UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. Tenko 29 juli 2023 19:33

   auteur info

   • Tenko

     Lid sinds: 24 feb 2023

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 143

     Gegeven: 38

   •    Aantal posts: 205

   Merc is niet URW en vica versa. Ik zeg gewoon dat opnieuw dividend uitkeren een nieuw soort belegger kan lokken.
   
   Verder snap ik niet wat je wil bereiken met je recente posts. De beurs is veel sentiment en ieder belegt in iets waar zij, inderdaad denken, op termijn profijt uit te halen. Ondergewaardeerde aandelen zoeken in de veronderstelling dat jij potentieel ziet dat de markt momenteel niet ziet.
   
   Met jouw mentaliteit kunnen we de fora beter sluiten want dan mogen er geen gedachten of visies uitgewisseld worden.
2. Mr. Fleming 30 juli 2023 13:56

   auteur info

   • Mr. Fleming

     Lid sinds: 31 mei 2023

     Laatste bezoek: 21 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 389

     Gegeven: 312

   •    Aantal posts: 446

   quote:

   !@#$!@! schreef op 29 juli 2023 14:29:

   Tuurlijk wordt de koers van de dag bepaald door de handel. Nooit anders beweerd. Ik ging tegen Hans in omdat hij (net als Fleming) beweerde dat de koers wel omhoog zal gaan als ze nu maar gewoon dividend zouden uitkeren. Merc bewijst dat dat helemaal niet zo is. Net als dat gezeur over de LTV. Als je kijkt naar andere reits LTV's en koersen dan zie je dat er helemaal geen verband is. (hebben we het een jaar geleden ook al over gehad op het ECP forum)
   
   Maw mensen beweren en geloven iets omdat het zo logisch lijkt. Omdat anderen het er allemaal over hebben. (=self fulfilling prophecy) Maar door dit simpel te onderzoeken kan je zulke theorieën simpel de prullenbak ingooien. Hoef je er ook niet over te blijven zeuren of gebruiken als excuus over waarom de koers zoveel lager staat als jij vindt dat hij zou moeten staan.
   
   Dus zeuren over LTV's en dividend is zonde van je tijd. De variabelen "waarderingen" plus verwachte "cashflow" (lees leegstand en huurverhogingen ontwikkeling) zijn vooral bepalend.
   Dat is dan ook precies waar posters als jij en andere kenners goed naar kijken.
   

   Apenstaartje, toch zul je niet kunnen ontkennen dat hervatten van het dividend een aanzuigende werking gaat hebben op particulier beleggers, geïnteresseerd in dividend aandelen, alsmede beleggingsfondsen gespecialiseerd in dividends aandelen, alsmede dividmendstrackers en institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, die zijn dol op mooie dividendsbetalers zoals tot voor kort een Shell..
   
   Als ik dan hier lees op het forum dat er een focus zou zijn op ondernemerschap door het bestuur en dus dat cash verloren gaat, dat dan anders naar het dividend zou gaan, dan wordt ik daar kotsmisselijk van. Als dit waar is, geeft dat wel aan over hoe het bestuur de werkelijke eigenaren, de aandeelhouders in URW, ziet..
   
   Verder heeft niemand hier het grote gelijk in pacht, ook, ondanks je altijd scherpe op de man oordelen, jij niet. Beste Apenstaartje. Een beetje de bully uithangen geeft je nog niet het grote gelijk(ondanks dat ik het soms wel met je eens ben, zowel dat blind staren op de LtV) Zie de koers van URW maar, die heeft wel altijd gelijk. Onthoud dat eens graag, beste apenstaart. Alvast vriendelijk bedankt.
3. DubbeltjeblijftDubbeltje 30 juli 2023 19:35

   auteur info

   • DubbeltjeblijftDubbeltje

     Lid sinds: 21 aug 2022

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 313

     Gegeven: 69

   •    Aantal posts: 402

   quote:

   Branco P schreef op 28 juli 2023 19:00:

   [...]
   
   Dat is slechts deels waar. Is je LTV 35% dan gaat herfinancieren wel lukken. Enige nadeel is dat je rente flink hoger wordt. Waardedalingen kun je echter goed opvangen omdat je LTV zo laag is. Is je LTV echter 45% dan kom je vrijwel meteen in de problemen bij een waardedaling. Dat je leningen lang lopen is dan leuk, maar je zit dan toch diep in de penarie.
   

   Het is balanceren tussen schuld t.o.v de waarde van de stenenberg, het vastprikken van de rentelast en de mogelijkheid dat je stijgende rentelasten kan financieren uit de indexatie van de huren.
4. Lamsrust 30 juli 2023 21:25

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3021

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   Mr. Fleming schreef op 30 juli 2023 13:56:

   [...]
   
