junkyard schreef op 14 juni 2020 23:04:
Inderdaad, afgelopen 2 weken waren vrij positief, waarop URW omhoog is geklommen. Ik stel niet dat de kans op een emissie de afgelopen 2 weken is toegenomen, door betere omstandigheden is deze kans juist kleiner geworden. Wanneer URW management een emissie overweegt dan zullen ze dit stil houden. Ik verwacht wel dat URW management ook een stress scenario uitwerkt, en wordt voorbereid hoe met verdere ellende wordt omgegaan. Een grote emissie plaatsen zodra de ellende dieper is, zal desastreus zijn voor zittende aandeelhouders, daarmee kan URW management ook nu al een emissie overwegen.
De bonds geven aan dat het vertrouwen in URW management en vastgoed hoog is, en dat de kans op default en verlies op laag wordt ingeschat, de bondholders hebben altijd het vastgoed nog als zekerheid (aandeelhouders niet).
Voor wat betreft risico voor aandeelhouders (unsecured) is het overigens interessanter om de hybrid debt (in risico tussen VV en EV, niet meegeteld in schulden bij LTV) koersontwikkeling te volgen:
www.boerse-berlin.com/index.php/Bonds...www.berliner-boerse.com/index.php/Bon...Het gewenste rendement hierop is inmiddels 4-5%, hoger dan de gemiddelde NIY (op basis van pre-corona huren) in URW portefeuille... Sinds medio mei zijn de koersen wel wat gestegen, in lijn met corona versoepelingen.
URW kan leuke kwaliteit in portefeuille hebben, door de hoge onzekerheid (en problemen bij huurders) is dit momenteel niet dichtbij boekwaarde waard. Westfield Meriden is onduidelijk qua transactie, geen indicatie, maar als URW nu vastgoed wil verkopen dan zal 2/3e van boekwaarde een uitdaging worden (voor het meeste vastgoed). Dat is nu ook niet verstandig, wie verkoopt zijn huis terwijl dit in de fik staat? Dat de marktwaarde van het onderliggende vastgoed (laatste zin) hard is, daar ben ik het niet eens. De kwaliteit is hoog (met name, lokatie), maar daar was de NIY ook naar.
JV deal is doorgegaan, waarschijnlijk vanwege het goede legal team (en goede relaties) van URW. De verzekeraars wilden hier vast onderuit. URW heeft wel moeten toegeven:
images-urw.azureedge.net/-/media/Corp...In light of the COVID-19 crisis and reflecting URW’s confidence in the strength of these assets, the Group has made some adjustments to provide comfort to the co-investors. The total exposure for URW under these adjustments amounts at most to only 2.4% of the implied price of the assets at 100%:
• A rental guarantee of up to €45 Mn has been granted to the JV to cover a possible short-fall in net rental income over the business plan to December 31, 2024. URW’s net maximum exposure under the guarantee is €24.4 Mn;
• A participative loan and earn-out mechanism has been implemented, with a maximum amount at risk of €24.5 Mn and a potential earn-out to URW of €20 Mn should the returns to investors be lower or exceed the agreed levels.
Ofwel, de ondoorzichtige deal met slechts beperkte risico overdracht, is nog ondoorzichtiger geworden met nog minder risico overdracht. Omdat de JV zich met 50% schulden financiert, zouden er zonder deze garanties gelijk problemen ontstaan, die nu voorlopig (via URW garanties) worden uitgesteld. Zelden heeft een investeerder zo snel spijt van een aankoop gehad.
Een hoge LTV is bij lage rente niet zo'n punt, alleen kan URW hierdoor zelf een speelbal worden van kapitaalmarkten, en kunnen risicopremies sterk stijgen. Nu verkopen is zeker niet verstandig, maar er ontstaat door hoge schuldgraad verhoogde afhankelijkheid van aantrekkende markten en snelle corona verdamping.