UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. HCohen 19 augustus 2023 19:56

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   Tenko schreef op 19 augustus 2023 19:40:

   Ik krijg moeilijk vat op deze handeling. Dus er liep geen financiering op dit object en nu hebben ze een zeer kortlopende lening van 925 mil aan een 5-8% rente verkregen met dit object als onderpand of...? En gaat de LTV dan niet aardig stijgen gezien er bijna een miljard schuld bij komt?
   
   Kan dit een constructie zijn met het oog op verkoop van deze (en andere) us assets? De logica ontgaat me een beetje... Ofwel begrijp ik de berichtgeving gewoon verkeerd
   

   Group’s LTV (geconsolideerd) zou onveranderd moeten zijn toch? Geld blijft vooralsnog in het laatje (equity of cash; tegenover de extra schuld staat hetzelfde bedrag aan extra liquiditeit).
   
   Over de financiering zelf heb ik mijn beeld hierboven reeds gegeven(nav berichtgeving en rapportage H1) en kan ik niets verder aan toe voegen.
2. Tenko 19 augustus 2023 20:08

   auteur info

   • Tenko

     Lid sinds: 24 feb 2023

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 168

     Gegeven: 44

   •    Aantal posts: 260

   Stel pre lening is de eigen waarde van portefeuille 100 milj waarvan 40 milj schuld dan is de ltv 40%
   Stel nu dat men 1 milj effectief leent en gebruikt dan zou in principe de waarde, indien 100% opgenomen, 101 worden en de schuld 41 waarmee de ltv gestegen is tot 40.59.
   
   
3. HCohen 19 augustus 2023 20:17

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   Tenko schreef op 19 augustus 2023 20:08:

   Stel pre lening is de eigen waarde van portefeuille 100 milj waarvan 40 milj schuld dan is de ltv 40%
   Stel nu dat men 1 milj effectief leent en gebruikt dan zou in principe de waarde, indien 100% opgenomen, 101 worden en de schuld 41 waarmee de ltv gestegen is tot 40.59.
   
   

   Klopt, zodra de liquiditeit wordt aangesproken/gebruikt veranderd de (Group's)LTV,.
   Vooralsnog is daar geen sprake van(versterking liquiditeitspositie/blijft vooralsnog in het laatje ), zoals ik zonet aangaf, dus ongewijzigde group’s LTV.
   
   Mocht men in de toekomst een deel van de lening aanwenden tbv bijv CAPEX in het betreffende centrum dan zal dit wel impact hebben op de group’s LTV(positief dan wel negatief, afhankelijk of de waardecreatie groter of kleiner is dan de investering)..
4. HCohen 19 augustus 2023 21:30

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   HCohen schreef op 19 augustus 2023 20:17:

   [...]
   
   Klopt, zodra de liquiditeit wordt aangesproken/gebruikt veranderd de (Group's)LTV,.
   Vooralsnog is daar geen sprake van(versterking liquiditeitspositie/blijft vooralsnog in het laatje ), zoals ik zonet aangaf, dus ongewijzigde group’s LTV.
   
   Mocht men in de toekomst een deel van de lening aanwenden tbv bijv CAPEX in het betreffende centrum dan zal dit wel impact hebben op de group’s LTV(positief dan wel negatief, afhankelijk of de waardecreatie groter of kleiner is dan de investering)..
   

   @Tenko
   ik doe een poging om beter te illustreren nav van jouw voorbeeld
   Zie de berekening van de LTV op de balans, pag 73-74 van H1 rapportage
   resources.urw.com/01_URW-Homepage/Hal...
   
   LTV ratio wordt berekend door 'de net financial debt' te delen door 'de total assets'
   (er zijn nog meerdere smaken, incl of excl transfer taxes en IFRS of proportionate basis, vergeet dat even voor dit voorbeeld)
   Bij het bepalen van de 'net financial debt' word de cash/ cash equivalents verminderd op de 'total financial liabilities(schulden zeg maar)'.
   
