UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

URW 2019

1. junkyard 11 maart 2019 13:19

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 05 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1057

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.004

   quote:

   The Third Way... schreef op 11 maart 2019 05:55:

   Duidelijk verhalen, AB'tjes...
   
   Je gaat er vanuit dat de committed projects nog niet gefinancierd zijn wat de berekening negatiever doet uitvallen. Dat doe je omdat de info niet beschikbaar is?
   
   Overigens, zijn huuropbrengsten niet altijd de determinerende factor...
   
   

   Thanks!
   
   De committed projecten zijn inderdaad al deels gefinancierd, bijna 50% (1,4 miljard) is per eind 2018 al uitgegeven. Volgens mij worden de financieringskosten opgeteld bij de projectkosten en komt dit momenteel niet ten laste van het directe resultaat. Om de berekening simpel te houden heb ik hier geen rekening mee gehouden.
   
   Naar mijn idee is de verwachte huurontwikkeling de meest belangrijke factor bij waardering van een vastgoedfonds als URW. Hieruit moet het dividend worden betaald, en bij gunstige (markt)huurontwikkeling wordt het vastgoed over het algemeen meer waard, wat het indirecte resultaat steunt.
2. [verwijderd] 11 maart 2019 13:39

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   @junkyard; winst is toch winst? Deze kan gebruikt worden voor verlaging schuld of uitgekeerd worden aan aaandeelhouders of toegevoegd worden aan reserves. Blijkbaar kiest urw, dat schrijf jij althans, voor het eerste. Het telt wel mee als winst, zij het incidenteel. Ik zou de schulden niet te ver afbouwen, tenzij de bank (toezichthouder?) daarom vraagt (en dat zal het geval wel zijn), je levert toch winst in zoals jij al schrijft. Het feit dat urw dat wel doet geeft m.i. aan dat ze elders meer kansen zien, zagen danwel dat ze eea afstoten omdat ze daar risico’s zien waardoor winstgevendheid daar nog verder onder druk komt te staan (bijv door noodzakelijke investeringen aldaar) en/of omdat de prijs nu goed is. Gewenste ratio’s zijn bekend en er is vooraf over nagedacht over kansen en bedreigingen en wat te doen. Neemt niet weg dat een ieder een ander beeld kan hebben bij kansen en bedreigingen. Blijkbaar verwacht men veel van (synergie) overname.. we zullen t zien..
   
   Dat het geen issue is voor aandeelhouders zit hem hier ook vooral in denk ik, het afstoten heeft effect op winst maar als het goed is gaat de winst overall wel degelijk stijgen. Ze stoten die onderdelen af die te weinig bijdragen aan de winst om ervoor iets terug te krijgen dat meer bijdraagt....
3. junkyard 11 maart 2019 17:40

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 05 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1057

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.004

   quote:

   Dota4Keeps schreef op 11 maart 2019 13:39:

   @junkyard; winst is toch winst? Deze kan gebruikt worden voor verlaging schuld of uitgekeerd worden aan aaandeelhouders of toegevoegd worden aan reserves. Blijkbaar kiest urw, dat schrijf jij althans, voor het eerste.
   

   Winst kan op verschillende manieren worden geïnterpreteerd, in geval van vastgoedfondsen belangrijk het verschil tussen direct en indirect resultaat te kennen. Direct resultaat is het operationele resultaat, en is de basis voor dividend uitdeling (URW payout ratio is zo'n 90%). Indirect resultaat wordt gevormd door herwaarderingen. Indirect resultaat is geen cash item en kan daarmee niet worden gebruikt voor schuldverlaging. Wel heeft het indirect resultaat gevolgen voor de LTV, vanwege herwaardering van het vastgoed.
   
   URW verkoopopbrengsten worden grotendeels gebruikt om schulden te verlagen, wat iets anders is dan het gebruik van winsten om schulden te verlagen.
4. Lk-33 11 maart 2019 18:42

   auteur info

   • Lk-33

     Lid sinds: 13 mei 2003

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 87

     Gegeven: 48

   •    Aantal posts: 2.255

   Volgens mij zijn de synergie effecten van de samenvoeging met Westfield ook nog niet volledig gerealiseerd.
5. [verwijderd] 11 maart 2019 21:01

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Dank voor je uitleg. Ik begrijp volgens mij wel wat je schrijft, punt is alleen dat herwaardering toch wat anders is dan verkopen met boekwinst? Dat is volgens mij wel degelijk echte winst. Bij sec herwaardering verder de (boek)waarde op de balans. Bij verkoop met winst is dat echte winst. Blijkbaar gaat de totale verkoopopbrengst naar schuldreductie dus incl wat ik (al dan niet terecht) incidentele winst noem..
6. [verwijderd] 12 maart 2019 08:09

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Lk-33 schreef op 11 maart 2019 18:42:

   Volgens mij zijn de synergie effecten van de samenvoeging met Westfield ook nog niet volledig gerealiseerd.
   

   Meestal duurt t idd wel even voordat de effecten zichtbaar zijn, soms zijn zelfs eerst investeringen nodig met tijdelijke extra kosten tot gevolg..
7. Eric_sh 12 maart 2019 08:15

   auteur info

   • Eric_sh

     Lid sinds: 14 okt 2008

     Laatste bezoek: 06 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 150

     Gegeven: 9

   •    Aantal posts: 1.275

   quote:

   Dota4Keeps schreef op 12 maart 2019 08:09:

   [...]
   
   Meestal duurt t idd wel even voordat de effecten zichtbaar zijn, soms zijn zelfs eerst investeringen nodig met tijdelijke extra kosten tot gevolg..
   

   Het is nog maar helemaal de vraag of die synergie effecten in dit geval gerealiseerd gaan worden. De Westfield activiteiten in UK en VS lijken toch een redelijk `stand alone` verhaal, dat laten de recente slechte resultaten in dat gedeelte van het URW portfolio ook duidelijk zien.
   
   Het enige synergie effect zou wellicht kunnen zijn de inbreng van het URW management, maar dat heeft zich vooralsnog verkeken op deze overname en redelijk wat `goed te maken en in te halen`.
   
   Afwachten dus.
   
8. [verwijderd] 12 maart 2019 09:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Stand alone is geografisch wel zo, maar qua financiering, systemen, contracten, identiteit urw vs westfield is dat de vraag (waar ik ook geen zicht op heb). Hebben ze zich echt verkeken op de overname of vind jij dat? Ik ben ook zo niet enorm positief over de overname (flink voor in de buidel getast), maar over een jaar of zeg tien zien we t pas echt. Afwachten idd.
9. [verwijderd] 12 maart 2019 19:20

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   OP wikipedia staat een hele lijst met alle malls van URW. Als je daar zo eens naar kijkt is er nog genoeg werk aan de winkel daar in USA. Eentje The Promenade wordt zelfs een death mall genoemd waar voor $ 1,5 Mrd residentieel vastgoed zou kunnen komen.
   Ik vraag me af of dat per saldo best gunstig zou zijn of dat zoiets met toch nog stevige verliezen gepaard gaat.
10. Stockboer 12 maart 2019 20:07

    auteur info

    • Stockboer

      Lid sinds: 04 sep 2016

      Laatste bezoek: 23 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 354

    Zo te zien is het ontwerp van Leidsenhage is ook aangepast met dat graflelijke logo van Westfield erop. Ziet er toch niet uit.
11. junkyard 12 maart 2019 20:17

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 05 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1057

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.004

    quote:

    Stockboer schreef op 12 maart 2019 20:07:

    Zo te zien is het ontwerp van Leidschenhage ook aangepast met dat graflelijke logo van Westfield erop. Ziet er toch niet uit.
    

    Inderdaad, het schreeuwerige Westfield past naar mijn idee beter in de US dan in de EU. Ik vermoed dat dit merk in Frankrijk ook niet lekker zal aanslaan, bij rebranding van winkelcentra naar Westfield. Fransen waarderen hun eigen taal en cultuur iets hoger dan de US.
    
    Ongetwijfeld dat een globaal verhuurplatform enige (revenue) synergie voordelen zal bieden, maar de rebranding van EU winkelcentra naar Westfield zie ik alleen als gebaar naar de Lowy familie tijdens de overname onderhandelingen. Ik geloof niet dat dit daadwerkelijk verdere voordelen zal bieden.
12. Eric_sh 13 maart 2019 02:51

    auteur info

    • Eric_sh

      Lid sinds: 14 okt 2008

      Laatste bezoek: 06 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 9

    •    Aantal posts: 1.275

    quote:

    Stockboer schreef op 12 maart 2019 20:07:

    Zo te zien is het ontwerp van Leidsenhage is ook aangepast met dat graflelijke logo van Westfield erop. Ziet er toch niet uit.
    

    Ik mag toch hopen dat deze `slimme move` niet het meest inventieve `synergievoordeel` is waar het management van URW mee op de proppen komt.
    
    
13. Stockboer 13 maart 2019 06:21

    auteur info

    • Stockboer

      Lid sinds: 04 sep 2016

      Laatste bezoek: 23 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 354

    quote:

    cees-10 schreef op 13 maart 2019 02:51:

    [...]
    
    Ik mag toch hopen dat deze `slimme move` niet het meest inventieve `synergievoordeel` is waar het management van URW mee op de proppen komt.
    
    

    Ik heb het management wel wat hoger zitten, maar met dit soort signalen begin ik toch echt aan te twijfelen.
14. [verwijderd] 13 maart 2019 09:05

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Stockboer schreef op 13 maart 2019 06:21:

    [...]
    
    Ik heb het management wel wat hoger zitten, maar met dit soort signalen begin ik toch echt aan te twijfelen.
    

    Na de overname bijna een jaar geleden werd al bekend gemaakt dat het logo van Westfield zou worden gebruikt.
    Nu is dat geen nieuws meer.
15. Stockboer 13 maart 2019 13:12

    auteur info

    • Stockboer

      Lid sinds: 04 sep 2016

      Laatste bezoek: 23 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 25

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 354

    Het is ook geen nieuws maar wel lelijk.
16. PJ 13 maart 2019 20:01

    auteur info

    • PJ

      Lid sinds: 08 jan 2017

      Laatste bezoek: 06 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 72

      Gegeven: 75

    •    Aantal posts: 812

    Wat nieuws zou niet gek zijn,met dat brexit gedoe
17. Ortega 14 maart 2019 11:09

    auteur info

    • Ortega

      Lid sinds: 03 feb 2004

      Laatste bezoek: 05 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 372

      Gegeven: 1054

    •    Aantal posts: 2.388

    report.urw.com/2018/message-ceo.html
18. [verwijderd] 14 maart 2019 13:27

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    @Ortega; goede berichten! Er zal heus meer nog meer positiefs volgen uit synergie. Ben verder sowieso redeijk optimisch over urw.
19. [verwijderd] 14 maart 2019 13:51

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Ortega schreef op 14 maart 2019 11:09:

    report.urw.com/2018/message-ceo.html
    

    Propaganda stuk, dat alleen de positieve dingen uitvergroot, waar ik onpasselijk van wordt.
    Geen enkele vraag van de interviewer over de enorme koersval in 2018, waarin enorm veel aandeelhouderswaarde is vernietigd.
20. [verwijderd] 14 maart 2019 13:57

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Morgan Stanley verlaagt het koersdoel van € 165 naar € 155 en het advies blijft houden.
    
    Desondanks vandaag een forse koersstijging, maar dat heeft meer te maken met het feit dat de laatste dagen de koers van URW ver is achtergebleven bij de andere vastgoedfondsen.
    Vandaag wordt dat dus weer even recht gezet.
    
    Korte termijn trend is nu duidelijk stijgend geworden, hetgeen ik al verwachtte na het ECB rentebesluit en de bijbehorende commentaren.