NSI NL0012365084

2023

1. junkyard 5 januari 2023 13:05

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Nadat NSI het desinvesteringsprogramma in 2021 heeft afgerond, zou 2022 het jaar van aanvang projecten en groei moeten worden. De in 2022 fel gestegen rente en verhoogde bouwkosten in combinatie met verhoogde recessie kansen (verslechterd verhuur perspectief) hebben de winstgevendheid en aantrekkelijkheid van NSI projecten en kantoren flink aangetast. Daarbij werd de perfect storm compleet door de verrassende voorgenomen FBI afschaffing.
   
   NSI beurskoers is vooral door deze gewijzigde omstandigheden vanaf eind juni 2022 met ruim 30% gedaald tot ruim 50% beneden boekwaarde (!!), een schril contrast met NSI benchmark Gecina wat inmiddels 10% boven de beurskoers eind juni 2022 noteert.
   
   Voor 2023 NSI koersontwikkeling is van belang:
   (a) Verhuringen, stabiliseren / verhogen van bezetting : na matige verhuringen en dalende bezetting in 2022, vooral in Amsterdam.
   (b) Keuze m.b.t. projecten en organisatie inrichting : doorzetten of uitstellen/annuleren, en zijn er alternatieven voor Vitrum (leegstaand) en Laanderpoort (huurverlenging ING)
   (c) Financiering : wordt ingezet op herfinanciering vanuit de RCF of kan er tegen redelijke voorwaarden langere financiering worden aangetrokken, en is extra financiering (LTV verhoging) nodig vanwege de projecten
   (d) Vervolg FBI : in welke vorm wordt het plan doorgezet, hoe worden flankerende maatregelen ingevuld
   (e) Algehele marktontwikkelingen : energieprijzen/inflatie, rentebeweging, economische groei/krimp
   
   Wat betreft (a) t/m (c) heeft NSI in grote mate invloed en zal betere pres(en)tatie nodig moeten zijn om de markt te overtuigen van de waarde en het potentieel van de kantoren/business.
   
   We gaan het meemaken in 2023, NSI is er weer lekker op tijd bij en zal de boeken openen (incl. strategie aanpassing/update?) op 26 januari 2023!
2. Branco P 6 januari 2023 12:21

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3597

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.072

   Vergelijk ik de koersontwikkeling sinds februari 2020 van Gecina met die van NSI, dan zie ik geen schokkende verschillen. Wel is het zo dat NSI de laatste maanden flink verkocht wordt, er lijken een paar institutionelen uit te stappen. Dat NSI tegen zo’n grote discount noteert lijkt mij zwaar overdreven, zeker gezien de zeer lage LTV. Herfinanciering is om die reden geen grote issue bij NSI. De flankerende maatregel (d) is reeds bekend: zonder overdrachtsbelasting herstructureren. Daarmee is de angel wel uit de FBI problematiek, maar nog beter zou zijn wanneer de politiek zich alsnog bedenkt en de afschaffing van het FBI regime niet doorzet. Qua portefeuille heeft NSI een kwalitatief hoogwaardige mix van kantoorlocaties op plekken in Nederland waar toekomstige vraag m.i. goed zal blijven. Energielabels zijn ook op orde en dat is ook een factor die mee gaat spelen bij verhuringen. Al met al zie ik die 50% discount als doorgeschoten. Ik wil zelf nog proberen wat stukjes op te pikken rond 22 euro.
3. junkyard 6 januari 2023 13:06

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Het eerste halfjaar van 2022 was NSI koersontwikkeling juist een stuk sterker dan Gecina, achteraf opmerkelijk dat NSI beurskoers in mei 2022 nog hoger noteerde dan jaareinde 2021 ondanks de gewijzigde marktdynamiek/vooruitzichten na Oekraïne inval. Dit is het tweede halfjaar van 2022 ruimschoots ingehaald door Gecina.
   
   Wat betreft de FBI is de voorgenomen hoofdrichting inderdaad bekend maar zal in 2023 meer duidelijkheid volgen wat betreft de nadere uitwerking in een wetsvoorstel (streven prinsjesdag 2023) na consultatie van betrokken partijen (Q1 2023) en de wijze waarop NSI hiermee om wil gaan in haar strategie en bedrijfsvoering. Het zou zeer prettig zijn als NSI toch kan blijven profiteren van het FBI regime.
   
