Uitgelicht: tij keert voor VGP

Door ABM Financial News op 24 september 2022 13:02 | Views: 1.388

Uitgelicht: tij keert voor VGP
Beeld: VGP

(ABM FN) Het aandeel VGP staat stevig onder druk. Afgelopen week verloor VGP 17,5 procent, waardoor de koersdaling sinds 1 januari inmiddels 59 procent bedraagt.

De Belgische specialist in logistiek vastgoed heeft aanzienlijke verliezen geleden, na een prima prestatie tijdens de coronacrisis, toen de koers niet alleen ruimschoots verdubbelde, maar vGP ook promoveerde naar de Brusselse sterindex en andere benchmarks in de vastgoedsector.

Herman van der Loos, analist bij Degroof Petercam, meent dat het gebrek aan vertrouwen in logistieke vastgoedaandelen onder meer het gevolg is van winstnemingen.

"Door stijgende rentes, inflatie, dalende groeicijfers en het nulcovid-beleid van China hebben sommige beleggers winst genomen ten koste van de best presterende aandelen in 2021, en dus logischerwijs ook de uitblinkers in logistiek vastgoed", aldus de analist.

De fout ligt ook bij Brian Olsavsky, de chief financial officer van Amazon, die afgelopen mei aankondigde dat er volgens hem "te veel logistieke ruimte" is.
 
Amazon heeft zijn magazijnruimte in de afgelopen twee jaar verdubbeld, en "we hebben nu meer opslagruimte dan we nodig hebben om aan de vraag te voldoen", zei Olsavsky.

Voor Van der Loos "was dit genoeg reden voor beleggers om vraagtekens te zetten bij de duurzaamheid van de vraag naar e-commerce".

Aan het begin van de week waren er ook nog eens geruchten dat Amazon de bouw van nieuwe magazijnen in Spanje heeft stopgezet tot 2024, wat de druk op VGP en diens sectorgenoten nog wat verhoogde.

Vivien Maquet, eveneens analist bij Degroof, wijst erop dat e-commerce slechts 25 procent van de door VGP ontwikkelde objecten en ongeveer 20 procent van de nog te ontwikkelen objecten vertegenwoordigt.

Stijgende rente

Naast de bezorgdheid over de vraag leidt ook de stijging van de rente tot wantrouwen, omdat hogere rentelasten de marges drukken en het vermogen van ontwikkelaars om hun projecten met schulden te financieren, aantasten.

En volgens Barclays zal de huurgroei niet voldoende zijn om de hogere financieringskosten te compenseren. Zo wijzen de analisten erop dat de sector de rentekosten zal zien verdubbelen of zelfs verdrievoudigen ten opzichte van 2021. Ook ziet het beurshuis door de naderende recessie een risico dat de huurinkomsten wel eens kunnen dalen in plaats van verder stijgen. 

In een interview met ABM Financial News bevestigt Belfius-econoom Nicolas Deltour dat "er historisch gezien een reëel causaal verband bestaat tussen stijgende rentes en dalende vastgoedwaarden, hetzij door een mechanisch effect, hetzij door vraag en aanbod".

Deltour constateert ook een verschuiving in het economische klimaat die niet bemoedigend is, "waarbij traditionele kopers in de vastgoedsector geneigd zijn hun investeringen uit te stellen". Dit is bijvoorbeeld het geval voor logistiek vastgoed en opslagruimtes, nu een daling van de consumentenuitgaven wordt verwacht.

De econoom wijst er ook op dat vastgoedaandelen een goed alternatief zijn geweest in het lage renteklimaat van de afgelopen jaren, vanwege hun royale dividenduitkeringen.

Maar Deltour ziet dat die dividenden nu concurrentie krijgen van andere beleggingen.

Waardering

Het valt op dat VGP harder corrigeert dan sommige sectorgenoten, zoals WDP of Montea.

Volgens Maquet van Degroof kan dit worden verklaard door de grotere complexiteit bij VGP die het gevolg zijn van de joint ventures met Allianz.

Gezien de sterke correctie van de aandelenkoers, is de beurswaardering van VGP weer in lijn met de intrinsieke waarde. De markt lijkt vraagtekens te zetten bij de waardering van de activa, aldus Maquet.

Analisten blijven positief

Na de koersval van VGP houden verschillende analisten vertrouwen in het aandeel. Na de koersdaling volgend op de halfjaarcijfers eind augustus sprak Kepler Cheuvreux van "een interessant instapmoment voor het aandeel".

