Eurocommercial Properties « Terug naar discussie overzicht

ECP 2019

1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
junkyard
0
Klopt, ik blijf vasthouden dat Passage du Havre het kwalitatief beste bezit van ECP in Frankrijk is, qua lokatie en verkoopbaarheid (wat samenhangt met lokatie). Geen exposure op de door Branco P bewierookte (hier denkt de markt anders over) hypermarkten.

Het is aannemelijk dat ECP de waarde van dit bezit afgelopen halfjaar heeft afgestemd op transactieprijs. Huurontwikkeling afgelopen jaar hing samen met vertrek H&M en herontwikkeling ruimte (tijdelijk minder huur).

Goed bezit (met lage yields) kan nu meer eenvoudiger worden verkocht dan secundair vastgoed. De verkoopopbrengst herinvesteren tegen hogere yield is mogelijk, maar hier staat ook een hoger risico tegenover. Het zal nog jaren duren voordat de Woluwe uitbreiding er staat (als dit al lukt), tot die tijd rendeert Woluwe amper. Aankoop was tegen yield beneden de 4%, ECP heeft al op Woluwe afgeboekt, en transactiekosten (zo'n 20 miljoen) zijn direct verdampt.
Branco P
0
En over de LTV discussie het volgende:

Zolang de kwaliteit van de vastgoedportefeuille goed is, er nauwelijks leegstand is (<1%) en de huurinkomsten jaar op jaar (licht) blijven stijgen is een hoge LTV nooit een probleem! Sommige mensen hier vinden een LTV van 43% hoog. Ik vind een LTV van 43% juist laag. Een LTV van boven 70%, dat noem ik hoog. Alles onder 50% is erg comfortabel. Daarbij is de rente nu extreem laag en zijn de rentevastperiodes grotendeels langjarig vastgelegd. Mocht de LTV zich in een ongewenste richting gaan bewegen (lees: ver boven de 50% uitkomen) dan kun je in het uiterste geval een tijdje wat minder dividend uitkeren en wat meer aflossen. Zolang de kwaliteit van je vastgoed goed is en de huurinkomsten blijven stijgen is er geen enkel vuiltje aan de lucht.

Overiges zullen objecten die een structurele huurgroei laten zien juist de komende tijd nog verder in waarde gaan stijgen! Dit geldt voor het grootste deel van de ECP vastgoedportefeuille (>70%). Ik sluit niet uit dat de LTV het komende jaar zou kunnen gaan dalen vanwege een kleine waardestijging van de vastgoedportefeuille.


Makita
0
quote:

junkyard schreef op 8 september 2019 21:42:


Klopt, ik blijf vasthouden dat Passage du Havre het kwalitatief beste bezit van ECP in Frankrijk is, qua lokatie en verkoopbaarheid (wat samenhangt met lokatie). Geen exposure op de door Branco P bewierookte (hier denkt de markt anders over) hypermarkten.

Het is aannemelijk dat ECP de waarde van dit bezit afgelopen halfjaar heeft afgestemd op transactieprijs. Huurontwikkeling afgelopen jaar hing samen met vertrek H&M en herontwikkeling ruimte (tijdelijk minder huur).

Goed bezit (met lage yields) kan nu meer eenvoudiger worden verkocht dan secundair vastgoed. De verkoopopbrengst herinvesteren tegen hogere yield is mogelijk, maar hier staat ook een hoger risico tegenover. Het zal nog jaren duren voordat de Woluwe uitbreiding er staat (als dit al lukt), tot die tijd rendeert Woluwe amper. Aankoop was tegen yield beneden de 4%, ECP heeft al op Woluwe afgeboekt, en transactiekosten (zo'n 20 miljoen) zijn direct verdampt.

Aldus de belegger in ECP die het gewoon leuk vind om het aandeel te volgen ;-)
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 8 september 2019 21:42:


Klopt, ik blijf vasthouden dat Passage du Havre het kwalitatief beste bezit van ECP in Frankrijk is, qua lokatie en verkoopbaarheid (wat samenhangt met lokatie). Geen exposure op de door Branco P bewierookte (hier denkt de markt anders over) hypermarkten.

