Wereldhave NL0000289213

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

1. NLvalue 1 september 2021 14:27

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Goed, Wintermans - we hebben wederzijds vastgesteld dat we niet met beperkte zielen te maken hebben. Prima om een discussie te hebben over strategie, merites, resultaten, outlook.
   
   En geen enkele interesse in ontspoorde discussies die gestoeld zijn op de Strawinskylaan, of het ophemelen van CEOs die er ook weinig van bakken. De technieken kunnen wellicht vermoeiend zijn, ik heb geen probleem om ze toe te passen op dat soort discussies.
   
   Frankrijk is aangekocht door Anbeek onder de premisse dat hij zijn ( toen nog) nederlandse succes kon transplanteren op die aankoop.
   
   Het was al lang duidelijk dat die premisse niet klopte, dat FR geen schaal had, en de RvC niet ingreep op die strategische en operationele misser. De fout zat ook bij de RvC om een onervaren CEO de opdractht te geven om eens te gaan bedenken wat hij met Fr moest gaan doen. Ipv veel directiever te sturen op een beslissing (die van Everdingen ook al had kunnen/moeten nemen of voorbereiden).
   
   hoe FR nu verkocht wordt zit imho geen strategie achter - maar wordt wel gekleurd door de ervaring van Hein Brand als bankier verantwoordelijk voor vastgoed gedurende de financiele crisis. Geen schoonheidsprijs,
2. Branco P 1 september 2021 19:31

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3663

     Gegeven: 1076

   •    Aantal posts: 9.226

   NLvalue, je vroeg me nog te onderbouwen waarom de 4 Franse objecten voor zo'n 100mio te goedkoop verkocht zijn. De 4 objecten stonden voor 504mio in de boeken en zijn verkocht voor 306mio. Daar zit dus bijna 200mio tussen. De NIY van de transactie was 7,5%. Er werd dus slechts 13,33x de netto huurinkomsten betaald voor de 4 beste Franse projecten van WHA, met mixfuncties (boodschappen doen, funshopping én ook bioscopen) in grote Franse steden (Le Havre, Rouen, Strassbourg). Leegstand in Frankrijk thans rond 7%, excl. Bordeaux schat ik in dat dit 6% is. In Rouen centrum wordt de leegstand geminimaliseerd door de komst van Primark. In het andere object in Rouen gaat men leegstand invullen met Biltoki. In le Havre zijn invullingen gevonden voor de vertrokken E.Leclerc én in Strassbourg heeft men ook optimaliseringen gepland (zie daarvoor de presentatie van Lighthouse). Kortom, kwalitatief gezien ziet dat er niet slecht uit en met name richting de toekomst duidelijke toegevoegde waarde op komst. In Noorwegen is een kwalitatief duidelijk wat mindere B-portefeuille door Klepierre verkocht tegen een NIY van ca 5,5% en dat was een discount van Ca. 6% a 7% op de laatste taxatiewaardes. Voor de 4 Franse objecten zie ik daarom in deze slechte marktomstandigheden een NIY tussen 5,5% en 6%. Tussen 380mio en 416mio dus. Verkocht werd er voor 306 dus de eerste 100mio is door Lighthouse verdiend. In betere tijden en zonder verkoopdruk zag ik ook nog wel 450mio gerealiseerd worden, maar ik begrijp dat WHA daar geen geduld voor had. Dus vandaar, er is duidelijk veel te goedkoop verkocht. 100mio te goedkoop in de huidige markt.
   
   Daarbij ter info uit het H1 rapport:
   
   Portfolio sale to Lighthouse Capital Limited
   Last night we have reached an agreement on the sale of a portfolio of four centers to Lighthouse Capital for a total gross
   amount of € 305m (including estimated capital expenditure of € 5m). The portfolio of entities sold to Lighthouse includes our
   assets Docks Vauban in Le Havre, Docks 76 and Saint Sever in Rouen, and Rivetoile in Strasbourg. After the transfer, scheduled
   for September 30, 2021, there are no additional capex obligations, vendor loan or rental guarantees for Wereldhave related to
   this transaction. The deal represents an EPRA NIY of 7.5%. At June 30, 2021, the book value of the assets sold totaled € 504m.
   As such, we estimate the sale will result in a € -5.06 per share impact on our EPRA NTA at completion. The impact of this
   transaction will become visible in the figures at year-end 2021. Wereldhave has been marketing the sale of the French assets
   since early 2020. Our plans for disposal were soon facing the harsh Covid-19 impact with lockdowns severely impacting retail.
   Investor interest for the portfolio was low in a very challenging debt market. Over the past half year, the French retail landscape
   showed eroding rental values, expanding yields and limited market demand for shopping centers. Without material wind-down
   costs, a saving in general cost will start in 2022. The transaction enables Wereldhave to largely exit France, to secure liquidity
   until Q1 2024, to strengthen the balance sheet by lowering the LTV and make funds available for the transformational
   strategy. The remaining centers in our French portfolio - Côté Seine in the greater Paris area (Argenteuil) and Mériadeck in
   Bordeaux - are still for sale. We now have more room to time the disposal of these two centers and maximize the disposal
   result. The remaining cost savings will be implemented once the last two assets have been sold.
   
