UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail-Rodamco-Westfield - 2020

1. PVermeer 7 november 2020 08:39

   auteur info

   • PVermeer

     Lid sinds: 01 aug 2016

     Laatste bezoek: 07 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 16

     Gegeven: 1

   •    Aantal posts: 85

   quote:

   Altijd verkeerde moment schreef op 6 november 2020 23:37:

   [...]
   Hi, goede opmerking!
   
   [Even voor het gemak op basis van sterk afgeronde getallen]
   Van de totale assetwaarde van 60 mld is (ietsje meer dan) ca 40mld vastgoed. Die andere 20mld zijn bijvoorbeeld de ca 12mld aan liquiditeiten waar URW het zelf over had, korte termijn beleggingen, vorderingen etc. Als we het hebben over afwaardering van vastgoed dan gaat het om die ca 40mld.
   
   Het (bierviltjes) sommetje dat ik dan maakte was:
   Assets: 60 mld -/- afwaardering 50% van die 40mld vastgoed = 60-20 = 40
   Ik trok daar dan de schulden van af van 30 mld en dan houd je 10 mld over.
   Vervolgens delen door ca 140mln aandelen = 10mld/140m = ca €72 per aandeel.
   
   Ik ga daar inderdaad iets te kort door de bocht (dank voor het corrigeren!), want naast schuld van ca 30 mld zijn er inderdaad ook nog "other liabilities" (ca 5mld). Dus ook op mijn simpele bierviltje met de sterk afgeronde getallen moet ik daar rekening mee houden.
   
   Even opnieuw:
   Fictieve prijs = (Assetwaarde -/- schulden)/aantal aandelen
   Waarbij schulden = ca 35mld en aandelen = ca 140mln
   1) Bij Assetwaarde = 60 mld zonder korting op het vastgoed, geldt er een theoretische prijs van:
   --> Prijs = (60mld assets -/- 35mld schuld)/(140mln aandelen) = 25mld/140mln = ca €178
   Dat is zeg maar de koers van 2 jaar geleden...
   2) Om op de huidge koers te komen van ca €36 heb ik nu een afwaardering van 50% (dus 20mld korting op de waarde van ca 40 mld) op het vastgoed nodig:
   --> Prijs = ([60mld assets -20mld afwaardering] -/- 35mld schuld)/(140mln aandelen) = 5mld/140mln = ca €36
   
   

   Bedankt voor je reactie. Ik ben het met je eens dat ik niet de helft van die 60 mrd moet afhalen. Maar ik ben het niet eens met de 12 mrd aan liquiditeiten, die staan nog niet op de balans. Dit zijn nog niet opgenomen krediet faciliteiten. Er is 3.5 mrd cash en debiteuren waarvan we eerst nog maar moeten zien wat daarvan gaat komen. URW gaf aan pas naar 180 dagen hier een voorziening voor te mogen treffen. Verder is de schuld van 35 mrd schuld hoger. Zie mijn berekening in de vorige reactie. En de 3.5 mrd aandeel derden komt ook niet voor in je berekening. Dit is aan de bezit kant meegenomen aan waarde terwijl niet van de urw aandeelhouders is. Als iemand het anders ziet hoor ik het heel graag.
2. PVermeer 7 november 2020 08:56

   auteur info

   • PVermeer

     Lid sinds: 01 aug 2016

     Laatste bezoek: 07 sep 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 16

     Gegeven: 1

   •    Aantal posts: 85

   quote:

   Altijd verkeerde moment schreef op 6 november 2020 23:37:

   [...]
   Hi, goede opmerking!
   
   [Even voor het gemak op basis van sterk afgeronde getallen]
   Van de totale assetwaarde van 60 mld is (ietsje meer dan) ca 40mld vastgoed. Die andere 20mld zijn bijvoorbeeld de ca 12mld aan liquiditeiten waar URW het zelf over had, korte termijn beleggingen, vorderingen etc. Als we het hebben over afwaardering van vastgoed dan gaat het om die ca 40mld.
   
   Het (bierviltjes) sommetje dat ik dan maakte was:
   Assets: 60 mld -/- afwaardering 50% van die 40mld vastgoed = 60-20 = 40
   Ik trok daar dan de schulden van af van 30 mld en dan houd je 10 mld over.
   Vervolgens delen door ca 140mln aandelen = 10mld/140m = ca €72 per aandeel.
   
