Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2018 - Return to fair valuation?

1. [verwijderd] 2 mei 2018 17:17

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Direct investment result was al +9,8% in H1 FY18....
2. junkyard 2 mei 2018 19:16

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   Direct resultaat zal dit kwartaal een stuk hoger liggen door meer assets in beheer (ivm Woluwe aankoop) en een hogere beleningsgraad, dit is grotendeels een tijdelijk effect aangezien op termijn de LTV (+ risico) omlaag moet naar het gewenste niveau, door verkopen van bezittingen. Ik verwacht niet dat het dividend net zo hard zal stijgen als het directe resultaat, omdat Eurocommercial een geleidelijk stijgend dividend wenst (ook in slechtere jaren) en hiervoor in de goede jaren het dividend niet te snel zal laten stijgen. Daarnaast is de dividend payout (tov direct resultaat) afgelopen jaar te hoog (ruim boven de 90%), dit is veel hoger dan sectorgenoten, alleen vol te houden door het grote aandeel stock dividend. Verder heeft Eurocommercial kapitaal nodig om de vele verbouw plannen mee te realiseren, een extra hoog dividend uitkeren verhoogt de noodzaak om extra kapitaal aan te trekken.
   
   De dividend payout ratio dit (goede) jaar iets verlagen lijkt mij een logische zet. Ik verwacht een iets stijgend dividend ter hoogte van 2,16.
3. [verwijderd] 2 mei 2018 19:35

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   junkyard, kun je wat meer zeggen over de LTV? Je zegt dat er nu een LTV van zo'n 50% is, hoe kom je daar precies bij? En als die inderdaad naar 40% moet (waarom is 40% zo'n heilig getal?) dan zal er best wel wat verkocht moeten worden....?
4. junkyard 2 mei 2018 20:02

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   De Eurocommercial LTV is nu geen 50%, dit heb ik in een bericht als voorbeeld genoemd. De meeste retail vastgoedfondsen hanteren een maximum LTV van 40%. Wanneer je hierboven komt (zie Wereldhave) dan wordt financiering duurder / lastiger en het risico voor aandeelhouders hoger, wat een hogere LTV op structurele basis onwenselijk maakt.
   
   Op jaareinde 2017 was de Eurocommercial LTV 39%, een gezond niveau. De Woluwe aankoop ter hoogte van 468 miljoen vond plaats op 1 maart 2018, en is deels gefinancierd vanuit de verkoop van Italiaanse bezittingen in april 2018 (187 miljoen). Het balanstotaal per eind 2017 is dus met 281 miljoen (468 - 187 miljoen) toegenomen, er is geen aandelen emissie geweest, vandaar dat de schuld positie tov jaareinde 2017 met 281 miljoen is toegenomen. Net debt is daarmee zo'n 1,7 miljard, en de totale balanspositie zo'n 3,9 miljard, wat een LTV van ongeveer 44% oplevert.
   
   Er dient dus voor 281 miljoen verkocht te worden om de LTV weer te verlagen tot het oorspronkelijke niveau van 39%. Door een tijdelijk hogere LTV is het risico / rendement voor aandeelhouders tijdelijk wat hoger, aangezien de netto huurinkomsten (yield) van het aangekochte vastgoed hoger is dan de extra financieringslast.
   
   Dit voorbeeld is exclusief belasting aankoop Woluwe, herwaarderingseffecten, direct resultaat, benodigde financiering tbv verbouwingen, etc.
5. junkyard 2 mei 2018 20:13

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 25 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   Naar mijn idee is de slechte performance over afgelopen maanden deels verklaarbaar doordat Woluwe nu winkelcentra moet verkopen om de LTV te verlagen, en de markten wat zijn verslechterd (> stijgende yields ivm rente stijging en beleggers die uit retail vastgoed vertrekken). Daarmee zijn goede transactieprijzen lastiger realiseerbaar, en wordt het voor ECP management lastig om minimaal boekwaarde bij verkoop te realiseren (wat eerder als verwachting werd gecommuniceerd, per saldo is er tot nu toe beneden boekwaarde verkocht).
   