   Kortom voor de berekening van de groep's LTV kun je de cash afhalen van het totaal aantal schulden.
   In jouw voorbeeld;
   100 mlj waarde port
   40 mlj schuld
   LTV ratio = 40/100 = 40%
   Wordt na lening van 1 mlj zonder deze 'te gebruiken'
   100 mlj waarde ( = total assets)
   41 mlj schuld -/- 1 mlj cash = 40 mlj ( = net financial debt)
   net financial debt/ total assets = LTV ratio
   LTV ratio = 40/ 100 = 40%
5. !@#$!@! 20 augustus 2023 00:30

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 01 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4507

     Gegeven: 3305

   •    Aantal posts: 20.665

   quote:

   mike65537 schreef op 17 augustus 2023 11:31:

   Die "radical reduction" van financial exposure naar USA, lijkt dus exclusief de 12 flagships te zijn. Dan kunnen we dus ook een hogere AREPS en hoger dividend verwachten.
   

   In het persbericht staat: "As stated at our H1 2023 results, the radical reduction of URW’s U.S. financial exposure remains the path forward. "
   
   Met andere woorden nog steeds geen verandering in de plannen.
   
   Hebben we hier al eens de woorden "radical reduction" besproken? Volgens mij wel en toen zeiden "jullie:" (-> niet richt jou mike) dat dat gewoon alles betekende?
   
   Ik ben het wat dat betreft met Tenko eens. Vanwaar deze kortlopende lening tegen 8% , met zoveel cash op de balans?
   Ik zie er de logica niet van in.
   Waar hebben ze al dat geld voor nodig? Maakt toch niks uit als de VS verkoop wordt uitgesteld?
   Welke flexibiliteit verwijzen ze naar?
   
   Het doel is om de LTV te verlagen en dus schulden af te lossen de komende 2 jaar.
   
   Anders praten we toch echt over een indirecte herfinanciering tegen een flink hogere rente.
6. HCohen 20 augustus 2023 06:28

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 augustus 2023 00:30:

   [...
   
   Anders praten we toch echt over een indirecte herfinanciering tegen een flink hogere rente.
   

   Laten we even voor het gemak het totale financieringsplaatje vergeten(macro swaps en caps).
   
   Er wordt nu geld geleend wat liquide wordt gehouden(cash/cash equivalent waardoor geen impact op LTV);
   SFOR + 280.7bps opslag -/- rendement op liquiditeit, zo'n 8% -/- 5% = 3 %
   
   Het is geen dure lening(average US was reeds 3.4%), zo lang deze als liquiditeit wordt aangehouden(MMF = cash equivalent, en als average yield MMF's daalt daalt 3m SFOR ongetwijfeld ook)
   
   artikel Forbes aug 2023;
   yield averaging 5.13% from the 100 largest money market mutual funds, according to Crane Data
   www.forbes.com/advisor/investing/the-...
7. HCohen 20 augustus 2023 07:11

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 augustus 2023 00:30:

   [...]
   Waar hebben ze al dat geld voor nodig? Maakt toch niks uit als de VS verkoop wordt uitgesteld?
   Welke flexibiliteit verwijzen ze naar?
   
   

   Op zich goede vragen, maar we zullen het toch met de antwoorden van de CFO moeten doen
   
   Mouchel zegt
   - flexibility on the timing of this proces
   Tijdelijk meer cash voorhanden(mits nodig als soort van overbruggingskrediet binnen het totale financieringsplaatje bij bijv tijdelijk nog hogere rentestanden?)
   - opties mbt Century City
   mbt het object ziet men wellicht mogelijkheden tot waardecreatie(gelden nu voorhanden anticiperend op renteontwikkeling; eerst stijging, vervolgens daling om vervolgens deze nwe schuld goedkoper te herfinancieren of/ en af te lossen?).
   
   Ook nog perspectief beleggersmarkt en financiers; staat wel aardig op de rapportages om enorme liquiditeiten positie te melden(cash on hand), dat stelt toch gerust.
   