   Apenstaartje, toch zul je niet kunnen ontkennen dat hervatten van het dividend een aanzuigende werking gaat hebben op particulier beleggers, geïnteresseerd in dividend aandelen, alsmede beleggingsfondsen gespecialiseerd in dividends aandelen, alsmede dividmendstrackers en institutionele beleggers zoals pensioenfondsen, die zijn dol op mooie dividendsbetalers zoals tot voor kort een Shell..
   
   Als ik dan hier lees op het forum dat er een focus zou zijn op ondernemerschap door het bestuur en dus dat cash verloren gaat, dat dan anders naar het dividend zou gaan, dan wordt ik daar kotsmisselijk van. Als dit waar is, geeft dat wel aan over hoe het bestuur de werkelijke eigenaren, de aandeelhouders in URW, ziet..
   
   Verder heeft niemand hier het grote gelijk in pacht, ook, ondanks je altijd scherpe op de man oordelen, jij niet. Beste Apenstaartje. Een beetje de bully uithangen geeft je nog niet het grote gelijk(ondanks dat ik het soms wel met je eens ben, zowel dat blind staren op de LtV) Zie de koers van URW maar, die heeft wel altijd gelijk. Onthoud dat eens graag, beste apenstaart. Alvast vriendelijk bedankt.
   

   U vergeet dat de heer Niel plm. EUR 2.2 mrd geïnvesteerd heeft in aandelen URW hetgeen voor een groot deel op krediet is, i.e. de heer Niel verliest dagelijks zo’n EUR 100.000 op deze positie aan rentelasten. Ondanks dat zit hij achter de schermen niet te lobbyen voor dividend, anders was dat wel al gecommuniceerd.
5. Mr. Fleming 30 juli 2023 21:45

   auteur info

   • Mr. Fleming

     Lid sinds: 31 mei 2023

     Laatste bezoek: 21 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 389

     Gegeven: 312

   •    Aantal posts: 446

   quote:

   Lamsrust schreef op 30 juli 2023 21:25:

   [...]
   
   U vergeet dat de heer Niel plm. EUR 2.2 mrd geïnvesteerd heeft in aandelen URW hetgeen voor een groot deel op krediet is, i.e. de heer Niel verliest dagelijks zo’n EUR 100.000 op deze positie aan rentelasten. Ondanks dat zit hij achter de schermen niet te lobbyen voor dividend, anders was dat wel al gecommuniceerd.
   

   Niel lacht in zijn vuistje met het huidige dividendbeleid van URW(geen dividend uitkeren en er zo vaag mogelijk over doen als maar mogelijk), dit drukt de koers mooi en hij kan over een poosje een prachtig bod van € 70 neerleggen ipv van € 120.. (misschien is het huidige dividendbeleid zelfs door Niel geïnitieerd achter de schermen, als invloedhebber bij URW, door Niel. hetv spelletje is dan zo veel mogelijk kapitaal binnen het bedrijf houden.. Gelijk ABN AMRO, waar morgen nieuws uit de bus zal komen over overnames.. dit spel dus door Niel.. Zal me niets verbazen, deze ‘redder’ van URW..
   
   Hij heeft al een kleine 29% en bij bij 30 MOET Niel een bod neerleggen. De oorlog in Oekraïne loopt op zijn einde. Er komt een rustige periode van herstel aan op de beurs, zeer binnenkort. En dat is dan hét moment dat Niel zijn bod van € 70 er in knalt..
   