   Daarnaast heeft Eurocommercial veel bezittingen in Zweden, en is de SEK sinds jaareinde 2017 (in EUR) zo'n 9% minder waard geworden. Dit drukt de koers ook wat.
6. [verwijderd] 2 mei 2018 20:42

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Is dit aandeel nog geschikt om voor lange termijn te kopen, gezien het dividend? Of voorkeur voor een ander vastgoedfonds?
7. [verwijderd] 3 mei 2018 23:02

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   ECP zit in een uptrend deze week. Ook niet gek met een adjusted NAV van bijna EUR45. Binnenkort al Q3-cijfers.
8. [verwijderd] 4 mei 2018 11:09

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Thanks voor de uitleg junkyard
9. [verwijderd] 8 mei 2018 19:33

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Vastned boert goed A-locaties. Daar zit ECP ook, dus ben benieuwd vrijdag de Q3-cijfers.
10. junkyard 8 mei 2018 22:25

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    De ECP huurontwikkeling zal ongetwijfeld positief zijn, zoals altijd. Hier reageert de markt over het algemeen nauwelijks op.
    
    Ik ben meer benieuwd naar ontwikkeling mbt uitbreiding Woluwe (de reden van de aankoop), en of Eurocommercial nieuwe verkopen kan melden tegen redelijke prijzen (> boekwaarde) om de te hoog opgelopen LTV te verlagen na de Woluwe aankoop.
11. [verwijderd] 8 mei 2018 22:43

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
    
12. [verwijderd] 8 mei 2018 22:57

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    piethein1994 schreef op 8 mei 2018 22:43:

    Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
    
    

    ECP is kwalitatief veel beter.
13. [verwijderd] 8 mei 2018 23:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Waarom staat Vastned dan zo hoog qua koers? Ze hebben ook minder discount ten opzichte van de NNAV dan ECP.
    
    Ik zie dat ze een bod hebben op Vastned Belgium, maar dat heeft de koers niet echt omhoog gezet...
    
    Maar goed, ECP morgen lekker omhoog met een mooie stijging van de huurinkomsten, en een relatief nog grotere stijging van het directe resultaat?
14. junkyard 8 mei 2018 23:05

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    quote:

    piethein1994 schreef op 8 mei 2018 22:43:

    Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
    
    

    Vastned kwaliteit A-lokaties is hoger (lagere yields), dit zijn losse winkelpanden in de oude binnensteden van de meest aantrekkelijke Europese steden. Veel mooie panden van honderden jaren oud.
    
    Vastned heeft nog wel wat oud zeer in portefeuille, met name B-lokaties in Nederland (losse panden in regionale steden). Dit probeert Vastned doorlopend te verkopen, waardoor de kwaliteit stijgende is (en yield daalt).
    
    Al met al zal de kwaliteit niet veel afwijken. ECP bezit winkelcentra, Vastned bezit meer losse panden in winkelstraten (stadskernen).
15. junkyard 8 mei 2018 23:18

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    quote:

    piethein1994 schreef op 8 mei 2018 23:02:

    Waarom staat Vastned dan zo hoog qua koers? Ze hebben ook minder discount ten opzichte van de NNAV dan ECP.
    
    Ik zie dat ze een bod hebben op Vastned Belgium, maar dat heeft de koers niet echt omhoog gezet...
    
    Maar goed, ECP morgen lekker omhoog met een mooie stijging van de huurinkomsten, en een relatief nog grotere stijging van het directe resultaat?
    

    Korting tov NNNAV wijkt niet ontzettend veel af, maar de korting is bij ECP wel iets hoger.
    