   Wie weet komt dit naar voren in Q3 of volgt er voortijds nog aanvullende info mbt Century City
8. HCohen 20 augustus 2023 08:48

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3600

     Gegeven: 3423

   •    Aantal posts: 5.169

   Als we het dan over Century City(LA) hebben, ik hoop dat de naderende storm/ hurricane geen/ weinig schade zal brengen(noch bij Culver City, Topanga en Fashion Square).
   Niet direct(objecten) noch indirect(catchment area);
   www.politico.com/news/2023/08/19/hurr...
9. mike65537 20 augustus 2023 09:53

   auteur info

   • mike65537

     Lid sinds: 05 mei 2020

     Laatste bezoek: 31 okt 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 337

     Gegeven: 839

   •    Aantal posts: 735

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 augustus 2023 00:30:

   [...]
   
   In het persbericht staat: "As stated at our H1 2023 results, the radical reduction of URW’s U.S. financial exposure remains the path forward. "
   
   Met andere woorden nog steeds geen verandering in de plannen.
   
   Hebben we hier al eens de woorden "radical reduction" besproken? Volgens mij wel en toen zeiden "jullie:" (-> niet richt jou mike) dat dat gewoon alles betekende?
   
   Ik ben het wat dat betreft met Tenko eens. Vanwaar deze kortlopende lening tegen 8% , met zoveel cash op de balans?
   Ik zie er de logica niet van in.
   Waar hebben ze al dat geld voor nodig? Maakt toch niks uit als de VS verkoop wordt uitgesteld?
   Welke flexibiliteit verwijzen ze naar?
   
   Het doel is om de LTV te verlagen en dus schulden af te lossen de komende 2 jaar.
   
   Anders praten we toch echt over een indirecte herfinanciering tegen een flink hogere rente.
   

   Klopt, de conclusie toen was dat ze alles in de USA zouden gaan verkopen.
   
   Maar nieuwe ontwikkeling nou is in artikel: www.costar.com/article/1148020097/mal...
   
   "While URW has sold off some of its U.S. regional mall holdings over the past two years, recent conversations with management representatives, during the site visit, indicated that the company intends to maintain a presence in the U.S. with a focus on its 12 'flagship' malls, of which Westfield Century City is considered the 'crown jewel,'" according to the report."
10. mike65537 21 augustus 2023 08:18

    auteur info

    • mike65537

      Lid sinds: 05 mei 2020

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 337

      Gegeven: 839

    •    Aantal posts: 735

    quote:

    HCohen schreef op 20 augustus 2023 08:48:

    Als we het dan over Century City(LA) hebben, ik hoop dat de naderende storm/ hurricane geen/ weinig schade zal brengen(noch bij Culver City, Topanga en Fashion Square).
    Niet direct(objecten) noch indirect(catchment area);
    www.politico.com/news/2023/08/19/hurr...
    

    Nieuws daarover: www.cbsnews.com/losangeles/live-updat...
11. Branco P 21 augustus 2023 09:33

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    mike65537 schreef op 20 augustus 2023 09:53:

    [...]
    
    Klopt, de conclusie toen was dat ze alles in de USA zouden gaan verkopen.
    
    Maar nieuwe ontwikkeling nou is in artikel: www.costar.com/article/1148020097/mal...
    
    "While URW has sold off some of its U.S. regional mall holdings over the past two years, recent conversations with management representatives, during the site visit, indicated that the company intends to maintain a presence in the U.S. with a focus on its 12 'flagship' malls, of which Westfield Century City is considered the 'crown jewel,'" according to the report."
    

    Even kijken. Aan de ene kant heb je het echte management zelf dat zeer recent zegt: USA gaat er nog steeds helemaal uit. Radical reduction.
    
    En aan de andere kant een "rapport" waarin op basis van "een bezoek aan een locatie" met een "vertegenwoordiging van het management" wordt geconcludeerd, door de schrijver c.q. de bezoeker, dat dat misschien toch anders is.
    