   De wereld is goedkoper dan je denkt..
6. Branco P 31 juli 2023 10:15

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3611

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   Ik was afgelopen zaterdag (aankomst 14 uur) in CentrO en het bezoek heeft mij positief verrast (net als mijn bezoek aan MotN). Op de afslag van de snelweg was het al filerijden, wat mij zeer irriteerde, maar tegelijkertijd vond ik het een goed teken ;-) Het was erg lekker weer, dus ik had het minder druk verwacht, maar het plebs vond het toch een shopdagje (en het is uiteraard vakantie). Het parkeren is gratis zowaar (heel goed!) en de parkeergarages zijn prettig en direct aansluitend aan de Mall, dus dat ging smooth. 15 a 18 winkels leeg, niet precies geteld, maar ongeveer. Redelijk goed verspreid over begane grond en eerste verdieping. Een stuk of 4 daarvan ongelukkig gesitueerd (bijvoorbeeld in de schaduw van de roltrap) of boven net om een hoek, dus die zul je niet snel vullen als er ook regelmatig andere units beschikbaar zijn. Wel diverse nieuwopeningen aangekondigd (o.a. Crocs). Geen hele grote units leeg en huurders als Zara, H&M en C&A gesitueerd over twee verdiepingen met intern een extra roltrap, ook goed. Bershka en een tweede Bershka outlet, die tijdelijk is denk ik, zat alleen op de eerste verdieping, dat vond ik bijzonder, maar wel positief. Wel was die eerste verdieping net 1 tikkeltje minder druk, maar ik had zeker niet het idee dat het problematisch is. De Lego store ook op 1e verdieping. De huren zullen er vast iets lager zijn. In de tak van middelpunt centrum richting Galeria warenhuis drie kleine units op begane grond naast elkaar leeg, zo leek het op basis van de aftimmeringen (ik telde die als 3), maar op de plattegronden is het 1 grote unit, dus daar wordt wellicht gesplitst of juist samengevoegd. De ronde foodcourt meteen daarnaast draaide als een tierelier. De sushi tent leek mij nog operationeel, maar was wel gesloten. Verder alles vol. Ik had pas in de gaten dat er ook nog een horeca promenade buiten is toen ik weer terug was bij de plattegrond bij de parkeergarage en ik wilde niet nog een keer de drukte in, ik kan daar niet zo goed tegen, dus ik geloofde het wel :) Van de buitenpromenade zou volgens de plattegrond in het winkelcentrum 1 unit (van 15 totaal) op dit moment niet ingevuld zijn. Op een mooie dag zal dat vast veel volk trekken. Verder heb ik alleen op de verdieping toiletten gezien. Huurtechnisch misschien te begrijpen, maar qua winkelbeleving niet meer van deze tijd. In theorie zou je ook kunnen bedenken dat het extra mensen naar de eerste verdieping trekt, maar ik vond het irritant en dat is een sensatie die je denk ik altijd moet vermijden. Voor mij is het duidelijk dat dit winkelcentrum commercieel duurzaam is, dat blijft een trekker waar retailers zullen willen zitten. Ik zie op de website dat er ca 160 winkels zijn en ca 60 horeca en dat is klaarblijkelijk wel de maximale maat. Het was ook nog net te behappen zonder gedesoriënteerd te raken. 20 units minder zou beter zijn dan 20 units meer. Geen Primark, maar wel een hele grote C&A en P&C. Primark zou veel extra publiek trekken en die wil je iig niet elders hebben. Qua publiek: Jan en alleman. Dwarsdoorsnede van de bevolking. Ultra-tokkies zijn mij niet meteen opgevallen, dat moet ik er wel bij zeggen. Ik had het winkelcentrum iets klinischer verwacht, maar vond het op zich aangenaam/gezellig ogen. Alleen jammer van de drukte ;-)
7. Stork 49 31 juli 2023 10:56

   auteur info

   • Stork 49

     Lid sinds: 01 feb 2017

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 876

     Gegeven: 23

   •    Aantal posts: 1.869

   quote:

   Branco P schreef op 31 juli 2023 10:15:

   Ik was afgelopen zaterdag (aankomst 14 uur) in CentrO en het bezoek heeft mij positief verrast (net als mijn bezoek aan MotN). Op de afslag van de snelweg was het al filerijden, wat mij zeer irriteerde, maar tegelijkertijd vond ik het een goed teken ;-) Het was erg lekker weer, dus ik had het minder druk verwacht, maar het plebs vond het toch een shopdagje (en het is uiteraard vakantie). Het parkeren is gratis zowaar (heel goed!) en de parkeergarages zijn prettig en direct aansluitend aan de Mall, dus dat ging smooth. 15 a 18 winkels leeg, niet precies geteld, maar ongeveer. Redelijk goed verspreid over begane grond en eerste verdieping. Een stuk of 4 daarvan ongelukkig gesitueerd (bijvoorbeeld in de schaduw van de roltrap) of boven net om een hoek, dus die zul je niet snel vullen als er ook regelmatig andere units beschikbaar zijn. Wel diverse nieuwopeningen aangekondigd (o.a. Crocs). Geen hele grote units leeg en huurders als Zara, H&M en C&A gesitueerd over twee verdiepingen met intern een extra roltrap, ook goed. Bershka en een tweede Bershka outlet, die tijdelijk is denk ik, zat alleen op de eerste verdieping, dat vond ik bijzonder, maar wel positief. Wel was die eerste verdieping net 1 tikkeltje minder druk, maar ik had zeker niet het idee dat het problematisch is. De Lego store ook op 1e verdieping. De huren zullen er vast iets lager zijn. In de tak van middelpunt centrum richting Galeria warenhuis drie kleine units op begane grond naast elkaar leeg, zo leek het op basis van de aftimmeringen (ik telde die als 3), maar op de plattegronden is het 1 grote unit, dus daar wordt wellicht gesplitst of juist samengevoegd. De ronde foodcourt meteen daarnaast draaide als een tierelier. De sushi tent leek mij nog operationeel, maar was wel gesloten. Verder alles vol. Ik had pas in de gaten dat er ook nog een horeca promenade buiten is toen ik weer terug was bij de plattegrond bij de parkeergarage en ik wilde niet nog een keer de drukte in, ik kan daar niet zo goed tegen, dus ik geloofde het wel :) Van de buitenpromenade zou volgens de plattegrond in het winkelcentrum 1 unit (van 15 totaal) op dit moment niet ingevuld zijn. Op een mooie dag zal dat vast veel volk trekken. Verder heb ik alleen op de verdieping toiletten gezien. Huurtechnisch misschien te begrijpen, maar qua winkelbeleving niet meer van deze tijd. In theorie zou je ook kunnen bedenken dat het extra mensen naar de eerste verdieping trekt, maar ik vond het irritant en dat is een sensatie die je denk ik altijd moet vermijden. Voor mij is het duidelijk dat dit winkelcentrum commercieel duurzaam is, dat blijft een trekker waar retailers zullen willen zitten. Ik zie op de website dat er ca 160 winkels zijn en ca 60 horeca en dat is klaarblijkelijk wel de maximale maat. Het was ook nog net te behappen zonder gedesoriënteerd te raken. 20 units minder zou beter zijn dan 20 units meer. Geen Primark, maar wel een hele grote C&A en P&C. Primark zou veel extra publiek trekken en die wil je iig niet elders hebben. Qua publiek: Jan en alleman. Dwarsdoorsnede van de bevolking. Ultra-tokkies zijn mij niet meteen opgevallen, dat moet ik er wel bij zeggen. Ik had het winkelcentrum iets klinischer verwacht, maar vond het op zich aangenaam/gezellig ogen. Alleen jammer van de drukte ;-)
   

