Vorige week kon u in mijn column Kunduzhypotheken lezen dat ik vandaag politiek Den Haag zal laten zien wat hun voorstel met betrekking tot de koopwoningmarkt per 1 januari 2013 zal inhouden. Dit voorstel is goedgekeurd door de politieke partijen VVD, GroenLinks, D66, ChristenUnie en CDA. Bij deze, en ik waarschuw u alvast; schrik niet. U zult bepaald niet blij zijn met het voorstel.
Meer nadelen dan voordelen
Wat zijn de gevolgen van dit voorstel? Ik heb het in een pdf-document eens allemaal opeen rij gezet.
Klik op de tekst voor een grote versie
Het is duidelijk dat er meer nadelen zijn dan voordelen en de huizenbezitter zal niet blij zijn met dit voorstel. Wie mijn dossier goed leest, zal concluderen dat de banken hun zin krijgen.
Zij hebben op het ogenblik een probleem en zijn bang dat de huizenprijzen nog meer gaan dalen. Bovendien worden de boekhoudkundige eisen voor hen steeds strenger, waardoor zij een groot voorstander zijn om direct af te lossen op hun hypotheken. Hiertegenover staan de politieke partijen met hun standpunten.
In geen enkel standpunt van een politieke partij staat dat zij voorstander zijn om direct af te lossen. De meeste partijen zijn juist voorstander om het 52%-belastingvoordeel aan te pakken en deze te beperken naar 42%. Waarom wordt dit dan niet gedaan?
Hypotheekvergelijkingen
In de tweede bijlage Concept Stabiliteit kunt u op pagina 11 een paar regels lezen over het voorstel.
Klik op de tekst voor een grote versie
Opvallend is dat hierin vermeld wordt dat de structurele besparing 5,4 miljard euro is. Dit leek mij meteen een optimistisch bedrag, wetende dat de totale hypotheekrenteaftrek van alle hypotheken samen de staat in 2012 zo’n 12,5 miljard kost; 43% besparing?
En dit terwijl de regeling ook nog eens alleen voor nieuwe kopers gaat gelden. Minister de Jager heeft afgelopen week aangegeven het voorstel door te laten berekenen door het CBS. Dit is niet nodig, want ik heb het al gedaan: de structurele besparing van 5,4 miljard door een 100% verplichte aflossing op hypotheken in te voeren wordt bij lange na niet behaald. De besparing is namelijk in de eerste jaren vrijwel nihil! Het leuke is dat cijfers nooit liegen. Ik heb de volgende hypotheekvormen met elkaar vergeleken:
- 100% banksparen
- 100% aflossingsvrij
- 50% banksparen en 50% aflossingsvrij
- 100% annuiteitenhypotheek
- 50% annuiteitenhypotheek en 50% aflossingsvrij
Vanuit deze hypotheekvormen zijn er berekeningen gemaakt met het hypotheekbedrag van 100.000 euro tot 600.000 euro met daarbij diverse inkomens. In diverse berekeningen is het inkomen niet voldoende voor de benodigde hypotheek. Toch zijn deze gemaakt omdat een inkomen in de toekomst kan dalen of stijgen. Bovendien is er rekening gehouden met diverse hoogtes van hypotheekrentes (3% t/m 9%). Hieronder enkele conclusies:
- de besparing van 5,4 miljard is in de eerste 25 jaar zeker niet haalbaar
- de besparing voor Den Haag is in de eerste paar jaar heel summier
- de maandlasten voor toekomstige kopers stijgen gemiddeld 38% over de duur van 30 jaar
- de maandlasten voor toekomstige kopers stijgen met gemiddeld 18% in het eerste jaar
- de huizenprijzen zullen flink dalen (minimaal 20%)
- Den Haag houdt geen rekening met 1-1-2031 wanneer bij veel huizenbezitters de rente niet meer fiscaal aftrekbaar is
- verplicht aflossen is voor heel veel Nederlanders niet interessant
Rekenvoorbeelden
In de bijlage Berekeningen heb ik zo'n 500 berekeningen gemaakt. Kijk en huiver mee.