   Eens dat NSI wel erg laag noteert en de markt blijkbaar beperkt vertrouwen heeft in NSI, op korte termijn wacht ik vooral de jaarcijfers en toelichting/plannen af en is verdere koersdaling voor mij niet nodig.
4. Branco P 6 januari 2023 14:29

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3597

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.072

   Dus als je over een langere tijd vergelijkt, dan verschilt de koersontwikkeling niet veel, dat was mijn punt. Het heeft dus weinig zin om nu heel erg in detail naar het verschil met Gecina op korte termijn te kijken. En al helemaal niet omdat we hier in NL de FBI-issue er bovenop hebben gekregen. Alleen vanwege die FBI-situatie (bericht van eind september 2022) is het niet gek dat Gecina het in H2 beter deed.
   
   Ja, beperkt vertrouwen zeg je. Ik zeg: NSI is op dit moment ondergewaardeerd (oversold). Net zoals Vopak dat was toen zij onder 20 euro noteerden. Dat kon je ook "weinig vertrouwen" noemen, maar als je zo naar aandelen kijkt, dan kun je nooit echt iets kopen. Ik heb al een positie NSI (GAK 23,57 euro) en zit wel te azen op uitbreiding van mijn positie. Misschien dat de resultaten over Q4 2022 ietsje tegenvallen, met name de bezetting. Bedrijven stelden hun aanhuur/verhuisbeslissingen denk ik even uit, maar waar men in de toekomst extra goed naar zal gaan kijken bij een aanhuur is natuurlijk het energielabel. Dat is niet ongunstig voor NSI.
5. junkyard 6 januari 2023 15:17

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Ik vind de koersvergelijking juist erg nuttig (geheel niet zinloos), aangezien dit iets zegt over de relatieve prestatie van NSI (geschoond van marktfactoren), en dit dus iets zegt of NSI relatief duur of goedkoop is of dat overige specifieke factoren (zoals verlies FBI status) hierin een rol spelen. Dit kan de koop of verkoop beslissing beïnvloeden, zo nam ik vooral op basis van deze benchmark vergelijking in mei 2022 (achteraf terecht) de beslissing om mijn NSI positie bijna geheel te verkopen. En momenteel is NSI juist weer relatief goedkoop, tenzij NSI qua verhuringen structureel slecht(er) presteert of er specifieke/hoge risico's zitten in de projecten.
   
   Ik meld dat de markt beperkt vertrouwen heeft en daarom de koers laag staat, dit wil niet zeggen dat ik (of jij) als belegger een laag vertrouwen heeft. Wij denken met een long (NSI) positie het beter te weten dan de markt en op basis hiervan een hoger rendement te kunnen halen. Afgelopen halfjaar zat ik (en jij) wat dat betreft verkeerd met NSI (benchmark Gecina presteerde veel beter en was een betere keuze), maar wellicht dat dit in 2023 zal keren en NSI markten positief zal verrassen.
   
   Ik geef hier geen koop of verkoop aanbevelingen en zeg zeker niet dat ik beperkt vertrouwen heb (dan heb je mijn bericht verkeerd gelezen/begrepen), maar probeerde in mijn eerste posts een beeld van de huidige markt te schetsen.
6. junkyard 12 januari 2023 12:47

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Ook in 2023 wil NSI nog niet echt omhoog prikken, waar andere vastgoedfondsen 10% (Gecina, Aedifica) tot 25% (Vonovia) zijn gestegen moet NSI het doen met een 3% stijging ondanks de verbeterde vooruitzichten (bijna 0,50% lagere rente 10y rente & marktinschatting verlaagde EU recessiekansen).
   
   NSI lijkt bij weinig partijen op de (koop) radar, wellicht omdat NSI relatief klein/onbekend is en de onzekerheden (toekomst mbt FBI, projectontwikkeling, bezetting/verhuurontwikkeling) en matige koersontwikkeling beleggers tegenhoudt. Ik reken er toch op dat NSI moet aantrekken (en nu zwaar achterblijft) en management onzekerheden zal verlagen en waarde zal tonen, huidige koers (50% boekwaarde) is nog steeds zeer laag en teleurstellend, maar biedt door huidige lage LTV (als projecten niet starten...) een goede kans op koerswinst tegen laag risico.
   