   Ik ga daar inderdaad iets te kort door de bocht (dank voor het corrigeren!), want naast schuld van ca 30 mld zijn er inderdaad ook nog "other liabilities" (ca 5mld). Dus ook op mijn simpele bierviltje met de sterk afgeronde getallen moet ik daar rekening mee houden.
   
   Even opnieuw:
   Fictieve prijs = (Assetwaarde -/- schulden)/aantal aandelen
   Waarbij schulden = ca 35mld en aandelen = ca 140mln
   1) Bij Assetwaarde = 60 mld zonder korting op het vastgoed, geldt er een theoretische prijs van:
   --> Prijs = (60mld assets -/- 35mld schuld)/(140mln aandelen) = 25mld/140mln = ca €178
   Dat is zeg maar de koers van 2 jaar geleden...
   2) Om op de huidge koers te komen van ca €36 heb ik nu een afwaardering van 50% (dus 20mld korting op de waarde van ca 40 mld) op het vastgoed nodig:
   --> Prijs = ([60mld assets -20mld afwaardering] -/- 35mld schuld)/(140mln aandelen) = 5mld/140mln = ca €36
   

   Om in plaats van 60 mrd te rekenen met 40 mrd aan assets ben ik het ook niet met je eens. De bijna 10 mrd aan aandelen in derden is ook gewoon 100 procent stenen. Het zijn alleen aandelen van een indentiteit waar onroerend goed in is ondergebracht. Dan heb je nog goodwill en andere immateriële activa waar juist in gesneden moet worden in deze tijden. Die laat jij in jouw berekening erbuiten. Dat is mijn inziens echt jezelf voor de gek houden. Als je er iemand anders over denkt hoor ik het graag. Misschien zie ik het verkeerd.
3. Peter133 7 november 2020 09:26

   auteur info

   • Peter133

     Lid sinds: 18 mrt 2020

     Laatste bezoek: 05 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 630

   •    Aantal posts: 551

   quote:

   WJCaminada schreef op 6 november 2020 19:25:

   Heeft iemand een verklaring waarom het aandeel aan het einde van de dag inzakte? Was dat een response op de VEB? Daarna ging het overigens weer iets omhoog, meer dan 200k stuks verhandeld na 17:30
   

   Misschien de day traders die voor het weekend van hun posities af willen? En anderen die nog even hun winst willen pakken?
   Het is mij al eerder opgevallen dat rond 16:45 een stijgende koers wordt omgebogen naar een dalende koers bij meerdere fondsen.
4. Peter133 7 november 2020 09:32

   auteur info

   • Peter133

     Lid sinds: 18 mrt 2020

     Laatste bezoek: 05 aug 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 56

     Gegeven: 630

   •    Aantal posts: 551

   quote:

   PVermeer schreef op 7 november 2020 08:56:

   [...]
   
   Om in plaats van 60 mrd te rekenen met 40 mrd aan assets ben ik het ook niet met je eens. De bijna 10 mrd aan aandelen in derden is ook gewoon 100 procent stenen. Het zijn alleen aandelen van een indentiteit waar onroerend goed in is ondergebracht. Dan heb je nog goodwill en andere immateriële activa waar juist in gesneden moet worden in deze tijden. Die laat jij in jouw berekening erbuiten. Dat is mijn inziens echt jezelf voor de gek houden. Als je er iemand anders over denkt hoor ik het graag. Misschien zie ik het verkeerd.
   

   mmm, dat weer eens wat anders dan 180/aandeel. Dit komt wel heel dicht in de buurt uit van de koersdoelen van de analisten van 31 euro of lager.
5. Hans de B. 7 november 2020 09:51

   auteur info

   • Hans de B.

     Lid sinds: 12 sep 2006

     Laatste bezoek: 06 nov 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 72

     Gegeven: 3

   •    Aantal posts: 203

   quote:

   PVermeer schreef op 7 november 2020 08:39:

   [...]
   
   Bedankt voor je reactie. Ik ben het met je eens dat ik niet de helft van die 60 mrd moet afhalen. Maar ik ben het niet eens met de 12 mrd aan liquiditeiten, die staan nog niet op de balans. Dit zijn nog niet opgenomen krediet faciliteiten. Er is 3.5 mrd cash en debiteuren waarvan we eerst nog maar moeten zien wat daarvan gaat komen. URW gaf aan pas naar 180 dagen hier een voorziening voor te mogen treffen. Verder is de schuld van 35 mrd schuld hoger. Zie mijn berekening in de vorige reactie. En de 3.5 mrd aandeel derden komt ook niet voor in je berekening. Dit is aan de bezit kant meegenomen aan waarde terwijl niet van de urw aandeelhouders is. Als iemand het anders ziet hoor ik het heel graag.
   

