UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. mike65537 17 augustus 2023 11:31

   auteur info

   • mike65537

     Lid sinds: 05 mei 2020

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 311

     Gegeven: 700

   •    Aantal posts: 637

   Die "radical reduction" van financial exposure naar USA, lijkt dus exclusief de 12 flagships te zijn. Dan kunnen we dus ook een hogere AREPS en hoger dividend verwachten.
2. !@#$!@! 17 augustus 2023 13:51

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4463

     Gegeven: 3225

   •    Aantal posts: 20.494

   quote:

   mike65537 schreef op 17 augustus 2023 11:31:

   Die "radical reduction" van financial exposure naar USA, lijkt dus exclusief de 12 flagships te zijn. Dan kunnen we dus ook een hogere AREPS en hoger dividend verwachten.
   

   Ik hoop dat ik binnenkort tijd heb om een nieuwe berekening te maken. (hopelijk met de hulp van andere posters die hun eigen inschattingen maken en deze goed onderbouwen) Lijkt mij wel belangrijk om ook een betere inschatting te gaan maken van die hogere rentekosten. Immers de rentehedge is maar voor een paar jaar en beginnen deels nu dus al flink e stijgen.
   Bij IGD heeft dit nu al een aanzienlijk effect op de FFO bv.
3. HCohen 17 augustus 2023 15:24

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3537

     Gegeven: 3343

   •    Aantal posts: 5.029

   Dat we anticiperen op renteontwikkeling lijkt me normaal/ onoverkomelijk (toekomstige lasten en impact waardering port).
   
   Echter er is sprake van 100% hedge(proportionate net debt) t/m 2026(swaps and caps) + optie om deze tot na 2027 te verlengen(pag 69 H1-rapportage). Alleen bij een rentedaling van Euribor, Libor, Sonia in 2023 zou er een kleine negatieve impact plaatsvinden op ' recurring financial expenses ' (zie tabel pag 69), bij een stijging zou het effect juist positief zijn aldus de tabel.
   
   Lijkt mij derhalve dat de impact van deze herfinanciering voor een 2-jarige periode met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid een non-event is/ geen impact(mogelijk minimaal positief of negatief afhankelijk van ontwikkeling 3M SOFR) zal hebben. Het andere nieuws(wens tot blijvende presence in de US) lijkt mij 'het echte nieuws' uit het artikel.
   Corrigeer me gerust als ik dit fout zie.
4. !@#$!@! 17 augustus 2023 16:45

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4463

     Gegeven: 3225

   •    Aantal posts: 20.494

   Dat is nog maar 2,5 jaar. Als je nu het aandeel koopt met de bedoeling over 2 jaar te verkopen in betere tijden dan is de FFO schatting op dat moment sterk afhankelijk van de nieuwe rentes. Immers degene die dag het aandeel koopt bepaalt de waarde op basis van de nieuwe schattingen met nieuwe waardes.
   
   Uiteraard zullen de meeste professionals die met DCF-model werken dat nu al doen. Immers dat is 10 jaar de norm (+vaste aannames verdere toekomst)
   
   Met andere woorden. Denken dat je de waarde van een aandeel kan bepalen door alleen naar de komende 2/3 jaar te kijken is niet goed nadenken.
5. HCohen 17 augustus 2023 16:55

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3537

     Gegeven: 3343

   •    Aantal posts: 5.029

   Goed lezen ajb;
   Optie tot 100 % hedge tot voorbij 2027 + en
   we hadden het slechts over de impact rentelast nav herfinanciering van 2 jaar(nav artikel)
   Overige extrapolaties en verwachtingen in ieders beleggingscase zijn niet besproken.
6. HCohen 17 augustus 2023 18:11

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3537

     Gegeven: 3343

   •    Aantal posts: 5.029

   Leuk, nwe site URW Airports.
   (ziet er goed uit en past wel in de lijn der ontwikkelingen; toevoeging World Trade Centre, nwe CEO etc)
   
   www.urwairports.com/
7. !@#$!@! 17 augustus 2023 18:23

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4463

     Gegeven: 3225

   •    Aantal posts: 20.494

   quote:

   HCohen schreef op 17 augustus 2023 16:55:

   Goed lezen ajb;
   Optie tot 100 % hedge tot voorbij 2027 + en
   we hadden het slechts over de impact rentelast nav herfinanciering van 2 jaar(nav artikel)
   Overige extrapolaties en verwachtingen in ieders beleggingscase zijn niet besproken.
   

   Je hebt gelijk.
   
   Hopelijk staat het in de rapportage goed uitgelegd zodat er een goede berekening te maken is.
   