   In France, we signed 32 lease contracts in H1, double the amount when compared with the same period last year. During H1, we
   signed a 6-year lease with supermarket chain Lidl for a new 2,500 m² store at Docks Vauban. With the addition of Lidl, all our
   French centers are now anchored by one or more grocery retailers. In this center we also opened a new 200 m² LEGO®
   Certified store. The LEGO® store is the first in Normandy, and immediately attracted considerable attraction. A food hal project
   is currently being considered for development at Mériadeck. For this project, heads-of-terms have been signed for 6 out of 8
   units. Meanwhile, at Docks 76 in Rouen, we signed a lease with food market Biltoki; this will be Biltoki’s tenth location and the
   first in Normandy. By March 2022, the food market will be home to 25 independent traders, artisans and chefs. At Côté Seine
   we increased our healthcare offer by increasing the size of a pharmacy to now nearly 500 m².
3. Branco P 1 september 2021 19:44

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3663

     Gegeven: 1076

   •    Aantal posts: 9.226

   100 mio minder gekregen dan mogelijk was geweest, nou laat het dan 80mio zijn. 2 euro per aandeel: verbrand. Je zou bijna denken dat de markt dat ook zo ziet, getuige de koerscorrectie van ca 2 euro die volgde op het verkoopbericht.
4. NLvalue 2 september 2021 09:51

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Dank je Branco., fijn dat je hier ingedoken bent.
   
   Zoals bekend - ik ben geen vastgoedman. Maar - dat de Franse objecten (bij alle spelers) veel te optimistisch gewaardeerd zijn was mij al een tijd duidelijk. URW die een Frans centrum voor 48x de jaarhuur in de boeken heeft staan , is idioot. De 504 was boterzacht, zoals jouw analyse ook aangeeft.
   
   Dat zou vraagtekens moeten oproepen bij alle spelers met een Franse portefeuille.
   
   Wat additionele data punten:
   
   de 2 objecten in Rouen hebben een bezettingsgraad van 93,9, resp 89,8%
   De WAULT van de laatste is 5,3y
   Primark gaat die cijfers niet veranderen
   WHA is lang geleden gestopt met rapporteren van LFL huurontwikkeling - die is negatief.
   
   Centra gaan verdwijnen-
   
   als je naar NIY blijft kijken zoals de conventie is, ga je niet zien dat de aannames die je maakt over de exit cap rate een fundamenteel andere opinie gaan geven over de waarde die Lighthouse “cadeau krijgt”.
   
   Dat je gaat bloeden met een slechte onderhandelingspositie in deze markt is duidelijk - Anbeek moest ook 20% slikken waar je nu op uitkomt.
   
   Alle spelers die nu aan het verkopen zijn , WHA, ECP, Klep etc hebben die slechte onderhandelingspositie .
   
   Stoelriemen vast - t is gewoon de realiteit waar deze sector doorheen moet. En die de ‘markt’ al vrij aardig ingeprijsd heeft naar het lijkt.
   
5. Branco P 2 september 2021 19:39

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 18 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3663

     Gegeven: 1076

   •    Aantal posts: 9.226

   quote:

   NLvalue schreef op 2 september 2021 09:51:

   Dank je Branco., fijn dat je hier ingedoken bent.
   
   Zoals bekend - ik ben geen vastgoedman. Maar - dat de Franse objecten (bij alle spelers) veel te optimistisch gewaardeerd zijn was mij al een tijd duidelijk. URW die een Frans centrum voor 48x de jaarhuur in de boeken heeft staan , is idioot. De 504 was boterzacht, zoals jouw analyse ook aangeeft.
   
   Dat zou vraagtekens moeten oproepen bij alle spelers met een Franse portefeuille.
   
   Wat additionele data punten:
   
   de 2 objecten in Rouen hebben een bezettingsgraad van 93,9, resp 89,8%
   De WAULT van de laatste is 5,3y
   Primark gaat die cijfers niet veranderen
   WHA is lang geleden gestopt met rapporteren van LFL huurontwikkeling - die is negatief.
   
   Centra gaan verdwijnen-
   
   als je naar NIY blijft kijken zoals de conventie is, ga je niet zien dat de aannames die je maakt over de exit cap rate een fundamenteel andere opinie gaan geven over de waarde die Lighthouse “cadeau krijgt”.
   
   Dat je gaat bloeden met een slechte onderhandelingspositie in deze markt is duidelijk - Anbeek moest ook 20% slikken waar je nu op uitkomt.
   
   Alle spelers die nu aan het verkopen zijn , WHA, ECP, Klep etc hebben die slechte onderhandelingspositie .
   
   Stoelriemen vast - t is gewoon de realiteit waar deze sector doorheen moet. En die de ‘markt’ al vrij aardig ingeprijsd heeft naar het lijkt.
   