VGP heeft de eerste helft van dit jaar afgesloten met een daling van de nettowinst met 25 procent. De ontwikkelaar zei dat het in die periode huurovereenkomsten ter waarde van 35,4 miljoen euro heeft getekend of verlengd, met totale jaarlijkse huurinkomsten van 281,1 miljoen euro, een stijging van 9,7 procent tot nu toe.

"Deze groei werd gerealiseerd ondanks een meer voorzichtige benadering van de online retailsector, waar een aantal grote spelers hun bedrijfsstrategie hebben geheroriënteerd voor 2024 en daarna", zo luidde het persbericht.

VGP zei toen dat het "voorzichtig en selectief" was met het opstarten van nieuwe projecten om ervoor te zorgen dat "zijn ontwikkelingsmarges aantrekkelijk blijven".

In reactie hierop heeft Kepler Cheuvreux haar prognose voor nieuwe projecten verlaagd van 630.000 vierkante meter naar 515.000 vierkante meter voor het lopende jaar, en daarbij ook de verwachtingen ten aanzien van de huurinkomsten verlaagd, hetgeen gevolgen heeft voor de operationele kasstroom.

Analist Wim Lewi van KBC Securities verhoogde zijn advies van Accumuleren naar Kopen, maar verlaagde wel het koersdoel naar 215 euro.

Volgens de analist is de aandelenkoers volatiel, omdat deze te lijden heeft onder complexe boekhoudregels en de structuur van de joint venture met Allianz, en omdat het moeilijk is om terugkerende winsten te isoleren van eenmalige winsten.

Lewi voegde eraan toe dat ook rekening moet worden gehouden met de sterke stijging van de bouwkosten en een toename van speculatieve investeringen door andere bedrijven.

Lewi ziet dat VGP er momenteel voor kiest om bepaalde projecten niet te pre-leasen als ze hun interne margedoelstellingen niet kunnen realiseren. In zijn nieuwe scenario gaat de analist uit van een overgangsperiode van 18 maanden voordat de ontwikkeling in de tweede helft van 2024 weer op gang komt.

"Een zware recessie waardoor de vraag gedurende een langere periode van drie tot vijf jaar daalt, is het grootste beleggingsrisico voor ons scenario," concludeert Lewi.

Een positief punt is dat VGP onlangs is toegetreden tot de GPR250-index, wat volgens Kepler Cheuvreux goed nieuws is omdat het de 250 meest liquide beursgenoteerde vastgoedaandelen ter wereld omvat. "Dit is een geweldige prestatie voor VGP na de opname in de Bel20 en de EPRA-index."

Bron: ABM Financial News

Vanaf Beursplein 5 volgt de redactie van ABM Financial News de ontwikkelingen op de beurzen, en de Amsterdamse effectenbeurs in het bijzonder, op de voet. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Gerelateerde Instrumenten

VGP 77,600 +0,400 +0,52% 09 dec

Koersen meer

BEL 20 3.721,33 +28,73 +0,78% 09 dec
AEX 724,17 +4,34 +0,60% 09 dec
Germany40^ 14.328,10 +63,54 +0,45% 09 dec
Europe50^ 3.921,60 -21,02 -0,53% 09 dec
UK100 7.459,88 0,00 0,00% 09 dec
US30^ 33.455,27 0,00 0,00% 09 dec
Nasd100^ 11.545,83 0,00 0,00% 09 dec
België 10 jaar 2,5330 +0,1690 +7,15% 09 dec
US500^ 3.930,42 0,00 0,00% 09 dec
Japan225^ 27.786,71 0,00 0,00% 09 dec
Gold spot 1.797,52 0,00 0,00% 09 dec
WTI 71,49 0,00 0,00% 09 dec
Brent 76,51 0,00 0,00% 09 dec
BTC/USD 17.151,73 +38,38 +0,22% 07:20
EUR/USD 1,0532 -0,0025 -0,23% 09 dec
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer

Stijgers & Dalers

Stijgers Laatst +/- % tijd
Umicore 34,950 +0,940 +2,76% 09 dec
Ageas 42,230 +1,070 +2,60% 09 dec
Sofina 219,400 +4,800 +2,24% 09 dec
Dalers Laatst +/- % tijd
arGEN-X 369,400 -5,100 -1,36% 09 dec
UCB 71,660 -0,900 -1,24% 09 dec
Colruyt 24,400 -0,220 -0,89% 09 dec

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront