Koffiekamer Terug naar discussie overzicht

Grafiekje : huizenprijzen West-NL in kg zilver '95-'12

1. [verwijderd] 26 september 2012 19:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Data geleend van Indexmundi en CBS.
   Met wat handmatige aanvulling uit Netdania, nattevingerwerk, voor 1995-1997.
   2012 zilverprijs (EUR natuurlijk) gegokt op ongeveer huidige niveau.
   Voor de meeste jaren heb ik de gemiddelde maandprijzen van zilver opgeteld en gemiddeld. De huizenprijzen werden per jaar genomen.
   Woningen: totaal, regio West-NL.
   2012 huizenprijzen heb ik 8% lager genomen dan het 2011 cijfer. Doordat de zilverprijs voor 2011 en 2012 ongeveer hetzelfde genomen zijn, een lichte daling zichtbaar in 2012.
   
   Bijlage toont de grafiek. Enjoy.

   Bijlage:
2. Ivanrybkin 26 september 2012 19:32

   auteur info

   • Ivanrybkin

     Lid sinds: 21 jul 2004

     Laatste bezoek: 17 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 384

     Gegeven: 419

   •    Aantal posts: 2.062

   
   Dus als je 300 kg zilver hebt is het nu de beste tijd sinds jaren om een huis te kopen
3. Ivanrybkin 26 september 2012 19:33

   auteur info

   • Ivanrybkin

     Lid sinds: 21 jul 2004

     Laatste bezoek: 17 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 384

     Gegeven: 419

   •    Aantal posts: 2.062

   altijd leuk zo'n grafiekje.
   Zou het ook opgaan voor de huizenmakrt 1970 tot nu?
4. [verwijderd] 26 september 2012 20:33

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Wat bedoel je met opgaan?
   In 1980 was er een piek in zilver, bijna $50 door de beroemde Hunt brothers. Maar echt laag kwam de prijs erna niet meer, maar ging een lang zijwaartse fase in.
   
   Je bent natuurlijk helemaal goed bezig als je in de jaren een huis kocht (cash), in 2004 besloot bij je moeder terug in te trekken, je bed te vervangen door 1500kg aan zilverbaren plus een matras, en dan nu een stuk straat terug. Leuke deal in 8 jaar tijd. De echt leuke deal echter, kon nog wel eens gaan komen als je eerder gekocht zilver hebt, of nu nog koopt.
   Zilver is hard aan het inlopen op goud. In 2010 was goud tot 70x duurder. In 2011 zagen een ratio range van 32 tot 58. In 2012 zijn we van 59 nu terug geweest op 50.
   Bijna niemand durft nog te wedden dat de goudprijs over een aantal jaar lager zal staan dan nu. En dat zilver zich veelal gedraagt als goud met hefboom is ook redelijk geaccepteerd. Dan nog wat berichten dat centrale banken en de too big to bail out aan het hamsteren zijn, China heel hebberig doet met goud en zilver, en je ziet dat zilver flink in kan lopen nog. Misschien wel naar 10:1. Maar het is in het verre verleden ook weleens 1 geweest, met een piek bij 100 (afschaffen zilvergeld misschien een factor?).
   Huizenprijzen, daar lijkt nog wat neerwaartse ruimte in te zitten. Van 2008 tot 2011 ging er 8% af, en het afgelopen jaar nog eens 8%. Versnellende trend? Stappen zoals zilver maakt kan vastgoed niet makkelijk evenenaren, maar het komt toch leuk tegemoet.
   Misschien moet deze grafiek logaritmisch geplot worden (lukte me niet goed in Excel), maar je ziet wel hoe lekker de huizenprijs in zilver daalt. Daar zit gang achter. De piek in 2011 zilverprijzen was wel ruim hoger dan het gemiddelde van 2012 zal worden, maar duurde kort, dus de grafiek met jaargemiddelden zoekt nog een bodem.
   Waar gaat het heen? Tja ik zie goud wel verdubbelen de komende 5 jaar. Dat is nog vrij conservatief. Als goud verdubbelt (na laagste waarde 2012), moet het raar lopen als zilver niet tot een ratio van 20 rijkt. En huizen, zullen we zeggen dat daar nog 25% af gaat? Een kilo of 70 voor een huis is echt niet zo raar om voor 2017 te schatten. Het kan ook 150 of 20 zijn.
   Het leuke aspect is : zelf vandaag aangeschafte 10kg (onder de €10k) door een schoolverlater die wat heeft weten te sparen, kan over een aantal jaar uitgegroeid zijn tot een heel significante aan betaling op een behoorlijk huis. Want 110% hypotheken zijn natuurlijk verleden tijd. Zelfs 100%. Misschien wordt 90% de norm, of lager nog?
5. Ivanrybkin 26 september 2012 21:12

