UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. Lamsrust 20 oktober 2023 16:08

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3024

     Gegeven: 489

   •    Aantal posts: 2.475

   quote:

   Branco P schreef op 20 oktober 2023 16:00:

   [...]
   
   welke economische prestaties (van de winkelcentra/winkelvastgoedbedrijven) zouden dan verzwakken? Denken jullie dat Primark en ZARA de komende tijd minder shirtjes gaan verkopen? Reken er maar niet op. De hand gaat wellicht op de knip bij de consument, maar dan heb je het eerder over uitstel van de aankoop van een nieuw bankstel. Shirtjes en rokjes zijn immers eerste levensbehoefte voor minimaal 50% van de bevolking! ;-)
   

   Klopt, maar URW centra zijn ook steeds meer gaan focussen op horeca en leisure en daarop wordt wel bezuinigd. De huurders in die branche zullen de hoge huren dan niet meer kunnen trekken en URW zal dan tijdelijke huurkorting moeten geven.
2. !@#$!@! 20 oktober 2023 16:12

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   Het lagere rente effect zal veel belangrijker zijn.
3. !@#$!@! 20 oktober 2023 17:20

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   Ik snap alleen de stijgende rentes niet op dit moment. Immers alle signalen lijken op komende lagere inflatie te wijzen.
   twitter.com/AndreasSteno/status/17153...
   German PPI versus CPI The ECB will turn around soon
   
   Maar ja, de markt is op zich niet gek natuurlijk. Het overdrijft in sentiment, de koers van URW is immers een goed voorbeeld hiervan. Maar een hele obligatiemarkt? Ik heb alleen geen flauw idee wat ik over het hoofd zie.
4. HCohen 20 oktober 2023 18:16

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3531

     Gegeven: 3328

   •    Aantal posts: 5.005

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 oktober 2023 17:20:

   Ik snap alleen de stijgende rentes niet op dit moment. Immers alle signalen lijken op komende lagere inflatie te wijzen.
   twitter.com/AndreasSteno/status/17153...
   German PPI versus CPI The ECB will turn around soon
   
   Maar ja, de markt is op zich niet gek natuurlijk. Het overdrijft in sentiment, de koers van URW is immers een goed voorbeeld hiervan. Maar een hele obligatiemarkt? Ik heb alleen geen flauw idee wat ik over het hoofd zie.
   

   www.barrons.com/articles/treasury-bon...
5. Lamsrust 20 oktober 2023 18:19

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3024

     Gegeven: 489

   •    Aantal posts: 2.475

   quote:

   !@#$!@! schreef op 20 oktober 2023 17:20:

   Ik snap alleen de stijgende rentes niet op dit moment. Immers alle signalen lijken op komende lagere inflatie te wijzen.
   twitter.com/AndreasSteno/status/17153...
   German PPI versus CPI The ECB will turn around soon
   
   Maar ja, de markt is op zich niet gek natuurlijk. Het overdrijft in sentiment, de koers van URW is immers een goed voorbeeld hiervan. Maar een hele obligatiemarkt? Ik heb alleen geen flauw idee wat ik over het hoofd zie.
   

   Kwestie van een hogere spread, i.e. hogere reële rente voor het te lopen risico. Deze spreads waren zeer laag in het verleden en worden nu weer wat hoger. In URW heeft credit veel vertrouwen, aangezien de 10Y EUR rente waartegen URW kan lenen al tijdje rond de 4% schommelt. Daarom verbaast het mij des te meer dat equity investors URW links laten liggen, i.e. zeer beperkt default risk.
6. !@#$!@! 20 oktober 2023 19:26

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   quote:

   HCohen schreef op 20 oktober 2023 18:16:

   [...]
   
   www.barrons.com/articles/treasury-bon...
   

   Thanks Hcohen (en Lamsrust) , ik kan mij idd goed voorstellen dat mensen een premie vragen in de ongekend volatile markt van obligaties op dit moment. Zeker gezien de ongekende bearmarket waarin deze zitten.
   
   Koers van URW weer extreem zwak vandaag zelfs weer relatief tov andere reits. Premie tov andere REITS is nog nooit zo hoog geweest sinds covid.
   Iedereen die op dit niveau kan kopen is spekkoper.
7. !@#$!@! 20 oktober 2023 19:51

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   Als je over de duivel hebt :-)
   
   x.com/lisaabramowicz1/status/17153118...
   Fed Chair Jay Powell on why longer-term yields are moving higher: “It’s not apparently about expectations of higher inflation. And it’s also not mainly about shorter term policy moves.” To his point, real yields are surging toward 2.5%, the highest since 2008.
8. Calendar 20 oktober 2023 23:26

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   quote:

   Branco P schreef op 20 oktober 2023 16:00:

   [...]
   