    Kies de meest geloofwaardige bron, zou ik zeggen ;-)
12. Branco P 21 augustus 2023 10:05

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    URW gaat USA verlaten zodra het kan. Er moet te veel Capex in alle objecten. Zonde van het geld en het beperkt de mogelijkheden om elders wel echt waarde toe te voegen. Daarom: exit USA zodra enigszins redelijke prijs voor de objecten.
13. !@#$!@! 21 augustus 2023 13:43

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4507

      Gegeven: 3305

    •    Aantal posts: 20.665

    quote:

    Branco P schreef op 21 augustus 2023 09:33:

    [...]
    
    Even kijken. Aan de ene kant heb je het echte management zelf dat zeer recent zegt: USA gaat er nog steeds helemaal uit. Radical reduction.
    
    En aan de andere kant een "rapport" waarin op basis van "een bezoek aan een locatie" met een "vertegenwoordiging van het management" wordt geconcludeerd, door de schrijver c.q. de bezoeker, dat dat misschien toch anders is.
    
    Kies de meest geloofwaardige bron, zou ik zeggen ;-)
    

    Ja, ik zat daar ook naar te kijken. Maar dat vertegenwoordigers van het management zomaar iets anders communiceren vind ik ook niet realistisch.
    
    Die bewoording "radical reduction" is wat dat betreft gewoon te onduidelijk nmm.
14. Branco P 21 augustus 2023 18:32

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3831

      Gegeven: 1134

    •    Aantal posts: 9.552

    quote:

    !@#$!@! schreef op 21 augustus 2023 13:43:

    [...]
    
    Ja, ik zat daar ook naar te kijken. Maar dat vertegenwoordigers van het management zomaar iets anders communiceren vind ik ook niet realistisch.
    
    Die bewoording "radical reduction" is wat dat betreft gewoon te onduidelijk nmm.
    

    Het is een bewering dat een vertegenwoordiging van het management iets gezegd zou hebben. Oftewel: de centrummanager zei iets, maar op eigen titel, zoiets. Kortom, geen waarde aan hechten. Radicale reductie betekent 75% tot 100% wordt verkocht. Ruim meer dan 50%, anders is het niet radicaal.
15. !@#$!@! 21 augustus 2023 19:12

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4507

      Gegeven: 3305

    •    Aantal posts: 20.665

    goed punt. Ik denk dat je gelijk hebt.
    Hoe meer lagen tussencommunicatie en beweringen , hoe meer (hoopvolle?) interpretatie er zal zijn van wat nou bedoeld wordt.
    Het zou ook wettelijk strafbaar zijn als zoiets niet via een officieel persbericht gecommuniceerd zou worden.
16. Superdude 21 augustus 2023 22:18

    auteur info

    • Superdude

      Lid sinds: 09 nov 2011

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 95

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 1.094

    Wanneer wordt er nu dividend uitgekeerd?
17. Lamsrust 21 augustus 2023 22:48

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3507

      Gegeven: 541

    •    Aantal posts: 2.668

    cdn.urw.com/-/media/Corporate~o~Sites...
    
    Even kort vanuit de Cilento regio in Zuid Italië.
    
    - URW blijft cash verzamelen als verdediging tegen een adverse event waarbij de bond market sluit c.q. extreem duur wordt. Dit kost de margin, want de SOFR krijg je op T bills binnen;
    - de LTV blijft gelijk, want de net debt wijzigt niet;
    - deze deal is een extreem positief signaal naar de markt, omdat partijen o.l.v. MS bereid zijn op een LTV van 48% een single asset te financieren voor USD 925 mln. De taxatiewaarde van plm. USD 2 mrd wordt hierdoor hard;
    - URW kan nu met dit document langs investeerders met als doel 50% van Century City te verkopen voor minimaal USD 500 mln (en voor 50% participatie in de schuld);
    - de schuld kan onder onbekende voorwaarden tot 3x toe met 1 jaar worden verlengd, i.e. een 5 jaars lening derhalve;
    - ik las in posts hiervoor dat de NOI van CC USD 100 mln is, zodat de niy 5% bedraagt. De allerbeste malls zitten dus kennelijk op dit percentage, hetgeen een afwaardering van 10% impliceert op de huidige gemiddelde waardering.
    