   auteur info

   • Ivanrybkin

     Lid sinds: 21 jul 2004

     Laatste bezoek: 17 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 384

     Gegeven: 419

   •    Aantal posts: 2.062

   quote:

   Skater schreef op 26 september 2012 20:33:

   Wat bedoel je met opgaan?
   In 1980 was er een piek in zilver, bijna $50 door de beroemde Hunt brothers. Maar echt laag kwam de prijs erna niet meer, maar ging een lang zijwaartse fase in.
   
   

   Ik herinner me TA analyses uit ongeveer 2005 (plus of min 2 jaar) waarin gemeld werd dat zilver door de belangrijke grens van $5 was gebroken en dat het best eens zou kunnen dat het zou doorgaan tot $12.
   zilver is als ik me niet vergis ook best tijdenland rond de $3 geweest.
   
   Daarbij heeft de huizenprijs eind jaren 70 ook een dip meegemaakt.
   
   mijn hypothese is dat de grafiek huizenprijzen in kg zilver flink grilliger wordt, als je deze start per 1970.
   (maar zeker weten doe ik dit niet).
6. [verwijderd] 26 september 2012 21:38

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Onzinnige vergelijking. Ook omdat de rentecomponent niet wordt meegenomen.
7. [verwijderd] 26 september 2012 22:16

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Vergelijking met wat?
   
   Ivan, die grilligheid ben ik ook naar op zoek. Benieuwd hoe hoog en laag de pieken uit kunnen vallen. Van goud weten we dat vastgoed prijzen vrij stabiel zijn, zeker vergeleken met valuta. Zomaar gelijdelijk oplopend tot x100 over een periode van een paar eeuwen, maar in kgs goud kan het een vrij vlakke golfbeweging is binnen een bescheiden band.
   Doordat zilver en goud flink ten opzichte van elkaar kunnen fluctueren, en daar binnen een paar jaar standen van 70 en 30 kunnen tonen, zijn er potentieel grotere winsten te behalen uit een directe swap van vastgoed naar zilver en terug. De timing zal echter denk ik nog lastiger zijn. De pieken en dalen duren korter, en de echte piek pakken zal lastiger zijn, je zit er zomaar 10% of meer naast als je even een geschikt stuk vastgoed zoekt.
   
   Als arme schooier heb ik tot doel een huis te kopen, en schuldenvrij te blijven. Dat zal lastig worden gezien mijn zeer bescheiden zilver holding (kan er net een 2e hands auto van kopen), maar ik sluit niet uit dat ik een heel eind zal kunnen aanbetalen als ik een goede mix van geduld en daadkracht weet te vinden. Tot het moment dat ik overga op vastgoed, is er wellicht nog een kans een tussenswap naar goud te maken. Die verwacht ik echter niet in een sterke edelmetalen bull run, hoewel er in 2010-2011 dus wel een goede kans lag. Zilver kopen bij GSR 70, wisselen naar goud 35, en weer terug naar zilver bij 60. Ruime verdubbeling was goed haalbaar voor een ervaren beleggger (ik was nog te groen dat te zien, laat staan proberen).
8. Ivanrybkin 27 september 2012 10:56

   auteur info

   • Ivanrybkin

     Lid sinds: 21 jul 2004

     Laatste bezoek: 17 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 384

     Gegeven: 419

   •    Aantal posts: 2.062

   quote:

   De Pareltjeszoeker schreef op 26 september 2012 21:38:

   Onzinnige vergelijking. Ook omdat de rentecomponent niet wordt meegenomen.
   

   de rentecomponent zit toch gewoon in de huizenprijs?
   
   lage rente = hoge huizenprijs,
   hoge rente = lage huizenprijs.
   