   (bericht vooral geschreven om NSI 2023 boven NSI 2022 draadje te krijgen)
7. Branco P 12 januari 2023 15:33

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3597

     Gegeven: 1046

   •    Aantal posts: 9.072

   Jammer dat er geen optieseries zijn, anders had ik 6 januari wel een putje 22euro geschreven (maart of juni bijvoorbeeld). Ik zat nog te overwegen mijn positie uit te breiden, maar wilde alleen onder mijn GAK bijkopen. Soms is dat te zuinig.
   
   Maar zeg je nu dus dat je weer een positie hebt ingenomen Junkyard? Of is het meer het geven van een analistenvisie?
8. junkyard 13 januari 2023 09:58

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Ik zit al even long NSI, na mijn verkoop in mei 2022 heb ik de maanden erna weer teruggekocht (op hogere koersen dan nu), dat heb ik al een paar keer gedeeld. Achteraf bekeken had ik op 6 januari ook wel meer willen instappen in NSI (of ander vastgoed) gezien de koersstijging nadien.
   
   Tot nu toe geniet ik (veel) meer van mijn Vonovia positie dan NSI, het blijft afwachten tot NSI wat meer omhoog prikt. Wellicht dat vandaag nieuwe impulsen geeft, nu de € 25 is doorbroken.
   
   Volgens mij is het redelijk gemakkelijk om uit mijn berichten te halen wat mijn schets is van de marktsituatie en marktontwikkelingen, dit is vooral een analyse van historische (koers)ontwikkeling en beschrijving van de huidige situatie. Wat mijn persoonlijke mening/visie is gericht meer op het (toekomst)potentieel.
9. junkyard 19 januari 2023 12:16

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 18 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 2.995

   Voorpagina FD:
   fd.nl/bedrijfsleven/1465178/taxateurs...
   
   Cushman & Wakefield ziet bij taxatie van NL commercieel vastgoed in Q4 2022 gemiddeld 15% lagere waarderingen, met uitschieters tot 30% omlaag. Vooral centrale kantoren en logistiek vastgoed (met lage yields) vangen de waarderingstikken, winkelvastgoed is in coronatijd al iets afgewaardeerd.
   
   Ik ben benieuwd wat NSI volgende week (26/1) aan jaareinde (her)waarderingen toont, en wat voor gevolgen deze verschuiving in waarderingen en vereiste yields heeft voor de timing van de 3 grote projecten.
10. Branco P 19 januari 2023 14:52

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    15% gemiddeld er vanaf zegt C&W voor "woningen + A1 kantoren + logistiek". Dat is wel een vrij vage uitspraak en dan moet ik constateren dat de klanten van C&W het een stukje slechter doen dan wij. Kortom, ik neem dat bericht in het FD met een korreltje zout. Ik betrap FD (speeltje van HAL) er vaker op dat zij overdreven negatief kunnen berichten over vastgoed. Tot voor kort moest vooral winkelvastgoed het daar altijd ontgelden.
    
    Hoe dan ook, haal eens 25% van de waarde van het NSI vastgoed af en je zit nog steeds op een NTA/NDV van (net boven) 30 euro en een LTV rond 38%. Als ik daarbij een rekenfout maak, hoor ik het graag. :-)
    
    De huidige koers van ca. 24 euro noteert al tegen een discount van 50% tov de huidige NTA/NDV van ca. 48 euro dus er is naast een zeer forse afwaardering (van wellicht die 25%) óók al rekening gehouden met hogere rente en lagere huren/hogere leegstand.
    
    De vraag die we ons moeten stellen is dan: gaat het eerder meevallen of tegenvallen? Uiteraard gaat NSI in deze veranderde markt niet extra bouwen voor de leegstand, tegen te lage yields. Dat is jammer voor de ontwikkelafdeling, maar daar zal nu toch wel de rem op gaan. Dus alleen bouwen als bouwvergunning binnen is, de kosten lager zijn en bij 80% voorverhuurd bij een aangepaste yield.
    