   plebs, tokkies, jan en alleman: tot welke klasse reken jij jezelf of moet ik U zeggen? Overigens een hele goede waarneming! (en dan heb ik het over de "vulling" van de winkelstand) Bedankt!
8. Branco P 31 juli 2023 11:00

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3611

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   Sorry voor de termen, ik bedoel te zeggen: doorsnee publiek. Met tokkies bedoel ik tokkies (zie serie op TV). Geen families Flodder zullen we maar zeggen. Zelf ben ik gewoon doorsnee.
9. konijnenmelkertbaan 31 juli 2023 12:55

   auteur info

   • konijnenmelkertbaan

     Lid sinds: 11 mei 2010

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 228

     Gegeven: 37

   •    Aantal posts: 752

   Invest Securities maintient sa recommandation 'achat' sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), avec un objectif de cours ajusté de 80 à 82 euros, estimant que la revalorisation du titre de la foncière dépendra du choix de distribution 2023.
   
   'Les données opérationnelles du premier semestre 2023 sont très satisfaisantes', juge l'analyste, soulignant que 'malgré quelques faiblesses, tous les indicateurs sont très solides, au-delà du fort impact des indexations'.
   
   'Les valeurs ont peu baissé, les taux de rendement net initiaux devraient continuer à augmenter mais ils offrent déjà une prime de 210pb sur l'OAT 10 ans', poursuit Invest Securities, qui a donc modéré ses anticipations de baisses des valeurs.
   
   Bron: www.abcbourse.com/marches/urw-invest-...
10. Mr. Fleming 31 juli 2023 21:39

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 21 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 389

      Gegeven: 312

    •    Aantal posts: 446

    quote:

    konijnenmelkertbaan schreef op 31 juli 2023 12:55:

    Invest Securities maintient sa recommandation 'achat' sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), avec un objectif de cours ajusté de 80 à 82 euros, estimant que la revalorisation du titre de la foncière dépendra du choix de distribution 2023.
    
    'Les données opérationnelles du premier semestre 2023 sont très satisfaisantes', juge l'analyste, soulignant que 'malgré quelques faiblesses, tous les indicateurs sont très solides, au-delà du fort impact des indexations'.
    
    'Les valeurs ont peu baissé, les taux de rendement net initiaux devraient continuer à augmenter mais ils offrent déjà une prime de 210pb sur l'OAT 10 ans', poursuit Invest Securities, qui a donc modéré ses anticipations de baisses des valeurs.
    
    Bron: www.abcbourse.com/marches/urw-invest-...
    

    Goed gevonden, konijnen..
    
    Invest Securities maintains its 'buy' recommendation on Unibail-Rodamco-Westfield (URW), with an adjusted price target of 80 to 82 euros, considering that the revaluation of the title of the property will depend on the choice of distribution 2023.
    
    “The operational data for the first half of 2023 are very satisfactory”, judges the analyst, stressing that “despite some weaknesses, all the indicators are very solid, beyond the strong impact of indexations”.
    
    'The values have fallen little, the initial net yield rates should continue to increase but they already offer a premium of 210bp on the 10-year OAT', continues Invest Securities, which has therefore moderated its expectations of declines in values.
11. DubbeltjeblijftDubbeltje 31 juli 2023 22:47

    auteur info

    • DubbeltjeblijftDubbeltje

      Lid sinds: 21 aug 2022

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 313

      Gegeven: 69

    •    Aantal posts: 402

    quote:

    konijnenmelkertbaan schreef op 31 juli 2023 12:55:

    Invest Securities maintient sa recommandation 'achat' sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), avec un objectif de cours ajusté de 80 à 82 euros, estimant que la revalorisation du titre de la foncière dépendra du choix de distribution 2023.
    
    'Les données opérationnelles du premier semestre 2023 sont très satisfaisantes', juge l'analyste, soulignant que 'malgré quelques faiblesses, tous les indicateurs sont très solides, au-delà du fort impact des indexations'.
    
    'Les valeurs ont peu baissé, les taux de rendement net initiaux devraient continuer à augmenter mais ils offrent déjà une prime de 210pb sur l'OAT 10 ans', poursuit Invest Securities, qui a donc modéré ses anticipations de baisses des valeurs.
    
    Bron: www.abcbourse.com/marches/urw-invest-...
    

    Hopelijk hebben ze gelijk.
    En wie mogen Invest Securities dan wel niet zijn ?
    Ik zie slechts een handjevol analisten op hun site met ieder een eigen specialiteitje. En veel reviews hebben ze ook niet.
12. konijnenmelkertbaan 31 juli 2023 23:35

    auteur info

    • konijnenmelkertbaan

      Lid sinds: 11 mei 2010

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 228

      Gegeven: 37

    •    Aantal posts: 752

    quote:

    DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 31 juli 2023 22:47:

    [...]
    
    Hopelijk hebben ze gelijk.
    En wie mogen Invest Securities dan wel niet zijn ?
    Ik zie slechts een handjevol analisten op hun site met ieder een eigen specialiteitje. En veel reviews hebben ze ook niet.
    

    Hier heb je een lijst met analisten die URW coveren. En ja, Invest Securities staat er ook tussen. Ik zou zeggen, stuur ze een mailtje met de vragen die je hebt.
    
    www.urw.com/en/investors/financial-in...
13. Lamsrust 31 juli 2023 23:37

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    Mr. Fleming schreef op 30 juli 2023 21:45:

    [...]
    
    Niel lacht in zijn vuistje met het huidige dividendbeleid van URW(geen dividend uitkeren en er zo vaag mogelijk over doen als maar mogelijk), dit drukt de koers mooi en hij kan over een poosje een prachtig bod van € 70 neerleggen ipv van € 120.. (misschien is het huidige dividendbeleid zelfs door Niel geïnitieerd achter de schermen, als invloedhebber bij URW, door Niel. hetv spelletje is dan zo veel mogelijk kapitaal binnen het bedrijf houden.. Gelijk ABN AMRO, waar morgen nieuws uit de bus zal komen over overnames.. dit spel dus door Niel.. Zal me niets verbazen, deze ‘redder’ van URW..
    
    Hij heeft al een kleine 29% en bij bij 30 MOET Niel een bod neerleggen. De oorlog in Oekraïne loopt op zijn einde. Er komt een rustige periode van herstel aan op de beurs, zeer binnenkort. En dat is dan hét moment dat Niel zijn bod van € 70 er in knalt..
    
    De wereld is goedkoper dan je denkt..
    

    Zoals hier vaker betoogd verwacht ik hoogstens een bod van Niel op URW waarbij URW gewoon beursgenoteerd blijft, i.e. aandeelhouders die niet aanmelden blijven 1 op 1 met Niel meelopen. Anders krijgt Niel grote ruzie met de Franse elite die hem eerst gesteund heeft om de macht te krijgen en dan nu met lege handen wordt achtergelaten.
    
    Dat Niel niet het onderste uit de kan wil blijkt al uit het cadeautje dat de hybrid bondholders is gegeven, i.e. ook deze institutionele beleggers wilde Niel te vriend houden.
    
    Wat hier niet beseft wordt is dat een overname van URW voor EUR 10 mrd niet alleen op de boeken van Niel kan, daarvoor is hij niet kapitaalkrachtig genoeg. Daar komt dus een heel internationaal bankensyndicaat bij kijken en een aantal zeer kapitaalkrachtige co investeerders, waarbij Niel aan een hele lijst voorwaarden zal worden gebonden. Ik kan me voorstellen dat hij daar geen zin in heeft.
14. HCohen 1 augustus 2023 08:40

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3325

    •    Aantal posts: 5.001

    Gisteren in Parijs voor aanvraag nieuw paspoort, oa bezoekje gebracht aan Westfield 4 Temps(was benieuwd).
    www.urw.com/en/website~o~content/asse...
    
