NSI NL0012365084

2023

1. 83M 20 april 2023 18:26

   auteur info

   • 83M

     Lid sinds: 13 jan 2009

     Laatste bezoek: 09 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 126

     Gegeven: 186

   •    Aantal posts: 5.133

   Volgende week dit bedrag vd koers af in de vorm van dividend en we naderen de 20..
2. Lamsrust 20 april 2023 23:48

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3021

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   83M schreef op 20 april 2023 18:26:

   Volgende week dit bedrag vd koers af in de vorm van dividend en we naderen de 20..
   

   NSI begint interessant te worden. Rekening houdend met het feit dat de beurskoers een afslag van 35% op de taxatiewaarde van de assets impliceert, staan de Amsterdamse assets nu tegen een BAR van 7.75% in de boeken, waarbij tevens upside zit in de 8% EPRA leegstand in Amsterdam. De huren kunnen natuurlijk dalen, maar forse daling met bij een inflatie van 4 a 5% lijkt me sterk, i.e. een huurprijsreset bij contractverlenging leidt portefeuille breed in Amsterdam plus G4 hoogstens tot gedeeltelijke ongedaanmaking hoge CPI gerelateerde huurstijging uit verleden.
   
   LTV problematiek speelt niet dus dividenden komen gewoon binnen op plm. EUR 1.60 tot E 1.80 op jaarbasis. Dat is mooie 7%.
3. Branco P 21 april 2023 08:22

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3611

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   Lamsrust schreef op 20 april 2023 15:51:

   [...]
   
   Opmerkelijk dat NSI dacht dat zij een soort onteigening van de minderheid kon bewerkstelligen. Slecht juridisch geadviseerd. Overigens was Stahli's team meer succesvol in de asset rotatie dan in de (her)ontwikkeling. Als ik het zo lees zijn in deze trajecten bakken met geld weggesmeten. Projectontwikkeling blijft een vak apart.
   

   Projectontwikkeling is dan ook in de basis winstgevender, maar ook de beste ontwikkelaars hebben soms een bleeder. Hoger risico, hoger rendement, maar soms gaat het mis.
   
   NSI heeft het bij Trivium niet goed gedaan vermoedelijk. Wat ik bij Laanderpoort niet snap is dat de huurder er al uit is terwijl de werkzaamheden nog lang niet zijn begonnen. Dat had ook beter gekund (denk ik, maar projectontwikkeling is niet mijn expertise). Well House on hold is wel een goede call.
4. The Third Way... 21 april 2023 12:20

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1418

     Gegeven: 458

   •    Aantal posts: 3.920

   quote:

   Lamsrust schreef op 20 april 2023 15:46:

   [...]
   
   Correct: inrichting kan sneller worden afgeschreven.
   ...
   

   Dan zijn we het dus eens met elkaar dat de vastgoedfondsen gedwongen zouden worden om een veel hoger percentage van de netto-winst uit te keren. Dat wordt nog relevanter wanneer we meenemen dat vastgoed in een veranderende omgeving functioneert die steeds meer CAPEX eist. Voorheen kon die CAPEX betaald worden uit structureel stijgende taxaties van het vastgoed, dat geldt in vele sectoren al niet meer.
   
   En aangezien afschrijvingen als een proxy voor een genormaliseerde cash-flow fungeren, wordt het buitengewoon interessant om te zien in hoeverre dit het verdienmodel aantast...
5. Lamsrust 21 april 2023 16:24

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3021

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   The Third Way... schreef op 21 april 2023 12:20:

   [...]
   Dan zijn we het dus eens met elkaar dat de vastgoedfondsen gedwongen zouden worden om een veel hoger percentage van de netto-winst uit te keren. Dat wordt nog relevanter wanneer we meenemen dat vastgoed in een veranderende omgeving functioneert die steeds meer CAPEX eist. Voorheen kon die CAPEX betaald worden uit structureel stijgende taxaties van het vastgoed, dat geldt in vele sectoren al niet meer.
   
   En aangezien afschrijvingen als een proxy voor een genormaliseerde cash-flow fungeren, wordt het buitengewoon interessant om te zien in hoeverre dit het verdienmodel aantast...
   

