Het kabinet heeft soepeler regels bedacht voor mensen die hun te koop staande woning tijdelijk willen verhuren omdat ze al een ander huis hebben gekocht. Zij hebben dubbele maandlasten en dat is voor veel huiseigenaren meer dan ze aankunnen. Huurinkomsten zijn dan een leuke inkomstenbron om dit financieel te overleven, maar het ziet ernaar uit dat minister Blok dwars gaat liggen.
Hij heeft een wetsvoorstel in voorbereiding dat meer mogelijkheden biedt om woningen die te koop staan tijdelijk te verhuren. Hierin wordt de huurder beter beschermd, waardoor een verhuurder een probleem kan krijgen
Ik zal dit met een voorbeeld aantonen:
- A heeft een koopwoning gekocht per 1-1-1990 voor 50.000 euro. Dit is ook de eigenwoningschuld (EWS).
- A besluit de woning per 1-2-2012 te gaan verhuren. De taxatiewaarde van de woning is 200.000 euro.
- A koopt per 1-1-2012 een nieuwe woning voor 300.000 euro. De kosten koper bedragen 15.000 euro.
- A neemt een nieuwe hypotheek van 315.000 euro. Welke bedragen zijn nu van toepassing voor box 1 en box 3?
Verhuurde woning
| Waarde taxatierapport |
200.000 euro |
| Oude eigenwoningschuld |
50.000 euro (wordt box 3 bij verhuur) |
| Eigenwoningreserve |
150.000 euro (standaardberekening volgens bijleenregeling) |
| Koopsom nieuwe woning |
300.000 euro |
| Kosten koper |
15.000 euro |
| Benodigde hypotheek |
315.000 euro |
Uitwerking tijdelijke regeling tot 1-1-2014
| Totale hypotheek |
365.000 euro |
| Box 1 |
315.000 euro |
| Box 3 |
50.000 euro |
Regeling na 1-1-2014, zonder aanpassing wetsbesluit Minister Blok
| Totale hypotheek |
365.000 euro |
| Box 1 |
165.000 euro |
| Box 3 |
200.000 euro |
Wel of geen reparatiewetgeving?
De waarde van de oude woning wordt bepaald door de taxatiewaarde. Op deze taxatiewaarde wordt de lopende eigenwoningschuld in mindering gebracht, waardoor de eigenwoningreserve ontstaat. Het bedrag van de eigenwoningreserve (in dit voorbeeld 150.000 euro) wordt in de huidige regeling (nog) niet verrekend. Dit betekent dat het box 1-bedrag 150.000 euro hoger wordt. Door verhuur is de hypotheekrente over de oude eigenwoningschuld van 50.000 euro niet meer fiscaal aftrekbaar omdat deze verhuist naar box 3.
Zonder reparatiewetgeving zal de situatie per 1 januari 2014 drastisch wijzigen voor verhuurders. De eigenwoningreserve moet nu wel direct worden verrekend waardoor het box 3-bedrag geen 50.000 euro wordt, maar 200.000 euro. Om het nog erger te maken, gaat de verhuurde woning en de daarbij behorende eigenwoningschuld permanent naar box 3 en kan deze niet meer terug naar box 1, waar renteaftrek mag worden genoten.
Hier wordt dus de verhuur van woningen geblokkeerd door minister Blok. Dit is zeer tegenstrijdig met eerdere stappen die Den Haag heeft genomen om juist mensen met twee woningen een handje te helpen. Door te snel bepaalde regelingen te wijzigen, ontstaat er een grote puinhoop.
De Belastingdienst is niet eens in staat om de duur van de renteaftrek van huizenbezitters goed in kaart te brengen en de volgende wijziging komt er al weer aan. Fintool heeft een uitgebreide uitwerking gemaakt van het verhuurprobleem. Zij hebben de situatie aangekaart bij het Ministerie van Financiën en onder andere hun zorgen voor verhuurders uitgesproken. En terecht.
Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.