   welke economische prestaties (van de winkelcentra/winkelvastgoedbedrijven) zouden dan verzwakken? Denken jullie dat Primark en ZARA de komende tijd minder shirtjes gaan verkopen? Reken er maar niet op. De hand gaat wellicht op de knip bij de consument, maar dan heb je het eerder over uitstel van de aankoop van een nieuw bankstel. Shirtjes en rokjes zijn immers eerste levensbehoefte voor minimaal 50% van de bevolking! ;-)
   

   Ik heb het over de economie en de rente. Niet over de prestaties van winkelcentra. De ontwikkeling van de rente is natuurlijk relevant voor URW. Als de economie niet significant vertraagd, zie ik de rente ook niet snel dalen.
9. Lamsrust 20 oktober 2023 23:50

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3024

     Gegeven: 489

   •    Aantal posts: 2.475

   quote:

   Calendar schreef op 20 oktober 2023 23:26:

   [...]
   
   Ik heb het over de economie en de rente. Niet over de prestaties van winkelcentra. De ontwikkeling van de rente is natuurlijk relevant voor URW. Als de economie niet significant vertraagd, zie ik de rente ook niet snel dalen.
   

   Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
   Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.
10. Mr. Fleming 21 oktober 2023 13:03

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 393

      Gegeven: 348

    •    Aantal posts: 458

    quote:

    Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

    [...]
    
    Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
    Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.
    

    De schuld omlaag says who? Wat is een 'gezonde' balans? Gaat toch puur om wat de financierende banken accepteren wat de stand v/d LtV is, voordat zij de rentetarieven omhoog gooien.. Ik denk dat daar URW bestuur hier voor nu precies op moet gaan zitten. En wat over is kan dan als een dividend naar de aandeelhouder toe. Omdat anders de 3 jaar wachtende (groot)aandeelhouders wel eens aan het muiten konden slaan..
11. Fatcat 21 oktober 2023 13:08

    auteur info

    • Fatcat

      Lid sinds: 07 feb 2012

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 151

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 1.271

    Krijg de afgelopen weken sterk het gevoel dat de koers van URW vooral gebaseerd is op de rente. Hogere rente = lagere koers. Geautomatiseerde handel o.i.d.
    
    URW nadert nu waardering van 4x de huurinkomsten. Kan het nog lager? Mijn handen jeuken, wellicht koop ik volgende week nog wat bij, samen met wat NN.
12. Branco P 21 oktober 2023 13:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    Mr. Fleming schreef op 21 oktober 2023 13:03:

    [...]
    
    De schuld omlaag says who? Wat is een 'gezonde' balans? Gaat toch puur om wat de financierende banken accepteren wat de stand v/d LtV is, voordat zij de rentetarieven omhoog gooien.. Ik denk dat daar URW bestuur hier voor nu precies op moet gaan zitten. En wat over is kan dan als een dividend naar de aandeelhouder toe. Omdat anders de 3 jaar wachtende (groot)aandeelhouders wel eens aan het muiten konden slaan..
    

    Flemming, de LTV is nog te hoog bij URW en dat zorgt voor hogere rendementseisen bij beleggers en de credit rating zal ook verbeteren bij een lagere LTV. En dat betekent dan weer dat URW in de toekomst goedkoper kan lenen. De convenanten met de geldverstrekkers zijn irrelevant. Als je nu blijft doorzeveren over het belang van wel/geen dividend over 2023, dan heb je het nog steeds niet begrepen. Maar ik vermoed dat jij het prima begrijpt ;-)
13. Mr. Fleming 21 oktober 2023 13:29

    auteur info

    • Mr. Fleming

      Lid sinds: 31 mei 2023

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 393

      Gegeven: 348

    •    Aantal posts: 458

    quote:

    Branco P schreef op 21 oktober 2023 13:24:

    [...]
    
    Flemming, de LTV is nog te hoog bij URW en dat zorgt voor hogere rendementseisen bij beleggers en de credit rating zal ook verbeteren bij een lagere LTV. En dat betekent dan weer dat URW in de toekomst goedkoper kan lenen. De convenanten met de geldverstrekkers zijn irrelevant. Als je nu blijft doorzeveren over het belang van wel/geen dividend over 2023, dan heb je het nog steeds niet begrepen. Maar ik vermoed dat jij het prima begrijpt ;-)
    

    LOL, ik blijf net zo lang doorzeveren over het dividend totdat het er weer is, Mooi woord, 'doorzeveren' volgens mij kom je uit België, daar hoor je dit soort termen nog wel eens..
    
    Maar zeveren? Wel, hierom.. Post van Money never sleeps is de essentie: .. Dood geld is het!, zonder dividend, is geen nieuwe instappers, is een achterblijvende koers tov branchegenoten, is een slecht sentiment omtrent het fonds, is een vrij plaats voor shortgilde = een waardeloze Scheisse koers in het verschiet.. En daar heb ik geen zin!
    