    Alleen met Vitrum moet men wel bezig blijven. In het ergste geval verkopen aan een partij die het verder ontwikkelt en een stukje afboeken.
    
    Richting 22 euro wil ik nog steeds mijn positie uitbouwen. Volgende week de update. Ik ben benieuwd. Ik verwacht ondertussen dat de leegstand wat verder toegenomen is. 0,5%punt extra leegstand tov Q3. Mocht de leegstand zijn afgenomen, dan kan die 22 euro ook 23 euro worden.
11. Branco P 19 januari 2023 16:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    Het kan nog gekker:
    
    Marco Hekman (CBRE): ‘Met 30 procent afwaarderingen gaat markt terug naar normaal’
    
    In de afgelopen maanden hebben afwaarderingen tot 30 procent plaatsgevonden in het commercieel vastgoed, met name in kantoren. ‘We zitten nu in een situatie zoals die was voor 2017, voordat de rente naar 0 procent ging. Dit is eigenlijk een hele normale situatie’, zegt Marco Hekman, directeur Europa bij CBRE in een interview met VJ.
    
    vastgoedjournaal.nl/
    
    CBRE nu dus ook. Dit zijn toch wel opmerkelijke interviews met taxateurs, hoor. In plaats van de markt volgen gaan zij nu kennelijk de markt op. Zo werkt dat natuurlijk niet.
12. junkyard 19 januari 2023 18:22

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Thanks! Taxateurs lijken zich nu al te verantwoorden voor afboekingen en de markt te laten wennen aan lagere prijzen. Wellicht ook om transacties op lagere niveaus aan te moedigen, daar zitten deze partijen vaak ook tussen met mooie fees.
    
    Ik weet niet of het grootste NSI project (Laanderpoort) kan worden uitgesteld, vanwege de afspraken met ING waarbij yields/huren al zijn vastgelegd (en dit nu per saldo een te dure ontwikkeling kan zijn maar er geen weg terug of uitstel mogelijk is). ING lijkt niet verder te verlengen dan januari 2023, google maps toont 'permanent gesloten'.
    
    Ik verwacht ook een wat lagere NSI bezetting op jaareinde 2022 (tov Q3), vooral in Amsterdan lijkt NSI wat moeite te hebben tot nieuwe verhuringen te komen. Laanderpoort zal begin 2023 direct de leegstand flink verhogen (ivm huur tot januari 2023), tenzij NSI Laanderpoort in ontwikkeling neemt.
    
    Eens dat afboekingen al ruim zijn verwerkt in NSI koersen, inclusief negatieve bijdrage van projecten. Markthuren stijgen niet (bestaande huren wel ivm indexatie) mede door lagere opname, yields (+ spreads financiering) zijn fors opgelopen in 2022 en er zijn minder actieve kopers in de markt.
    
    Well House zal wel even op de plank blijven liggen, tenzij er een partner wordt gevonden en/of er zeer sterk (qua huur en bezetting) is voorverhuurd. Bij Vitrum is uitstel duurder (ivm leegstand), wellicht dat een alternatief (zoals verkoop) mogelijk is.
    
    Dit maakt de NSI jaarcijfers zeer interessant.
13. Branco P 19 januari 2023 20:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    Je slaat de spijker op zijn kop Junkyard, Cushman&Wakefield en CBRE zijn ook de grootste makelaarskantoren ter wereld, en ze zien dat het transactievolume nu laag is dus ze willen de markt een handje helpen.
    
    Laanderpoort is na tijdelijk vertrek van ING uiteraard een ontwikkelproject. Ik heb zojuist die locatie voor het eerst bekeken, maar dat is wel echt een goede kantoorlocatie, direct naast ING hoofdkantoor, Bijlmer winkelcentrum, Bijlmer station, en Arenaboulevard aan de andere kant van het station. Ontwerp omgevingsvergunning was er al zag ik:
    
    zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2...
    
    Bouwaanvraag zou volgens planning moeten zijn ingediend, maar ik zag iig zo snel nog geen publicatie. Pas na verlening vergunning gaat men tenderen (de beoogde aannemers zullen vast al wel voorinformatie hebben). Ik verwacht dat we de jaarwisseling eerder gaan zien dan de bouwstart. Maar (in) het huidige gebouw moet tussendoor ook nog "even" gesloopt worden natuurlijk. Quotes voor het sloopwerk zal men al wel hebben.
    