   Waarde van vastgoed heeft met zoveel factoren te maken ( rente, bereidheid van banken tot lenen, huurders, ligging, krapte etc. etc.) dat er moeilijk een prijskaartje aan te hangen is, om duur/ voor goede prijs te verkopen heb je maar 1 gek nodig, en die loopt altijd wel ergens in de wereld rond.
   Ik vond een koers van € 250,00 nergens op slaan, evenals de aankoop van Westfield, en de kosten van de verbouwing in Leidschendam .Mijn gevoel zegt dat een koers van rond de € 60,00 in de buurt van de (mijn) werkelijkheid ligt.
6. [verwijderd] 7 november 2020 09:53

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Mooi stuk over unibail in iex weekend
   5. Unibail: Dinsdag is D-Day 
   
    
   ?
   
    
   Dinsdag is het woord aan de aandeelhouder van Unibail-Rodamco. Die moet stemmen over de claimemissie die het management een aantal weken geleden voorstelde. Toen de emissie werd aangekondigd dook het aandeel fors omlaag, van €50 naar zelfs €30.
   Unibail betaalde eerder dit jaar - in maart, toen de pandemie toch al redelijk in beeld was - nog €750 miljoen aan dividend uit. Later dit jaar werd er via uitgifte van obligaties vrij gemakkelijk geld opgehaald tegen lage rentepercentages.
   Een groep aandeelhouders onder leiding van voormalig Unibail CEO Leon Bressler kwam in opstand tegen de emissie. Het bedacht een alternatief plan: Refocus in plaats van Reset. De Amerikaanse winkelcentra moeten op termijn verkocht worden want daar zit de ellende. Enfin, het hele verhaal leest u hier.
   Inmiddels zijn er twee Amerikaanse pensioenfondsen die Aermont, het consortium van Bressler bijvallen. Dat is in ieder geval iets, en verder zullen vooral de retailaandeelhouders Aermont steunen.
   ?
   
   Boven ziet u het stemadvies van Calpers en beneden dat van het pensioenfonds uit Florida.  
   
   ?
   
    
   En dan is er nog ISS, dat stemadvies geeft aan institutionele beleggers. ISS zegt de claimemissie namelijk te steunen. Ze adviseert wel eerst de drie musketiers in de board op te nemen en dan nog eens rustig te bekijken of die emissie nu wel echt nodig is. Maar daar heeft Aermont momenteel niet zoveel aan, want Unibail wil nog dit jaar de emissie uitvoeren. 
   
   Shorters United
   
   Shorters willen natuurlijk graag een emissie, want dat brengt de mogelijkheid om de aandelen goedkoop terug te krijgen. Of ze moeten voor een totaal faillissement gaan natuurlijk....
   Iemand vroeg of shorters mee mogen stemmen op één of ander manier. Dat is niet zo. Ook degene die de stukken uitgeleend heeft aan de shorter mag niet stemmen. Die heeft nog wel het juridische eigendom, maar niet het economische. Degene die de uitgeleende stukken koopt van de shorters zijn degenen die wél mogen stemmen.
   Het komt nog wel eens voor dat de partij die de stukken uitgeleend heeft toch graag wil stemmen. In dat geval moet die de aandelen weer terugvragen. Dat hangt dan af van de contractvorm die is afgesproken, maar over het algemeen is het zo dat ze in bijna alle voorkomende gevallen de stukken snel terug kunnen vragen.
   En als shorters de aandelen wel inlenen, maar niet verkopen? Dat is een risico, ook in dit geval. Eumedion, dat de belangen van institutionele beleggers behartigt op het gebied van duurzaamheid en governance, roept over het algemeen de instituten op om in het geval van een 'event' de aandelen terug te eisen en zelf te stemmen.
   Eumedion heeft reeds in 2006 de positie ingenomen dat het uitlenen van aandelen door institutionele beleggers in voor de beursgenoteerde vennootschap gebeurtenisgedreven (event driven) situaties dient te worden ontmoedigd. Het risico bestaat dat bepaalde inlenende partijen het stemrecht op de ingeleende aandelen misbruiken.
   Indien een bepaalde algemene vergadering een dergelijke event driven situatie kan opleveren, attendeert Eumedion haar deelnemers hierop een geeft zij in overweging om de eventueel uitgeleende aandelen voor de registratiedatum terug te eisen (recallen), zodat de uitlenende institutionele belegger in de algemene vergadering zelf het stemrecht kan uitoefenen op de desbetreffende aandelen.
   