   Ik begrijp u niet goed, nl. CAPEX kun je niet uit stijgende taxaties betalen want dat is papieren waarde en CAPEX is cash outflow. Mijns inziens kan een normaal belast regime eerder leiden tot lagere dividenduitkeringen omdat de fiscale doorstootplicht van x% van de winst vervalt.
6. junkyard 21 april 2023 17:03

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   Gecina (sectorgenoot NSI - veelal Franse kantoren ook met lage LTV) toont sterke Q1 cijfers:
   www.gecina.fr/sites/default/files/202...
   
   * stijgende bezetting gedurende Q1 (van 93.1% naar 94.5%)
   * stijgende huren door indexatie en "office rental reversion of over +30% for Paris City and +7% overall"
   * in Q1 €147m aan desinvesteringen tegen 6% premie
   * €175m of responsible credit lines set up or renewed during the quarter, with an average term of seven years and a margin that is consistent with the previous lines
   * Recurrent net income (Group share) is expected to reach €5.80 to €5.90 per share in 2023, up +4.3% to +6.1%.
   
   Dit is een heel andere toon ten opzichte van NSI, resultaat blijft groeien en bezetting/huren stijgen, desinvesteringen lukken en krediet blijft goed beschikbaar tegen gelijke spreads.
   
   Aan de ene kant mooi dat ceo Stahli de gure marktomstandigheden zo openlijk schetst, maar het moet geen excuus zijn om weg te blijven van een 2023 outlook en verantwoordelijkheid te nemen voor resultaten (o.a. bezetting) en fouten/verliezen in projecten.
7. The Third Way... 22 april 2023 16:09

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1418

     Gegeven: 458

   •    Aantal posts: 3.920

   quote:

   Lamsrust schreef op 21 april 2023 16:24:

   [...]
   
   1. Ik begrijp u niet goed, nl. CAPEX kun je niet uit stijgende taxaties betalen want dat is papieren waarde en CAPEX is cash outflow.
   
   2. Mijns inziens kan een normaal belast regime eerder leiden tot lagere dividenduitkeringen omdat de fiscale doorstootplicht van x% van de winst vervalt.
   

   1. Stijgende taxaties = stijgende mogelijkheid om krediet aan te trekken om CAPEX te betalen
   
   2. We zijn het eens met elkaar. Vandaar mijn opmerking over de druk op het verdienmodel. Ongetwijfeld wordt er keihard gelobbyed om alsnog afwijkend financieel verslag te mogen doen, want anders krijgen vooral die fondsen die vaker CAPEX moeten ophoesten, lees meer gaan afschrijven dus minder winst tonen, zware klappen ...
8. junkyard 24 april 2023 12:04

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   nsi.nl/news/announcement-of-scrip-iss...
   
   In the Full Year Report 2022 management announced its intention to pay a final dividend of € 1.12 per share for the fiscal year 2022. This level has been ratified by the Annual General Meeting on 21 April 2023. Management proposes to shareholders the option of receiving the dividend in either cash or shares, or a combination of the two.
   
   There is no maximum to the number of shares available for stock dividend. Shareholders electing for a dividend in shares, which will be paid out of the share premium reserve and is therefore not subject to dividend withholding tax, will receive 1 (one) new ordinary share for every 25 (twenty-five) ordinary shares held. This equates to an issue price of € 28.00 per ordinary share on an ex-dividend basis.
   
   The ex-dividend date is 25 April 2023. The election period will start on 27 April 2023 and close 7 May 2023 at 3pm (CET). If by then no notification is received the dividend will be paid in cash. Dividends will be paid (or issued in the case of the stock dividend alternative) on 16 May 2023.
   
   Any new ordinary shares created as a result of the stock dividend alternative will rank pari passu with existing ordinary shares for the financial year 2023.
   
   Please note the management board believes that with a LTV of 26.4% there is no obvious, immediate, need to retain capital in the business at this time, nor that an issue price of € 28.00 accurately reflects the current value of the NSI shares. A stock dividend alternative is only made available at this time to maintain consistency in the dividend policy of the company, as we appreciate that shareholders may have come to rely upon our stock dividend alternative being offered and may have reasons to prefer the stock dividend alternative over a cash dividend.
   
   The Management Board of NSI N.V.
   
   Goed te zien dat NSI geen stock dividend aanbiedt rond huidige beurskoers.
   
   Dat wordt dus een mooi cash dividend bijschrijven, en interessant te volgen hoeveel aandeelhouders 'vergeten' hun (standaard) voorkeur aan te passen van stock dividend naar cash dividend.
9. Gunther 24 april 2023 20:43

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 28 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.469

   NSI lijkt mij aantrekkelijk gewaardeerd. Ik twijfel alleen een beetje aan de kantorenmarkt. Ben al lang aandeelhouder in ECP en naar volle tevredenheid. Zit nu te denken ook NSI op te pikken, maar nieuwe opkomende bedrijven daar wordt steeds meer vanuit huis gewerkt. Ik ga graag naar kantoor, maar ben niet van de nieuwe generatie :-). Hoe kijken jullie hier tegenaan?
10. MOEdig Voorwaarts 25 april 2023 11:46

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1903

      Gegeven: 1475

    •    Aantal posts: 3.964

    quote:

    83M schreef op 20 april 2023 18:26:

    Volgende week dit bedrag vd koers af in de vorm van dividend en we naderen de 20..
    

    Klopt.
    
    Je ziet wel vaker dat beleggers kennelijk wachten met verkopen totdat het dividend eraf is, hoewel vastgoedaandelen vandaag i.h.a. ook al niet lekker liggen.
    
    Gezien de fors opgelopen discount was mijn interesse al enigszins gewekt, deze zwakte biedt mij kans voor een eerste, bescheiden positie. Ik moet wel toegeven niet gecharmeerd te zijn van het gestuntel rondom de diverse projecten en de lage yields waartegen e.e.a. in de boeken staat, maar goed, daar is met deze korting t.o.v. de boekwaarde mijns inziens al aardig rekening mee gehouden.
    
    Vooralsnog verwacht ik geen wonderen van deze belegging (rente- en recessievrees blijven op KT overheersen), maar een eerste voorzichtige teen in de vijver leek me wel verantwoord.
11. Branco P 25 april 2023 12:11

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3611

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    Gunther schreef op 24 april 2023 20:43:

    NSI lijkt mij aantrekkelijk gewaardeerd. Ik twijfel alleen een beetje aan de kantorenmarkt. Ben al lang aandeelhouder in ECP en naar volle tevredenheid. Zit nu te denken ook NSI op te pikken, maar nieuwe opkomende bedrijven daar wordt steeds meer vanuit huis gewerkt. Ik ga graag naar kantoor, maar ben niet van de nieuwe generatie :-). Hoe kijken jullie hier tegenaan?
    

    Relevant voor NSI: kantoren op goede locaties in de grote steden EN met A-energielabels. Daarom zit ik in NSI. Dus ook als er wat druk is op de vraag naar kantoormeters, dan heeft NSI alsnog het type kantoor dat de meeste huurders willen hebben. Bij ons op kantoor komt de nieuwe generatie ook naar kantoor, maar die werken wel iets vaker thuis inderdaad. Dus de druk op de vraag kan aanhouden, maar bevolkingsgroei en groei van werkgelegenheid moet je ook niet vergeten. Dat compenseert ook weer iets.
    
    Bodemvissen blijft moeilijk. Zo kocht ik vandaag eerst 100 stukjes bij op 21,55 en een tijdje later nogmaals 100 op 21,15. En nu kun je ze dus voor 21 euro oppikken. Als het nog wat verder daalt, koop ik er nog eens 100 bij.
12. [verwijderd] 25 april 2023 13:03

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Branco P schreef op 25 april 2023 12:11:

    [...]
    
    Relevant voor NSI: kantoren op goede locaties in de grote steden EN met A-energielabels. Daarom zit ik in NSI. Dus ook als er wat druk is op de vraag naar kantoormeters, dan heeft NSI alsnog het type kantoor dat de meeste huurders willen hebben. Bij ons op kantoor komt de nieuwe generatie ook naar kantoor, maar die werken wel iets vaker thuis inderdaad. Dus de druk op de vraag kan aanhouden, maar bevolkingsgroei en groei van werkgelegenheid moet je ook niet vergeten. Dat compenseert ook weer iets.
    
