Wereldhave LifeCentral 20-20 Vision

204 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 » | Laatste
The Third Way...
2
Na een dramatische voorgeschiedenis heeft de nieuwe CEO van Wereldhave een nieuwe visie gepresenteerd: LifeCentral.

Het plan voorziet om alle shopping centers in Frankrijk te verkopen en met de opbrengsten even groot NL te moderniseren naar zgn. Service centers. Daarin wordt 20% v/d m2 ontwikkeld als residentieel of Kantoor.

Wij steunen het idee maar met een belangrijke verbetering door in te zoomen op het rendement: onze 20-20 visie (in bijlage).

In essentie probeert LifeCentral in NL een omgeving te creeren die huurders (vnl. retail), consumenten en de leefomgeving centraal stelt, oftewel heel veel goeds belooft dankzij verdubbeling van "investeringen". Het probleem is echter dat dit wordt gedaan zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Oftewel, het geluk van de andere stakeholders wordt door de aandeelhouders betaald. Dit is o.i. derhalve geen financiering maar filantropie.

De beurskoers kreeg weer een optater, de discount loopt netto op tot 80%, derde partijen zoals Moody's (downgrade) en analisten hebben het plan niet goed onthaald.

Wij stellen ook voor om Frankrijk te verkopen, maar eveneens (ook) beursgenoteerd Belgie. De modernisering van NL wordt gefinancierd door de 20% v/d NLse m2 (de kantoren, non-core) te verkopen. Dus per shopping center 20% v/d ruimte verkopen en daarmee de 80% moderniseren. Een aanvaardbare ratio.

De aandeelhouder krijgt zo 333% meer opbrengsten....
Het plan in bijlage geeft alle details.

IEX leden kunnen zich hieronder via IEX alias of nominatief aanmelden om het plan richting RvC Wereldhave te steunen. Zie het WH 2020 draadje voor de geschiedenis en tussenstand tot nu.

Groet,

TTW
TThirdWay@gmail.com
Bijlage:
The Third Way...
0
AMSTERDAM (AFN/BLOOMBERG) - Bank Degroof Petercam verlaagt zijn beleggingsadvies voor vastgoedinvesteerder Wereldhave van add naar hold. Volgens Bank DeGroof Petercam kwam Wereldhave met een tegenvallende winstverwachting en is de strategie-update "vaag". Op het Damrak ging het aandeel Wereldhave vrijdag hard onderuit.

Wereldhave gaat zijn winkelcentra ombouwen tot wat het bedrijf 'Full Service Centers' noemt. Daarin zitten niet alleen winkels, maar ook horeca, entertainment, fitness, gezondheidszorg, gedeelde kantoorruimte en woningen. Gemiddeld wil het bedrijf een kwart van de ruimte in zijn centra een nieuwe bestemming geven en trekt daarvoor tussen de 300 miljoen en 350 miljoen euro uit. Tegelijkertijd gaat de onderneming zich volledig op de Benelux richten en terugtrekken uit Frankrijk. In totaal gaat het bedrijf voor iets meer dan 1 miljard euro aan bezittingen afstoten.

Bank DeGroof Petercam zegt dat dit strategische plan "eerst zal leiden tot scherp lagere resultaten, voordat er hopelijk wat groei wordt geleverd".

Het aandeel Wereldhave noteerde omstreeks 10.55 uur een min van 13 procent op 15,20 euro. Daarmee was het fonds met afstand de sterkste daler in de MidKap.
The Third Way...
0
LONDEN (AFN) - Wereldhave krijgt een afwaardering om de oren van kredietbeoordelaar Moody's. De rating gaat van Baa2 naar Baa3. Wereldhave kwam eerder deze maand met tegenvallende cijfers over het afgelopen jaar met een strategie-update en ging daarop hard onderuit op het Damrak.

