In het Kunduzakkoord (VVD, GroenLinks, D66, ChristenUnie en CDA) wordt voorgesteld om per 1 januari 2013 de hypothrenteaftrek flink te beperken. Het voorstel, dat u hieronder kunt lezen, is verrassend omdat geen enkele politieke partij dit als standpunt had. Kiezersbedrog?
'Op de woningmarkt vinden belangrijke structurele hervormingen plaats. Het is essentieel omde hypotheekschulden te verminderen, zowel vanuit micro- als vanuit macro-perspectief. Tegelijkertijd is het van belang om het vertrouwen op de woningmarkt te bevorderen. De regering is daarom voornemens om de hypotheekrenteaftrek te handhaven. Vanaf januari 2013 moeten nieuwe hypotheken gedurende de looptijd in 30 jaar volledig en ten minste
annuïtair worden afgelost om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek (structurele besparing 5,4 miljard euro). Om de risico’s van hoge hypotheekschulden verder te beperken, wordt de Loan-to-Value ratio geleidelijk beperkt tot 100%. Om de doorstroming op de woningmarkt te verbeteren, wordt de overdrachtsbelasting op woningen permanent verlaagd tot 2%. Dat draagt bij aan langdurige zekerheid op de woningmarkt en lagere financiële risico’s. De maatregel wordt gefinancierd uit de afschaffing van de onbelaste reiskostenvergoeding, inclusief het onbelaste privégebruik van lease-auto’s.'
In de afgelopen week ben ik heel wat uurtjes bezig geweest om de gevolgen van dit voorstel na te rekenen. Mijn gehele rapport komt volgende week, maar vandaag alvast twee onderwerpen hieruit.
De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor bestaande gevallen
Huizenbezitters hoeven hun hypotheek niet om te zetten naar een annuïteiten – lineaire hypotheek. Dit lijkt op het eerste gezicht aantrekkelijk. Echter bij een verhuizing kunnen er (administratieve) problemen ontstaan en zijn er nog veel onduidelijkheden namelijk:
- Gaat de verplichte 100% aflossing gelden voor de nieuwe woning
- Wat gaan banken doen met hypotheekvormen die niet meer van toepassing zijn voor nieuwe klanten? Kosten zijn hoog om hypotheekvormen aan te houden die niet meer worden afgesloten.
- Wat als er door een doorstromer (oude maatregel) en een starter (nieuwe maatregel) een woning wordt gekocht?
Wie vanaf 2013 een andere woning gaat kopen, weet nog niet of de oude regeling gehandhaafd blijft. Den Haag moet nog vertellen wat dan van toepassing gaat worden. Stel: de verplichte 100% aflossing wordt van toepassing, dan zullen heel veel mensen besluiten geen andere woning te kopen. Het is ook mogelijk dat de verplichte 100% aflossing alleen gaat gelden voor het hogere hypotheekbedrag. Dit betekent dat de oude en nieuwe regeling van toepassing is.
In het verleden is gebleken dat banken hypotheekvormen uit hun assortiment halen als deze niet meer worden afgesloten. Dit zou betekenen dat vanuit het kabinet de mogelijkheid wordt geschapen om de bankspaarhypotheek mee te nemen, maar dat banken dit niet meer doen (vanwege kostenbesparing). De doorstromer is dan verplicht zijn bankspaarhypotheek af te kopen. Hoe zit het dan met de fiscale regels en de fiscus? Op het ogenblik komt in veel gevallen de fiscus om de hoek kijken waardoor er 52% belasting betaald moet worden over een groot gedeelte van het afkoopbedrag!
Een mooi toekomstig praktijkvoorbeeld is een doorstromer en een starter die samen een woning gaan kopen. De doorstromer valt nog onder de oude maatregel (mag nog een aflossingsvrije hypotheek hebben tot 50% van de waarde van de woning) en heeft bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. De starter valt onder de nieuwe maatregel en moet dus volledig aflossen door middel van een annuïteiten – lineaire hypotheek. Hoe gaat het kabinet dit oplossen?
- Gaat de nieuwe regel gelden, dus volledig aflossen? De bankspaarhypotheek moet dan worden afgekocht met alle fiscale gevolgen.
- Blijft de oude regel gelden waardoor de aflossingsvrije hypotheek nog 50% van de waarde van de woning mag zijn en de bankspaarhypotheek gehandhaafd kan blijven?
- Gaat voor ieder zijn eigen regeling gelden, dus voor de doorstromer de oude regeling en voor de starter de nieuwe regeling? Dit levert leuke situaties op, ahum.
Annuitaire hypotheek en verbouwen
Bij de annuïteiten hypotheek wordt er iedere maand afgelost. Dit betekent dat de eigenwoningschuld (voor veel lezers de hypotheekschuld) steeds minder wordt. Het gevolg hiervan is dat het gemakkelijker wordt om te kunnen verbouwen. Dit laatste zal ik aantonen door middel van een voorbeeld waarbij de waarde van de woning in de afgelopen jaren gelijk is gebleven:
Voorbeeld 1 (huidige situatie)
Totale hypotheek 200.000 euro
Bankspaarhypotheek 105.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek 95.000 euro
Waarde spaarrekening 20.000 euro (in het tiende jaar)
Waarde woning 200.000 euro
De waarde van de woning is in tien jaar niet gestegen. Het is voor deze persoon niet mogelijk om te verbouwen door middel van een tweede hypotheek. De reden is dat de hypotheek nog even hoog is als de waarde van de woning. De opgebouwde waarde op de spaarrekening wordt niet verrekend met de uitstaande hoogte van de hypotheek. Een verbouwing moet dus uit eigen middelen betaald worden. Ik ben dan uitgegaan dat iemand niet meer mag lenen dan de waarde van zijn woning (100% LTV).
Voorbeeld 2 (volledig aflossen door middel annuitaire hypotheek)
Totale hypotheek (begin) 200.000 euro (volledig annuitair)
Hypotheekschuld na 10 jaar 180.000 euro
Verbouwen 20.000 euro
Door de aflossing is de hypotheekschuld (eigenwoningschuld) lager dan de waarde van de woning (180.000 euro versus 200.000 euro). Nu is het mogelijk om de verbouwing te financieren door middel van een tweede hypotheek. De betaalde hypotheekrente over deze verbouwing is nu weer voor 30 jaar fiscaal aftrekbaar als voor deze tweede hypotheek een annuitaire of lineaire hypotheek wordt afgesloten.
Het fiscale voordeel voor het kabinet verdwijnt door deze verbouwingstruc gedeeltelijk. Zij moeten over de tweede hypotheek (in dit geval van 20.000 euro) fiscaal tegemoet komen aan de huizenbezitter.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.