   
9. [verwijderd] 27 september 2012 10:59

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Toch maar tijdelijk he. Rente IS laag, lager kan (in het NL graaistelsel) niet, maar de huizen verloren 8% dit jaar terwijl al het andere duurder werd.
10. [verwijderd] 28 september 2012 22:08

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Ivanrybkin schreef op 27 september 2012 10:56:

    [...]
    
    de rentecomponent zit toch gewoon in de huizenprijs?
    
    lage rente = hoge huizenprijs,
    hoge rente = lage huizenprijs.
    
    

    
    
    Zilver en goud stonden destijds in 1980 met een stevige prijs genoteerd met een daarnaast extreem hoge rente. Tussen de 8 - 12 procent, schat ik in. Deze variabele is nu niet duidelijk uitgelicht in het genoemde voorbeeld of iets goedkoop is of duur is. Mijns inziens kunnen de huizen nog goedkoper worden, omdat de rente voor geld feitelijk te laag is. Deze wordt thans gemanipuleerd om 'erger' te voorkomen.
    
    Daarnaast is er in Nederland een overschot aan huizen, al doet men het publiek geloven dat er nog steeds een tekort is. (Maar dat is B&W's eigen belang.) Thans staan er 500.000 huizen leeg. Dat is een gigantisch aantal. Zeker als je weet dat er gemiddeld 50.000 per jaar worden gebouwd. Ik zie niet in dat de huizenmarkt op korte termijn zal gaan herstellen. Mijns inziens kan er nog 30%!!!! af.
    
    In de wereld waar ik woon zie ik dat huizen welke voorheen voor 250k weggingen, nu voor al voor 200k weggaan. In een enkele geval zelfs voor 150k!!! Maar dat geval is een overlijden geweest.
    
    
11. Twinkeling 28 september 2012 22:52

    auteur info

    • Twinkeling

      Lid sinds: 27 okt 2001

      Laatste bezoek: 21 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 777

      Gegeven: 237

    •    Aantal posts: 3.085

    Een overschot? Decenia wordt al niet gebouwd wat echt wordt gevraagd.
12. [verwijderd] 29 september 2012 00:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Witte Weduwe schreef op 28 september 2012 22:52:

    Een overschot? Decenia wordt al niet gebouwd wat echt wordt gevraagd.
    

    Is dat niet simpelweg een totaal disconnect tussen vraag (beschikbaar per koper en dus per huis) en aanbod (prijs die de verkoper nodig heeft om het te mogen verkopen)?
    
    Ja, ik wil een betaalbaar 4-kamer appartmentje op de begane grond in een grote stad. Kan het alleen niet betalen van mijn modale salaris. En het gaat het komende jaar nog een procent of 8 in waarde dalen, veel meer dan ik in een jaar zal kunnen uitgeven aan aflossen, of anders aan huur kwijt was geweest. Dus, ik koop niet. Bij gebrek aan kopers zoals ik, is er een overschot aan huizen, een geen kopers.
    Halveer de prijs, en de gaan er allemaal uit. Dankbare kopers dienen zich aan.
    Op zich apart, een product is aan de straatstenen niet kwijt te raken, maar zoals ik beweer, zou het als warme broodjes over de toonbank gaan als de prijs de helft was. Ik heb geen auto, wil er best eentje, maar als een bepaald type Golf of Focus in prijs halveert, koop ik er nog steeds niet eentje. Onderhoud, afschrijving, belasting, verzekering, brandstof, blijven nog steeds ruim voldoende om niet te kopen. Met een huis, zou ik niet twijfelen. De helft, dat verandert alles!
13. [verwijderd] 29 september 2012 01:07

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Skater schreef op 26 september 2012 22:16:

    Als arme schooier heb ik tot doel een huis te kopen, en schuldenvrij te blijven. Dat zal lastig worden gezien mijn zeer bescheiden zilver holding (kan er net een 2e hands auto van kopen), maar ik sluit niet uit dat ik een heel eind zal kunnen aanbetalen als ik een goede mix van geduld en daadkracht weet te vinden.
    

    Misschien kun je je doel wat eerder bereiken door hard te werken en veel te sparen, in plaats van op de zilverprijs te gokken. Komt alleen maar ellende van.
14. [verwijderd] 29 september 2012 01:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    ben d'r klaar mee schreef op 29 september 2012 01:07:

    [...]
    