Moody's wijst naar twee redenen voor de afwaardering. Wereldhave kampt al een langere tijd met lastige marktomstandigheden bij winkelvastgoed, wat terug te zien is in de zwakkere prestaties. Daarnaast vindt de kredietbeoordelaar de verslechterende schuldenpositie van het beursgenoteerde fonds zorgelijk.

Verder is Moody's ook kritisch over de nieuwe strategische koers van Wereldhave. Aan de uitvoering daarvan kleven veel risico's, vindt het bureau. De outlook staat op stabiel.
crux
0
NyaQuy
0
@TTW:

Vergeef mij mijn Semi-Anglicaans-semi-NLs gebrabbel: NLs financieel jargon ligt mij totaal niet...

(WHA=Wereldhave; WEHB=Wereldhave Belgium)

Zoals al aangegeven door mij op de WHA thread, ben ik een voorstander van ieder initiatief dat voor share buybacks/superdividend pleit. Echter heb ik nog een aantal vragen over zaken die in je pdf staan (trouwens, is de bovenstaande de eindversie, mij pseudoniem mag erbij als "Nya Quy")

1. Waar komt de P/E=13x vandaan in de "executive summary"?
2. Is het niet aangenamer om van de € 1.04 in EPS, €1 te maken?
3. Waarom trek je, vooral m.b.t. de Franse assets, geen extra percentage af van de bookvalue van de te verkopen assets? (10-20% wellicht, wees vooral conservatief!)
4. Heb je een voorstel hoe WHA van zijn 2/3 aandeel in WEHB kan afkomen zonder de prijs excessief te laten dalen? Gemiddeld volume WEHB is 2k shares per dag, maar we willen er in totaal 2/3*7.5 mln = 5 mln kwijt (yahoo data).
5. Zou het kunnen zijn dat, zodra WHA zijn majority stake in WEHB verkoopt, de debt van WEHB gedeconsolideerd wordt en deze van de WHA balance sheet verdwijnt?
6. Even uitgaand van de €650 mln in "excess liquidity". Persoonlijk, zou ik de implicaties van share buybacks benadrukken en deze daarbij ook nog eens vergelijken met de €15 per share superdividend.

In het tweede geval betalen we in NL 15% aan dividendbelasting, i.e. er blijft van het superdividend circa €13 per share over, maar verandert er verder niets aan de €1.04 EPS. Makkelijke optie, in principe niets mis mee maar er kan meer shareholder value gecreërd worden.

In het eerste geval - mijn favoriet - kan een strategische serie van share buybacks meer shareholder value creëren. Het gebruik van alleen al 2/3(!!!) van de bovenstaande €650 mln voor share buybacks zal bij huidige share prijzen circa 2/3 van alle shares outstanding teruggekocht kunnen worden (en vergeet niet: ook "retired" worden!). The direct EPS stijgt daarmee naar €1/(1/3)=€3. De laatste keer dat de direct result EPS >€3 was, was in FY 2017 (nl. €3.43). Gedurend dat FY was de P/E zo rond de 12x. Als we dit multiple gebruiken voor een nulde-orde benadering voor de fair value van onze shares nadat de share buybacks voltooid zijn, komen we op circa 12*€3 = €36. Bij een pay-out ratio van 75% (zie de 7 february '19 press release), ofwel 75%*€3=€2.25 per share in dividend, is de bijbehorende dividend yield €2.25/€35 = 6.4%. Hoeveel aan cash kost dit dividend per jaar? Even zien, 1/3*40.3 mln shares*€2.25=€30 mln. Hmmm, blijkbaar is dit hogere (ten opzichte van het originele LifeCentral plan) dividend van €2.25 op minder shares (nl. maar 1/3 van de 40.3 mln vandaag) goedkoper dan de 75% pay-out ratio van €1.50 aan direct results in het originele LifeCentral plan, want 75%*€1.50*40.3 mln shars = €45 mln: een verschil van €15 mln in het voordeel van de buybacks. In vier jaar tijd is er 4*€15mln=€60mln aan cash bespaard, welke samen met de resterende circa 1/3*€650 mln=€220 mln al bijna genoeg is voor de minimale €300 mln aan CAPEX die geclaimd wordt nodig te zijn in het originele LifeCentral plan.