    Ik vermoed dat de korting bij ECP hoger is vanwege:
    * Koersdaling van SEK sinds jaareinde 2017 (exposure in Zweden)
    * Overname kans bij Vastned i.v.m. van Herk die zijn positie flink aan het vergroten is (wat koersen verder heeft verhoogd), bij ECP geen overnamekansen (want zit volgestopt met takeover defenses > voor lange termijn dividend belegger)
    * Beleggers zien panden in oude binnensteden mogelijk als meer waardevast dan winkelcentra, door de charme van deze panden en het feit dat deze panden al honderden jaren een gewild beleggingsobject zijn.
    * Vastned verhuurt ook appartementen die boven de winkels liggen, waar grote vraag naar is.
    * Overname Vastned Belgium kan een positief effect hebben op het direct resultaat (als dit slaagt).
    * ECP kent tijdelijk een verhoogd risico door opgelopen LTV, er is druk om panden te verkopen. Veel partijen twijfelen aan de stevige prijs die ECP heeft betaald voor Woluwe (yield lager dan 4,0%), een verouderd maar goed gelegen winkelcentrum met (onzeker) ontwikkel potentieel.
    
    De waardering van Vastned is nu wel wat aan de hoge kant, het dividend rendement is gedaald tot beneden de 5,0%. Een echte stijging lijkt mij alleen mogelijk wanneer van Herk blijft doorkopen.
16. [verwijderd] 9 mei 2018 14:22

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    ECP loopt mooi op richting Q3-cijfers vrijdag. Korting tov adj. NAV van EUR44,87 (de metric waar ECP zelf de meeste waarde aan toekend) is ook wel erg fors. www.eurocommercialproperties.com/down...
    
    CFO komt trouwens ook spreken op IEX beleggersdag 1 juni. Eerste teken van een wat actiever IR beleid.
    
17. junkyard 9 mei 2018 17:27

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    SEK is vandaag flink aangetrokken, ECP beweegt de laatste dagen dezelfde kant uit als de SEK/EUR wisselkoers.
    
    NAV tov NNNAV discussie zal ik niet opnieuw aanzwengelen :) Duidelijk is wel dat de markt (beleggers) de huidige werkelijke waarde scherp beneden NAV inschatten, en deze metric dus niet serieus nemen.
18. [verwijderd] 9 mei 2018 17:32

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Bij sommigen is het glas altijd halfleeg ;-)
    
    Waar koop je een portefeuille A-klasse vastgoed met 20% korting? Juist bij ECP op de beurs. Woluwe gaat na uitbreiding ook naar 5% rendement, precies het gemiddelde van ECP de laatste jaren.
    
    Vrijdag mooie cijfers en dan blijkt het glas pas halfvol te zijn!
19. junkyard 9 mei 2018 17:48

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 25 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    Ben niet super positief over ECP, geen roze bril hier, maar zie zeker kansen. Als ECP panden verkoopt tegen boekwaarde om de LTV te verlagen of wanneer de Woluwe uitbreiding een feit is, dan is er ruimte omhoog. Het zal een flinke tijd duren voordat de yield (huurrrendement) op Woluwe stijgt naar 5,0%. Rendement is nu zo'n 3,7%, en voordat de uitbreiding is goedgekeurd en uitgevoerd, dan zijn we aardig wat euro's en jaren verder.
    
    ECP noteert ruim 10% beneden NNNAV, wat een discount tov het vastgoed in portefeuille van +/- 6% betekent (ivm financiering LTV effect).
20. [verwijderd] 9 mei 2018 18:09

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Ach jij lijkt mij meer het type boekhouder. Waarderen gaat om de toekomstverwachtingen. Verschuiven richting hogere kwaliteit (Woluwe) is gewoon the right thing to do. ECP heeft al meer dan 25 jaar zijn dividend betaald en alleen maar verhoogd. Is gewoon een erg goede belegging voor de langere termijn. Daarom is je NNNAV ook zo zinloos en pure theorie. Niemand gaat deze portefeuille opdoeken en de boetes betalen voor vervroegde aflossing van de financiering. Aan het eind van de looptijd is dit theoretische negatieve effect verdwenen. Daarom de suggestie om het glas eens halfvol te bekijken. 20% korting tov NAV is mi waanzin. De beurs overdrijft nu eenmaal graag. Wel vind ik dat ECP erg weinig aan IR doet. Dan krijg je dit soort uitschieters.