    ING zal er nu al uit zijn (maar de huur tot eind januari betalen). Ze hadden verlengd tot en met januari, maar men zal een verhuizing niet op de laatste dag laten aankomen (vergt maanden voorbereidingstijd) dus vanaf 1 januari zullen de ING medewerkers waarschijnlijk al elders zitten. Dat het kantoor nu "permanent" gesloten is, zou plausibel zijn.
14. [verwijderd] 26 januari 2023 07:40

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Resultaten NSI onder druk
    
    
    Donderdag 26 Januari 2023 | Bron: ABM Financial News
    (ABM FN-Dow Jones) NSI heeft in 2022 de resultaten onder druk zien staan. Dit bleek donderdag uit een kwartaalupdate van het vastgoedfonds.
    
    NSI boekte in het afgelopen jaar een EPRA-winst per aandeel van 2,15 euro. Dit was een jaar eerder nog 2,38 euro. Dit is wel aan de bovenkant van de in oktober door NSI verhoogde outlook van 2,10 tot 2,15 euro.
    
    "Het einde van de coronacrisis bracht niet het economisch herstel dat we hadden verwacht, terwijl de Russische invasie van Oekraïne resulteerde in een energiecrisis die bijdroeg aan de toch al toenemende inflatiedruk", aldus NSI. Dit had een impact op het vertrouwen van bedrijven en consumenten. Daarnaast besloot de Nederlandse overheid de FBI-status voor vastgoedbedrijven op te heffen per 2025, hetgeen NSI direct zal raken.
    
    Door het afschaffen van de FBI-status wordt NSI belast als een regulier bedrijf, namelijk met 25,8 procent vermogensbelasting. "We denken dat we de enkele maatregelen kunnen treffen om het effectieve belastingtarief terug te brengen tot 10 of 12 procent", zo zei NSI daar in oktober al over.
    
    NSI boekte in 2022 een direct resultaat, bestaande uit de huuropbrengsten, verminderd met de exploitatiekosten, beheerskosten, algemene kosten en financieringskosten, van 42,7 miljoen euro. Dat is minder dan vorig jaar, toen het vastgoedfonds een direct resultaat rapporteerde van 46,4 miljoen euro.
    
    De huurinkomsten daalden met 6,2 procent van 63,3 naar 59,3 miljoen euro. Op vergelijkbare basis stegen de inkomsten met 7,4 procent.
    
    Het indirecte resultaat, inclusief de fluctuerende herwaarderingen van het vastgoed, kwam uit op 74,1 miljoen euro negatief, tegenover 74,6 miljoen euro positief in het jaar ervoor.
    
    Dat bracht het totale resultaat op 31,4 miljoen euro negatief, tegen krap 121 miljoen euro positief een jaar eerder.
    
    De leegstand steeg van 5,9 eind december 2021 naar 6,2 procent aan het einde van het vierde kwartaal 2022.
    
    De schulden werden met circa 4 procent verlaagd op jaarbasis tot 365,5 miljoen euro, goed voor een loan-to-value van 28,7 procent tegen 28,2 procent een jaar eerder.
    
    NSI wil een slotdividend uitkeren van 1,12 euro per aandeel, waardoor het totale dividend over 2022 uitkomt op 2,16 euro, "zoals beloofd".
    
    Het vastgoedfonds sprak geen concrete verwachting uit voor de ontwikkeling van de winst per aandeel in 2023.
    
    Bron: ABM Financial News
15. junkyard 26 januari 2023 09:01

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Bezetting is in Q4 wat toegenomen. Er is behoorlijk afgewaardeerd, vooral in Amsterdam (-9,2% op jaarbasis), waardoor boekwaarde daalt.
    Duidelijk dat NSI de projecten Vitrum en Laanderpoort als 'committed' beschouwt en wil doorzetten, en Well House kan worden uitgesteld.
    Vitrum verloopt stroef vanwege bezwaren vanuit omwonenden (> aanpassingen ontwerp), er is in Q4 flink afgewaardeerd op de Vitrum ontwikkeling vanwege verlaagd potentieel (hogere capex/yields). Gemeente Amsterdam zal wel hebben vastgehouden aan de verhoogde erfpacht, waarmee het NSI (waarde) potentieel is verlaagd.
    
