Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. hjs64 29 april 2021 17:05

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 783

   •    Aantal posts: 3.981

   quote:

   Branco P schreef op 29 april 2021 16:37:

   [...]
   
   Een inhoudelijk sterke reactie (die ik weet te waarderen) en op zich met het oog op de korte termijn verkopen mogelijk ook wel verstandig. Op de langere termijn betekent minder gedetailleerde informatie op objectniveau natuurlijk minder transparantie en ik heb de hoop uitgesproken dat men ooit weer meer detailinformatie zal geven op objectniveau.
   
   

   Ik waardeer de reactie van ECP en snap hun standpunt ook wel (dat van jou overigens ook). Voor verkooponderhandelingen lijkt het me inderdaad niet wenselijk dat een geinteresseerde koper de boekwaarde zo uit het jaarverslag kan halen. Op korte termijn maakt dat uiteraard geen verschil (halen ze de boekwaarde wel uit het vorige jaarverslag). Ik denk eigenlijk dat ECP voor de langere termijn hier wel verstandig aan doet. Ik waardeer je initiatief en ook dat ECP er serieus op gereageerd heeft.
2. !@#$!@! 30 april 2021 13:56

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4460

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.459

   Kreeg bericht dat je bij Mercialys je kan kiezen voor een stockdividend op een koers van €9.31
   Tot 14 mei de tijd om je keuze door te geven.
   Mocht de koers niet dalen in die tijd, dan is stock dus aantrekkelijker om te kiezen en houden ze al dat cash binnenshuis. Heel slim.
3. Branco P 30 april 2021 14:06

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3616

     Gegeven: 1062

   •    Aantal posts: 9.123

   quote:

   !@#$!@! schreef op 30 april 2021 13:56:

   Kreeg bericht dat je bij Mercialys je kan kiezen voor een stockdividend op een koers van €9.31
   Tot 14 mei de tijd om je keuze door te geven.
   Mocht de koers niet dalen in die tijd, dan is stock dus aantrekkelijker om te kiezen en houden ze al dat cash binnenshuis. Heel slim.
   

   Je precies, ik wilde eerst meteen al kiezen voor stock, maar bedacht me dat ik ook beter even kan wachten tot 14 mei. Hopelijk vergeet ik het t.z.t dan niet :-)
4. !@#$!@! 30 april 2021 14:09

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4460

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.459

   Ik heb het op mijn kalander gezet. Vergeet niet 14 mei voor 9:00 :-) Dus heb het voor 13 mei op de kalander gezet.
5. The Third Way... 30 april 2021 14:49

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1428

     Gegeven: 461

   •    Aantal posts: 3.923

   quote:

   Branco P schreef op 29 april 2021 16:37:

   [...]
   Reactie:
   
   Thank you for your email. I am sorry to hear your concerns about reduced transparency and “distrust”. Please let me point out that we are still one of the most transparent company in the real estate sector.
   ...
   We also publish some indicators such as LTV in a very transparent way, ie on a proportionate basis, which is not the case of some of our peers.
   ...
   Kind regards
   ...
   

   Wie zijn die peers eigenlijk...?
6. Branco P 30 april 2021 14:57

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3616

     Gegeven: 1062

   •    Aantal posts: 9.123

   quote:

   The Third Way... schreef op 30 april 2021 14:49:

   [...]
   Wie zijn die peers eigenlijk...?
   

   Geen idee. In het verleden was bij ECP niet precies duidelijk hoe ze de LTV berekenden en daar hebben ze nu in het laatste jaarverslag een duidelijke berekening bijgegeven.
7. The Third Way... 30 april 2021 15:59

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1428

     Gegeven: 461

   •    Aantal posts: 3.923

   quote:

   Branco P schreef op 30 april 2021 14:57:

   [...]
   
   Geen idee. In het verleden was bij ECP niet precies duidelijk hoe ze de LTV berekenden en daar hebben ze nu in het laatste jaarverslag een duidelijke berekening bijgegeven.
   