Aangezien we bij het 20-20 plan we te maken hebben met een LTV ratio van 35% zou de P/E van WHA waarschijnlijk stijgen naar iets wat meer lijkt op de P/E=20x voor WEHB. Zelfs bij een P/E van iets in het midden van de 12-20x range, laten we zeggen, 15x hebben we een share prijs van €45. Exclusief dividend uitkeringen hebben we te maken met een ROI van circa (€45/€16)-100%=180%. Als we aannemen dat het hele zooitje in 3 FYs geregeld is, is de annualized ROI inclusief dividend ((€45+€2.25*3)/€16)^(1/3)-100%=(3.234)^(1/3)-100%=48% op jaarbasis.

Summier: gebruik 2/3 van opbrengt van de asset sales zoals in het 20-20 plan voor share buybacks en retire 2/3 van de total outstanding shares.
Het direct EPS gaat naar €3. Bij 75% pay-out is de dividend €2.25 per share, terwijl €15 mln aan cash bespaard wordt door het kleiner aantal shares t.o.v. het lagere dividend bij gelijk blijvend aantal shares (40.3 mln). Aangenomen dat de WHA direct EPS gevalueerd met P/E 15x geeft dat een share price van circa €45.

Hopelijk heb je hier wat aan.


-- Nya --
The Third Way...
0
Bedankt voor je inhoudelijke bijdrage geapprecieerd Nya.

Hier is de essentie die we financieel willen maken: kunnen de NLse centers economisch rendabel worden gemaakt?

Veel van je vragen zijn heel gedetailleerd en zeker valide maar komen mijns inziens aan de beurt in een volgende discussie. Zo bv. ook de heel goede bijdrages van Branco P en Junkyard. De eerste weet meer over winkels dan ik maar die discussie is met mgt. voor later. JY steunt het plan waarbij hij stelt dat de KPI's ambitieus zijn. Mee eens, maar ze zijn grotendeels overgenomen van mgt. en de finetuning is nog niet aan de orde in de eerste discussie die we willen hebben. Die gaat over de hoofdlijnen.

Het voorstel van mgt. stelt dat de NLse centers alleen kunnen overleven indien (even groot) Frankrijk wordt verkocht en alle opbrengsten netto in NL worden geinvesteerd. Daar maken ze echter een rekenfout, ze tellen het EV in Frankrijk niet mee. Daar het verschil tussen hun IRR van 6% (bottom-up) bereikt en onze (top-down) ROE van 3% voor NL.

N.B.: Immers, het door mgt. voorspeld rendement is EPS van 1.5, oftewel e60 mln winst. Dat is op EV van e1.3 mlj een ROE van 4.9%. Indien je Belgie (waarvan bijdrage bekend is) aftrekt van die e60 mln, kom je tot de conclusie dat na al die "investeringen" NL maar een ROE van 3% gaat halen.

Mijn vrees is dat de bottom-up benadering via IRR rekenkundig tot verkeerde conclusies heeft geleid.

Bovenstaand is door mij ff snel op de achterkant van een sigarendoosje gedaan. Zou jij het leuk vinden om dit in detail door te rekenen? Zullen we hierover communiceren (en later de details van jouw email) via mijn email adres TThirdWay@gmail.com?
The Third Way...
0
- Tussenstand: 20 IEX leden hebben zich nominatief opgegeven. Duidelijk dat (nog?) niet iedereen uit de anonimiteit wilt treden.
- Nog niet alle aandelen zijn vermeld.
- Aantal leuke suggesties gekregen.

Wordt vervolgd...
NLvalue
0
TTW - bedankt voor al t werk dat je hier doet. Denk wel dat je niet voldoende tijd meer hebt om "perfectie" te bereiken voordat het verzoek om een agenda punt eruit moet.