    Korte impressie;
    - Prachtige wijk la Defense !
    - ongeloofelijke drukte voor maandagmiddag 15h-17.30h, twijfelde zelfs even of ik me niet vergiste in de dag.
    - gemm klant type 'doorsnee klant', maar ook een beetje van alles
    - ik zag maar één middelgrote en één zeer kleine (verdomhoekje) unit leeg waarbij op beiden een melding stond dat er een nwe ontwikkeling betrof en dat het snel opgevuld zou gaan worden(stond niet bij voor wie).
    - Iets minder haute-gamme-aanbod dan ik had verwacht, maar ik kwam dan ook net van Lafayette(Paris Haussman). Wel mooi gevarieerd aanbod.
    - De digital screens(Westfield Rise) zijn prachtig en funtioneel(clips gericht op merk-/ imagoversterking en gerichte messaging mbt merken/ winkels in het centre)
    - Overal affiches en een groot Bilboard buiten mbt het sponsorship van de Jeux Olympiques 2024)
    - prachtige goed onderhouden en grote ondergrondse parkeergarage(5400 plaatsen) en directe ingang naar de Parijse Metro(etage 0)
    
    Ik liep weg met een positief gevoel(ook blij weer te gaan, want ik ben niet zo gek van 'la foule/ de drukte)
15. Gato 1 augustus 2023 16:29

    auteur info

    • Gato

      Lid sinds: 11 mei 2020

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 55

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 113

    Ik heb een vraag over dat bod als dat al dan niet gaat komen. Weet iemand hoe die regels in Frankrijk zijn? Ik zal eens te zoeken op internet en vond dat de bekende 30% 33,33% in Frankrijk blijkt te zijn.
    
    Maar ook van de AFM hier (ervan uitgaande dat de regels in Frankrijk niet te veel afwijken met hier) vind ik: Een verplicht bod moet worden uitgebracht tegen een 'billijke prijs'. De billijke prijs is in principe de
    hoogste prijs die door de bieder in het jaar voorafgaand aan de aankondiging van het verplichte bod
    is betaald. In afwijking daarvan kan de Ondernemingskamer op verzoek de billijke prijs vaststellen.
    Het oordeel of iemand verplicht is een bod te doen en de bevoegdheid tot vaststelling van de billijke
    prijs liggen dus bij de Ondernemingskamer en niet bij de AFM. Aan een verplicht bod mogen geen
    voorwaarden worden gesteld.
    
    De bron daarvan is een pdf, die met deze link gevonden kan worden:
    www.google.com/search?q=30%25+verplic...
    
    Aangezien het al lang is geleden dat Niel aandelen heeft gekocht voor 70 euro per stuk, zou hij het restant nu kunnen opkopen tegen een koers van +/- 50 euro, wat dan ook gelijk het hoogstbetaalde bedrag is geweest in het afgelopen jaar waardoor hij verplicht een bod moet doen en dat kan doen dus voor +/- 50 euro per stuk. Wat is het risico en de kans voor ons dat geaccepteerd wordt?
16. Lamsrust 1 augustus 2023 16:51

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    Gato schreef op 1 augustus 2023 16:29:

    Ik heb een vraag over dat bod als dat al dan niet gaat komen. Weet iemand hoe die regels in Frankrijk zijn? Ik zal eens te zoeken op internet en vond dat de bekende 30% 33,33% in Frankrijk blijkt te zijn.
    
    Maar ook van de AFM hier (ervan uitgaande dat de regels in Frankrijk niet te veel afwijken met hier) vind ik: Een verplicht bod moet worden uitgebracht tegen een 'billijke prijs'. De billijke prijs is in principe de
    hoogste prijs die door de bieder in het jaar voorafgaand aan de aankondiging van het verplichte bod
    is betaald. In afwijking daarvan kan de Ondernemingskamer op verzoek de billijke prijs vaststellen.
    Het oordeel of iemand verplicht is een bod te doen en de bevoegdheid tot vaststelling van de billijke
    prijs liggen dus bij de Ondernemingskamer en niet bij de AFM. Aan een verplicht bod mogen geen
    voorwaarden worden gesteld.
    
    De bron daarvan is een pdf, die met deze link gevonden kan worden:
    www.google.com/search?q=30%25+verplic...
    
    Aangezien het al lang is geleden dat Niel aandelen heeft gekocht voor 70 euro per stuk, zou hij het restant nu kunnen opkopen tegen een koers van +/- 50 euro, wat dan ook gelijk het hoogstbetaalde bedrag is geweest in het afgelopen jaar waardoor hij verplicht een bod moet doen en dat kan doen dus voor +/- 50 euro per stuk. Wat is het risico en de kans voor ons dat geaccepteerd wordt?
    

    De Europese overnamerichtlijn geldt ook in Frankrijk, dus ook daar zou de grens 30% moeten zijn. Niel kan wel een bod van EUR 60 neerleggen, maar dan zullen veel aandeelhouders hun aandelen niet aanmelden, waardoor hij de 95% grens niet haalt, welke nodig is om minderheidsaandeelhouders uit te roken. Dan wordt meestal een juridische trukendoos geopend, waarvan de juridische driehoeksfusie en de activa/passiva transactie de bekendste zijn.
    Bij de fusievariant zou URW dan worden weggefuseerd in een BV waarvan de waarde veel hoger is dan URW, zodat de resterende aandeelhouders alsnog onder de 5% zakken. Dat zou bijv. kunnen als LVMH meewerkt aan het bod en URW in LVMH wordt weggefuseerd. Niel alleen zal dit niet kunnen, want die heeft geen ondernemingen die veel meer waard zijn dan URW.
    Bij de a/p variant, zou URW al haar activa overdragen aan de biedvennootschap van Niel, zodat de URW aandeelhouders aandelen hebben in een zak geld. De complicatie hier is dat de boekwaarde van de assets veel hoger is dan de impliciete marktwaarde, i.e. overdracht tegen de impliciete marktwaarde is strijdig met de taxatierapporten en hier kunnen de minderheidsaandeelhouders tegen in verweer komen.
    
