Regelmatig krijg ik de vraag van lezers en klanten of het verstandig is om
(tussendoor) af te lossen op de bestaande hypotheek. Natuurlijk is dit afhankelijk van de gezinssituatie.
Maar ook of u in de toekomst nog een andere woning wilt kopen is van belang. En de hypotheekrente en het belastingvoordeel zijn belangrijke factoren die
van invloed kunnen zijn op het besluit om wel of niet af te lossen.
Ter illustratie geef ik u in de tabel hieronder een voorbeeld waarbij een particulier in 2003 een woning gekocht. In de twee jaren daarop besluit deze particulier om een
bedrag af te lossen van de huidige, lopende hypotheek.
U zult ziet dat aflossen nadelig is, als deze kersverse eigenwoningbezitter in de toekomst mogelijk een nieuwe woning wil aanschaffen.
| Wat? | hoeveel? |
| Aankoop
woning (1-7-2003) | 270.000
euro |
| Kosten
koper | 30.000
euro |
| Eigenwoningschuld | 300.000
euro |
| Aflossing
op 1-7-2004 | 20.000
euro |
| Aflossing
op 1-7-2005 | 20.000
euro |
Fiscaal aftrekbaar
De particulier in onderstaande tabel heeft na 1 juli 2005 nog een hypotheek van 260.000 euro waarvan de rente fiscaal aftrekbaar is tot 1 juli 2033. Als hij besluit grondig te verbouwen en hiervoor een tweede hypotheek afsluit, dan gaat voor dit bedrag een nieuwe periode van dertig jaar gelden waarin de rente fiscaal aftrekbaar is.
De eerdere aflossingen hebben dus niets te maken met een toekomstige verbouwing. Als hij echter een andere woning koopt en de oude woning met winst wordt verkocht, is de bijleenregeling van toepassing. Nu komen de eerdere aflossingen wel om de hoek kijken, omdat deze voor een hogere overwaarde (= eigenwoningsreserve) zorgen.
Een verrekening moet nu plaatsvinden met de nieuwe hogere hypotheek. Bovendien geldt de oude eigenwoningschuld weer die per 1 juli 2003 is ingegaan. Een voorbeeld ter verduidelijking:
| Wat? | hoeveel? |
| Verkoop
oude woning | 310.000
euro |
| Bestaande
schuld | 260.000
euro |
| Eigenwoningreserve |
50.000 euro |
| Aankoop
nieuwe woning (1-7-2007) |
370.000 euro |
| Kosten
koper ** |
30.000 euro |
| Benodigde
hypotheek | 400.000
euro |
| Eigenwoningreserve | 50.000
euro -/- |
| Daadwerkelijke
nieuwe hypotheek | 350.000
euro |
Op het gebied van de renteaftrek moet dit bedrag van 350.000 euro worden gesplitst
in:
300.000 tot 1-7-2033 (dus niet 260.000!)
en 50.000 tot 1-7-2037
Nadelig
Bovenstaande cijfers worden iets anders, omdat ook rekening moet worden gehouden
met de financieringskosten (afsluitprovisie, hypotheekaktekosten en taxatiekosten).
Als deze bijvoorbeeld 5000 euro zijn (zie **) dan komt dit bedrag in box 3 terecht.
Eenmalig kan dit bedrag nog wel als fiscaal aftrekbaar worden opgegeven. Dit
betekent dat het volgende voor het bedrag van 350.000 euro van toepassing is:
300.000 tot 1-7-2033
45.000 tot 1-7-2037
5000 box 3
Het tussentijds aflossen zoals dat vroeger vaak gebeurde met een lineaire
en annuiteitenhypotheek, is nadelig als er in de toekomst een andere woning
wordt gekocht. Zonder de twee aflossing van 20.000 euro is namelijk het volgende van toepassing. Hierbij is het verstandig om de financieringskosten uit eigen zak te betalen.
| Wat? | hoeveel? |
| Verkoop
oude woning | 310.000
euro |
| Bestaande
schuld | 300.000
euro |
| Eigenwoningreserve |
10.000 euro |
| Aankoop
nieuwe woning (1-7-2007) | 370.000
euro |
| Kosten
koper ** | 30.000
euro |
| Benodigde
hypotheek |
400.000 euro |
| Eigenwoningreserve |
10.000 euro -/- |
| Daadwerkelijke
nieuwe hypotheek | 390.000
euro |
| Daadwerkelijke
nieuwe eigenwoningschuld | 385.000
euro |
Voor de renteaftrek moet dit bedrag van 385.000 euro worden gesplitst
in:
300.000 tot 1-7-2033
85.000 tot 1-7-2037
Beetje rekenen
Natuurlijk is het afhankelijk van de hypotheekrente die u betaald en wat uw
geld bijvoorbeeld oplevert op een zekere spaarrekening. Indien beiden op 4%
staan, is het niet verstandig om een gedeelte van uw hypotheek in te lossen.
U verdient namelijk meer geld op de spaarrekening.
Omgekeerd is natuurlijk ook mogelijk waarbij zeker ook rekening moet worden
gehouden met de 1,2% vermogensrendementsheffing. Een beetje rekenen is dan
ook een vereiste om een goede beslissing te nemen. Geen hypotheek is nog altijd
de goedkoopste hypotheek!
|
| Jos Koets - Woekerpolis & Hypotheekdrama |
| Klik
hier om Woekerpolis & Hypotheekdrama te bestellen...
NIEUW
|
| Jos Koets - Hoe koop ik een huis? |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hoe koop ik een huis? te
bestellen |
| Jos Koets - Hypotheektips voor de koper, verkoper en oversluiter |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hypotheektips |
|
|
|
Jos Koets is Erkend
Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist
van IEX.nl. Hij heeft z'n eigen Assurantiekantoor
Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel.
De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies
of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column
met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets
geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom: klik hier
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.