UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. !@#$!@! 24 oktober 2023 19:03

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   quote:

   Calendar schreef op 24 oktober 2023 17:42:

   [...]
   
   Dividend van 6,24 is voorlopig net zo onrealistisch als een koers van 73 binnen een jaar. 60 over 2 jaar is misschien mogelijk als de rentes weer gaan dalen vanaf eind 2024.
   

   Zonder onderbouwing heb ik niks aan deze mening.
2. Calendar 24 oktober 2023 21:43

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   quote:

   !@#$!@! schreef op 24 oktober 2023 19:03:

   [...]
   
   Zonder onderbouwing heb ik niks aan deze mening.
   

   Dividend casus is hier al door velen becommentarieerd. Ik onderschrijf de visie van Lamsrust.
   
   Koersen zijn uiteraard niet te voorspellen, dus jouw visie is net zo veel waard als de mijne. Gezien het renteklimaat en de koersen van de afgelopen 2 jaar, acht ik mijn visie realistischer.
3. !@#$!@! 24 oktober 2023 22:11

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   Ja zorgvuldiger zou zijn, mogelijk dividend op basis van het directe resultaat in normale omstandigheden.
   Voor URW dus pas ergens in 2025 een uitbetaling?
   Maar het geld komt natuurlijk wel gewoon op de balans en dus ook in de koers.
   Helpt ook in kijken naar de relatieve waardering tov andere reits en dus bepalen risico premie.
4. Branco P 24 oktober 2023 22:48

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3614

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.115

   quote:

   Calendar schreef op 24 oktober 2023 17:42:

   [...]
   
   Dividend van 6,24 is voorlopig net zo onrealistisch als een koers van 73 binnen een jaar. 60 over 2 jaar is misschien mogelijk als de rentes weer gaan dalen vanaf eind 2024.
   

   Volledig mee oneens. De huidige koers van 43 euro slaat kant noch wal. Realistischer zou zijn een koers van 60 euro en als de geplande schuldreductie succesvol is, zou er makkelijk 75 euro op de borden kunnen staan.
   
   Relevant is verder niet dat rentes dalen, maar relevant is het vooruitzicht dat rentes op termijn gaan dalen. Een dividend van 6,24 verwacht ik niet over 2023 maar over 2024 zou dat prima mogelijk kunnen zijn en daar hoort ook makkelijk een koers van 75 euro bij.
5. Calendar 25 oktober 2023 09:43

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   quote:

   Branco P schreef op 24 oktober 2023 22:48:

   [...]
   
   Volledig mee oneens. De huidige koers van 43 euro slaat kant noch wal. Realistischer zou zijn een koers van 60 euro en als de geplande schuldreductie succesvol is, zou er makkelijk 75 euro op de borden kunnen staan.
   
   Relevant is verder niet dat rentes dalen, maar relevant is het vooruitzicht dat rentes op termijn gaan dalen. Een dividend van 6,24 verwacht ik niet over 2023 maar over 2024 zou dat prima mogelijk kunnen zijn en daar hoort ook makkelijk een koers van 75 euro bij.
   

   De koers is zeker te laag, maar de markt ziet executierisico's en deels lijkt dat bewaarheid te worden, met het uitstel van de US verkoop. Verder lijkt het erop dat de rente langer hoog blijft, dan eerder ingeprijsd. De beurs kijkt ongeveer 6 maanden vooruit, dus eind 2024 rentedaling, is nog (te) ver weg.
6. 030 N 25 oktober 2023 09:54

   auteur info

   • 030 N

     Lid sinds: 21 mei 2020

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 141

     Gegeven: 297

   •    Aantal posts: 661

   Morgen de Q3 2023 trading update.
   
   www.globenewswire.com/news-release/20...
7. mercurius-adept 25 oktober 2023 10:13

   auteur info

   • mercurius-adept

     Lid sinds: 11 feb 2008

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1568

     Gegeven: 3628

   •    Aantal posts: 5.886

   quote:

   !@#$!@! schreef op 24 oktober 2023 12:43:

   ...
   De huidige koers bied dus een uitstekende kans/risico verhouding. Snap eerlijk gezegd niet waarom je op dit niveau zou verkopen. Maar ja, fondsen met hun macro-modellen ppppff. Niet voor niks dat 90% de markt niet verslaat.
   

   Snap eerlijk gezegd niet dat er op dit subforum laatste half jaar niet MEER ruimte is gemaakt is voor de kritische blik op URW?
   -->gemiste kans imho, koers URW heeft eigenlijk gewoon afschuwelijk gepresteerd
   
   Het is hier nu te vaak welles/nietes, wie heeft gelijk, of wie biedt er de meest aansprekend verwoorde argumenten, etc
   (bv: dividend discussie aanjagers)
   
   De URW supporters hier doen er volgens mij goed aan kritische posters wat minder fel weerwoord te geven...
   