    Conclusie: ik ben als minderheidsaandeelhouder voor een laag bod niet zo heel bang, omdat er reeds jarenlang vuistdikke taxatierapporten liggen waaruit blijkt dat de stenen veel meer waard zijn. De NTA is EUR 116, dus een bod moet hier dan toch wel in de buurt komen.
17. Gato 1 augustus 2023 17:36

    auteur info

    • Gato

      Lid sinds: 11 mei 2020

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 55

      Gegeven: 4

    •    Aantal posts: 113

    Ok, dank je wel Lamsrust. Maar hoe zit het daarna? Als die regels van die billijke prijs ook in Frankrijk gelden en Niel over de 30% kan gaan en een bod moet doen tegen minimaal de hoogste prijs die hij betaalt heeft in het afgelopen jaar. Laten we zeggen 50 euro. En dat wordt geweigerd, zijn we dan gewoon weer in de situatie waarin we momenteel zitten en Niel zo nu en dan kan uitbreiden zonder nog eens een keer een verplicht bod op tafel te moeten leggen bij een 40% bijvoorbeeld?
18. Lamsrust 1 augustus 2023 18:07

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    Gato schreef op 1 augustus 2023 17:36:

    Ok, dank je wel Lamsrust. Maar hoe zit het daarna? Als die regels van die billijke prijs ook in Frankrijk gelden en Niel over de 30% kan gaan en een bod moet doen tegen minimaal de hoogste prijs die hij betaalt heeft in het afgelopen jaar. Laten we zeggen 50 euro. En dat wordt geweigerd, zijn we dan gewoon weer in de situatie waarin we momenteel zitten en Niel zo nu en dan kan uitbreiden zonder nog eens een keer een verplicht bod op tafel te moeten leggen bij een 40% bijvoorbeeld?
    

    Ja, indien hij het bod niet gestand doet vanwege een ta lage aanmelding, hoeft hij later niet nog eens een bod te doen. Wel mag hij de eerste 6 maanden niet de meerderheid verwerven in URW. Een openbaar bod doen omvat een heel circus aan adviseurs en kost tientallen. miljoenen aan fees, omdat hij wel het geld gereed moet hebben ook al verwacht hij dat te weinig aandeelhouders het bod accepteren. M.a.w. Niel zal hiertoe nicht lichtvaardig overgaan, omdat een niet geaccepteerd bod ook leidt tot gezichtsverlies.
19. Branco P 1 augustus 2023 19:06

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3611

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    HCohen schreef op 1 augustus 2023 08:40:

    Gisteren in Parijs voor aanvraag nieuw paspoort, oa bezoekje gebracht aan Westfield 4 Temps(was benieuwd).
    www.urw.com/en/website~o~content/asse...
    
    Korte impressie;
    - Prachtige wijk la Defense !
    - ongeloofelijke drukte voor maandagmiddag 15h-17.30h, twijfelde zelfs even of ik me niet vergiste in de dag.
    - gemm klant type 'doorsnee klant', maar ook een beetje van alles
    - ik zag maar één middelgrote en één zeer kleine (verdomhoekje) unit leeg waarbij op beiden een melding stond dat er een nwe ontwikkeling betrof en dat het snel opgevuld zou gaan worden(stond niet bij voor wie).
    - Iets minder haute-gamme-aanbod dan ik had verwacht, maar ik kwam dan ook net van Lafayette(Paris Haussman). Wel mooi gevarieerd aanbod.
    - De digital screens(Westfield Rise) zijn prachtig en funtioneel(clips gericht op merk-/ imagoversterking en gerichte messaging mbt merken/ winkels in het centre)
    - Overal affiches en een groot Bilboard buiten mbt het sponsorship van de Jeux Olympiques 2024)
    - prachtige goed onderhouden en grote ondergrondse parkeergarage(5400 plaatsen) en directe ingang naar de Parijse Metro(etage 0)
    
    Ik liep weg met een positief gevoel(ook blij weer te gaan, want ik ben niet zo gek van 'la foule/ de drukte)
    

    Thanks voor het verslag! Dat klinkt goed! Volgens mij was het maandagmiddag slecht weer? En het is Parijs in vakantietijd, dus misschien stiekem heel veel toeristen in de Mall? Maakt uiteindelijk niet uit: druk is druk. Op de plattegronden op de website tel ik bij 4 Temps wel ca. 15 leegstaande units. Als ik naar CentrO kijk, dan klopte de plattegrond vrij aardig met de realiteit. Maar het kan ook snel gaan en je weet niet op de plattegrond helemaal up to date is. Ook valt leegstand soms nauwelijks op. Je moet er echt scherp op zijn. De leegstand waar een nieuwe huurder aangekondigd wordt vallen daarentegen uiteraard wél op (dat zijn teasers).
    
