Duur foutje hypotheekadviseur met grote gevolgen voor huisbezitter

Zoals bekend moeten starters die een koopwoning kopen sinds 1 januari 2013 een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om renteaftrek te kunnen genieten. Het hypotheekbedrag is dan een Box 1-bedrag waarvan de betaalde hypotheekrente maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar is. Voor alle duidelijkheid: de looptijd is ook maximaal 30 jaar.

De regels zijn simpel en duidelijk. Toch gaat het regelmatig mis omdat hypotheekadviseurs zich niet aan de regels houden en hierdoor hun klant in grote financiële problemen brengen. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking, waarin twee huizenbezitters een andere woning kopen.

In juli 2015 wordt er door de twee starters een woning gekocht van €320.000. De hypotheekrente van 4,5% wordt voor 10 jaar vastgezet en er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €320.000.

Negen jaar later, in 2024, wordt de huidige woning verkocht voor €364.000. De lopende annuïteitenhypotheek is per juli 2024 nog €264.000. In negen jaar tijd is er dus €56.000 afgelost.

De verkoopwinst op de huidige woning is €100.000. Deze verkoopwinst wordt verrekend met de kooprijs en kosten koper van de nieuwe woning van in totaal €540.000.

Onderaan de streep heeft de hypotheekadviseur berekend dat de nieuwe hypotheek €440.000 moet worden. De hypotheekadviseur adviseert de volgende hypotheek af te sluiten

Op het eerste gezicht lijkt er niets aan de hand te zijn. Deze doorstromers zijn heel erg blij met hun nieuwe woning. De bruto maandlast is flink hoger, namelijk bijna €500. Ook de netto maandlast is hoger: bijna €400.

Foutje

Helaas kan er niets gevierd worden en kan de vlag niet uit. Er is namelijk iets flink misgegaan: de lopende annuïteitenhypotheek van €320.000 van juli 2015 is verlengd. Hierdoor is deze hypotheek verhuisd van Box 1 naar Box 3. Vanwege de verhuizing is er geen fiscaal voordeel meer. Hierdoor wordt de netto maandlast gelijk aan de bruto maandlast, en dus €2.101.

Slimme lezers zullen nu adviseren om het hypotheekbedrag van €440.000 te splitsen waardoor een gedeelte wel in Box 1 valt

Helaas zorgt ook deze splitsing ervoor dat het gehele hypotheekbedrag gewoon in Box 3 blijft. Het niet voortzetten van de oude schuld (annuïteitenhypotheek van €320.000) betekent direct dat ook de andere hypotheekbedragen niet voldoen.

Dit wordt bevestigd in de hierna opgenomen wetsgeschiedenis, waarin is bepaald dat het aflossingsschema voor de nieuwe eigen woning moet worden voortgezet en dat vervolgens voor het meerdere een nieuw annuïtair aflossingsschema gaat gelden.

Hiermee wordt – net als in het huidige artikel 3.120, derde lid, van de Wet IB 2001 bepaald is met betrekking tot de 30-jaarstermijn – geregeld dat bij een verhuizing het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de nieuwe woning moet worden voortgezet vanaf het punt waar men in het ten minste annuïtaire aflossingsschema voor de oude woning was gebleven op het moment direct voorafgaand aan het aangaan van de schuld voor de nieuwe woning, voor zover de nieuwe schuld de oude schuld niet overtreft en dat voor het meerdere – dat resteert na toepassing van de beschikking aflossingsstand- in beginsel een nieuw ten minste annuïtair aflossingsschema gaat gelden. (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 36 tabblad)

Bij het voorgestelde systeem voor de fiscale behandeling van de eigen woning zijn regels gesteld die waarborgen dat een eenmaal gestart aflossingsschema van een eigenwoningschuld moet worden voortgezet door de belastingplichtige voor zijn eigenwoningschuld. (Kamerstukken II 2012/13, 33405, nr. 3, p. 28 tabblad)

Alle hypotheekadviseurs in Nederland moeten weten dat zij geen nieuwe duur-/looptijd in deze situatie mogen adviseren/afsluiten.

Verkoopwinst €520.000

Helaas komt het nog regelmatig voor. Dit heeft te maken met de maximale hypotheek. Door bij de toetsing van de maximale hypotheek een nieuwe duur van 30 jaar te nemen en ook het gehele bedrag als Box 1 te toetsen is de maximale hypotheek €439.807. De hypotheek lijkt hierdoor mogelijk.

Bij een juiste toetsing is de maximale hypotheek slechts €394.422. Deze adviseur had moeten doorgeven dat de aankoop van de andere woning niet mogelijk is.

De grote vraag is nu of dit nog recht valt te zetten. Het is mogelijk om weer terug te komen in Box 1, maar dat is niet gemakkelijk. De hypotheek moet worden omgezet naar:

Bij deze omzetting zal de bank vragen naar het inkomen. De bruto maandlasten worden hoger, waardoor de bank verplicht is om te kijken of het inkomen voldoende is om deze hogere bruto maandlasten te kunnen dragen. Als in dit voorbeeld het inkomen niet hoger is geworden, dan is omzetting dus niet mogelijk.

De fout van een hypotheekadviseur wordt vaak later geconstateerd. Bijvoorbeeld als mensen uit elkaar gaan of een andere woning kopen, en daarom advies inwinnen bij een andere hypotheekadviseur.

De gevolgen bij verkoop van de woning zijn enorm. Het bovenstaande stel besluit een jaar later te gaan scheiden (2025). De woning wordt te koop gezet en uiteindelijk verkocht voor €520.000 (juli 2025). Het volgende is dan van toepassing:

Bij verkoop van de woning ontstaat er een verkoopwinst van €87.000. Voor de belastingdienst is de berekening echter heel anders, en wordt de verkoopwinst (EWR) €520.000. Dit heeft te maken met dat er geen Box 1-schuld is die de verkoopwinst verlaagt.

Deze hogere EWR moet weer verrekend worden met de aankoop van de volgende koopwoning. Hierbij wordt weer de maximale hypotheek beinvloed doordat er een Box 3-bedrag ontstaat. Bovendien komt de eerste annuïteitenhypotheek van €320.000 (€160.0000 per persoon) weer om de hoek kijken.

Oplossing

Hieronder de berekening van hoe de hypotheek weer teruggebracht kan worden in Box 1. Het volgende is van toepassing:

In deze situaties is het van belang wie wanneer de fout ontdekt. Als de belastingdienst aanklopt, dan zal de huizenbezitter moeten aftikken. De ontvangen hypotheekrenteaftrek moet worden terugbetaald. Bovendien zal de huizenbezitter daarna een goede hypotheekadviseur moeten vinden die alles kan corrigeren.

Als een andere hypotheekadviseur de fout ontdekt, dan kan deze direct gecorrigeerd worden (als dit mogelijk is). Hierbij zal de huizenbezitter wel de belastingdienst moeten inlichten en de eerdere aangiftes moeten corrigeren. Dit kost de huizenbezitter geld.

De moraal van dit verhaal

Uit het bovenstaande blijkt dat het foutje van de hypotheekadviseur grote gevolgen heeft. Doorstromers die na 2013 hun eerste koopwoning hebben gekocht, moeten er dus goed rekening mee houden dat hun lopende annuïteitenhypotheek niet verlengd kan worden. Zij kunnen hiermee hun hypotheekadviseur gemakkelijk controleren.