    Per saldo is de boekwaarde van 'property under construction' in 2022 gedaald van € 62 miljoen naar € 59 miljoen, er is € 8,5 miljoen uitgegeven (capex + interest) maar voor € 11,5 miljoen afgewaardeerd. De projecten zijn mooi maar leveren voorlopig dus een negatieve bijdrage, gewijzigde omstandigheden zijn zeer nadelig voor de projecten. Ik ben bang dat kosten van projecten blijven oplopen en verdere vertraging zal optreden (het valt vaak tegen en NSI is relatief onervaren als ontwikkelaar) waardoor deze projecten op de NSI waardering/beurskoers/LTV blijven drukken.
    
    NSI blijft kleiner/decentraal vastgoed verkopen, waaronder het oude hoofdkantoor (HNK Hoofddorp) en een pand in Den Haag (Q4 2022, iets beneden boekwaarde) en HNK den Bosch en Ede in Q1 2023 (ruim boven 2021 boekwaarde). Dit verlaagt het aantal HNK panden behoorlijk, hoewel ik niet de indruk had dat de kleinere HNK een grote bijdrage leverden aan de HNK strategie.
    
    Mede hierdoor blijft de LTV zeer laag en worden afboekingen opgevangen, zodat de projecten Vitrum en Laanderpoort kunnen worden doorgezet.
    
    NSI doet geen uitspraken over 2023, op basis van de desinvesteringen en afloop ING huur (Laandeepoort) + hogere kapitaalkosten verwacht ik geen stijging in direct resultaat (tov 2022). Het dividend wordt dus net niet gedekt door resultaat, en is niet helemaal 'veilig' voor komende jaren (zeker bij FBI aanpassing + verdere verwatering bij stock dividend).
16. voda 26 januari 2023 09:24

    auteur info

    • voda

      Lid sinds: 02 dec 2005

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 81641

      Gegeven: 20842

    •    Aantal posts: 363.899

    Beursblik: bevredigende resultaten NSI
    
    Zicht op ontwikkelingen blijft beperkt vindt Degroof Petercam.
    
    (ABM FN-Dow Jones) NSI heeft in 2022 bevredigende resultaten geboekt, maar het zicht op de toekomst blijft beperkt. Dit stelde analist Vincent Koppmair van Degroof Petercam donderdag.
    
    Degroof is positief over de activiteiten in het afgelopen jaar, met de positieve bijdrage van huurindexering en de beperkte leegstand. Maar het gebrek aan zicht op de ontwikkelingen rond het afschaffen van het FBI-regime in Nederland hangt boven het aandeel, zo stelde Koppmair, naast onduidelijkheid over het dividend en het uitstellen van het Well House-project.
    
    Degroof merkte verder op dat de pijplijn in 2022 wat tegenwind kende. "Het is goed om te zien dat Landerpoort en Vitrum in de tweede jaarhelft van start kunnen gaan."
    
    De analist noemde het tegenvallend dat NSI vandaag niet met een concrete outlook kwam voor heel 2023. "Dat zegt veel over het huidige onzekere klimaat."
    
    Degroof Petercam handhaafde het Houden advies op NSI met een koersdoel van 27,00 euro. Het aandeel daalde vanochtend met 0,6 procent tot 24,10 euro.
    
    Door: ABM Financial News.
    
    info@abmfn.nl
    
    Redactie: +31(0)20 26 28 999
17. Branco P 26 januari 2023 09:47

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    De leegstand is gedaald van 6,9% eind Q3 naar 6,2% eind Q4. Dat is juist een hele goede ontwikkeling!
18. Branco P 26 januari 2023 10:07

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    Well House uitgesteld: goed
    Laanderpoort gaat door: goed, sloop begint in H2 2023, zoals ik verwachtte
    Vitrum gaat ook door: moet wel, staat nu leeg. Locatie is top. “Verkoop met een plan” kan ook altijd nog.
    