   Ps dit is waarschijnlijk gebaseerd op de financierings behoeften van alleen Europa? In de veronderstelling dat US verkocht zou worden?
   Of is US ook gehedged voor zo lang?
8. HCohen 17 augustus 2023 18:42

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3537

     Gegeven: 3343

   •    Aantal posts: 5.029

   quote:

   !@#$!@! schreef op 17 augustus 2023 18:23:

   [...]
   
   Je hebt gelijk.
   
   Hopelijk staat het in de rapportage goed uitgelegd zodat er een goede berekening te maken is.
   
   Ps dit is waarschijnlijk gebaseerd op de financierings behoeften van alleen Europa? In de veronderstelling dat US verkocht zou worden?
   Of is US ook gehedged voor zo lang?
   

   'De hele bubs' inclusief US(vandaar ook oa de verwijzing naar SOFR), zie dikgedrukt pag 68-69 paragraaf 3 & 3.1.
   resources.urw.com/01_URW-Homepage/Hal...
   De hedge strategie houdt wel rekening met de disposal plannen, aldus de rapportage
   
   3. Market risk management
   Market risks can generate losses resulting from fluctuations in interest rates, exchange rates, raw material prices and share
   prices. URW's risk mainly relates to (i) interest rate fluctuations on the debt it has taken out to finance its investments and
   maintain the cash position it requires and (ii) exchange rate fluctuations due to the Group’s activities in countries outside the
   Eurozone, in particular in the US and the UK.
   80 Excluding Westfield Valencia Town Center $195 Mn mortgage loan ($97.5 Mn on a proportionate basis). See section 4.
   
   3.1. Interest rate risk management
   Over the H1-2023, the Group adjusted its hedging position in view of its current disposal and investment plans, its existing
   hedging programme and debt as well as the debt the Group expects to raise in the coming years. The cost of these
   adjustments including new instruments implemented in H1-2023 net of their mark-to-market in URW books at end of June
   2023 was positive at €114 Mn.
   The Group’s net interest rate position is fully hedged for H2-2023 and the following years
   
   Measuring interest rate exposure
   Over H1-2023, short-term interest rates increased across currencies by: +145 bps for 3M Euribor, +67 bps for 3M SOFR and +153 bps for 3M Sonia, while long-term treasury rates decreased in Continental Europe (-24 bps) and the US (-4 bps) and increased in the UK (+72 bps).
9. !@#$!@! 17 augustus 2023 19:35

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 31 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4463

     Gegeven: 3225

   •    Aantal posts: 20.494

   Thanks voor de info en verwijzing. Scheelt mij veel tijd in zoekwerk.
   
   Echter de hedge rekening houd met de verkoopplannen interpreteer ik juist als dat de US dus niet zo'n lange hedge heeft. Wat bevestigd lijkt te worden in: the blended average cost of 1.3% for EUR
   denominated debt and 3.9% for USD and GBP denominated debt
   
   Dus de rente op US schuld is nu al gemiddeld 4% en zal dus verder stijgen bij herfinanciering. Wel scheelt het dat $ schuld maar 20% van het geheel is.
   
   Ik had op dit forum ook al gelezen dat een van de redenen van URW's lagere interest-lasten was omdat ze de opbrengsten van alle cash hiertegen wegstrepen. Dus ook dit is tijdelijk.
   (uitkering dividend -> hogere rente lasten)
   
   Ook is het zo dat er gewoon vermeld wordt dat alle posities gehedged zijn, maar ik kan niet lezen wanneer dat gedaan is en tegen welke rente.
   Immers als ik lees dat er 0,8mld nieuwe leningen zijn afgesloten, dan kunnen er ook nieuwe hedges zijn afgesloten.
   Ik kan niet concluderen dat de hedge ook betekent dat de rentelasten niet zullen stijgen komende jaren. Immers er wordt volgens mij niet gemeld
   
   "The Group’s net interest rate position is fully hedged for H2-2023 and the following years"
   Ik vind dit moeilijk om dit goed te interpreteren.
   Ik zal de earnings call eens teruglezen. Misschien dat er wat wordt verduidelijkt in de antwoorden op analisten vragen?
10. HCohen 17 augustus 2023 19:45

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3537

      Gegeven: 3343

    •    Aantal posts: 5.029

    quote:

    !@#$!@! schreef op 17 augustus 2023 19:35:

    Thanks voor de info en verwijzing. Scheelt mij veel tijd in zoekwerk.
    
    Echter de hedge rekening houd met de verkoopplannen interpreteer ik juist als dat de US dus niet zo'n lange hedge heeft. Wat bevestigd lijkt te worden in: the blended average cost of 1.3% for EUR
    denominated debt and 3.9% for USD and GBP denominated debt
    
    Dus de rente op US schuld is nu al gemiddeld 4% en zal dus verder stijgen bij herfinanciering. Wel scheelt het dat $ schuld maar 20% van het geheel is.
    