    Bodemvissen blijft moeilijk. Zo kocht ik vandaag eerst 100 stukjes bij op 21,55 en een tijdje later nogmaals 100 op 21,15. En nu kun je ze dus voor 21 euro oppikken. Als het nog wat verder daalt, koop ik er nog eens 100 bij.
    

    Te voeg. Ik heb mijn eerste koop staat op 18,85. Tot dan Branco.
13. Branco P 25 april 2023 13:12

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3611

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    MFCons schreef op 25 april 2023 13:03:

    [...]
    
    Te voeg. Ik heb mijn eerste koop staat op 18,85. Tot dan Branco.
    

    Ik begin altijd iets eerder MFCons, maar ook op 18,85 (en lager) doe ik met je mee!
14. Lamsrust 25 april 2023 13:22

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    The Third Way... schreef op 22 april 2023 16:09:

    [...]
    1. Stijgende taxaties = stijgende mogelijkheid om krediet aan te trekken om CAPEX te betalen
    
    2. We zijn het eens met elkaar. Vandaar mijn opmerking over de druk op het verdienmodel. Ongetwijfeld wordt er keihard gelobbyed om alsnog afwijkend financieel verslag te mogen doen, want anders krijgen vooral die fondsen die vaker CAPEX moeten ophoesten, lees meer gaan afschrijven dus minder winst tonen, zware klappen ...
    
    

    Ten opzichte van de fbi status daalt de commerciele IFRS nettowinst met 25.8%, nl. het statutaire vpb tarief. Een deel van deze 25.8% wordt elk jaar cash afgedragen als vennootschapsbelasting en een deel wordt geboekt als fiscale latentie, i.e. het verschil tussen de commercieel afschrijving (wellicht nihil) en de fiscale afschrijving. Bij een waardering van NSI op een P/E multiple, daalt de koers ceteris paribus inderdaad met plm. 25% omdat de IFRS netto winst 25% lager wordt, ondanks het feit dat van deze 25% maar plm. 50% daadwerkelijk aan tax betaald wordt.
    
    Tenzij analisten met deze fiscale aspecten rekening houden uiteraard. Helaas is fiscaliteit voor de meeste analisten een black box dus daar zou ik niet veel van verwachten.
15. junkyard 25 april 2023 15:15

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    www.beleggersbelangen.nl/2023/04/24/n...
    "gelijk beleggingsresultaat van €2,15 per aandeel moet haalbaar zijn, bij disagio van 50% en potentieel dividendrendement van 9,5% blijft het koopadvies voor het aandeel NSI van kracht"
    
    www.springrealestate.com/spring-real-...
    > Huurder Intrum heeft de 5e verdieping vroegtijdig verlaten en terug gegeven, wat is doorverhuurd aan Trustoo. Ook Conscious Hotels vestigt zich in ONE20.
16. rationeel 25 april 2023 16:34

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    Maar wat aangevuld:)
17. Happy 25 april 2023 17:00

    auteur info

    • Happy

      Lid sinds: 19 jun 2011

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2004

      Gegeven: 3770

    •    Aantal posts: 6.031

    quote:

    MFCons schreef op 25 april 2023 13:03:

    [...]
    
    Te voeg. Ik heb mijn eerste koop staat op 18,85. Tot dan Branco.
    

    Zou een spotprijsje zijn. Vind het nu al erg laag gewaardeerd.
18. Lamsrust 25 april 2023 17:14

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    Alhoewel ik van de recente projectontwikkelingsactiviteiten geenszins onder de indruk ben en de kosten van het hele apparaat te hoog vind, heb ik toch een eerste positie genomen op E 20,90. Een BAR van 8% voor Amsterdams kantorenvastgoed lijkt mij op de lange termijn prima renderen.
19. rationeel 25 april 2023 17:30

    auteur info

    • rationeel

      Lid sinds: 07 okt 2004

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 22854

      Gegeven: 1806

    •    Aantal posts: 65.808

    Maart 2006 werd er een koers van 196 genoteerd:)
20. Lamsrust 25 april 2023 17:55

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 28 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3021

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    rationeel schreef op 25 april 2023 17:30:

    Maart 2006 werd er een koers van 196 genoteerd:)
    

    Apple USD 2......