   

   Ik heb geen idee wat je nu eigenlijk wilt aantonen. Zeg jij nu dat een NIY van 7,5% wel eens een prima prijs zou kunnen zijn? Direct na de financiële crisis, dus zo rond 2013 deden dit soort winkelcentra ook nog steeds NIY's lager dan 6%. Terwijl nu de rente ook nog eens een stuk lager staat! Die 7,5% is gewoon absurd en ik mag hopen dat dit nu voldoende duidelijk is. Die transactie was niet zakelijk en de vraag is, komt het management daarmee weg? Vermoedelijk wel.
   
   Het klopt op zich, dat als je afgelopen kwartaal hebt verkocht, dat je dan een slechte onderhandelingspositie had. Toch kun je dan op zich nog wel verkopen (zie KLEP in Noorwegen) en er zijn dan ook nog prima prijzen te realiseren (NIY 5,5%). Ja in Noorwegen minder Corona-issues gehad in Q2, dat zeker... Maar zo meteen in Q3 en zeker Q4 gaat dat ook gewoon voor Frankrijk gelden. Dan wacht je daar gewoon op en ga je voor een NIY op of onder 5,5%.
   
   Het is gewoon niet OK wat WHA gedaan heeft. Onzakelijk. De vraag is alleen: is het een bewuste actie of is het incompetentie? Beide scenario's zijn in mijn ogen onprettig.
6. Wintermans 2 september 2021 21:10

   auteur info

   • Wintermans

     Lid sinds: 01 apr 2020

     Laatste bezoek: 08 dec 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 150

     Gegeven: 281

   •    Aantal posts: 198

   quote:

   Branco P schreef op 2 september 2021 19:39:

   [...]
   ........
   Het is gewoon niet OK wat WHA gedaan heeft. Onzakelijk.
   
   De vraag is alleen: is het een bewuste actie of is het incompetentie? Beide scenario's zijn in mijn ogen onprettig.
   

   Wanneer je naar de cijfers van 2019 kijkt weet je het antwoord op die vraag... prima cijfers en op geen enkele manier het 'smeltende ijsblokje'. Voor het eerst een lichte LFL daling door vele huurverniewingen, maar ook gestegen en zeer goede bezetting. En kijk ook naar het direct resultaat per aandeel. Alle schrikbarende cijfers zijn direct gevolg van het (mis-)handelen van de net 4 maanden aangetreden Storm (n.l. inirect resultaat daardoor totaal resultaat ofwel afschrijvingen).
   
   Deze besluit bij een voorgaande (2018) LoanToValue van 37.5% even EUR 10,99 af te schrijven waardoor deze op 44,8% uitkomt per eind 2019. Met andere woorden: "we worden 30 keer in het gezicht geslagen door dertig hedgefunds dus laten we nog even onze handen laten binden door de banken". Shortsell.nl toonde in die tijd een spekkoek van tegen de 30% shortsellers.
   
   Het direct resultaat - de belangrijkste maatstaf naast bezettingsgraad - is met 10% gestegen!
   Let wel, dit is op geen enkel manier een bedrijf in doodstrijd, alleen de aandelenprijs is op dat moment door ongeveer 30 hedgefonds de grond in geboord met als resultaat een dividendrendement van ca. 14% (!).
   
   Dat is dus het moment dat Storm besluit de andere wang naar de hedgefondsen te keren door - na de monsterafschrijving ook nog eens het dividend - te verlagen.
   
   Operations 2018 2019
   Net rental income (x € 1m) 166.4 171.5
   Like-for-like SC rental growth (%) 0.1 -0.6
   Occupancy SC portfolio (%) 96.3 94.8
   Visitors, like-for-like (x 1m) 134.0 135.5
   Leasing activities (# leases) 347 362
   
   Results & finance 2018 2019
   Total result (x € 1m) 16.4 -319.5
   Direct result (x € 1m) 118.0 128.6
   Indirect result (x € 1m) -101.6 -448.1
   Direct result per share (in €) 2.62 2.81
   EPRA NAV per share (in €) 43.82 32.99
   Dividend proposal per share (in €) 2.52 2.52
   Investment property (x € 1m) 3,280 2,907
   Shareholders’ equity (x € 1m) 1,744 1,320
   Net debt (in € 1m) 1,232 1,315
   LTV (Loan-To-Value) (as a%) 37.5 44.8
   
   Outlook 2020
   EPS: between € 2.35 €2.45
   Dividend 2020: € 1.76 per share, € 0.44 per quarter
   
   Nico Inberg zegt dan terecht:
   "Inberg wees op de forse afschrijving van de winkelcentra van Wereldhave. In 2019 ging het volgens de analist om een afwaardering van 448 miljoen euro, ofwel 10,99 euro per aandeel
   