Klik op de tabel voor een grote versie
Hieronder een rekenvoorbeeld van een hypotheek van 200.000 euro. Het inkomen is 45.000 euro. Wat gaat iemand procentueel meer betalen als deze verplicht is een 100% annuitaire hypotheek af te sluiten in plaats van 50% banksparen en 50% aflossingsvrij? Hieronder de percentages van de stijging van de maandlasten uitgaande van een hypotheekrente van 5%.
Maandlastenstijging ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij |
|
|
5 jaar
|
10 jaar
|
20 jaar
|
25 jaar
|
30 jaar
|
|
50% annuit 50% aflos
|
2,17%
|
5,00%
|
13,30%
|
19,29%
|
26,97%
|
|
100% annuiteit
|
20,79%
|
23,62%
|
31,92%
|
37,90%
|
39,07%
|
|
stijging totaal
|
22,96%
|
28,62%
|
45,22%
|
57,19%
|
66,04%
|
Hoe hoger de hypotheekrente, hoe minder snel de stijging van de maandlasten. Hieronder een overzicht waarbij de hypotheekrente 8% is.
Maandlastenstijging ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij |
|
|
5 jaar
|
10 jaar
|
20 jaar
|
25 jaar
|
30 jaar
|
|
50% annuit 50% aflos
|
1,53%
|
3,85%
|
12,42%
|
20,08%
|
31,48%
|
|
100% annuiteit
|
9,13%
|
11,45%
|
20,03%
|
27,69%
|
34,33%
|
|
stijging totaal
|
10,67%
|
15,29%
|
32,45%
|
47,76%
|
65,81%
|
Aan de andere kant is het interessant om te weten, wat het nu precies oplevert voor Den Haag. Ik kijk dan even naar de gemiddelde rente die op het ogenblik 5% bedraagt. Deze heb ik weer vergeleken met het banksparen (50%) en de 100% annuiteiten hypotheek. Het volgende is dan van toepassing voor de volgende jaren.
Besparing staat ten opzichte van 50% bankspaar, 50% aflosvrij |
|
|
|
5 jaar
|
10 jaar
|
15 jaar
|
20 jaar
|
25 jaar
|
30 jaar
|
|
50% annuit 50% aflos
|
2,19%
|
4,82%
|
7,95%
|
11,68%
|
16,14%
|
21,49%
|
|
100% annuiteit
|
2,19%
|
4,82%
|
7,95%
|
11,68%
|
16,14%
|
20,62%
|
|
stijging totaal
|
4,37%
|
9,63%
|
15,89%
|
23,35%
|
32,28%
|
42,12%
|
Dit voorbeeld staat niet op zichzelf. Welke hypotheekhoogte, rente of inkomens ik ook hanteer, telkens weer blijkt hetzelfde. Er is namelijk duidelijk te zien dat de staatsbesparingen van boven de 40% pas in de laatste jaren bereikt worden. Hoe moet het dan de komende 25 jaar met de begroting? Het woord is aan de politieke partijen om dit uit te leggen.
Stel: de 52% wordt afgeschaft, waardoor deze groep mensen nog slechts 42% fiscaal voordeel hebben, dan levert dit bij een hypotheek van 200.000 euro, rente 5% per jaar 1000 euro directe besparing op voor de staat, vanaf het eerste jaar en elk jaar daarna! Ter vergelijking: bij de 100% annuïteiten hypotheek is de opgetelde besparing over de eerste vijf jaar voor de staat eveneens 1000 euro!
Huizenprijzen
Tot slot de gevolgen voor de huizenprijzen. Bij een hypotheekrente van 5% zijn de maandlasten in het eerste jaar rond de 18% hoger dan bij de huidige hypotheken die nu kunnen worden afgesloten. Dit betekent om aan dezelfde maandlasten te blijven komen, de huizenprijzen met gemiddeld 20% moeten dalen. Let op: dit geldt alleen voor het eerste jaar, want de maandlasten blijven stijgen bij een annuïteitenhypotheek. Ik vind het onbegrijpelijk dat minister De Jager het eens is met dit voorstel. Voor alle politieke partijen nog een tip: het wordt tijd dat de juiste standpunten op de websites worden vermeld.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.