    Qua reclame was er in CentrO ook zo’n grote lichtkrant/banner, die helemaal rondom ging op het centra plein. Dat zag er vetjes uit. Dat was ik nog vergeten te melden. Moest ik nu aan denken door jouw verslag!
    
    URW heeft in Europa toch écht een A portefeuille op prime locations. Lang geleden stond Unibail op nummer 1 van mijn verlanglijstje, totdat de Westfield meuk overgenomen werd. Als USA verkocht is en de balans is op orde, dan zie ik URW nog wel de ontwikkelingen in Milaan en Brussel nieuw leven in blazen. Dat zou dan het moment kunnen zijn om afscheid te gaan nemen van ECP, maar zo ver is het nog lang niet.
    
    Ondertussen heeft KLEP zojuist ook een hele mooie H1 update gegeven.
20. Mr. Fleming 1 augustus 2023 21:25

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 21 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 389

      Gegeven: 312

    •    Aantal posts: 446

    quote:

    Gato schreef op 1 augustus 2023 16:29:

    Ik heb een vraag over dat bod als dat al dan niet gaat komen. Weet iemand hoe die regels in Frankrijk zijn? Ik zal eens te zoeken op internet en vond dat de bekende 30% 33,33% in Frankrijk blijkt te zijn.
    
    Maar ook van de AFM hier (ervan uitgaande dat de regels in Frankrijk niet te veel afwijken met hier) vind ik: Een verplicht bod moet worden uitgebracht tegen een 'billijke prijs'. De billijke prijs is in principe de
    hoogste prijs die door de bieder in het jaar voorafgaand aan de aankondiging van het verplichte bod
    is betaald. In afwijking daarvan kan de Ondernemingskamer op verzoek de billijke prijs vaststellen.
    Het oordeel of iemand verplicht is een bod te doen en de bevoegdheid tot vaststelling van de billijke
    prijs liggen dus bij de Ondernemingskamer en niet bij de AFM. Aan een verplicht bod mogen geen
    voorwaarden worden gesteld.
    
    De bron daarvan is een pdf, die met deze link gevonden kan worden:
    www.google.com/search?q=30%25+verplic...
    
    Aangezien het al lang is geleden dat Niel aandelen heeft gekocht voor 70 euro per stuk, zou hij het restant nu kunnen opkopen tegen een koers van +/- 50 euro, wat dan ook gelijk het hoogstbetaalde bedrag is geweest in het afgelopen jaar waardoor hij verplicht een bod moet doen en dat kan doen dus voor +/- 50 euro per stuk. Wat is het risico en de kans voor ons dat geaccepteerd wordt?
    

    Goede vraag, ik weet in idee geval zeker dat bij een belang in NL je een bod op alle uitstaande stukken moet doen, als je een belang opbouwt van meer als 30% precies. En dat je dat bod dan ook daadwerkelijk gestand moet doen. Op straffe van boetes als je zelf de overname laat afketsen, als overnemende partij..
    
    En dat een gebruikelijke formule traditioneel gezien is dat een gemiddelde is van de koers van de afgelopen 3 maanden + een opslag van 30% a 35% Maar dit kan ook minder zijn als de bieder denkt dat een lager bod gaat lukken ivm slechte macro economische vooruitzichten..
    
    Of hoger, als er zich nog een gegadigde meld met interesse en je een mooie biedingsoorlog gaat zien..
    
    Risico’s voor afketsen van een bod door zowel overnemende partij als de te overnemen partij zijn: zijn een verslechtering van de economische omstandigheden doordat de oorlog zich in de Oekraïne verheftigd. Energie duurder wordt, inflatie oploopt en de rente verder stijgt. Dat zou de waarde van het overname bod onder druk kunnen zetten..
    
    Rechtsevenredig geldt dit ook als de oorlog door een wapenstilstand tot een einde komt, enzovoorts en het bod te laag blijkt te zijn. Dan kan het scenario van een vijandelijke overname in zicht komen. Met uitroken van zittende aandeelhouders. Of een hoger bod..
    
    In ieder geval zal Niel(met als schoonvader de rijkste man van Drankrijk, hey een leuke freudiaanse verspreking..:-) een hoop vastgoed voor een prikkie kunnen inlijven inderdaad, als hij het voor een bod van € 70 a 75 per share kan krijgen.. Intrinsieke waarde van URW is per share nog steeds € 120..
    
    Dus ik snap Niel wel en ik kan daarom ook nog wel begrijpen dat hij zijn schoonpapie zover gaat krijgen om mee in te stappen. De businesscase ligt er voor Unibail Rodamco Westfield.. !!