   Dinsdag is het dus zover, de aandeelhoudersvergadering begint om 10.00 uur in Parijs en dat belooft een groot spektakel te worden. Het is moeilijk te voorspellen, maar het zou me tegenvallen als de claimemissie er toch doorkomt. 
   Mocht deze weggestemd worden, en de drie dissidenten in de Board komen, dan vrees ik het ergste voor het huidige management, Cuvillier en Tonckens. Die zullen dan het veld moeten ruimen. En dat lijkt me ook niet meer dan terecht na de warrige communicatie dit jaar. 
   Eerst dividend gewoon uitkeren, dan een half jaar lang vertellen hoe goed het gaat en hoeveel geld er wel niet is en vervolgens banken en credit agencies in de armen vallen om een claimemissie door te voeren. Daar is maar één woord voor: wanbeleid
7. [verwijderd] 7 november 2020 10:00

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   Altijd verkeerde moment schreef op 7 november 2020 01:20:

   Ik beleg sinds kort ook via InteractiveBrokers en daar zag ik deze lijst van eigenaren, die vollediger (top 100) en waarschijnlijk accurater is dan de lijst van simplywall.st waar ik de vorige keer naar verwees. Voor de liefhebber die wil weten wie er voor hoeveel eigenaar zijn hierbij de lijst:
   [...]
   

   Heb bovenstaande lijst even vlug doorgebladerd waar is Goldman met hun 10%?
8. [verwijderd] 7 november 2020 10:07

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   QueSera schreef op 7 november 2020 01:40:

   [...]
   
   Heel interessant. Maar waar zijn GS en MS?
   

   Idd die staan er niet op ......geen aandelen is niet stemmen voor hun....maar dat is te optimistisch van mijn kant vandaan
   Ik voel me net als een kind van 6 jaar die in spanning zit voor zijn verjaardag die nadert.....maar wordt het een gezellige verjaardag?Ik denk van wel......hoop doet leven....worden een paar spannende dagen
9. BelgianFox 7 november 2020 11:05

   auteur info

   • BelgianFox

     Lid sinds: 18 mei 2020

     Laatste bezoek: 06 dec 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 23

     Gegeven: 118

   •    Aantal posts: 54

   Enkele feiten op een rijtje ivm de grootste shorter CAPITAL PARTNERS (zij vertegenwoordigen pakweg 39% van alle shorters)
   
   - Op 8 October verhoogde CAPITAL PARTNERS hun positie de laatste maal van 9,49% naar 9,75%
   - Op 15 October begint de actie van het REFOCUS team
   - Op 26 October meldt Amiral Gestion als eerste aandeelhouder dat ze de acties van het REFOCUS team zullen steunen
   - Op 27 October verlaagt CAPITAL PARTNERS hun positie voor de eerste maal
   - Op 5 November meldt CAPITAL PARTNERS haar zesde verlaging met een positie van 7,03%, een verlaging van pakweg 28% sinds de start van de actie van het REFOCUS team
   
   Misschien wishful thinking, maar ik ga ervan uit dat de grootste shorter wel zijn connecties zal hebben bij de US grootbanken en meer moet weten dan wij allen.
   
   
10. Tenton 7 november 2020 11:51

    auteur info

    • Tenton

      Lid sinds: 10 apr 2020

      Laatste bezoek: 16 feb 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 97

      Gegeven: 13

    •    Aantal posts: 216

    Kan het ook niet zijn dat de positie van D1 Capital Partners gewoon wordt afgebouwd omdat er veel uitgeleende aandelen worden teruggeroepen omwille van partijen die hun stem willen uitbrengen?
11. BelgianFox 7 november 2020 12:24

    auteur info

    • BelgianFox

      Lid sinds: 18 mei 2020

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 23

      Gegeven: 118

    •    Aantal posts: 54

    Geen idee Tenton. Kan iemand dit verder belichten ?
12. [verwijderd] 7 november 2020 13:08

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    matin schreef op 6 november 2020 16:52:

    Mijn onderbuikgevoel zegt dat de emissie gewoon door gaat.
    