    Misschien kun je je doel wat eerder bereiken door hard te werken en veel te sparen, in plaats van op de zilverprijs te gokken. Komt alleen maar ellende van.
    

    Hard en goed werken hielp niet, ik ben al ontslagen, vanaf 1 januari doet iemand in Letland mijn werk voor ~1/8 van het geld. En in het voor jou zo onwaarschijnlijke scenario van enige vorm van daadwerkelijk koopkrachtverlies uit kostenstijging, heb je aan hardverdiende centen niets. Althans, elke dag minder dan de vorige. Maar goed voedsel bederft. Dan liever zilver/goud dat kan dalen, dan Euri die misschien nog sneller waardeloos worden. Geld wordt iig sneller bijgedrukt dan zilver gemijnd.
15. [verwijderd] 29 september 2012 07:44

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Skater schreef op 29 september 2012 01:23:

    [...]
    Hard en goed werken hielp niet, ik ben al ontslagen, vanaf 1 januari doet iemand in Letland mijn werk voor ~1/8 van het geld. En in het voor jou zo onwaarschijnlijke scenario van enige vorm van daadwerkelijk koopkrachtverlies uit kostenstijging, heb je aan hardverdiende centen niets. Althans, elke dag minder dan de vorige. Maar goed voedsel bederft. Dan liever zilver/goud dat kan dalen, dan Euri die misschien nog sneller waardeloos worden. Geld wordt iig sneller bijgedrukt dan zilver gemijnd.
    

    
    
    10 jaar! geleden koste ounce zilver 3 dollar, thans 30. Voor goud geldt 400 dollar toen, 1700 nu. In feite heeft zilver zijn achterstand op het goud ingelopen, en het goud heeft de geldgroei en het wantrouwen van de financiele markt in de diverse markten gevolgd en beheerst.
    
    P.s. (ik 'was' er toen ook al bij, en heb mede dankzij de info van de heer Middelkoop, veel verdiend aan de mijnen in edele metalen. Tijden die mijns inziens niet meer terugkomen. (percentage van 1000% tot 2500% aan koerswinsten)) Those were the days....
16. [verwijderd] 29 september 2012 12:04

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    tsja. als we hyperinflatie krijgen denk je dan niet dat de prijs van huizen net zo hard gaat stijgen? als zilver waardevast is kun je straks nog steeds meer net een tweedehands auto van kopen. en geen huis.
    
    en als je je baan kwijt bent, hop, op zoek naar een andere baan. volgens mij ben je nog erg jong, school je om of bij en zoek een baan die beter verdient en niet makkelijk naar estland verhuist.
    
    dat pessimistische zwartkijken gaat je echt niet verder helpen in de wereld. hooguit je bestaande positie consolideren.
17. [verwijderd] 29 september 2012 13:28

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Dat huizenprijzen stijgen bij echte hyperinflatie is maar de vraag; in het verleden was dit niet het geval.
    
    In fact, this situation was not unique to Argentina in 2001 either: Every hyperinflationary period in history—Weimar Germany, Chile under Allende, Brazil in the ‘90’s, Zimbabwe—results in the same situation: Rising prices for food and fuel, but collapsed real estate prices.
    
    gonzalolira.blogspot.nl/2011/02/infla...
18. [verwijderd] 29 september 2012 13:50

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Relatief dalende o/g prijzen. Niet in absolute termen. Anders ruil je een appel voor een huis bij hyperinflatie.
    
    Het voorbeeld uit Argentinie rekent met dollarprijzen, niet met lokale valutaprijzen (die stegen). En het voorbeeld van 1979/1983 recessie in UK/VS vergeet gemakshalve de periode 1974-1979 toen inflatie hard steeg en o/g prijzen ook.
19. [verwijderd] 29 september 2012 13:54

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    overigens ... hyperinflatie vind je alleen maar in samenlevingen die disfunctioneel zijn meestal in tijden van (burger)oorlogen. vastgoed in een dergelijke omgeving is niet heel erg aantrekkelijk.
20. [verwijderd] 2 oktober 2012 00:49

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Hyperinflatie is niet nodig. Megainflatie heeft genoeg landen op de knieën gekregen. Vraag eens aan een Oost-Europeaan die er doorheen moest hoe die ervaring bevallen is. Salarissen omlaag, prijzen van (geimporteerde) goederen maar 4.