    Zoals ik hier meermaals heb betoogd gaat Niel deze parels niet voor een fooi weggeven, maar eerst maximaal oppoetsen zowel operationeel als middels financial engineering.
18. HCohen 22 augustus 2023 07:24

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3600

      Gegeven: 3423

    •    Aantal posts: 5.169

    @ Lamsrust
    Grazie per la tua analisi / riassunto e buona continuazione della tua vacanza
19. HCohen 22 augustus 2023 07:42

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3600

      Gegeven: 3423

    •    Aantal posts: 5.169

    Bevestigende berichtgeving inzake trend ontwikkeling upsizing/ aanhoudende vraag(pijplijn) bij UK's Westfield centres
    
    Global retailers to upsize at Westfield as more brands increase store footprints
    www.theindustry.fashion/global-retail...
    21 AUGUST 2023
    Unibail-Rodamco-Westfield (URW) has revealed the continued growth in store upsizes at both Westfield UK shopping centres, as brands continue to propel the trend for innovative in-store experiences.
    
    Continuing on from a trend that was established last year, Westfield London and Westfield Stratford City have witnessed a surge in demand from retailers seeking to grow their physical store presence in 2023.
    ...
    ...
    Looking ahead, URW has a strong pipeline of continued openings scheduled for the second half of the year. In particular, there is a slew of sportswear brands are set to open new stores this year.
    --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
    Trend to upsize continues at Westfield UK centres as more major global brands increase store footprint in 2023
    retailtimes.co.uk/trend-to-upsize-con...
    ...
    ...
    Food and beverage offering continues to grow
    
    Both centres further bolstered their food and beverage offerings in 2023, elevating the overall leisure experiences for visitors. These signings include Italian gelato brand Badiani at Westfield London, Ristorante Siena at Westfield Stratford City, as well as highly acclaimed Thai restaurant, Busaba and popular eatery, The Real Greek signing for expanded space at this centre.
    
    Other signings to Westfield London this year include Forever New and Boggi Milano, lingerie brand Lounge, luxury jeweller Bremont, visionary electric vehicle brand Fisker, and the efficient last mile logistics firm Toshi.
20. HCohen 23 augustus 2023 07:15

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 31 okt 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3600

      Gegeven: 3423

    •    Aantal posts: 5.169

    Here’s Why a Big French Retail Owner Changed Its Mind on US Malls
    www.costar.com/article/441745765/here...
    
    With Properties Performing Well, Unibail-Rodamco-Westfield May Be Awaiting a Better Deal Climate, Analysts Say
    CoStar News
    
    22 août 2023 | 23:25
    A French retail giant could see a financial windfall eventually after deciding not to say au revoir to America just yet.
    
    Unibail-Rodamco-Westfield, based in Paris, is slowing plans to sell its remaining retail portfolio in the United States, where it owns more than 22 million square feet of malls stretching from New Jersey to California. That’s a dramatic change in strategy for URW, which for several years has said it was looking to shed all its U.S. malls to focus on its European holdings.
    
    The global retail landlord has indicated, in a report by credit-ratings firm Fitch Ratings, that it’s keeping its stakes in a dozen U.S. flagship malls it still owns that generate relatively high revenue. The company has interests in 18 U.S. malls, excluding its airport retail locations.
    
    The new tack in URW’s plans to hold onto its stakes in 12 malls makes sense, according to several retail consultants and analysts. The landlord owns Class A, top-tier malls, and these shopping centers are generating more revenue than before the pandemic in some cases, analysts said, making URW less eager to sell off its properties. URW, like fellow mall owner Simon Property Group and other retail property holders, is also redeveloping some retail locations — adding housing and restaurants — to increase foot traffic as well as value.
    