    En als je dit principe nog steeds niet doorhebt, zeg ik: Kijk even naar de koers van Wereldhave, heeft gewoon met die ene € 1.27 dividend wel URW er met 34% ge outperformed.. En je kunt zeggen wat je wil over Storm en zijn strategie met Wereldhave, De markt heeft ALTIJD gelijk. URW-bestuur, ik roep nogmaals op: Laat je aandeelhouders eens niet verdrinken in dit moeras van negatief marktsentiment en laat zien dat je ons bestaan nog inzichtelijk hebt.. Hé, wordt er een beetje lyrisch van..
    
    Money Never Sleeps
    20 oktober 2023 10:40
    auteur info
    quote:
    Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 10:30:
    
    [...]
    
    Eens, de markt is nu gewoon extreem negatief over vastgoed. Kijk naar Klepierre dat de balans op orde heeft, en ook maar tegen 9x de EPS noteert en bij een pay out ratio van 75% een dividend rendement heeft van 8.3%.
    
    Dan weten we in ieder geval waar URW minimaal naar toe gaat, zodra de balans op orde is, nl. EUR 80 à 90.
    
    In juni kocht ik op EUR 42,50 fors bij en ik overweeg dit weer te doen. Alleen vrees ik dat het sentiment nu nog wat negatiever is en de koers nog wat dieper kan wegzakken.
    
    Overname van URW door PE ben ik niet bang voor, omdat ticket heel hoog is en Niel in de weg zit.
    Ik lees jullie commentaren met enige regelmaat en ben 2 jaar geleden uitgestapt rond de 70. Ik vraag mij steeds af wanneer het nou verstandig is weer in te stappen. Er blijft natuurlijk de enorme ( te hoge) uitgave / aankoop , die lang aan URW blijft kleven. Ik zit hier wel om een paar centen te verdienen en als ik jaren in een aandeel zit zonder dividend - of beter gezegd; onzeker of er dividend uitgekeerd gaat worden - vind ik dat dood geld , zeker met de inflatie van de laatste periode.
14. Tenko 21 oktober 2023 15:44

    auteur info

    • Tenko

      Lid sinds: 24 feb 2023

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 143

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 205

    Ik denk dat als je zoveel belang hecht aan een bedrijf dat dividend uitkeert, je misschien verkeerd belegd zit in een bedrijf dat al 3 jaar geen dividend uitkeert...
15. Calendar 21 oktober 2023 17:08

    auteur info

    • Calendar

      Lid sinds: 18 feb 2019

      Laatste bezoek: 01 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2746

      Gegeven: 768

    •    Aantal posts: 6.934

    quote:

    Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

    [...]
    
    Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
    Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.
    

    Eens. De huur zal absoluut meer stijgen dan de rentelasten. Dus dat zal per saldo gunstig uitpakken. De reële waarde van schulden zal ook afnemen. In tijden van inflatie zijn assets de beste hedge en schulden in principe gunstig, mits je de rente kan betalen en ze kan herfinancieren tegen een acceptabele rente. Tot nu toe lukt dat.
16. DubbeltjeblijftDubbeltje 21 oktober 2023 17:38

    auteur info

    • DubbeltjeblijftDubbeltje

      Lid sinds: 21 aug 2022

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 314

      Gegeven: 69

    •    Aantal posts: 402

    quote:

    Lamsrust schreef op 20 oktober 2023 23:50:

    [...]
    
    Ook met een rente van 4% kan URW prima leven indien de economie die rente kan absorberen. Immers dan bedraagt de LfL huur jaarlijks ook 3 à 4% en compenseert dat de toename van de jaarlijkse interestlasten. Daarnaast zal de waarde van de assets ook stijgen door deze LfL huurstijgingen en de LTV mitsdien dalen.
    Wel moet eerst de schuld nog een paar miljard omlaag, om een gezonde balans te hebben zoals KLEP.
    

    Niet mee eens. Als de rente maar lang genoeg op 4% blijft zal de rentelast van URW minimaal verdrievoudigen. De rentelast is nu 1,8% en dat wordt dan al gauw 6%. Huurverhogingen houden dat nooit bij. Bij een veronderstelde inflatie van 3% stijgt de huur in 10 jaar tijd nog maar met 34%. Dus lang niet genoeg. Dus heel geleidelijk wordt het dividend potentieel opgegeten. De enige hoop is dat ze de meuk tegen boekwaarde kunnen verkopen maar met deze rentestanden kan een ander er natuurlijk ook geen hoofdprijs voor betalen
17. Tenko 21 oktober 2023 18:17

    auteur info

    • Tenko

      Lid sinds: 24 feb 2023

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 143

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 205

    Als de rente zo lang zo hoog blijft zou dit ook moeten samen gaan met een langdurige hoge inflatie natuurlijk, anders gaat de rente weer omlaag. M.a.w. ontwaarding van geld en schuld. We gaan nu door het putje na de plotse enorm snelle stijging van de rente met als gevolg afwaarderingen en stijgende ltv's, maar dat effect gaat ten einde lopen en vanaf dan gaat de waarde weer stijgen samen met de inflatie. Dat zal dan ook weer een drukkend effect hebben op de ltv en schuldberg.
    