    1) Er worden geen grote aantallen gekocht door het consortium.
    2) De shorters kopen wel iets terug, maar per saldo heel weinig.
    3) Te weinig steun verklaringen door grote aandeelhouders die tegen stemmen.
    
    Maar dit gevoel laat me de laatste tijd vaak in de steek ....))
    
    

    Mijn verstand zegt dat de emissie gewoon NIET door gaat.
    
    1) Er worden geen grote aantallen gekocht door Mr, Cuvillier
    2) De longs verkopen wel iets, maar per saldo heel weinig.
    3) Geen steun verklaringen door grote aandeelhouders die voor stemmen.
    
    Hoe gaan die eigenlijk aan 66,66% geraken??
    
    Mr. Cuvillier: un pied dans la tombe et l'autre qui glisse......
    
    
13. [verwijderd] 7 november 2020 13:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Tenton schreef op 7 november 2020 11:51:

    Kan het ook niet zijn dat de positie van D1 Capital Partners gewoon wordt afgebouwd omdat er veel uitgeleende aandelen worden teruggeroepen omwille van partijen die hun stem willen uitbrengen?
    

    theoretisch kunnen ze eventjes extra aandelen lenen van een derde om die dan eventjes te geven aan de partij A, die heeft ze toch maar een paar dagen nodig voor de stemming.
    hoeven daarvoor hun positie niet af te bouwen.
    
    Ik vermoed dat die beide shorters in augustus - september nog maar eens een extra pakket ingezet hebben voor een kort ritje in geval van de claim. Dit pakket hebben ze nu weer afgebouwd.
    
    dit staat in de 3Q cijfers:
    The EPRA Net Reinstatement Value per share came to €180.90 as at September 30, 2020, down -€47.90 (-20.9%) compared to December 31, 2019, and -€16.10 (-8.2%) compared to June 30, 2020, mainly driven by the revaluation of investment properties and the impairment of goodwill.
    
    Kun je gemakkelijk inbeelden wat er staat op het bierviltje van een shorter.
    
    30 September 2020 : NAV 180.
    
    maandelijkse daling 5€
    
    30 September 2023: NAV 0.
    
    Die shorters zie ik nog niet direct in paniek wegvluchten
14. HogerOfLager 7 november 2020 13:43

    auteur info

    • HogerOfLager

      Lid sinds: 06 okt 2009

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 822

      Gegeven: 358

    •    Aantal posts: 1.690

    quote:

    Altijd verkeerde moment schreef op 7 november 2020 02:29:

    [...]
    
    Kan je me uitleggen wat je bedoeld met een karig dividend?
    

    Men wil het uit te keren totale dividend bedrag ongeveer halveren. Als de emissie doorgaat, moet dat worden verdeeld over veel meer aandelen.
15. [verwijderd] 7 november 2020 14:02

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    PhilipBe schreef op 6 november 2020 17:36:

    [...]
    zijn ook wel geen echte indicatoren denk ik
    
    1) Het Consortium blijft wel nog even 5%
    Ze hebben verleden week al samen gezeten hebben, dus nu nog bijkopen is een vorm van insider trading en zou eigenlijk moeten gemeld worden.
    en je zou het ook kunnen zien als, oei ze hebben niet genoeg zijn nu nog aan het schrapen voor meer...
    
    

    Je zei gisteren dat het consortium niet bij kan kopen vanwege vermeende handel met voorkennis. Mijn reactie daarop was misschien iets te snel in de zin dat als het consortium weet dat het de vereiste meerderheid heeft omdat het met andere aandeelhouders afspraken heeft, of in ieder geval heeft gesproken en weet wat hun stemgedrag is en de vereiste meerderheid wordt gehaald, dan weet ik niet hoe daar tegen aan wordt gekeken, maar het is natuurlijk wel informatie die een directe invloed heeft op de prijs van het aandeel.
16. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 7 november 2020 15:39

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 597

      Gegeven: 211

    •    Aantal posts: 2.153

    quote:

    PVermeer schreef op 7 november 2020 08:39:

    [...]
    