   Vooral de Nederlandse winkelcentra moeten het ontgelden", constateerde Inberg. De analist meent dat de CEO wel "extreem" stevig afwaardeert in vergelijking tot sectorgenoten. "Die geven nauwelijks een duimbreed toe."
7. calvaille 3 september 2021 09:35

   auteur info

   • calvaille

     Lid sinds: 11 apr 2019

     Laatste bezoek: 17 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 158

     Gegeven: 41

   •    Aantal posts: 363

   Waar ik NLValue wel in volg is dat de sector (winkelvastgoed) een structureel probleem heeft, het heeft de trend tegen. Retail gaat (in verschillende snelheden en intensiteiten) kapot aan online concurrentie. Je zag dat aan boekhandels, videowinkels en platenzaken, nu zie je het in enorme mate in fashion en het gaat nog groeien in food-related. Dat een hoop fysieke winkels die nu in die centra huren succesvol zijn is natuurlijk geen goede trend voor de verhuurder.
   Daar staat tegenover dat de sector overeind wordt gehouden door extreem lage rente. In een ander renteklimaat zou de huidige situatie game over zijn, als je het mij vraagt.
   
   Maar in deze situatie blijft nog steeds overeind of verkopen op dit moment en in dit tempo verstandig en noodzakelijk was/is. Het antwoord op het eerste zijn we het denk ik over eens (ook NLValue in zijn laatste of een-na-laatste post). Antwoord op het tweede is onderwerp van discussie.
   
   

   quote:

   Wintermans schreef op 2 september 2021 21:10:

   [...]
   
   Wanneer je naar de cijfers van 2019 kijkt weet je het antwoord op die vraag... prima cijfers en op geen enkele manier het 'smeltende ijsblokje'. Voor het eerst een lichte LFL daling door vele huurverniewingen, maar ook gestegen en zeer goede bezetting. En kijk ook naar het direct resultaat per aandeel. Alle schrikbarende cijfers zijn direct gevolg van het (mis-)handelen van de net 4 maanden aangetreden Storm (n.l. inirect resultaat daardoor totaal resultaat ofwel afschrijvingen).
   
   Deze besluit bij een voorgaande (2018) LoanToValue van 37.5% even EUR 10,99 af te schrijven waardoor deze op 44,8% uitkomt per eind 2019. Met andere woorden: "we worden 30 keer in het gezicht geslagen door dertig hedgefunds dus laten we nog even onze handen laten binden door de banken". Shortsell.nl toonde in die tijd een spekkoek van tegen de 30% shortsellers.
   
   Het direct resultaat - de belangrijkste maatstaf naast bezettingsgraad - is met 10% gestegen!
   Let wel, dit is op geen enkel manier een bedrijf in doodstrijd, alleen de aandelenprijs is op dat moment door ongeveer 30 hedgefonds de grond in geboord met als resultaat een dividendrendement van ca. 14% (!).
   
   Dat is dus het moment dat Storm besluit de andere wang naar de hedgefondsen te keren door - na de monsterafschrijving ook nog eens het dividend - te verlagen.
   
   Operations 2018 2019
   Net rental income (x € 1m) 166.4 171.5
   Like-for-like SC rental growth (%) 0.1 -0.6
   Occupancy SC portfolio (%) 96.3 94.8
   Visitors, like-for-like (x 1m) 134.0 135.5
   Leasing activities (# leases) 347 362
   
   Results & finance 2018 2019
   Total result (x € 1m) 16.4 -319.5
   Direct result (x € 1m) 118.0 128.6
   Indirect result (x € 1m) -101.6 -448.1
   Direct result per share (in €) 2.62 2.81
   EPRA NAV per share (in €) 43.82 32.99
   Dividend proposal per share (in €) 2.52 2.52
   Investment property (x € 1m) 3,280 2,907
   Shareholders’ equity (x € 1m) 1,744 1,320
   Net debt (in € 1m) 1,232 1,315
   LTV (Loan-To-Value) (as a%) 37.5 44.8
   
   Outlook 2020
   EPS: between € 2.35 €2.45
   Dividend 2020: € 1.76 per share, € 0.44 per quarter
   
   Nico Inberg zegt dan terecht:
   "Inberg wees op de forse afschrijving van de winkelcentra van Wereldhave. In 2019 ging het volgens de analist om een afwaardering van 448 miljoen euro, ofwel 10,99 euro per aandeel
   
   Vooral de Nederlandse winkelcentra moeten het ontgelden", constateerde Inberg. De analist meent dat de CEO wel "extreem" stevig afwaardeert in vergelijking tot sectorgenoten. "Die geven nauwelijks een duimbreed toe."
   

8. NLvalue 3 september 2021 10:09

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   Dank voor je bijdrage, Wintermans,
   
   Je bent dit forum opgestormd van uit de hoek compleet ongeloofwaardige posters met een samenzweringstheorie over fraude in Frankrijk, die gestoeld is op het kantoor van Kempen aan de Strawinskylaan. Dat is de hoek van van fantasten zoals Profitmaker.
   
   in de andere hoek, de meelezers op dit forum zijn hooggekwalificeerde professionals zoals Junkyard, Lamsrust etc die een professionele opinie geven zonder overmatige kleuring.
   