    Om maar te zeggen dat het niet alleen kommer en kwel is en dat de toekomstige ontwikkelingen moeilijk te voorspellen zijn.
    
    Wat wel gewoon een feit is, is dat de EPS zeer hoog ligt tegenover de koers. Zolang er zoveel geld blijft binnen komen loopt het wel snor. Rente is de komende jaren goed gehedged en met 4-5 jaar aan EPS heb je de huidige beurswaarde al terug verdiend...
18. Lamsrust 21 oktober 2023 22:56

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3024

      Gegeven: 489

    •    Aantal posts: 2.475

    quote:

    DubbeltjeblijftDubbeltje schreef op 21 oktober 2023 17:38:

    [...]
    
    Niet mee eens. Als de rente maar lang genoeg op 4% blijft zal de rentelast van URW minimaal verdrievoudigen. De rentelast is nu 1,8% en dat wordt dan al gauw 6%. Huurverhogingen houden dat nooit bij. Bij een veronderstelde inflatie van 3% stijgt de huur in 10 jaar tijd nog maar met 34%. Dus lang niet genoeg. Dus heel geleidelijk wordt het dividend potentieel opgegeten. De enige hoop is dat ze de meuk tegen boekwaarde kunnen verkopen maar met deze rentestanden kan een ander er natuurlijk ook geen hoofdprijs voor betalen
    

    Ik bedoelde dat de rentelast stijgt van 1.8% naar 4%, i.e. indien alle Europese schuld geherfinancierd wordt tegen 4%. De US schuld zal beperkt blijven tot max USD 3 mrd - alleen de beste US flagships blijven in portfolio tegen 30% a 35% LTV - en die heeft uiteraard een hogere rente maar daar heb ik even van geabstraheerd. Voordat alle EU leningen zijn geherfinancierd zijn we een kleine 10 jaar verder. Dan is de EBITDA ook bijna de helft hoger bij een LfL huurstijging van 3 à 4% per jaar. En over een periode van 10 jaar kan er ook nog elk jaar zeg EUR 300 mln worden afgelost, zodat de Net Debt/EBITDA ratio in theorie daalt naar 5.
    
    URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.
19. Fatcat 22 oktober 2023 09:02

    auteur info

    • Fatcat

      Lid sinds: 07 feb 2012

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 151

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 1.271

    quote:

    Lamsrust schreef op 21 oktober 2023 22:56:

    [...]
    
    Ik bedoelde dat de rentelast stijgt van 1.8% naar 4%, i.e. indien alle Europese schuld geherfinancierd wordt tegen 4%. De US schuld zal beperkt blijven tot max USD 3 mrd - alleen de beste US flagships blijven in portfolio tegen 30% a 35% LTV - en die heeft uiteraard een hogere rente maar daar heb ik even van geabstraheerd. Voordat alle EU leningen zijn geherfinancierd zijn we een kleine 10 jaar verder. Dan is de EBITDA ook bijna de helft hoger bij een LfL huurstijging van 3 à 4% per jaar. En over een periode van 10 jaar kan er ook nog elk jaar zeg EUR 300 mln worden afgelost, zodat de Net Debt/EBITDA ratio in theorie daalt naar 5.
    
    URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.
    

    Zijn de nog op te leveren projecten in 2024 ook al meegenomen in de berekening van de NAV? Of komen deze er in 2024 in 1 keer bij? Zou toch ook weer een mooie verlaging van de LTV opleveren.
20. Branco P 22 oktober 2023 10:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    Lamsrust schreef op 21 oktober 2023 22:56:

    [...]
    
    URW komt er bovenop maar zowel de tijd als strikte schuldaflossing moeten hun werk doen. Nog 2 maanden om EUR 400 mln cash te genereren met verkoop Europees vastgoed en minimaal EUR 500 mln met verkoop alle US regionals, zodat ultimo 2023 de IFRS schuld plm. EUR 19 mrd bedraagt en de IFRS LTV rond de 40% komt. Komende 2 a 3 jaar dan sparen om de hybrids te lossen en de balans is weer op orde.
    

    het zou ongekend zijn wanneer URW die disposals nog in 2023 voor elkaar krijgt. We gaan zien of dat lukt. Ik denk het niet, maar ja, ik kan helemaal mis zitten :)