    Bedankt voor je reactie. Ik ben het met je eens dat ik niet de helft van die 60 mrd moet afhalen. Maar ik ben het niet eens met de 12 mrd aan liquiditeiten, die staan nog niet op de balans. Dit zijn nog niet opgenomen krediet faciliteiten. Er is 3.5 mrd cash en debiteuren waarvan we eerst nog maar moeten zien wat daarvan gaat komen. URW gaf aan pas naar 180 dagen hier een voorziening voor te mogen treffen. Verder is de schuld van 35 mrd schuld hoger. Zie mijn berekening in de vorige reactie. En de 3.5 mrd aandeel derden komt ook niet voor in je berekening. Dit is aan de bezit kant meegenomen aan waarde terwijl niet van de urw aandeelhouders is. Als iemand het anders ziet hoor ik het heel graag.
    [...]
    Om in plaats van 60 mrd te rekenen met 40 mrd aan assets ben ik het ook niet met je eens. De bijna 10 mrd aan aandelen in derden is ook gewoon 100 procent stenen. Het zijn alleen aandelen van een indentiteit waar onroerend goed in is ondergebracht. Dan heb je nog goodwill en andere immateriële activa waar juist in gesneden moet worden in deze tijden. Die laat jij in jouw berekening erbuiten. Dat is mijn inziens echt jezelf voor de gek houden. Als je er iemand anders over denkt hoor ik het graag. Misschien zie ik het verkeerd.
    

    Hi, dank voor het kritisch meekijken :-)
    Ik neem inderdaad iets te veel korte bochtjes o.b.v. versimpelde/verouderde data van simplywall.st. Door jouw feedback dwing ik mezelf iets meer in de diepte te duiken (ben geen liefhebber van het doorpluizen van jaarrekeningen), maar daar leer ik dan weer van!
    
    Nieuwe poging (ik tik terwijl ik lees, hopelijk kunnen jullie het volgen):
    Allereerst de bronnen aanpassen naar de "real deal" (balans zie pagina 14):
    (ik ben hier niet heel goed in en het is niet mijn hobbie... maar dit is voor het hogere doel denk ik dan, en dan kunnen jullie me gelijk wijzen op interpretatiefouten)
    resources.urw.com/01_URW-Homepage/202...
    Ik kijk daar dan maar even naar de 2e kolom (met de IFRS balans per 30/9), omdat ik niet weet wat ze precies bedoelen met die "proportionate" cijfers per 30/9 en ook omdat in de toelichtende cijfers wordt verwezen naar de IFRS cijfers. Anyway... op naar die 2e kolom dus:
    
    1) Assets: totaal ca 60mld
    Waarvan:
    1a) Current Assets: ca 5mld
    Dit betreffen zaken als (voornamelijk) cash (ca 3mld), vorderingen, en kortlopende beleggingen etc.
    Hier valt weinig op af te schrijven
    1b) Non-Current Asstes: ca 55mld, met daarin o.a.
    Ik noem de grootste posten, vanaf pagina 19 wordt een toelichting gegeven.
    1b1- Investment properties at fair value: ca 41mld
    Ik zie hier een daling van ca -10% t.o.v. 2019 (van ca 45mld naar ca 41mld). De Fair Value waardering betekent in principe een poging om op basis van IFRS regels tot een soort marktwaardering te komen.
    1b2- Shares and investments in companies accounted for using the equity method: ca 9mld
    Hier is ca -7% op afgeschreven t.o.v. 2019 (van ca 10.2mld naar ca 9.5mld)
    1b3- Investment properties at cost : ca 1mld
    Hier is ca -15% op afgeschreven (van ca 1.5mld naar ca 1.3mld)
    1b4- Goodwill: ca 1mld
    Hier is flink op afgeschreven: ca -50% t.o.v. 2019 (va ca 2.9mld naar ca 1.4mld), vooral door toedoen van COVID-19
    1b5- Immateriële activa: ca 1mld
    Zoals de waarde van klantcontracten etc.: hier is t.o.v. 2019 ook ca -10% op afgeschreven.
    1b6 - Overige: ca 2mld (zoals obligaties/derivaten/deferred tax etc.)
    Dit kunnen we denk ik buiten beschouwing laten.
    
