Lamsrust schreef op 9 augustus 2023 08:07:
Vastgoedmarkt
Champions League-kantoren kunnen zomaar degraderen naar de Eredivisie
Martijn van LeeuwenGepubliceerd: 8 aug. 2023Gewijzigd: 8 aug. 2023
Steeds meer kantoren en locaties raken uit de gratie, terwijl andere juist in de gunst vallen van investeerders. Vastgoedmarkt nam de temperatuur op en zag grote gevolgen voor de waarde- en huurprijsontwikkeling. 'Met lage huren trek je geen bedrijven meer.'
De Nederlandse kantorenmarkt houdt de adem in. Beleggers kijken angstvallig naar de office apocalypse die hybride werken en rentestijging aanrichten in de Verenigde Staten, met in New York City medio 2023 een leegstand van ruim 20 procent, een huurprijsdaling van 18 procent en een verwachte waardedaling van 44 procent (cijfers NYU en Colombia University en McKinsey). Op de mondiale kantorenmarkt voorziet adviesbureau McKinsey ten opzichte van 2019 een afslag door thuiswerken van 26 tot 42 procent. Hoewel in Nederland de kantorenleegstand laag is, is de daadwerkelijke bezetting dramatisch. Het FD tekende deze zomer op dat de gemiddelde bezetting bij grote kantoorgebruikers nog maar 30 procent is. APG-werknemers zitten nog slechts 1,5 dag per week op kantoor, terwijl ING haar Amsterdamse hoofdkantoor op vrijdag heeft gesloten.
Dirk Brounen, vastgoedhoogleraar aan Tilburg University en gespecialiseerd in risico en rendement op internationale vastgoedmarkten, ziet grote terughoudendheid bij Nederlandse institutionele beleggers over kantoren als assetklasse. ‘Pensioenfondsen die ik spreek, zijn niet overtuigd van de kantorenmarkt als veilige langetermijnbelegging. Door trage trends, een kantorenoverschot en de kredietcrisis verloor de Nederlandse kantorenmarkt de afgelopen twintig jaar al aan kracht. Nu zit de markt in een snelkookpan waarin zwakheden genadeloos worden blootgelegd. Puur demografisch gezien is de komende dertig jaar geen groei te verwachten. Over vijf jaar bereiken we de piek van de beroepsbevolking. Door vergrijzing zal de beroepsbevolking en daarmee de kantorenvraag dalen. Grote investeerders willen beleggen in groeisectoren als logistiek, woningen en zorgvastgoed die wel garant staan voor groei.’
Hot or not
Dat schreeuwt om een antwoord op de vraag op in welke kantorensegmenten beleggers nog veilig zijn. Brounen daarover: ‘De eigenschap van een Champions League-kantoor pre-corona en anno 2023 is niet radicaal veranderd. Een zonder file en met ov aan te reizen locatie, een technisch kloppend gebouw dat voldoet aan de energielabeleisen, waar de inrichting past bij hybride werken. Wie hierin aarzelt, speelt zich uit de topklasse. Iedereen zegt met ESG bezig te zijn, maar de helft blijkt het echt te doen. In de VS krijgen kantoren dichtbij een internet exchange point met sneller internet de voorkeur. Een andere nieuwe eis is gezondheid. Topkantoren met een slechte luchtkwaliteit gaan voor de bijl. Een grote corporate wil geen tophuur meer betalen voor een kantoor waar je het raam moet openzetten. Locatie blijft echter de belangrijkste randvoorwaarde. Bedrijven willen geen afgelegen plek maar zitten waar het bruist. Dat geldt ook voor co-working offices. Die zitten op dezelfde A-locaties als prime kantoren. Kantoren met weinig tot geen toekomst zijn de niet-duurzame en gezonde kantoren, zeker op B- en C-locaties.’
Waardedaling
Wat gaan die bevindingen doen met de waardeontwikkeling van kantoren? Een verdere polarisatie tussen primair, secundair en tertiair, vertaald in wijder uiteenlopende aanvangsrendementen, lijkt aanstaande. Dat ligt genuanceerder, betoogt senior director Capital Markets Sebastiaan van Nimwegen van CBRE. ‘Op de beleggingsmarkt is weinig activiteit. Maar bij de transacties en biedingen in de eerste helft van 2023 en in 2022 zien we geen verschil tussen de verschillende segmenten. Er doet zich namelijk over de hele breedte een rendementsverhoging en prijsdaling voor van 35 tot 40 procent (zie grafiek). Zo eist een investeerder voor primair vastgoed een premie van 200 tot 250 basispunten bovenop de risicovrije voet. Met een Nederlandse staatsobligatie van 3 procent betekent dat een netto aanvangsrendement van 5 procent. Vergeleken met de absolute top in de markt van eind 2021 is dat een 40 procent hoger aanvangsrendement. Op dit nieuwe prijsniveau zien we de liquiditeit in alle segmenten nu snel toenemen.
Stijging aanvangsrendementen ten opzichte van dieptepunten yields. Bron: CBRE.
Kantoren die niet voldoen worden amper nog verhuurd
Op de gebruikersmarkt is de scherpere polarisatie wel degelijk zichtbaar, voegt CBRE-head of Research Frank Verwoerd toe. ‘Corona heeft de vraag naar kwaliteit verhoogd en versneld. Die polarisatie is vooral in Amsterdam zichtbaar. De huren in de beste kantoren stijgen bovenmatig, terwijl die van niet-geschikte gebouwen gaat dalen. Een kantoor dat gebruikers in staat stelt de war on talent te winnen, werknemers terug naar kantoor lokt en voldoet aan de ESG/Parisproof-normen werkt als een magneet op gebruikers. Maakt een kantoor een kwaliteitssprong op het gebied van duurzaamheid, technologie en voorzieningen, wordt de eigenaar beloond met een hogere huurstroom. Kantoren die niet voldoen, worden amper nog verhuurd. Vrijwel alle opname – meer dan 90 procent – vindt plaats in de beste gebouwen. Dat is een groot verschil met de kredietcrisis tussen 2008 en 2013. Toen wisten eigenaren van minder geschikte kantoren nog bedrijven te lokken met lage huren. Dit is nu veel minder het geval. Desondanks is er beleggersinteresse in het value add-segment. Ze kijken vooral naar de waarde bij alternatieve aanwendbaarheid.’
Dit is het eerste deel in een reeks van drie artikelen over de tweedeling op de kantorenmarkt. Vastgoedmarkt sprak met Dirk Brounen (vastgoedhoogleraar aan Tilburg University), Sebastiaan van Nimwegen (senior director Capital Markets bij CBRE), Frank Verwoerd (head of research bij CBRE) en Ellen Waals (head of Agency bij Savills). Morgen het tweede deel: 'Aanzienlijk deel van de kantoren dreigt stranded asset te worden'.