   Vandaag de tweede keer dat je suggereert dat het goed ging onder Anbeek. Wellicht aansprekend voor beperkte zielen - compleet ongeloofwaardig voor schare zeer goed geinformeerde meelezers.
   
   Ik zie wel wanneer je een keus hebt gemaakt
   
   
9. NLvalue 3 september 2021 10:21

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   Branco P schreef op 2 september 2021 19:39:

   [...]
   
   Ik heb geen idee wat je nu eigenlijk wilt aantonen. Zeg jij nu dat een NIY van 7,5% wel eens een prima prijs zou kunnen zijn? D
   

   Ik (en vooral jij) hebben aangetoond dat Net Initial Yield een irrelevante variabele is wanneer huursommen structureel dalen.
   
   4 andere kritische variabelen in het taxatiemodel bepalen 95% van de waarde.
   - huursom over de nabije toekomst
   - disconteringsvoet daarvan
   - residiual huursom
   - disconteringsvoet daarvan
   
   Aanvangsrendementen zijn in hoge mate irrelevant als vervolgrendementen lager zijn.
   
   Helder verhaal voor financiel geschoolde beleggers - daarom noteren alle fondsen ver onder NAV
   
   Ook helder waar de franse taxateurs de mist in gaan.
   
10. Wintermans 3 september 2021 10:43

    auteur info

    • Wintermans

      Lid sinds: 01 apr 2020

      Laatste bezoek: 08 dec 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 281

    •    Aantal posts: 198

    quote:

    NLvalue schreef op 3 september 2021 10:09:

    Dank voor je bijdrage, Wintermans,
    
    Je bent dit forum opgestormd van uit de hoek compleet ongeloofwaardige posters met een samenzweringstheorie over fraude in Frankrijk, die gestoeld is op het kantoor van Kempen aan de Strawinskylaan. Dat is de hoek van van fantasten zoals Profitmaker.
    
    in de andere hoek, de meelezers op dit forum zijn hooggekwalificeerde professionals zoals Junkyard, Lamsrust etc die een professionele opinie geven zonder overmatige kleuring.
    
    Vandaag de tweede keer dat je suggereert dat het goed ging onder Anbeek. Wellicht aansprekend voor beperkte zielen - compleet ongeloofwaardig voor schare zeer goed geinformeerde meelezers.
    
    Ik zie wel wanneer je een keus hebt gemaakt
    

    Nu ja, even badinerend kan ik de vraag stellen wat het voor zin heeft een portefeuille die gewaardeerd staat op gemiddeld 20x de huur - en bovendien in een jaar bijna 10% winstgevender is geworden door sterk dalende rente - te herwaarderen naar 17 keer de huur.
    
    Als het dan werkelijk zo slecht gaat maak je je slechts afhankelijker van de banken en - zoals Bob Homan eergisteren in FD terecht stelt:
    'Het grootste risico bij beleggen is dat je aan een bepaalde tijd gebonden bent waarin je het geld echt nodig hebt'. Met deze afwaardering heeft Storm voor zich zelf zo'n risicomoment gecreëerd.
    
    Maar ja, ik heb echt geen hoop meer dat jij hier werkelijk inhoudelijk op in gaat..
    fd.nl/beurs/1410335/als-de-beurs-toch...
    
    Ook is het erg vreemd dat Inberg stelt dat met name de Nederlandse portefeuille sterk is afgewaardeerd terwijl we moesten geloven dat Frankrijk het slechts ging (en dat klopt ook qua bezetting) -maar wel de laagste NIY van een 4.5% had - terwijl NL op 6,5% zat.
11. Branco P 3 september 2021 11:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3663

      Gegeven: 1076

    •    Aantal posts: 9.226

    Kortom NLvalue, jij bent van mening dat 13,3x de netto huurinkomsten, oftewel 11x a 11,5x de huurinkomsten een marktconforme prijs is voor 4 Franse winkelcentra in behoorlijk grote aantrekkelijke steden (Strassburg, Rouen, Le Havre) met zowel aantrekkelijk aanbod in het boodschappensegment (hypermarkten plus supermarkten en andere dagelijkse boodschappen) als de meest aantrekkelijke fashion retailers (2x Primark, Alles van Inditex én H&M, etc.), aangevuld met bioscopen waarvan de huurcontracten onlangs verlegd zijn? Deze winkelcentra zijn bij uitstek winkelcentra die passen in het Full Service Center concept.
    
    Nee NLvalue, gewoon Nee. Er is simpelweg een veel te lage prijs betaald. Ja sommige fashionretailers zullen in de toekomst wat minder huur gaan betalen, dat is een feit, maar dat verklaart maximaal ca. 5%punt van die extreme discount van 40%. En Lighthouse heeft de mooiste drie winkelcentra eruit mogen pikken en het enige wat ze moesten accepteren is het iets mindere tweede centrum in Rouen (waar nu echter ook een mooie nieuwe Food-invulling gevonden is die erin gaat komen).
    