    Barring another pandemic where shoppers are forced to stay in their homes, selling now would equate to leaving money on the table as higher interest rates crimp financing and deals, so there’s no reason for URW to rush into unloading U.S. malls at perhaps prices below what it was seeking, analysts said. The domestic economic climate has curbed commercial real estate transactions across the nation.
    
    URW "has some of the best and most profitable malls in the country," Greg Maloney, a consultant and former president and CEO of JLL Americas Retail, told CoStar News in an email. "Keeping their top-producing malls in the U.S. makes sense. When they announced two years ago about selling all their assets, no one believed them. So, again no surprise and they will do very well."
    
    URW’s plan to put the brakes on its mall divestitures has major commercial real estate implications nationally, involving more than a dozen potential transactions on properties valued at billions of dollars as the company has been among the most active sellers of U.S. retail real estate in recent years, according to CoStar data. URW has already somewhat weeded out its U.S. portfolio, selling a half-dozen malls or so in the past year, many of them poor performers.
    
    Those domestic holdings have been buoyed by rising retail sales this year, which also makes URW less anxious to sell off its properties. In a major sign of progress, URW landed a $925 million cash-out refinancing last week of its most prized U.S. mall: the 1.4 million-square-foot Westfield Century City in Los Angeles that’s valued at nearly $2 billion. The mall generated better sales last year than in 2019, according to a Fitch report.
    
    Keeping Some Malls
    In a separate July report on URW, another credit-ratings firm, Morningstar, discussed the company’s U.S. divestiture plan.
    
    “We wouldn’t be surprised to see further adjustments to the strategy, with management taking an opportunistic approach, with options including full or partial asset sales, and development partnerships,” the report said.
    
    "Strong growth in retail sales has improved the appeal of owning good retail assets in the United States," Alexander Prineas, an equity analyst at Morningstar, said in an email to CoStar News. "Meanwhile rising interest rates and concerns about commercial property in general are putting pressure on property values. This means the relative attractiveness of retaining assets, selling or bringing in capital partners or development partners, is constantly evolving."
    
    In its report on the Century City refinancing, Fitch said "Recent conversations with [URW] management representatives, during the site visit, indicated that the company intends to maintain a presence in the U.S. with a focus on its 12 'flagship' malls," with Century City considered the "crown jewel."
    
    As of June 30, the company listed about a dozen of what it identified as flagship locations in places such as Chicago, Los Angeles, New York, San Diego, Seattle and San Francisco. It has a half-dozen regional malls, in the Washington, D.C., Los Angeles and San Francisco areas.
    
    URW doesn’t have to follow any self-imposed rules for selling its U.S. properties. The mall owner remains committed to radically reducing its U.S. portfolio, but it has some breathing room in terms of a deadline, URW Chief Financial Officer Fabrice Mouchel said in a statement emailed to CoStar News about Westfield Century City's refinancing.
    Mall
    
    As of July 21, URW had generated $1.7 billion in proceeds from selling U.S. properties, according to the company.
    
    Mouchel, in his email, pointed out the firm has more options now with the extra cash.
    
    "The strong business performance across all markets, our low cost of debt, our ample liquidity position, our tight capital expense control and our [ability to pay off debt] all provide us with flexibility on the timing of this process,” Mouchel said.
    
    One analyst said URW may not need to wait too long to achieve the sale prices it wants for its U.S. malls.
    
    Brandon Svec, national director of U.S. retail analytics for CoStar Group, said URW could want to sell off its U.S. portfolio, but the company probably is discovering that the buyer pool is shallow due to rising interest rates. Those rising interest rates make it challenging to secure financing to purchase real estate.
    
    "I wouldn't be surprised in a year or two from now that the depth of buyers expands," said Svec, a turn of events that could speed URW's plans to sell its U.S. malls.
    
    URW didn't provide any further comments about its strategy to CoStar News.