   Wereldhave zonder twijfel.
   
   Dit hebben we indertijd voorgerekend binnen de TTW groep en hebben we op de AvA de RvC op ondervraagd. Daarna ook vragen van analisten hieromtrent.
   
   Opvallend dat ECP dit duidt...
8. !@#$!@! 30 april 2021 16:19

   auteur info

   • !@#$!@!

     Lid sinds: 01 jun 2001

     Laatste bezoek: 04 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 4460

     Gegeven: 3211

   •    Aantal posts: 20.459

   quote:

   Branco P schreef op 30 april 2021 14:06:

   [...]
   
   Je precies, ik wilde eerst meteen al kiezen voor stock, maar bedacht me dat ik ook beter even kan wachten tot 14 mei. Hopelijk vergeet ik het t.z.t dan niet :-)
   

   Ik weet niet of je de cash zou willen. Immers wat je ook zou kunnen doen is het aantal aandelen dat je krijgt via stockdividend nu al verkopen, dan heb je die cash sowieso in te pocket :-)
   Dan krijg je die stock weer terug voor €9.31
9. hjs64 30 april 2021 17:00

   auteur info

   • hjs64

     Lid sinds: 22 nov 2016

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 716

     Gegeven: 783

   •    Aantal posts: 3.981

   Aangezien Mercialys in Frankrijk genoteerd is loop je bij cash dividend tegen de Franse bronbelasting op. Deze kun je weliswaar deels terugvorderen bij de Nederlandse fiscus, maar de rest zul je in Frankrijk terug moeten vorderen (lastig en kost geld). Er vanuit gaande dat je in Nederland belastingplichtig bent lijkt me dus in principe stock interessanter.
10. !@#$!@! 30 april 2021 17:47

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4460

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.459

    Ik wist dat niet eens haha. (normaal trade ik alleen) Dus als ik stock kies wordt er geen dividendbelasting ingehouden. Ja, dan is dat idd interessanter. Kost mij €125 en veel papierwerk om die belasting terug te vorderen.
11. Branco P 30 april 2021 19:39

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3616

      Gegeven: 1062

    •    Aantal posts: 9.123

    Ik heb daarvoor een formulier van Binck ingevuld en deze door de Belastingdienst laten ondertekenen en teruggestuurd naar Binck. Volgens mij regelen zij nu dat ik maar 15% dividendbelasting betaal en die zou dan terug te vorderen zijn bij de Nederlandse fiscus in de jaaropgave.
12. !@#$!@! 30 april 2021 20:31

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4460

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.459

    Dat is dan netjes geregeld bij Binck. Ik moet bij IB eerst 2 formulieren invullen en opsturen:
    ibkr.info/article/3046
    
    Dit gaat dan kennelijk via Euroclear die €125 rekent per teruggave.
    
    Deze procedure geld voor elke teruggave.
13. Gijsbertha 1 mei 2021 02:31

    auteur info

    • Gijsbertha

      Lid sinds: 27 jan 2018

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 93

      Gegeven: 218

    •    Aantal posts: 83

    Over stock dividend wordt (doorgaands) ook dividendbelasting geheven. In Nederland wordt er geen onderscheid gemaakt tussen stock en cash dividend: allebei is dividend en onderhevig aan de heffing van (15%) dividendbelasting. Ik weet 99,99% zeker dat dit in Frankrijk ook het geval is, zo niet dan zouden de fiscale wetgevingsjuristen aldaar een stel enorme koekebakkers zijn. Men kan dan immers vrij eenvoudig de Franse dividendbelasting omzeilen door voor stockdividend te opteren en een seconde daarna de ontvangen aandelen in cash omzetten middels een verkoop.
    