    Je zegt het juist, in je excel-waarderingsmodel kun je alles naar beneden bijstellen en uiteindelijk komt er wel een laag getal uitrollen. Met de realiteit heeft dat evenwel niks meer van doen.
    
    De beleggers in het Lighthouse fonds gaan door deze extreem lage koopprijs meteen jaarlijkse rendementen maken van zo'n 10% en over een jaar of twee a drie verkopen ze het geheel makkelijk met 100 mio winst (waarbij de koper ook nog steeds best blij zal zijn) en dan komt het gemiddelde totaalrendement per jaar uit op 25% a 30% per jaar voor de Lighthouse belegger.
    
    Zo moet je dat ook doen natuurlijk. De constatering blijft echter onveranderd: deze 4 Frans objecten verkopen tegen 11x a 11,5x de huidige jaarhuur is geen zakelijke deal. Hoe lang je ook variabelen in je rendementsmodel aanpast, het blijft een weggeefprijs. 14x a 15x in deze penibele markt... mja OK, kun je misschien nog doen.
    
    In ieder geval heeft WHA beleggers blij gemaakt... alleen niet haar eigen beleggers.
    
12. Branco P 3 september 2021 11:14

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3663

      Gegeven: 1076

    •    Aantal posts: 9.226

    quote:

    Wintermans schreef op 3 september 2021 10:43:

    [...]
    
    Nu ja, even badinerend kan ik de vraag stellen wat het voor zin heeft een portefeuille die gewaardeerd staat op gemiddeld 20x de huur - en bovendien in een jaar bijna 10% winstgevender is geworden door sterk dalende rente - te herwaarderen naar 17 keer de huur.
    
    Als het dan werkelijk zo slecht gaat maak je je slechts afhankelijker van de banken en - zoals Bob Homan eergisteren in FD terecht stelt:
    'Het grootste risico bij beleggen is dat je aan een bepaalde tijd gebonden bent waarin je het geld echt nodig hebt'. Met deze afwaardering heeft Storm voor zich zelf zo'n risicomoment gecreëerd.
    
    Maar ja, ik heb echt geen hoop meer dat jij hier werkelijk inhoudelijk op in gaat..
    fd.nl/beurs/1410335/als-de-beurs-toch...
    
    Ook is het erg vreemd dat Inberg stelt dat met name de Nederlandse portefeuille sterk is afgewaardeerd terwijl we moesten geloven dat Frankrijk het slechts ging (en dat klopt ook qua bezetting) -maar wel de laagste NIY van een 4.5% had - terwijl NL op 6,5% zat.
    

    Ja wat er in Nederland gebeurd is met de waarderingen was ook uiterst merkwaardig. Vervolgens worden er daarna diverse Nederlandse objecten verkocht, nog ver onder die aangepaste boekwaardes. Aan Harry de Handelaar, Familie van der Vorm, en nog meer van dat soort inkopers die wel weten wanneer de prijs juist is. Mooi was daarbij op een gegeven moment de opmerking van Storm dat ze met (ik meen de verkoop van Koningshoek, of anders Etten Leur) toch echt wel verkocht hadden op het dal van de markt en dat er een kentering naar positieve waarderingen (en dus hogere prijzen) al zichtbaar wordt. Nou mooi hoor, dat je zelf weet te constateren dat je zelf de dieptepunten qua koopprijzen in de markt hebt weten te veroorzaken en dat het vanaf dat moment weer de positieve kant op zal gaan. Dat op zich zou wel een indicatie kunnen zijn dat er verder niks meer in Nederland verkocht gaat worden (anders weet ik het zo net nog niet met die dieptepunten).
    
    En dat is nu het hele eieren eten: gaat de rest van de toko nu ook in de uitverkoop tegen flinke discounts? Of zijn ze bij WHA van plan om er nog echt iets van te maken? Bij Taco hebben we kunnen zien dat je binnen een jaar een mooie baan krijgt binnen het circuit. Waarom zou dat voor Storm dan anders moeten zijn als hij volgend jaar België en Nederland met grote discounts verkocht heeft en er voor de aandeelhouders niet veel over is gebleven?
    
    Vandaar dat ik zeg: allereerst maar eens afwachten wat er met de twee resterende objecten in Frankrijk gebeurt alvorens in dit aandeel überhaupt een positie in te nemen.
13. NLvalue 3 september 2021 11:41

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    De keuze is gemaakt, zie ik.
    
    
14. Branco P 3 september 2021 12:05

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3663

      Gegeven: 1076

    •    Aantal posts: 9.226

    Niet per se, maar de seinen staan nog niet op groen, dat heb je goed gezien.
    