    Conclusie: van de ca 60 mld assets kunnen we stellen dat ca 7mld niet of nauwelijks gevoelig is voor afschrijvingen op de vastgoedmarkt en dat ca 53mld dat wel is. Hierop heeft URW in de afgelopen 3 kwartalen ca 6mld (-10%) op afgeschreven (van ca 59mld naar ca 53mld). We nemen dit maar even aan als een bruikbaar startpunt voor onze exercitie. Ik ga er hierbij vanuit dat het MT er geen belang bij heeft om de zaken mooier af te schilderen dan ze zijn, en dat ze geen lijken hebben verstopt in de kast. Immers: ze zijn het bedrijf niet aan het verkopen, maar proberen ons allemaal ervan te overtuigen dat de zaken er héél slecht voor staan. Dus in plaats van lijken verstoppen in een kast, zou ik alles uit de kast proberen te halen wat maar een beetje schrik doet aanjagen (om het in Halloween termen te houden).
    
    Zo.. ik ben nu bijna 2 uur verder, dus op naar de schulden! ;-p
    2) Liabilities: totaal ca 35mld (okay iets minder afgerond=35.45)
    Waarvan current en non-current ca 6.7mld en 28.7mld, maar eigenlijk doet dit er voor ons verhaal niet toe, omdat het schulden blijven en dus af gaan van de assets. Dus ik laat het hierbij en stap over naar het eigen vermogen, wat voor meer vraagtekens zorgt.
    
    3) Shareholders Equity: totaal ca 25mld
    Dit is dus de sluitpost van Assets (60) -/- Liabilities (35). Op mijn bierviltje ging ik hiermee verder rekenen, maar gezien de feedback zal ik proberen ook dit stuk beter uit te splitsen en te corrigeren op de berekening van de fictieve waarde per aandeel. Ik begin nu een beetje te begrijpen wat je (PVermeer) bedoelt, waarvoor dank!
    3a - Equity attributable to the holders of the Stapled Shares: ca 20mld
    Waarvan het grootste gedeelte voor "S.E. members" (ca 19mld) en een klein gedeelte voor "N.V. members" (ca 0.6mld). Ik negeer even het onderscheid omdat ik even niet weet wat het verschil is, maar ook vanwege de geringe impact.
    3b - External non-controlling interests: ca 3.5 mld
    Als ik dit goed begrijp dat zijn dit minderheidsbelangen (aandeelhouders met een belang van <50%), maar geen onderdeel van de uitstaande 138m aandelen. Dit spoort met de 3.5mld "aandeel derden" waar PVermeer in zijn feeedback naar verwijst.
    3c - Hybrid Securities: ca 2mld
    Dit betreffen volgens mij converteerbare obligaties, die daarom ook kunnen worden gezien als een aandeel in het bedrijf. Ook deze post kom ik tegen in de feedback van PVermeer.
    
    [wordt vervolgd in volgende post]
17. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 7 november 2020 15:40

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 597

      Gegeven: 211

    •    Aantal posts: 2.153

    Kortom:
    Fictieve prijs = (Assets -/- Schulden -/- Minderheidsbelangen -/- Hybrid Securities)/#shares = (60.5mld -/- 35.5mld -/- 3.5mld -/- 2.0mld)/138mln = 19.5mld/138mln = €141 per aandeel. Dit is (toevallig) precies gelijk aan de koers van begin dit jaar op 1 januari 2020.
    
    Alle waardering voor PVermeer, je bent écht in de cijfers gedoken! Ik ben inmiddels bijna 3 uur verder en kom nu pas op het punt waarop jij al lang was ;-) Maar dit heeft me wel inzichten opgeleverd, waardoor ik voortaan wat sneller door dit soort cijfers heen kan kijken.
    gevolg voor de fictieve prijs per aandeel berekening.
    
    Nu de vraag hoeveel extra afwaardering er in de huidige koers zit (boven op de afwaardering van ca 10% die in de Q3 cijfers is verwerkt).
    - Huidige koers schommelt rond de ca €35.
    - Dat is ca €106 (141-35) per aandeel minder
    - Vermenigvuldigd met ca 138mln aandelen = 106*138m = ca 14.6mld extra afwaardering.
    We hadden onder de assets geconstateerd dat ongeveer max 53mld aan assets gevoelig is voor extra afwaarderingen:
    - Een afwaardering van ca15mld op de 53mld houdt een extra afwaardering: dat is ca -28% (15/53)
    Of in onze formule voor de fictieve prijs = (19.5mld-14.6mld)/138mln=ca€35 per aandeel
    Er is dus niet zo heel veel lucht meer (nog 5mld afwaardering erbij voordat je onder water komt
    
    Disclaimer: ik weet niet of 3b en 3c bij een afwaardering wel of niet worden geraakt. Bovenstaande formule gaat uit van de aanname dat ze vaste bedragen zijn die niet afnemen in waarde naarmate de assets ook worden afgewaardeerd. Dat is misschien iets te prudent. Als ze eigen vermogen zijn, dan zou de daling proportioneel gedeeld kunnen worden: ca 20% voor die groep en ca 80% voor de gewone aandeelhouders etc.
    