    Ik had op dit forum ook al gelezen dat een van de redenen van URW's lagere interest-lasten was omdat ze de opbrengsten van alle cash hiertegen wegstrepen. Dus ook dit is tijdelijk.
    
    Ook is het zo dat er gewoon vermeld wordt dat alle posities gehedged zijn, maar ik kan niet lezen wanneer dat gedaan is en tegen welke rente.
    Immers als ik lees dat er 0,8mld nieuwe leningen zijn afgesloten, dan kunnen er ook nieuwe hedges zijn afgesloten.
    Ik kan niet concluderen dat de hedge ook betekent dat de rentelasten niet zullen stijgen komende jaren. Immers er wordt volgens mij niet gemeld
    
    "The Group’s net interest rate position is fully hedged for H2-2023 and the following years"
    Ik vind dit moeilijk om dit goed te interpreteren.
    Ik zal de earnings call eens teruglezen. Misschien dat er wat wordt verduidelijkt in de antwoorden op analisten vragen?
    

    Graag gedaan, ze hebben het over the group’s net interest rate position(nogmaals ter bevestiging, specificatie en illustratie zie ook de grafiek en tabel op pag 69). In de tabel staat wat een verandering in rente(bps)voor impact heeft op récurring result/income(2023). Wie weet wat er nog uit de earnings call te halen is om dat aan te vullen idd
11. !@#$!@! 17 augustus 2023 19:55

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4463

      Gegeven: 3225

    •    Aantal posts: 20.494

    Ja, heb ik gelezen.
    Oke, dus de optie is om de herfinanciering ook te hedgen tegen de huidige rentes die ze nu betalen?
    Dat kan ik er niet in aflezen. Want lijkt mij helemaal afhangen wanneer die hedge en opties zijn aangegaan. Ze doen dat ook geen uitspraken over toekomstige interestlasten.
    
    De tabel met verandering gaat namelijk alleen over de 2023 resultaten.
12. HCohen 17 augustus 2023 20:00

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3537

      Gegeven: 3343

    •    Aantal posts: 5.029

    quote:

    !@#$!@! schreef op 17 augustus 2023 19:55:

    Ja, heb ik gelezen.
    Oke, dus de optie is om de herfinanciering ook te hedgen tegen de huidige rentes die ze nu betalen?
    Dat kan ik er niet in aflezen. Want lijkt mij helemaal afhangen wanneer die hedge en opties zijn aangegaan. Ze doen dat ook geen uitspraken over toekomstige interestlasten.
    
    De tabel met verandering gaat namelijk alleen over de 2023 resultaten.
    

    Tot 2026 is de gehele net proportionate debt position gehedged rekening houdend met herfinancieringen(tekst ''as well as the debt the Group expects to raise in the coming years'' + grafiek), in 2026 bijna geheel gehedged met optie tot aanvulling en vanaf 2027 is er een optie om hetzelfde te doen(aanvullen tot 100%).
13. !@#$!@! 17 augustus 2023 21:03

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4463

      Gegeven: 3225

    •    Aantal posts: 20.494

    oke, thanks voor je uitleg!
14. HCohen 18 augustus 2023 10:02

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3537

      Gegeven: 3343

    •    Aantal posts: 5.029

    UK retail sales July
    
    LONDON, Aug 18 (Reuters) - British retailers reported a bigger-than-expected drop in sales in July as heavy rain put off shoppers who are also feeling the hit from high inflation and 14 back-to-back increases in interest rates.
    Official data showed sales volumes last month were 1.2% lower than in June. Economists polled by Reuters had forecast a 0.5% drop.
    
    www.reuters.com/world/uk/british-reta...
    
    Enkele quotes;
    
    Some economists said the impact of the steady rise in interest rates by the Bank of England would inevitably hurt consumer spending in the second half of 2023.
    
    "Our view is still that the growing drag on activity from higher interest rates will eventually generate a 0.5% peak to trough fall in real consumer spending," Ruth Gregory, deputy chief UK economist at Capital Economics, said.
    
    Market research firm GfK reported last month that consumer confidence fell in July for the first time since January.
    
    But Samuel Tombs at Pantheon Macroeconomics said the acceleration of wage growth and slowing inflation painted a more upbeat picture.
    
    Data published this week showed basic wages growing at their fastest since records began in 2001, bad news for the BoE which is worried that high inflation will persist but a help for consumers whose earnings are catching up with price growth.
    
    "Looking ahead, we continue to expect households’ real disposable income to rise briskly," Tombs said.
    