    Helaas is de situatie voor mij nog niet klip en klaar. Destijds, bij Imtech, was die op enig moment wel volledig helder. Toen heb ik nog een klein beetje verdiend aan een short ritje in de nadagen van dat aandeel. Mijn enige short-tripje tot nu toe was dat.
15. Wintermans 4 september 2021 09:53

    auteur info

    • Wintermans

      Lid sinds: 01 apr 2020

      Laatste bezoek: 08 dec 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 281

    •    Aantal posts: 198

    quote:

    NLvalue schreef op 3 september 2021 10:09:

    Dank voor je bijdrage, Wintermans,
    
    Je bent dit forum opgestormd van uit de hoek compleet ongeloofwaardige posters met een samenzweringstheorie over fraude in Frankrijk, die gestoeld is op het kantoor van Kempen aan de Strawinskylaan. Dat is de hoek van van fantasten zoals Profitmaker.
    
    in de andere hoek, de meelezers op dit forum zijn hooggekwalificeerde professionals zoals Junkyard, Lamsrust etc die een professionele opinie geven zonder overmatige kleuring.
    
    Vandaag de tweede keer dat je suggereert dat het goed ging onder Anbeek. Wellicht aansprekend voor beperkte zielen - compleet ongeloofwaardig voor schare zeer goed geinformeerde meelezers.
    
    Ik zie wel wanneer je een keus hebt gemaakt
    
    

    ..hooggekwalificeerde professionals zoals Junkyard en Lamsrust ..? wanneer ik naar hun nickname kijk dan weet ik al in welke branch dit professionals zijn... Vrij vertaald hebben we het over de 'Sloper' (Junkyard) en de 'Slachter' (Silence of the Lambs), ofwel opkopers, uitverkopers en 'herstructureerders'..
    
    Dit soort types hebben er hun werk van gemaakt om in elk geval nergens ooit een lekker lopende going-concern te zien, voor een dikke fee. Wanneer ik met mijn lammetje naar zo'n 'Slachter' ga, begrijp je dat hij er niets in zal zien, om hem te behouden voor de wol..
    
    Of wanneer ik met een 20 jaar oude VW Golfje naar de 'Sloper' rijd - waarvan ik weet dat ie perfect is, en nog goed voor nog minstens 100.000 probleemloze kilometers. Die zal daardoor voor mij misschien wel een waarde van 2000 euro vertegenwoordigen, omdat ik die zekerheid bij geen enkele ander Golfje van die leeftijd zal hebben... Hij zal mij afschepen met 400 euro, omdat dat de waarde is in 'de boekjes'. Alleen is die waarde zo laag, omdat er met zo'n leeftijd zo veel problem-cars tussen zitten...
    En daarbij, ik wil helemaal niet verkopen en zeker niet op de zekerste bodem van de golf..
    
    Dat is precies ook het verhaal van die Amerikaanse hedgefonds die dachten dat de retail-apocalypse voor WHV hetzelfde zou verlopen als voor veel anderen in de States. De manipulatie-technieken hebben ze nog steeds kunnen toepassen, vanwege de lage omzetten - dus het net voor en net na de prima kwartaalberichten dumpen. Maar ze hebben met Wereldhave nooit hun gelijk gekregen qua resultaten...tot die bekende najaars-Storm arriveerde, die het wachten beu was (althans zijn enthourage).
16. Wintermans 4 september 2021 10:56

    auteur info

    • Wintermans

      Lid sinds: 01 apr 2020

      Laatste bezoek: 08 dec 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 150

      Gegeven: 281

    •    Aantal posts: 198

    quote:

    NLvalue schreef op 3 september 2021 10:09:

    ...
    Vandaag de tweede keer dat je suggereert dat het goed ging onder Anbeek. Wellicht aansprekend voor beperkte zielen - compleet ongeloofwaardig voor schare zeer goed geinformeerde meelezers.
    ...
    
    

    En dat is dan drie, voor de zeer goed geïnformeerde meelezers... overigens geheel en tot in detail gesteund door de eigen woorden van Storm in dat jaarverslag over 2019:
    
    Message from our CEO
    
    Shareholders cannot be satisfied with
    the returns Wereldhave has delivered over
    the past few years. Although we posted strong
    operational results, our indirect result for
    2019 was heavily affected by negative property
    revaluations, particularly in the Netherlands and
    France. These revaluations reflect the market
    reality of a harsh retail landscape.
    
    Met andere woorden, Storm suggereert zelf ook dat het operationeel goed ging onder Anbeek, want de revaluations - die op dat moment uniek in zijn zwaarte waren in de markt - waren geheel en al voor rekening van Storm zelf!
17. Branco P 4 september 2021 12:24

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3663

      Gegeven: 1076

    •    Aantal posts: 9.226

    Ik kan op zich die door Storm gestimuleerde afwaarderingen in 2019 wel begrijpen omdat
    1) hij toen al plannen had om flink te gaan verkopen en lagere boekwaardes daarbij goed van pas komen
    2) én omdat zijn beloningsafspraken waarschijnlijk die 2019 waarderingen als uitgangspunt hebben danwel dat er extra beloningen zijn op het moment dat hij y.o.y. een positieve herwaardering kan laten zien. Dan wil je bij aanvang natuurlijk die waardes zo ver mogelijk omlaag hebben.
    