    Stock en cash dividend moet wel uit de winstreserves worden uitgekeerd alvorens er dividendbelasting wordt geheven. Ik heb wel eens gezien (bij oa Aegon) dat stock dividend uit de agioreserve wordt uitgekeerd. In dat geval wordt het fiscaal aangemerkt als een terugbetaling van kapitaal en is er geen dividendbelasting verschuldigd.
14. Erwin S 2 mei 2021 21:28

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    Een vennootschap is verplicht tot het doen van de betaling van dividendbelasting
15. !@#$!@! 2 mei 2021 23:11

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4460

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.459

    KPN is weer een mooi voorbeeld waarom je geen beschermings constructies wilt. Mooi bod met 50% premie door je neus.
    MAC heeft trouwens ook paar jaar geleden een bod van zo'n $95 afgeslagen van SPG. Tja, sta je dan nu met je $14 aandeel.
16. Branco P 3 mei 2021 11:02

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3616

      Gegeven: 1062

    •    Aantal posts: 9.123

    quote:

    !@#$!@! schreef op 2 mei 2021 23:11:

    KPN is weer een mooi voorbeeld waarom je geen beschermings constructies wilt. Mooi bod met 50% premie door je neus.
    MAC heeft trouwens ook paar jaar geleden een bod van zo'n $95 afgeslagen van SPG. Tja, sta je dan nu met je $14 aandeel.
    

    Je begint me te winnen voor een Stichtingloze ECP Apestaartje! ;-)
    
    Op zich zou ik nu ook heel goed kunnen leven met een overnamebod dat 30% boven de huidige koers ligt, dus zeg 28 a 29 euro. Ik was met name "bang" voor een +30% overnamebod toen de koers zo laag stond.
    
17. !@#$!@! 3 mei 2021 12:34

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4460

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.459

    Haha. Echt ? Zo laag ? Mooi div rend van 7,5% wegdoen ? Waar ga je dat nog meer krijgen dan ? Nee, ik zou dat veel te weinig vinden.
18. Erwin S 3 mei 2021 17:35

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    Bij stockdividend van 18:1
    Wat ik mij afvraag (ik heb er nooit op gelet), bij cash dividend zakt koers normaliter met ongeveer het dividend. Hoeveel zakt de koers bij stockdividend vraag ik mij af (gemiddeld genomen) Hetzelfde?: lees in dit geval van ECP, 1 aandeel (circa 5% vd actuele koers) + 0,50 cash.
    Slotkoers 22.00 dan zal de openingskoers (los van marktomstandigheden) circa € 20,40 bedragen??
    Of zit ik fout te denken?
19. hjs64 3 mei 2021 17:41

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 783

    •    Aantal posts: 3.981

    quote:

    Erwin S schreef op 3 mei 2021 17:35:

    Bij stockdividend van 18:1
    Wat ik mij afvraag (ik heb er nooit op gelet), bij cash dividend zakt koers normaliter met ongeveer het dividend. Hoeveel zakt de koers bij stockdividend vraag ik mij af (gemiddeld genomen) Hetzelfde?: lees in dit geval van ECP, 1 aandeel (circa 5% vd actuele koers) + 0,50 cash.
    Slotkoers 22.00 dan zal de openingskoers (los van marktomstandigheden) circa € 20,40 bedragen??
    Of zit ik fout te denken?
    

    Lijkt me een correcte gedachtengang. Stel je hebt 10 aandelen en krijgt er 1 bij vanuit stock. Daalt de koers met 10%, maar je hebt er inmiddels 11 dus klopt het weer.
20. !@#$!@! 3 mei 2021 17:48

    auteur info

    • !@#$!@!

      Lid sinds: 01 jun 2001

      Laatste bezoek: 04 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 4460

      Gegeven: 3211

    •    Aantal posts: 20.459

    Correct.
    Ik zou het als volgt berekenen: (22 - 0.50) / (1+ 1/18) = €20.368
    
    Dit kan je weer checken met een voorbeeld:
    Oude situatie : 180 aandelen * 22 euro = €3960
    Nieuwe situatie 190 aandelen * 20.368 + 90 = €3960