    Verkoop van twee kantoren in Ede en Den Bosch: goed!
    
    Verhaal van C&W en CBRE over afwaarderingen was dus inderdaad overdreven.
    
    Zojuist positie met 50% uitgebreid. Bij daling komende dagen nog wat extra uitbouwen
19. Branco P 26 januari 2023 10:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3597

      Gegeven: 1046

    •    Aantal posts: 9.072

    Jammer dat je op NSI geen Puts kunt schrijven!
20. junkyard 26 januari 2023 10:42

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 18 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 2.995

    Zeker positief dat bezetting in Q4 is gestegen, er vastgoed is verkocht dichtbij boekwaarde (eind 2021), en Well House voorlopig wordt uitgesteld (Well House budget is nu € 140–150m t.o.v. €90-110m een jaar geldeden = 50% kosten stijging!!). Forse kosten stijgingen (incl. afboeking Vitrum) en uitloop is zichtbaar in de andere projecten die wel doorgaan, wat negatief is voor het NSI (waarde) potentieel. Stahli ziet nog enig potentieel in een mogelijke positieve herwaardering, maar dit is wel flinterdun bij huidige omstandigheden en een yield on cost van 5,4% (en weegt niet op tegen het project risico / onzekerheden - maar panden zijn in lege en verouderde staat ook niet veel waard).
    
    Bij Vitrum is goedkeuring van alle (60!) eigenaren nodig die samen met NSI in de VvE zitten, deze 60 eigenaren zitten in appartementen bij het complex. Dit zorgt voor uitstel, NSI zal ook in 2023 bezig zijn om goedkeuring van alle eigenaren te krijgen. Daarnaast is er nog de discussie met gemeente Amsterdam over de erfpacht. Verder is het project niet zo eenvoudig om uit te voeren, omdat Vitrum deels over de Parnassusweg hangt. Vitrum in huidige vorm verkopen lijkt mij prettig maar lastig.
    
    Laanderpoort klinkt als beter haalbaar, minder complex en (vooral) omdat dit bijna geheel is voorverhuurd aan ING en er daarmee geen onzekerheid is over verhuring bij oplevering.
    
    NSI zal door de marktomstandigheden en de project (+Paris-proof) investeringen voorzichtig zijn met aankopen, waardoor het resultaat per aandeel komende jaren moeilijk kan stijgen.
    
    Op basis van Q&A in call zojuist heb ik genoteerd:
    
    NSI verwacht hogere admin costs in 2023 ivm indexatie salarissen (blijkbaar niet minder personeel bij lagere project ambities & lager aantal kantoren) en extra consultancy kosten ter voorbereiding op FBI aanpassing.
    
    NSI kijkt naar enkele desinvesteringen (1 a 2 panden) in 2023, maar dit is niet nodig bij de huidige sterke balans. NSI kijkt naar aankopen, maar ziet vooral iets minder kwalitatief vastgoed dat wordt aangeboden (maar investeringen ter upgrade kwaliteit zijn te hoog om zo'n aankoop aantrekkelijk te maken).
    
    Wat betreft 2023 uitlook die NSI niet afgeeft, Stahli meldt dat analisten dit zelf kunnen doorrekenen op basis van 6% indexatie (+/- 20c / share), minder huurbaten ivm Laanderpoort (eind januari leegstand), hogere financieringskosten, effect desinvesteringen (daarnaast dus hogere NSI admin kosten). Uitkomst zou een ' slightly lower result' in 2023 zijn. Maar dit is voor een groot deel afhankelijk van werkelijke inflatie, en mogelijk verdere desinvesteringen en mogelijke aankopen.
    
    Gross yield vastgoed op basis van beurskoers is nu bijna 10%, dat vindt CEO Stahli belachelijk hoog en onredelijk. Opmerkelijk dat CEO Stahli dan nog naar aankoop van vastgoed kijkt (tegen veel lagere yields die wel redelijk zou zijn), een aandeleninkoop zou dan altijd meer aantrekkelijker zijn voor aandeelhouders. Income growth (per aandeel) kan veel gemakkelijker worden gerealiseerd door een aandeleninkoop (tegen lagere transactiekosten) dan door acquisities.