    Dat zijn echter twee overwegingen die juist niet ten gunsten zijn aan de aandeelhouders omdat de uitwerking ervan is:
    * hoge LTV met alle nadelige gevolgen rondom kredietwaardigheid tot gevolg
    * verkopen van objecten tegen bodemprijzen zoals die verder nergens in de markt optreden
    
    Uiteraard is het de taak van het management om de taxatiewaardes zo hoog mogelijk te houden in tijden waarin de waardes onder druk liggen. Dat betekent dus niet dat je pro actief je taxateurs gaat vragen om vooral zo veel mogelijk af te waarderen. En je gaat al helemaal niet zelf er nog eens een schepje bovenop doen door boekwaardes lager te kiezen dan de laatste taxatiewaarden. De vastgoedmarkt is een cyclische markt en op het moment dat je geschoren wordt moet je stilzitten en niet zoals Storm doet, wild gaan spartelen, want dan krijg je kaalslag en verwondingen. Het resultaat hebben we bij WHA de afgelopen twee jaar gezien.
    
18. Branco P 5 september 2021 12:40

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 18 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3663

      Gegeven: 1076

    •    Aantal posts: 9.226

    quote:

    NLvalue schreef op 21 juni 2021 13:12:

    [...]
    Wim- met de forse Cjun 16 positie van de Grote Schrijver en onze mei expiratie ervaring was onder 16 sluiten natuurlijk de meest waarschijnlijke uitkomst. Nu de grote (publieke) optie posities weg zijn - ligt daar die long cfd van 1 miljoen stuks.. waar we niet het wat/wanneer van weten
    
    Maar je hebt veel geduld.. als 17,50 je doel is.. wat ideetjes:
    
    Je hebt een kwart verkocht op 15,75.
    
    Schrijf:
    puts voor een kwart bezit Aug/Sep 15 voor 1,10+.
    Calls Dec/Mrt 15 voor 1,50+ op een kwart bezit
    
    Da's dan alvast 2,6 van die 17,50 die je wilt in de pocket.
    
    Schrijf CMrt 17 voor 0,90 voor een kwart bezit
    Doe niks met de overige kwart
    
    Komt die uitbraak dan laat hem lopen met die laatste kwart zo hoog als je wil gaan. Komt die uitbraak niet, heb je premie gekregen ter waarde van 2 x extra dividend over je hele bezit
    
    En dan in aug/sep nog maar eens kijken wie het meeste geduld heeft.
    

    Zat nog eens terug te lezen NLvalue. Wat vind je nu uiteindelijk zelf van je Optie-schrijf adviezen?
    
    Wim deed er goed aan een kwart van zijn aandelen te verkopen, had hij maar meer verkocht. Een daling van 2,45 euro is hem bespaard gebleven.
    
    Als hij gedaan had wat jij voorstelde had hij nu ondertussen een extra kwart aandelen moeten gaan afnemen in augustus/september en daarop een verlies van 0,60 euro moeten accepteren. Daar zou hij dan nu gezeten hebben met 1,25x zo veel aandelen terwijl hij nu toch wel wat lekkerder zit met nog maar 0,75x zo veel aandelen
    
    Ok, die geschreven Call DEC/MRT 15 was op zich nog geen verkeerd advies, maar daarvoor moest hij dan wel die aandelen aanhouden en Wim wilde er juist vanaf. Verstandig, want hij kan ze nu terugkopen voor 2,50 euro lager.
    
    Zijn we ondertussen al op het punt aanbeland dat we kunnen zeggen dat je maar wat uit de losse pols aan het roepen was? Of wil je ons nog eens verblijven met de geniale optieconstructies die je zelf aangegaan was? Daar horen we al tijden niks meer over namelijk. Ik wil die ook nog wel even opduikelen uit het verleden, als je daar prijs op stelt! ;-)
    
    En ook de Grote Speler verhalen, wanneer komen die weer eens terug, die missen we ook wel een beetje :-)
19. Midweekhandelaar 5 september 2021 20:59

    auteur info

    • Midweekhandelaar

      Lid sinds: 01 apr 2020

      Laatste bezoek: 12 jan 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 167

      Gegeven: 12

    •    Aantal posts: 374

    Meer dan 10% geshort shortsell.nl/short/Wereldhave
    Even wachten tot maandag zodat we dan weer de door Shorters gefabriceerde fantasieverhalen over fraude hier kunnen lezen. In het weekend hebben ze vrij.
    
    Doet mij denken aan Shell. Toen het op €9 stond las je ook de meest gekke verhalen op het Shell forum. Sowieso gek om te denken dat je een koers kunt beïnvloeden door op iex iets neer te krabben. Shorters gingen daar flink nat. Zal hier niet anders aflopen.
    
    Onthoud: als je zenuwachtig wordt en de neiging krijgt om op een forum onzin te schrijven, dan is het tijd om je positie te sluiten.
20. NLvalue 6 september 2021 09:32

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Mooi gesproken. In het fd dit weekend nog zo’n mooie beurswijsheid: als de eendjes kwaken, dan moet je ze voeren: