UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield 2023, Rise or Fall ?

1. Branco P 27 oktober 2023 09:39

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   Calendar schreef op 27 oktober 2023 09:32:

   [...]
   
   Dat alles voor schuldaflossing beschikbaar zou zijn, is zeer theoretisch. Er moeten ook upgrades plaatsvinden, om het vastgoed aantrekkelijk te houden. Als het al zou kunnen, dan duurt het aflossen toch ongeveer 10 jaar. Ik denk dat het zinvoller is om naar de yield te kijken zoals door mij berekend.
   

   hield ik al rekening mee. maar je begint er al een beetje in te komen nu ;-) ik schreef dan ook: 15 jaar
2. Lamsrust 27 oktober 2023 09:42

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3018

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   Branco P schreef op 27 oktober 2023 08:34:

   Die 5,1 miljard is ook een grandiose overnamekas voor het geval de rentes op korte termijn neerwaarts zouden draaien en de waarderingen weer opwaarts gaan. Of de development pipeline kan dan meteen weer uitgebreid worden (Milaan en Brussel). Die cash positie was niet alleen bittere noodzaak, maar nu je hem hebt, ook een interessante oorlogskas. Koop andere beursbedrijven die met extreme discount koersen (vanwege hoge LTV) en los met je cash de leningen daar deels af en je verlaagt ook je overall LTV.
   

   URW zal geen beursfondsen onder de NTA gaan kopen om op die manier op papier de LTV op te krikken, omdat het effect op de LTV beperkt zal zijn doch m.n. omdat het type vastgoed waarop URW zich focust/wil gaan focussen niet voorhanden is, i.e. grote mixed used projecten. Veel beter om eerst de balans op orde brengen - incl.resterende verkopen EU en US regionals nog EUR 3 mrd schuld aflossen - en dan organisch groeien via zelf ontwikkelde projecten zoals Croydon dan wel toevoeging mixed used door gedeeltelijke sloop zoals in de US bij Garden State Plaza en Old Orchard.
3. Branco P 27 oktober 2023 09:47

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   dat weet ik ook wel Lamsrust, het gaat mij er alleen om om de potentie van die cashpositie aan te geven. En trouwens, met een beetje creativiteit kun je ook bedenken dat URW samen met PE een ECP koopt en dat URW dan de ca. 4 flagships houdt en PE de rest. Nu denk ik ook echt niet dat dat zou gebeuren, maar er zijn wel degelijk meerdere wegen die naar low LTV Rome leiden en bij URW zijn ze behoorlijk creatief bezig wat dat betreft.
4. Branco P 27 oktober 2023 09:51

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   overigens zie ik winkelcentra als CentrO en MotN als echte URW succesprojecten. Mixed Use valt nog af te wachten. In een London of Hamburg kan het werken maar het gevaar is dat alle geïntegreerde functies ieder voor zich net niet optimaal functioneren. Stel je voor dat URW een I Gigli zou kopen van ECP… dat zou ronduit super zijn. Mixed use is geen toverwoord of walhalla.
5. Moneyball 27 oktober 2023 09:53

   auteur info

   • Moneyball

     Lid sinds: 01 mrt 2012

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 568

     Gegeven: 113

   •    Aantal posts: 1.983

   Gap moet gesloten worden
6. Branco P 27 oktober 2023 10:01

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   Moneyball schreef op 27 oktober 2023 09:53:

   Gap moet gesloten worden
   

   kennelijk. Bij een aangepaste AREPS outlook van ca. +5% hoort op zich, c.p., een koersbeweging van +5%. Zeker voor aandelen in een sector die de afgelopen tijd helemaal in elkaar gedrukt is qua koersen.
   
   Nu is er niks meer van die koerswinst over en doet URW het vandaag niet eens meer wezenlijk beter dan sectorgenoten. Dat is opmerkelijk.
7. Lamsrust 27 oktober 2023 10:19

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3018

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   Branco P schreef op 27 oktober 2023 09:47:

   dat weet ik ook wel Lamsrust, het gaat mij er alleen om om de potentie van die cashpositie aan te geven. En trouwens, met een beetje creativiteit kun je ook bedenken dat URW samen met PE een ECP koopt en dat URW dan de ca. 4 flagships houdt en PE de rest. Nu denk ik ook echt niet dat dat zou gebeuren, maar er zijn wel degelijk meerdere wegen die naar low LTV Rome leiden en bij URW zijn ze behoorlijk creatief bezig wat dat betreft.
   
   

   Eens. De 3 beste flagships van ECP passen prima bij URW en die zouden nu goedkoop opgepikt kunnen worden. Dat zou kunnen indien URW in de US bijvoorbeeld Century City voor USD 2 mrd zou verkopen en de verkoopopbrengst zou herinvesteren in Europa, i.e. schuld loopt niet op maar asset rotatie.
8. Calendar 27 oktober 2023 10:35

   auteur info

   • Calendar

     Lid sinds: 18 feb 2019

     Laatste bezoek: 01 feb 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2746

     Gegeven: 768

   •    Aantal posts: 6.934

   quote:

   Lamsrust schreef op 27 oktober 2023 10:19:

   [...]
   
   Eens. De 3 beste flagships van ECP passen prima bij URW en die zouden nu goedkoop opgepikt kunnen worden. Dat zou kunnen indien URW in de US bijvoorbeeld Century City voor USD 2 mrd zou verkopen en de verkoopopbrengst zou herinvesteren in Europa, i.e. schuld loopt niet op maar asset rotatie.
   

   Hoe groot is de kans, dat er in de US nog iets voor redelijke prijzen kan worden verkocht in dit renteklimaat?
   
   Ik denk dat momenteel, de enige weg naar koersherstel, schuldaflossing is.
   
   Als men dividend gaat uitkeren, dan gaat dit van de koers af en wordt dit niet meer ingelopen. Zo blijft de EV namelijk gelijk.
   
   Als men de kaspositie voor aankopen zou gebruiken, zou de EV nog verder oplopen. Die moet juist omlaag, zodat de yield omhoog gaat. Uiteraard kan de yield ook door koersdaling omhoog.
9. triblax 27 oktober 2023 10:38

   auteur info

   • triblax

     Lid sinds: 19 jan 2015

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 22

     Gegeven: 72

   •    Aantal posts: 60

   Waarom kan deze hoge kaspositie niet gebruikt worden om een pluk eigen aandelen in te kopen? Of is dat te raar gedacht?
10. Gijsbertha 27 oktober 2023 11:02

    auteur info

    • Gijsbertha

      Lid sinds: 27 jan 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 93

      Gegeven: 218

    •    Aantal posts: 83

    Er is veel te veel hysterie omtrent de LTV (ook vanuit de credit agencies). Ik heb in 25 jaar aardig wat onroerend goed klanten gehad met een LTV van dik boven de 50% en er is er nooit eentje failliet gegaan. De afgelopen dagen heb ik eens een rondje gemaakt door de Zweedse onroerend goed fondsen, welke veelal kortlopende (bancaire) financieringen hebben en waarbij de gemiddelde rente dus al flink is opgelopen (3 - 5%) en met een LTV van 45% - 55%, en ik voorspel hierbij dat er hier ook geen eentje het loodje gaat leggen. Het draait (nagenoeg) allemaal om de kwaliteit van de properties.
11. mercurius-adept 27 oktober 2023 11:06

    auteur info

    • mercurius-adept

      Lid sinds: 11 feb 2008

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1568

      Gegeven: 3628

    •    Aantal posts: 5.886

    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2023 09:30:

    [...]
    
    De huidige koers slaat nog steeds helemaal nergens op. Veel te laag :-)
    

    Even een kleine waarschuwing: 1 jaar geleden, en 2 jaar geleden, en 3 jaar geleden hadden de meeste forummers hier nét zulke goede en/of rationele argumenten om bij te kopen
    
    (sry for the partypooping ;)
12. Moneyball 27 oktober 2023 11:12

    auteur info

    • Moneyball

      Lid sinds: 01 mrt 2012

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 568

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.983

    quote:

    mercurius-adept schreef op 27 oktober 2023 11:06:

    [...]
    
    Even een kleine waarschuwing: 1 jaar geleden, en 2 jaar geleden, en 3 jaar geleden hadden de meeste forummers hier nét zulke goede en rationele argumenten om bij te kopen
    
    (sry for the partypooping ;)
    

    Positie van URW is veel beter. Onzekerheid is sterk afgenomen doordat dividend in huis is gehouden en porto deels is opgeschoond. Daarnaast is rente al gestegen. Veel verder gaat maatschappelijk grote problemen geven.
    
    Zolang het operationeel draait zie ik bij deze AREPS een veel hogere koers.
13. Branco P 27 oktober 2023 11:12

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    mercurius-adept schreef op 27 oktober 2023 11:06:

    [...]
    