   (los daarvan deel ik je frustratie 100% ;)
8. mercurius-adept 25 oktober 2023 10:42

   auteur info

   • mercurius-adept

     Lid sinds: 11 feb 2008

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1568

     Gegeven: 3628

   •    Aantal posts: 5.886

   een van de meest negatieve meningen van laatste tijd:
   
   "“This situation (of URW stock decline) is unlikely to change until there is some visibility that interest rates have peaked.”
   www.bnnbloomberg.ca/european-real-est...
   
   ps: ik snap dat URW zelf eea gehedged heeft, maar je zit met de waarderingen van het vastgoed
9. !@#$!@! 25 oktober 2023 11:36

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4458

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.457

   Wat een flauwekul. Dat is allemaal achteraf gelul. Dus omdat de koers nu laag staat had je kritischer moeten zijn? Want dat had je verlies gescheeld?
   
   Werkt niet, want dan zou je nu niet kopen op deze koersen omdat je zo kritisch bent.
   
   Plus niemand op dit forum vindt kritiek erg zolang je het maar onderbouwd. Heb zelf ook vaak genoeg kritiek geleverd. Ik zit er alleen in omdat er nu een risico premie tegenover staat.
   (Daarvoor liet ik URW links liggen vanwege mijn mening dat URW meer risico was zonder kans op extra rendement. Wat ook zo bleek te zijn)
10. Fatcat 25 oktober 2023 12:04

    auteur info

    • Fatcat

      Lid sinds: 07 feb 2012

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 151

      Gegeven: 74

    •    Aantal posts: 1.271

    quote:

    mercurius-adept schreef op 25 oktober 2023 10:42:

    een van de meest negatieve meningen van laatste tijd:
    
    "“This situation (of URW stock decline) is unlikely to change until there is some visibility that interest rates have peaked.”
    www.bnnbloomberg.ca/european-real-est...
    
    ps: ik snap dat URW zelf eea gehedged heeft, maar je zit met de waarderingen van het vastgoed
    

    Rentestanden hebben (qua koers) zeker een enorme impact gehad. Maar zijn we inmiddels niet op een "blood in the streets" punt beland? Uiteindelijk is URW een vastgoedfonds en geen obligatie.
    
    De huidige market cap van URW is 6,5 mld, met 4 mld cash on hand (waarover ze een mooie rente ontvangen). Interest lasten zijn netjes gehedged. Huurinkomsten stromen lekker door en worden geïndexeerd.
    
    Uitgaande van een NRI van 2.300 mlj voor 2023 en de huidige EV van ~27 mld ( mkt. cap + net debt ) wordt het vastgoed van URW op ~8.5% yield gewaardeerd.
    
    Op het huidige prijsniveau lijkt me de downside dan toch vrij beperkt.
11. Branco P 25 oktober 2023 12:42

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    Calendar schreef op 25 oktober 2023 09:43:

    [...]
    
    De koers is zeker te laag, maar de markt ziet executierisico's en deels lijkt dat bewaarheid te worden, met het uitstel van de US verkoop. Verder lijkt het erop dat de rente langer hoog blijft, dan eerder ingeprijsd. De beurs kijkt ongeveer 6 maanden vooruit, dus eind 2024 rentedaling, is nog (te) ver weg.
    

    Jij legt een verband tussen beurskoers en hoe (potentiële) aandeelhouders bepaalde risico's waarderen. De praktijk is dat maar al te vaak de beurskoers maar weinig te maken heeft met hoe (potentiële) aandeelhouders tegen de bedrijfsprestaties en de bedrijfsrisico's aankijken, maar met stemming, waan van de dag en manipulatie. Kortom, de beurskoers over-reageert altijd en is daarnaast aan manipulatie en sentiment onderhevig. Dat brengt mij bij de volgende algemeen vraag: beurskoers... is die mannelijk of vrouwelijk? ;-)
12. Branco P 25 oktober 2023 12:45

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    mercurius-adept schreef op 25 oktober 2023 10:13:

    [...]
    
    Snap eerlijk gezegd niet dat er op dit subforum laatste half jaar niet MEER ruimte is gemaakt is voor de kritische blik op URW?
    -->gemiste kans imho, koers URW heeft eigenlijk gewoon afschuwelijk gepresteerd
    
    Het is hier nu te vaak welles/nietes, wie heeft gelijk, of wie biedt er de meest aansprekend verwoorde argumenten, etc
    (bv: dividend discussie aanjagers)
    
    De URW supporters hier doen er volgens mij goed aan kritische posters wat minder fel weerwoord te geven...
    