Het is aannemelijk dat ECP de waarde van dit bezit afgelopen halfjaar heeft afgestemd op transactieprijs. Huurontwikkeling afgelopen jaar hing samen met vertrek H&M en herontwikkeling ruimte (tijdelijk minder huur).

Goed bezit (met lage yields) kan nu meer eenvoudiger worden verkocht dan secundair vastgoed. De verkoopopbrengst herinvesteren tegen hogere yield is mogelijk, maar hier staat ook een hoger risico tegenover. Het zal nog jaren duren voordat de Woluwe uitbreiding er staat (als dit al lukt), tot die tijd rendeert Woluwe amper. Aankoop was tegen yield beneden de 4%, ECP heeft al op Woluwe afgeboekt, en transactiekosten (zo'n 20 miljoen) zijn direct verdampt.


H&M is vertrokken (geen goed teken, toch?) en de nieuwe huurders zijn minder huur gaan betalen dan H&M deed. Met name dat vind ik een aandachtspunt! Dat is voor mij een teken dat Passage du Havre nu op zijn top is, daar zit de komende jaren niet veel jus in. Als AXA wil, mogen ze de overige 50% ook hebben wat mij betreft.

Transactiekosten Woluwe moet je de komende jaren nog terug gaan verdienen, als je een jaar na aankoop de balans al op gaat maken dan is iedere aankoop natuurlijk verliesgevend Junkyard! De uitbreiding, de aankoop en mogelijke herindeling van de Inno unit, de modernisering en het het betere winkelcentrummanagement moeten de komende jaren tot resultaten gaan leiden, dat is het plan. Ik ken dit winkelcentrum en met name de uitbreiding gaat de verblijfswaarde en de aantrekkingskracht van het winkelcentrum verder verhogen. Huurgroei dus. :-)
Gunther
0
ECP bepaalt de waardering van het vastgoed niet en kan die waarde ook niet hebben afgestemd op de transactieprijs. Waardering gebeurt door externe bureaus. Enige invloed is niet mogelijk want tast de onafhankelijkheid van de partij aan. Zijn gewoon standaard modellen die gebruikt worden, waarbij een deel objectief is en een deel wat subjectiever.
junkyard
0
Er is wel enige invloed mogelijk bij vaststelling van boekwaarden, zeker bij extra markt informatie vanwege een mogelijke transactie. Het kan pijnlijk zijn voor taxateur en/of eigenaar wanneer ongeveer gelijktijdig aan publicatie cijfers (zoals bij PdH) een transactie plaatsvindt tegen zwaar afwijkende prijs.
junkyard
0
quote:

Branco P schreef op 8 september 2019 21:52:


[...]

H&M is vertrokken (geen goed teken, toch?) en de nieuwe huurders zijn minder huur gaan betalen dan H&M deed. Met name dat vind ik een aandachtspunt! Dat is voor mij een teken dat Passage du Havre nu op zijn top is, daar zit de komende jaren niet veel jus in. Als AXA wil, mogen ze de overige 50% ook hebben wat mij betreft.

Transactiekosten Woluwe moet je de komende jaren nog terug gaan verdienen, als je een jaar na aankoop de balans al op gaat maken dan is iedere aankoop natuurlijk verliesgevend Junkyard! De uitbreiding, de aankoop en mogelijke herindeling van de Inno unit, de modernisering en het het betere winkelcentrummanagement moeten de komende jaren tot resultaten gaan leiden, dat is het plan. Ik ken dit winkelcentrum en met name de uitbreiding gaat de verblijfswaarde en de aantrekkingskracht van het winkelcentrum verder verhogen. Huurgroei dus. :-)


Afgelopen jaar was er een lagere huur door vertrek H&M. Vertrek van H&M zegt niets over de kwaliteit van het vastgoed, daarvoor is de reden van vertrek nodig. Volgens mij is H&M uit PdH vertrokken omdat ECP geen grotere ruimte (voor nieuwe winkelconcept) kon leveren aan H&M. Hierna is er tijdelijk minder huur ontvangen, vanwege leegstand en herontwikkeling. Ik verwacht geen grote waardegroei op Passage du Havre, maar zie dit wel (door ligging) als meer defensief vastgoed dan de winkelcentra in de regio met hoge afhankelijkheid van hypermarkten. Zo dacht AXA er ook over.

