In mijn column van 6 december (ze komen eraan!) schreef ik dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op 29 december mijn hypotheekdossiers zou komen controleren. Net voor het bezoek publiceerde de AFM zeven nieuwe leidraden voor adviseurs. Hiermee wil de AFM nog meer duidelijkheid verschaffen over waar een hypotheekadviseur rekening mee moet houden bij het adviseren van klanten.
Natuurlijk had ik vooraf alle leidraden doorgelezen en wist daarom dat de AFM mijn klantdossiers niet als Goed zou beoordelen. Ik was van mening dat verschillende leidraden meer duidelijkheid gaven. Bij de inhoud plaatste ik echter wel diverse vraagtekens, maar dit zorgde die dag voor een leuke discussie.
Bevindingen
De controleurs deelden aan het einde van de dag hun bevindingen. Ik kan mij daar grotendeels in vinden. Ik moet zelfs concluderen dat er nuttige tips bij zaten die ik direct ben gaan gebruiken.
Natuurlijk kwamen er ook bepaalde punten op tafel waar ik anders over dacht. Het gaat hier trouwens niet over gelijk krijgen, want ik moet mij aan de AFM-regels houden. Dus al denk ik anders, ik zal hun werkwijze/denkwijze moeten verwerken in mijn advies.
De AFM kwam tot de volgende conclusies:
- Mijn vragen naar de klant waren niet duidelijk genoeg geformuleerd.
- Rentevastperiode was niet goed omschreven.
- Opbouw vermogen moet ik nog beter onderbouwen.
- Overweging geldgever en productaanbod was te summier.
- In een dossier werd de oude polis afgekocht, maar ontbrak het bewijs in het dossier.
- De maandlasten bij pensioen waren redelijk in kaart gebracht (moet dus beter).
In een zogenoemde Norm overdragende-brief die ik ontving werd opgesomd wat ik moest verbeteren. Indien ik dat niet zou doen en er een tweede controle plaatsvindt, dan zou de AFM andere stappen ondernemen. Nogmaals, ik ben het grotendeels eens met de AFM, maar niet met alles.
Zo ben ik benieuwd hoe u als lezer over het volgende denkt, ik verwacht dat dit namelijk ophef zal veroorzaken onder hypotheekadviseurs. Ik gebruik hierbij een (naamloze) casus van een klant van mij die de AFM heeft beoordeeld.
In dit voorbeeld gaat het over de dekking bij overlijden, die ik heb geadviseerd aan de klant. Twee jonge starters kopen een woning waarbij beiden besluiten op mijn advies een spaarhypotheek af te sluiten. De gegevens zijn als volgt:
- Man 23 jaar, inkomen 20.000 euro.
- Vrouw 21 jaar, inkomen 13.000 euro.
- Vermogen klant 15.000 euro, dat grotendeels gebruikt wordt voor inrichting van de woning.
- Koopsom woning 135.000 euro.
- Benodigde hypotheek 148.000 euro (met NHG).
- Spaarhypotheek 100.000 euro (is ook de dekking bij overlijden per persoon).
- Aflossingsvrij 48.000 euro.
De AFM was hier van mening dat geen sprake was van een passend advies, omdat de dekking bij overlijden voor de vrouw te hoog zou zijn. Ik had hier gekozen voor een spaarhypotheek waarbij de dekking bij overlijden en de gegarandeerde eindkering hetzelfde is. Het was dus níet mogelijk om verschillende bedragen te nemen bij de dekking bij overlijden voor de verzekerde personen. Deze (niet flexibele) hypotheekvorm komt veel voor in de markt.
De AFM vond dat ik moest kijken naar het jaarinkomen van de man. Dit was 20.000 euro en bij doorberekening van de betaalde hypotheekrente kon deze persoon maximaal 90.000 euro aan hypotheek krijgen. Het was dus "passend" om slechts 58.000 euro te verzekeren in plaats van 100.000 euro.
Argument
Ik reageerde dat het verschil van dekking slechts 2 euro per maand was voor de klant. Dit was geen goed argument, stelde de AFM.
Nog een poging: de klant gaat over 10 jaar verhuizen en koopt een andere duurdere koopwoning. In dit geval gaf de AFM aan dat ik pas vanaf dit tijdstip de dekking bij overlijden moest aanpassen. Mijn antwoord was natuurlijk dat de klant dan behoorlijk meer gaat betalen (is ouder geworden) en dat de mogelijkheid bestaat dat deze vanwege gezondheidsproblemen een behoorlijke toeslag krijgt.
De AFM veegde mijn argumenten direct van tafel. Om toch een hogere dekking bij overlijden te kunnen afsluiten moet de klant aangeven waarom. Een reden kan zijn: toekomstige kinderen waarbij bij een onverwachts overlijden van de vrouw, de overgebleven man minder wil gaan werken.
Door dit standpunt van de AFM, waarop de instantie aangaf in de toekomst streng te gaan controleren, zijn er veel hypotheekproducten die niet aan de normen van de AFM voldoen. Ik kan mij situaties voorstellen waarbij dergelijke producten door hun lagere rente (in vergelijking met andere producten) onderaan de streep de laagste maandlasten geven voor de klant. Moet je als adviseur dit dan niet aanbieden omdat de AFM het niet passend vindt? Een klant zal hier toch heel anders over denken.
Bovenstaande is niet van toepassing op de hoogte van de aflossing van een hypotheek. Dit is logisch, want geen hypotheek is de goedkoopste hypotheek. Wel is het van toepassing bij pensioendatum. Meer aflossen mag, maar niet minder. Er moet dus een betaalbare situatie zijn op pensioendatum.
Andere punten
Natuurlijk waren er nog andere punten, zoals de oversluitkosten, fiscaliteit en woonlastenverzekeringen. Toelichten hoe de AFM hier over denkt, zal ik doen in mijn blogberichten op homefinance.nl.
Ik vroeg de AFM-controleurs nog naar hun mening over de software die op de markt is. De instantie zegt hier niets over en zal zeker geen stempel afgeven met AFM/WFT-proof. Immers, goede software zorgt nog niet voor een passend advies, daar is een goede adviseur voor nodig.
Aanpassen cursussen
Interessant was ook het antwoord op mijn voorstel om de cursussen PE en WFT aan te passen naar de leidraden van de AFM. Het moet toch mogelijk zijn dat de AFM uitleg geeft aan de opleiders, over hoe zij precies te werk gaan en waar zij opletten? Ik weet zeker dat veel adviseurs dit als zeer zouden informatief zien. Het was spijtig te horen dat de AFM niet de bevoegdheid heeft om dit te doen.
Wel gaf de instantie aan altijd bereid te zijn om uitleg te geven over haar denk- en werkwijze indien een opleider daar om vraagt.
Al met al was het een zeer geslaagde dag. De brief zie ik niet als negatief. Wel vind ik dat het tijd wordt dat brancheorganisaties hun verantwoordelijkheid nemen. Indien zij dit eerder hadden gedaan, had ik de AFM niet hoeven uitnodigen.
Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.