    (los daarvan deel ik je frustratie 100% ;)
    

    Wij zijn hier al jarenlang extreem kritisch op URW. Zit jij short ofzo, mercurius-adept? :-)
    Lees alles maar eens terug sinds het moment van de aankoop van de Westfield portefeuille.
    Het is pas nu, en daarbij alle eigenschappen en omstandigheden in ogenschouw nemend, dat de geluiden positiever worden, maar dan wel ten aanzien van de huidige beurskoers in relatie tot de onderliggende waarde en het opwaarts koerspotentieel.
13. mercurius-adept 25 oktober 2023 12:51

    auteur info

    • mercurius-adept

      Lid sinds: 11 feb 2008

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1568

      Gegeven: 3628

    •    Aantal posts: 5.886

    ach, ik ga hier best een aantal jaartjes terug...maargoed, introspectie ook voor mij nuttig: deze koersontwikkeling niet conform mijn visie/verwachting
14. Calendar 25 oktober 2023 12:55

    auteur info

    • Calendar

      Lid sinds: 18 feb 2019

      Laatste bezoek: 01 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2746

      Gegeven: 768

    •    Aantal posts: 6.934

    quote:

    Fatcat schreef op 25 oktober 2023 12:04:

    [...]
    
    Rentestanden hebben (qua koers) zeker een enorme impact gehad. Maar zijn we inmiddels niet op een "blood in the streets" punt beland? Uiteindelijk is URW een vastgoedfonds en geen obligatie.
    
    De huidige market cap van URW is 6,5 mld, met 4 mld cash on hand (waarover ze een mooie rente ontvangen). Interest lasten zijn netjes gehedged. Huurinkomsten stromen lekker door en worden geïndexeerd.
    
    Uitgaande van een NRI van 2.300 mlj voor 2023 en de huidige EV van ~27 mld ( mkt. cap + net debt ) wordt het vastgoed van URW op ~8.5% yield gewaardeerd.
    
    Op het huidige prijsniveau lijkt me de downside dan toch vrij beperkt.
    

    Op een koers van 70+ krijg je een andere uitkomst. Daarom kijken we momenteel tegen deze koersen aan.
15. Lamsrust 25 oktober 2023 13:57

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3024

      Gegeven: 489

    •    Aantal posts: 2.475

    quote:

    mercurius-adept schreef op 25 oktober 2023 10:42:

    een van de meest negatieve meningen van laatste tijd:
    
    "“This situation (of URW stock decline) is unlikely to change until there is some visibility that interest rates have peaked.”
    www.bnnbloomberg.ca/european-real-est...
    
    ps: ik snap dat URW zelf eea gehedged heeft, maar je zit met de waarderingen van het vastgoed
    

    Uit hetzelfde Bloomberg artikel:
    
    
    Faced with both a decline in asset values and rising debt-servicing costs, some firms may need to raise capital to secure their balance sheets, analysts have warned.
    
    Ik vermoed dat met name dit claimemissie-risico dat boven de markt hangt de daling van de beurskoersen heeft versterkt, omdat short partijen daarop posities innemen.
    
    Bij URW acht ik dat claim emissie risico beperkt, omdat het management van URW een scherpe focus heeft op de balans, i.e. schuldaflossing. Zelf in deze dramatische tijden met zeer weinig transacties lukt het URW vooralsnog zowel in Europe als de US om regionale centra te verkopen, i.e. URW verkoopt zeker niet haar tafelzilver. Daarnaast wordt de operationele cash flow volledig binnenboord gehouden om schulden af te lossen. Daarbovenop heeft URW onlangs nog het grootste deel van haar achtergestelde schuld voor 5 jaar doorgerold. Daarnaast worden vrijwel alle grote nieuwe projecten en uitbreidingen in 2024 opgeleverd, zodat de capex uitgaven flink omlaag gaan, terwijl de EBITDA t.g.v. huurinkomsten op dit vastgoed stijgt.
    
    Doordat de rente langjarig gehedged is, er EUR 4 mrd cash staat om aflopende bonds af te lossen en pas in 2026 de tweede achtergestelde schuld van EUR 750 mln hoeft te worden afgelost/geherfinancierd acht ik het risico op het sluiten van de obligatiemarkt voor URW als gering. Dat blijkt ook al uit het feit dat bondholders bereid zijn URW 10 jaars Europees geld te verstrekken tegen 100bps bovenop de Duitse rente op 10 jaars staatsobligatie.Het kredietrisico wordt derhalve als laag ingeschat.
16. !@#$!@! 25 oktober 2023 14:49

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4458

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.457

    1% boven de Duitse 10 jaars? Echt? Dan zou URW veiliger worden geacht als Italië. Dan is het vreemd dat ze een mogelijke claim emissie voor het aandeel incalculeren.
    