Probleem goed uitwerken, de 'beslissing' die je van de (andere 99% vd) aandeelhouders wil goed definieren, EN een alternatief goed uitwerken gaat niet lukken.

(zonder dat de RvC het kan afserveren als " verzoek ontvangen, we hebben geconcludeerd het is niet in t belang vd onderneming is, dus niet geagendeerd")

Probleem is imho het gebrek aan vertrouwen dat de 300-350 een return gaat geven (en niet de onderneming verder uitmergelen/bedreigen in continuiteit); a) trackrecord, b) WHB die aangeeft dat er geen ec benefits zijn, c) ROE calc, d) rooadshow feedback, e) Storm die zelf onvoldoende vertrouwen heeft om te investeren, f) NL technisch verlieslatend/b/even bij zijn plan etc.

Beslissing gevraagd v aandeelhouders : " bestuur op te dragen een alternatief voor het investeren van 300-350milj uit te werken dat hogere aandeelwaarde creeert" oid
The Third Way...
0
Update communicatie:

Na weekeinde discussie met medium weer opgepikt. Gaat goed, zijn enthousiast, maken stappen. Focus op hoe we constructieve dialoog kunnen verkrijgen met WH top. Win-WinCentral ;-)

Wacht nu op volgende voorstel en zal tzt. meer kunnen zeggen met hun welbevinden. Wellicht in eerste instantie via email aan degenen die zich hebben opgegeven...
NyaQuy
0
@TTW:

1. Om op één lijn te zitten: hoe definieer jij de EV? Ik gebruik namelijk: EV = Market value equity + Debt - (excess) Cash - Minority Interests.

2. "Het voorstel van mgt. stelt dat de NLse centers alleen kunnen overleven indien (even groot) Frankrijk wordt verkocht en alle opbrengsten netto in NL worden geinvesteerd."

Bedoel je hiermee de €350-350 mln voor herontwikkelings-CAPEX, waarbij de rest van de opbrengst gaat naar debt repayment in de context van die 30-40% LTV target?

3. "Daar maken ze echter een rekenfout, ze tellen het EV in Frankrijk niet mee. Daar het verschil tussen hun IRR van 6% (bottom-up) bereikt en onze (top-down) ROE van 3% voor NL.

N.B.: Immers, het door mgt. voorspeld rendement is EPS van 1.5, oftewel e60 mln winst. Dat is op EV van e1.3 mlj een ROE van 4.9%. Indien je Belgie (waarvan bijdrage bekend is) aftrekt van die e60 mln, kom je tot de conclusie dat na al die "investeringen" NL maar een ROE van 3% gaat halen."

Bedoel je niet dat de EV van WEHB is wegggelaten? En bedoel je daadwerkelijk EV of eerder de book value van de equity?

Voor het originele LifeC plan krijg ik nl. het volgende:

De direct result van WEHB is gemiddeld zo rond de €40 mln per jaar. Er gaat circa 2/3*€40 mln=€25 mln daarvan naar WHA, gegenereerd door 2/3*€680 mln=€450 mln (report H1 2019) aan BE equity: ROE circa €25 mln/€450 mln = 5.6% voor BE deel.

De Belgische direct result van €25 mln afhalen van de €60 mln geeft €35 mln aan direct result gegenereerd door €900(?) mln aan NL assets. Bij een LTV van 35% (debt verlaagt met proceeds van de FR sale in het originele LifeC plan) is de equity in the NL assets circa 65%*€900 mln = €600 mln. Dus ROE voor NLs deel van WHA: €35 mln/€600 mln=5.8%, maarrr.... ik vergeet de €300-350 mln aan herontwikkelings-CAPEX toe te voegen, dus eigenlijk is de ROE in NL: €35 mln/(€600+€350) mln=3.7%: een schamele ROE. Het originele LifeC plan moet derhalve precies gaan zoals gepland (of beter), want er is weinig, zeg maar géén, ruimte voor fouten. Als je het mij vraagt is deze capital allocation optie zo rap bekeken een ongelooflijke no-go, vooral niet vergeleken met beschikbare opties zoals als superdividend en de share buybacks (ik blijf vooral deze laatste schaamteloos aanprijzen =p).