    Zo...na 3 uur ben ik aan het einde gekomen van deze lange post. Geen idee of iemand dit leest, maar ik heb er wel wat aan gehad voor mezelf (moest op het laatst nog inkorten en daarna toch nog verdelen over twee posts vanwege >8000 tekens) ;-p
18. PVermeer 7 november 2020 16:25

    auteur info

    • PVermeer

      Lid sinds: 01 aug 2016

      Laatste bezoek: 07 sep 2023

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 16

      Gegeven: 1

    •    Aantal posts: 85

    quote:

    Altijd verkeerde moment schreef op 7 november 2020 15:40:

    Kortom:
    Fictieve prijs = (Assets -/- Schulden -/- Minderheidsbelangen -/- Hybrid Securities)/#shares = (60.5mld -/- 35.5mld -/- 3.5mld -/- 2.0mld)/138mln = 19.5mld/138mln = €141 per aandeel. Dit is (toevallig) precies gelijk aan de koers van begin dit jaar op 1 januari 2020.
    
    

    Ziet er goed uit. Dank je wel @Altijd verkeerde moment! Ik ben ook geen accountant hoor. Maar jouw eerste berekeningen zouden andere forum leden echt op het verkeerde been zetten. Mijn inziens tenminste. Nog even wat betreft de correct van het aandeel derden aan de schulden kant. Wanneer URW 70 procent van de aandelen bezit van laten we zeggen een entiteit met 100 euro eigenvermogen. Dan wordt er 100 euro toegevoegd aan de balanspost met minderheidsbelangen (bezit). En omdat het eigenlijk maar 70 is wordt er aan de schulden kant bij aandeel derden 30 euro gezet. Op die manier is het toch 70 euro. Ik hoop dat je het begrijpt en anders probeer ik het op een andere manier uit te leggen.
19. marcobol 7 november 2020 16:32

    auteur info

    • marcobol

      Lid sinds: 21 feb 2009

      Laatste bezoek: 01 nov 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 180

      Gegeven: 59

    •    Aantal posts: 921

    Lekker vastgebeten, Chapeau! In augustus berekende vastgoedmarkt.nl dat bij een koers van 40 de markt een toekomstige afwaardering van 30% inprijst.
20. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 7 november 2020 17:34

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 06 dec 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 597

      Gegeven: 211

    •    Aantal posts: 2.153

    quote:

    PVermeer schreef op 7 november 2020 16:25:

    [...]
    Ziet er goed uit. Dank je wel @Altijd verkeerde moment! Ik ben ook geen accountant hoor. Maar jouw eerste berekeningen zouden andere forum leden echt op het verkeerde been zetten. Mijn inziens tenminste. Nog even wat betreft de correct van het aandeel derden aan de schulden kant. Wanneer URW 70 procent van de aandelen bezit van laten we zeggen een entiteit met 100 euro eigenvermogen. Dan wordt er 100 euro toegevoegd aan de balanspost met minderheidsbelangen (bezit). En omdat het eigenlijk maar 70 is wordt er aan de schulden kant bij aandeel derden 30 euro gezet. Op die manier is het toch 70 euro. Ik hoop dat je het begrijpt en anders probeer ik het op een andere manier uit te leggen.
    

    Ah okay!
    
    Dus als ik het goed begrijp zijn de posten 1b2 en 3b met elkaar verbonden en moet ik ze eigenlijk salderen tot één assetklasse (1b2-3b). Waar ik het in het verhaal heb over 53mld aan assets die nog verder kunnen worden afgeschreven, moet het dan zijn 49.5mld (53-3.5).
    
    De impliciet ingeprijsde extra afwaardering bij de huidige koers is dan 14.6mld/49.5mld (i.p.v. 15/53): zeg ca-30% i.p.v. ca -28%.
    
    De formule voor degenen die graag zelf willen spelen met hun eigen afwaarderingspercentage zou dan zijn:
    Fictieve prijs = (19.5mld -/- x%*49.5)/138m
    Bij x%=0, krijg je een prijs van ca €141
    Bij x%=30% (29,7%), krijg je een prijs van ca €35
    Etc.