    Despite July's rain, Next (NXT.L) and Marks & Spencer(MKS.L), two of Britain's biggest retailers, reported strong trading and upgraded their profit outlooks this month.
15. Superdude 18 augustus 2023 18:43

    auteur info

    • Superdude

      Lid sinds: 09 nov 2011

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 94

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 1.087

    Ongelooflijk aandeel, niet vooruit te branden.
    Dididend mag gaan komen!
16. HCohen 19 augustus 2023 07:03

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3537

      Gegeven: 3343

    •    Aantal posts: 5.029

    Interessant, het costar-artikel had het al over een cash-out refinancing(2de alinea, 1ste zin).
    www.costar.com/article/1148020097/mal...
    (A cash-out refinance is a mortgage refinancing option that lets you convert home equity into cash. A new mortgage is taken out for more than your previous mortgage balance, and the difference is paid to you in cash).
    
    Nu vandaag het URW persbericht met de volgende uitspraken/ info van CFO Mouchel;
    cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
    Quote I
    “This new financing for Westfield Century City increases optionality for URW with respect to the asset, and reinforces the Group's liquidity''
    Quote II
    ''Westfield Century City is a 1.4 million square foot Flagship asset that has demonstrated strong
    operational performance and is 95.4% leased1. The centre is 100% owned by URW and has no existing
    financing.''
    
    Geen herfinanciering dus maar het aantrekken van financiering(CMBS) op een voorheen niet bezwaard object met als doel het versterken van de liquiditeitspositie van de Groep(+ increased optionality for URW with respect to the asset, aldus het persbericht)
    
    Tevens geeft het persbericht een hogere waarde aan(obv taxatie mei 2023) en dus lagere LTV na deze financiering dan de waarde/LTV waarnaar het YahooFinance-artikel refereerde;
    Artikel Yahoo( finance.yahoo.com/news/westfield-land... );
    Quote
    With a loan-to-value ratio of 68.5 percent, the deal values the 1.4 million-square-foot shopping center at about $1.35 billion, according to the KBRA report.
    Perbericht URW
    Quote
    Its value was independently appraised as mandated as a part of the process at $1.94 Bn by
    Newmark Valuation & Advisory in May 2023, implying a loan-to-value ratio of 47.6%.
17. konijnenmelkertbaan 19 augustus 2023 14:42

    auteur info

    • konijnenmelkertbaan

      Lid sinds: 11 mei 2010

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 232

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 756

    Scherp HC,
    
    Bij Yahoo hebben ze het ook gezien: UPDATE: This story has been updated to reflect Newmark’s appraisal value.
    
    Dus die $1.35 billion was maar een gokje van ze
18. mike65537 19 augustus 2023 17:02

    auteur info

    • mike65537

      Lid sinds: 05 mei 2020

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 311

      Gegeven: 700

    •    Aantal posts: 637

    Dus ze hadden al financiering genoeg (meer dan 36 maanden liquiditeit (11.9 Miljard) waaronder 3.8 Miljard $ contant.
    En nu krijgen ze nog extra 925 Miljoen $ contant door die dure kortlopende lening.
    
    Raar.
19. HCohen 19 augustus 2023 17:46

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3537

      Gegeven: 3343

    •    Aantal posts: 5.029

    quote:

    mike65537 schreef op 19 augustus 2023 17:02:

    Dus ze hadden al financiering genoeg (meer dan 36 maanden liquiditeit (11.9 Miljard) waaronder 3.8 Miljard $ contant.
    En nu krijgen ze nog extra 925 Miljoen $ contant door die dure kortlopende lening.
    
    Raar.
    

    Zal met het totale financierings plaatje(ongoing financial planning zoals het persbericht aangeeft) te maken hebben(swaps & caps/gehedged position rekening houdend met rendement op cashpositie), zodoende geen ‘dure lening’.
    
    Plus zoals dhr Mouchel aangeeft in het persbericht;
    I) ‘Our ampel liquidity position(oa) provides us with flexibility on the timing of this proces(radical réduction of URW’s US Financial exposure remains the path forward)
    II) this new financing creates optionality for URW with respect to the asset(Westfield Century City).
    
    Hope for the best and prepare for the worst + stilstaan is achteruitgang(blijven ondernemen dus).
20. Tenko 19 augustus 2023 19:40

    auteur info

    • Tenko

      Lid sinds: 24 feb 2023

      Laatste bezoek: 31 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 39

    •    Aantal posts: 220

    Ik krijg moeilijk vat op deze handeling. Dus er liep geen financiering op dit object en nu hebben ze een zeer kortlopende lening van 925 mil aan een 6-8% rente verkregen met dit object als onderpand of...? En gaat de LTV dan niet aardig stijgen gezien er bijna een miljard schuld bij komt?
    
    Kan dit een constructie zijn met het oog op verkoop van deze (en andere) us assets? De logica ontgaat me een beetje... Ofwel begrijp ik de berichtgeving gewoon verkeerd. Als ze toch zoveel cash hebben, de rente ongunstig staat, dit object vrij van schuld was en ze uit de US willen vertrekken, waarom deze keuze? Heb wel voldoende vertrouwen in het URW management om aan te nemen dat dit niet zonder reden gebeurd.