    Verwacht morgen wel helaas weer verdere waardedaling van de bezittingen en dat wordt niet bepaald gewaardeerd als risico.
17. stockholder 25 oktober 2023 14:56

    auteur info

    • stockholder

      Lid sinds: 06 feb 2017

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 752

      Gegeven: 317

    •    Aantal posts: 2.382

    Na in aug. 2022 mijn aandelen URW te hebben verkocht ( e 58,06) , heb ik vandaag de stukken weer terug gekocht.
    Er is rust in de tent en er wordt geld verdient. De schuldafbouw loopt nog niet zoals het wenselijk zou zijn maar ja, een paar jaar verder en het bedrijf zou er -in positieve zin- wel eens heel anders voor kunnen staan.
    M.i. nu dan ook het moment om positie op te bouwen.
18. !@#$!@! 25 oktober 2023 15:02

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4458

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.457

    quote:

    Branco P schreef op 25 oktober 2023 12:42:

    [...]
    
    De praktijk is dat maar al te vaak de beurskoers maar weinig te maken heeft met hoe (potentiële) aandeelhouders tegen de bedrijfsprestaties en de bedrijfsrisico's aankijken, maar met stemming, waan van de dag en manipulatie.
    

    Wat mensen zien als manipulatie zijn vaker dit soort fratsen. Politiek gemotiveerd.
    
    twitter.com/Jkylebass/status/17169825...
    
    China’s banking system is in free fall and Xi has been forced to sell US Treasury bonds and US stocks to stem the decline in Chinese USD balances globally and to defend the Chinese RMB. China’s SAFE has been lending USD balances to Chinese banks instructed
    to protect the Chinese currency. In a move reminiscent of S. Korea in 1998, China is running desperately low on its USD balances due to its aggressive state-run mkt intervention.
    
    Zo zijn er meer grote instituties die via bepaalde regels grote invloed hebben op geldstromen. Denk aan pensioenfondsen bv.
    
    Vroeg mijzelf laatst al af waarom de US rentes maar bleven stijgen terwijl er geen hogere inflatie wordt verwacht. Een verklaring was een hogere risico premie vanwege de volatiliteit. Maar China verkopen zullen vast ook meespelen. (al verkopen ze al een hele tijd en had dat hiervoor geen echte invloed)
    
    Crisis in China zal wel eens de zoveelste reden kunnen zijn waarom een echt herstel voor de koers van URW uit kan blijven. Al zal zelfs een koers van €50-60 dan nog steeds goed te doen zijn. (ipv €73)
19. Lamsrust 25 oktober 2023 15:09

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3024

      Gegeven: 489

    •    Aantal posts: 2.475

    quote:

    !@#$!@! schreef op 25 oktober 2023 14:49:

    1% boven de Duitse 10 jaars? Echt? Dan zou URW veiliger worden geacht als Italië. Dan is het vreemd dat ze een mogelijke claim emissie voor het aandeel incalculeren.
    
    Verwacht morgen wel helaas weer verdere waardedaling van de bezittingen en dat wordt niet bepaald gewaardeerd als risico.
    

    Om precies te zijn: 135bps opslag vandaag op de 10Y. URW 4.15% en Duitse staat 2.80%.
    
    Omdat URW zich zo goedkoop kan financieren zijn de malls voor URW dus eigenlijk meer waard dan voor een koper die tegen hogere financieringskosten aanloopt. Om immers dezelfde ROE te behalen kan hij minder voor de malls betalen. Daarom zal URW management besloten hebben de US flag ships voorlopig op de balans te houden, afgezien nog van het feit dat de groep kopers voor deze mega malls zeer beperkt is.
    
    Veel beleggers - ook op dit forum - staan te popelen om weer dividend van URW te ontvangen, maar het kan wel eens zo zijn dat de IRR op een belegging in URW hoger wordt door louter schulden af te lossen. Dan neemt immers de kans op claimemissie en te hoge LTV/te lage ICR vanzelf af, waardoor de onzekerheid uit de koers zou moeten lopen en die zou moeten gaan stijgen.
20. boha 25 oktober 2023 15:10

    auteur info

    • boha

      Lid sinds: 17 jan 2018

      Laatste bezoek: 12 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 28

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 82

    wij hebben al een verkapte claimemissie voor de kiezen gehad door 3 jaar div in te houden als ze nu nog met een emissie durven te komen mogen ze ( de clubleiding) wat mij betreft in de bastille overnachten