    Even een kleine waarschuwing: 1 jaar geleden, en 2 jaar geleden, en 3 jaar geleden hadden de meeste forummers hier nét zulke goede en/of rationele argumenten om bij te kopen
    
    (sry for the partypooping ;)
    

    en een deel van die mensen verkocht vervolgens tussendoor op pieken ;)
14. ozeboos 27 oktober 2023 11:14

    auteur info

    • ozeboos

      Lid sinds: 05 aug 2005

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 21

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 93

    quote:

    triblax schreef op 27 oktober 2023 10:38:

    Waarom kan deze hoge kaspositie niet gebruikt worden om een pluk eigen aandelen in te kopen? Of is dat te raar gedacht?
    

    Dan heb je je handen niet meer vrij. Hoewel ik geen CEO ben, denk ik nog steeds aan aflossen van de schulden. Als Unibail opnieuw moet financieren, kan het aflossen het risicoprofiel verbeteren waardoor de rente lager ligt (dan bij de concurrenten).
15. Moneyball 27 oktober 2023 11:14

    auteur info

    • Moneyball

      Lid sinds: 01 mrt 2012

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 568

      Gegeven: 113

    •    Aantal posts: 1.983

    Grootste uitdaging zie ik als m’n aandelen niet verkopen als er straks 55 a 60 op de borden staat. ??
16. mercurius-adept 27 oktober 2023 11:28

    auteur info

    • mercurius-adept

      Lid sinds: 11 feb 2008

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1568

      Gegeven: 3628

    •    Aantal posts: 5.886

    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2023 11:12:

    [...]
    
    en een deel van die mensen verkocht vervolgens tussendoor op pieken ;)
    

    da's altijd mooi natuurlijk....lekkah ;)
    
    Het is meer dat ik beducht ben voor bias:
    
    Herding - being influenced by peers to follow trends
    Confirmation - looking for confirmatary beliefs, overlooking beliefs that disconfirm
    Overconfidence - overestimating skill and accuracy
    Availability - judging outcomes by past experiences of similar outcomes
    Loss aversion - disliking losses more than liking gains
    www.investopedia.com/terms/b/bias.asp
17. Branco P 27 oktober 2023 12:58

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    triblax schreef op 27 oktober 2023 10:38:

    Waarom kan deze hoge kaspositie niet gebruikt worden om een pluk eigen aandelen in te kopen? Of is dat te raar gedacht?
    

    ook dat is een optie echter pas nadat de schuldpositie op orde is. Let wel, de LTV kan omlaag door schuldafbouw, maar ook door stijgende waarde van de objecten
18. Calendar 27 oktober 2023 13:32

    auteur info

    • Calendar

      Lid sinds: 18 feb 2019

      Laatste bezoek: 01 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2746

      Gegeven: 768

    •    Aantal posts: 6.934

    quote:

    Branco P schreef op 27 oktober 2023 12:58:

    [...]
    
    ook dat is een optie echter pas nadat de schuldpositie op orde is. Let wel, de LTV kan omlaag door schuldafbouw, maar ook door stijgende waarde van de objecten
    

    Stijgende waarde objecten is nog ver weg zolang de rente niet gaat dalen. Mensen staren zich hier blind op de kaspositie, maar die is eigenlijk maar voor een ding echt beschikbaar: aflossing van schulden.
19. Lamsrust 27 oktober 2023 13:48

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3018

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    quote:

    Calendar schreef op 27 oktober 2023 10:35:

    [...]
    
    Hoe groot is de kans, dat er in de US nog iets voor redelijke prijzen kan worden verkocht in dit renteklimaat?
    
    Ik denk dat momenteel, de enige weg naar koersherstel, schuldaflossing is.
    
    Als men dividend gaat uitkeren, dan gaat dit van de koers af en wordt dit niet meer ingelopen. Zo blijft de EV namelijk gelijk.
    
    Als men de kaspositie voor aankopen zou gebruiken, zou de EV nog verder oplopen. Die moet juist omlaag, zodat de yield omhoog gaat. Uiteraard kan de yield ook door koersdaling omhoog.
    
    

    In de US ligt vooraleerst de focus op verkoop van de resterende 5 regionals. Ik ben vanochtend eens door de plattegronden gelopen. Bij Annapolis, Oakridge en Plaza Bonita staan gewoon hele vleugels (vrijwel) leeg. Hier besteedt URW duidelijk vrijwel geen aandacht meer aan en deze malls leveren maximaal 8x de huur op denk ik: niy van 12%. Bij Fashion square en Wheaton viel de leegstand mee, slechts enkele units. Dus Fashion square zal nog een normale prijs opleveren (niy van sub 10%) voor een B mall. Bij Wheaton moet in 2025 een CMBS van USD 240 mln worden afgelost, dus die mall lijkt mij vrijwel onverkoopbaar, i.e. het is gewoon wachten op de default in 2025, waardoor URW van haar deel in de schuld - 53% - bevrijd wordt. Deze 5 malls staan voor EUR 666 mln in de boeken. Ik reken op niet meer dan EUR 500 - 550 mln opbrengsten in de huidige markt, maar dan kan het US regional dossier eindelijk gesloten worden.
    
    In de US flag ship mall portfolio zitten een paar parels die URW eerst verder wil oppoetsen alvorens deze te verkopen door gedeeltes te slopen en te vervangen door mixed used om zo de leegstand te verminderen. Century City is onlangs getaxeerd op USD 2 mrd en op basis van die taxatie is een CMBS van USD 925 mln uit de markt getrokken hetgeen mij wel het vertrouwen geeft dat deze mall dus ook echt USD 2 mrd waard is. De rente hierop is echter bijna 8%, zodat deze leidt tot een negatieve hefboomwerking, i.e. de rente is hoger dan de niy van Century City.
    
    De enige partijen die Century City nu willen kopen zijn instituten die volledig met equity werken en coûte que coûte zo'n trophy asset aan hun portfolio willen toevoegen, aangezien die nauwelijks te koop komen. URW zou dan de allerbeste malls waar niet veel meer aan te sleutelen valt qua capex/leegstand: Century City, UTC en Galleria at Roseville kunnen aanbieden aan institutionele beleggers. De enige reden om dat nu te doen zou eigenlijk alleen zijn omdat met die opbrengsten in Europa tegen veel lagere prijzen/hogere yields kwalitatief goede malls opgepikt kunnen worden, zoals - conform idee Branco P - het van de beurs halen van ECP samen met PE en dan de beste malls eruit halen en de rest aan PE geven. Dan voeg je namelijk meteen waarde toe door een hogere AREPS, i.e. voor de opbrengst van de malls in de US koop je meer NRI in Europa. Zuiver om schulden af te lossen zou ik nu geen losse flag ship malls gaan verkopen, omdat URW geen acuut schuldenprobleem heeft: dat kan prima onder controle worden gehouden met verdere winstinhouding zolang de rentes relatief hoog staan.
    
    URW heeft tot op heden alleen niet strategische assets verkocht voor de schuldaflossing, i.e. er is geen tafelzilver verkocht en dat lijkt me nu helemaal niet meer nodig. Na verkoop resterende EU assets en de US regionals zal de IFRS schuld op EUR 19 mrd staan, zodat de IFRS LTV plm. 40% bedraagt. Het is dan louter nog een kwestie van winst inhouden om de hybrids af te lossen en verkoop links en rechts van nog een niet strategische asset - zoals Zoetermeer in NL- om de LTV op 38% te krijgen totdat het sein veilig kan worden gegeven.
20. Calendar 27 oktober 2023 14:05

    auteur info

    • Calendar

      Lid sinds: 18 feb 2019

      Laatste bezoek: 01 feb 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 2746

      Gegeven: 768

    •    Aantal posts: 6.934

    quote:

    Lamsrust schreef op 27 oktober 2023 13:48:

    [...]
    
    In de US flag ship mall portfolio zitten een paar parels die URW eerst verder wil oppoetsen alvorens deze te verkopen door gedeeltes te slopen en te vervangen door mixed used om zo de leegstand te verminderen. Century City is onlangs getaxeerd op USD 2 mrd en op basis van die taxatie is een CMBS van USD 925 mln uit de markt getrokken hetgeen mij wel het vertrouwen geeft dat deze mall dus ook echt USD 2 mrd waard is. De rente hierop is echter bijna 8%, zodat deze leidt tot een negatieve hefboomwerking, i.e. de rente is hoger dan de niy van Century City.
    

    Denk jij dat ze die CMBS van USD 925 mln zijn aangegaan om assets in de US op te poetsen? Ik zie de ratio namelijk niet echt achter die beslissing.