4. "Bovenstaand is door mij ff snel op de achterkant van een sigarendoosje gedaan. Zou jij het leuk vinden om dit in detail door te rekenen?"

Leuk mij fantastisch om hiermee aan de slag te gaan. Om verwarring te voorkomen wil ik wel nog even onze definities bespreken en wat voor getallen je precies van mij wilt hebben, maar dat kan allemaal via de mail: nyaquy@gmail.com


-- Nya --


hjs64
0
quote:

The Third Way... schreef op 17 februari 2020 12:09:



Wacht nu op volgende voorstel en zal tzt. meer kunnen zeggen met hun welbevinden. Wellicht in eerste instantie via email aan degenen die zich hebben opgegeven...


Een klein puntje, als je ons als groep een email wilt versturen zorg er dan wel voor dat ik als ontvanger de email adressen van de anderen niet kan zien (gaat mij niets aan en omgekeerd).
The Third Way...
0
In bijlage de finale versie na input van Gya die zo vriendelijk en kundig is geweest om in de appendix de ROE berekening te expliciteren.

Indien niemand v/d 20, die zich hebben opgegeven als ondertekenaar met naam, voor 13u aangeeft van gedachten te zijn veranderd, dan geef ik medium akkoord om te publiceren met al onze namen als ondertekenaars.

Ik zal dan ook aangeven per email aan die 20 wat er vervolgens gepland staat en wat de achterliggende filosofie en intenties zijn.

Wij zijn er nu van overtuigd dat we een goede dialoog met RvB kunnen opbouwen...
Bijlage:
hjs64
0
@TTW, mag ik je alvast bedanken voor je inspanningen, en ook dank aan diegenen die er een bijdrage aan geleverd hebben.
The Third Way...
0
Bedankt hjs64!

Wellicht ten overvloede voor jou en alle andere ondertekenaars: het zal niet mogelijk zijn om jullie namen en aliassen aan elkaar te koppelen via onze publicatie, zelfs de mijne (vooralsnog) niet...
NLvalue
0
TTW - suggestie voor de eerste alinea:

In essence, LifeCentral is about the future of selected Dutch malls. Management proposes to invest there the net proceeds of the sale of French malls – around e350 mln. That generates a ROE of 5% overall and only 3% in the Netherlands. The execution focus isn’t well defined so as Moody’s stated in its downgrade, and investment analysts struggle with the lack of specificity of the plan. As current shareholders, we judge the risks to future returns to be significantly elevated, necessitating us to address you directly with a request to engage on more concrete and farreaching strategy action.
The Third Way...
0
quote:

NLvalue schreef op 18 februari 2020 12:12:


TTW - suggestie voor de eerste alinea:
...


Ok.

Kijk aub naar onze correspondentie, je hebt nog niet geantwoord ondanks je steun...
NLvalue
0
quote:

The Third Way... schreef op 18 februari 2020 12:30:


[...]

Ok.

Kijk aub naar onze correspondentie, je hebt nog niet geantwoord ondanks je steun...



denk dat je dat naar wereldhavoc@hotmail hebt gestuurd - die is niet meer in gebruik.
[verwijderd]
0
Dank TTW en Gya.

Er zit waarde in de tent om de omslag te maken naar modern NL vastgoed en de aandeelhouders zien de portemonnee dikker worden.
The Third Way...
0
quote:

NLvalue schreef op 18 februari 2020 12:36:


[...]

denk dat je dat naar wereldhavoc@hotmail hebt gestuurd - die is niet meer in gebruik.


Stuur me ff email van nieuw adres aub...
204 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 10 jul 2020 17:35
Koers 8,105
Verschil +0,115 (+1,44%)
Hoog 8,110
Laag 7,820
Volume 127.263
Volume gemiddeld 366.640
Volume gisteren 129.378

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: VWD Group