Mee eens dat over enkele jaren pas duidelijk is of de Woluwe aankoop verstandig is geweest, en of de uitbreiding er komt (en bijdraagt). Qua timing zat deze aankoop op de piek van de markt, nu zouden er geen investeerders meer instappen op de door ECP betaalde aankoopprijs. Het zal voor ECP dus niet eenvoudig worden om hier waarde te creëren. Ik ben benieuwd.
Branco P
8
Ik moest voor mijn werk in Frankfurt zijn afgelopen donderdag en ben op vrijdag en zaterdag via Parijs, Amiens en Brussel terug naar huis gereden, dus ik heb 4 winkelcentra van ECP kort kunnen bezoeken:

MoDo: De locatie is goed. De E.Leclerc liep als een tierelier en was ook vrij recent gemoderniseerd, ik gok minder dan een jaar geleden. De winkelpassage zelf stond er ook goed bij (jaar of twee geleden gerenoveerd) Van de circa 35 Kassa's waren er zeker 30 open. Er stond in het hele centrum maar 1 kleine winkel leeg, direct rechts naast H&M. Dat zou wel eens bewuste leegstand kunnen zijn omdat H&M ook hier op termijn de winkel wel eens zou kunnen gaan sluiten. Ik heb uit de property brochure nu begrepen dat de E.Leclerc unit helaas niet in eigendom is van ECP. Alleen de 50 a 60 winkels in de winkelpassage zijn van ECP. Dat verklaart ook de hoge NIY van 5,8%. Jammer dat de Hypermarkt niet in eigendom is van ECP, dat zou het risicoprofiel van de belegging extreem verbeteren. Ik denk dat de winkelpassage wel goed zal blijven functioneren (lees: weinig tot geen leegstand) omdat de E.Leclerc zo goed loopt, maar met opwaarts huurpotentieel houd ik geen rekening. Status quo dus. Wel kan het centrum duidelijk nog meer horeca gebruiken. Dat zal ook de verblijfskwaliteit nog wat verder kunnen verhogen. Als er in het mode/luxe segment wat gaten zouden vallen dan is opvullen met horeca zeer gewenst. Dan moet je wel iets in de huur laten schieten, maar de andere winkels zullen er juist weer van profiteren omdat de horeca een aantrekkende werking zal hebben op de consument.

Les Portes de Taverny: De locatie is goed! De Auchan Hypermarkt (die ook bij dit object niet in eigendom lijk te zijn van ECP) draaide ook hier op volle toeren, maar wat flink verouderd en is wel echt aan een grondige modernisering toe. ECP heeft maar een klein deel van het centrum in handen dus ik weet niet in hoeverre zij Auchan daartoe kunnen bewegen. Ze zullen moeten afwachten wanneer Auchan ermee aan de slag wil gaan denk ik. De voormalige H&M, op de beste plek van het winkelcentrum, stond leeg. Wat merkwaardig is want verder was het hele winkelcentrum gevuld. In dit winkelcentrum was nog minder horeca voorhanden dus een herinvulling van de H&M unit met wat mooie horeca zou het winkelcentrum goed doen. De winkelpassage zelf was ook wat verouderd, was iets minder fris dan MoDo. Er is dus wat werk aan de winkel ;-) Qua huurpotentieel zie ik hier ook een status quo totdat de Auchan besluit om hun winkel eens flink aan te gaan pakken. Ik vind de NIY van 5,0% wat aan de lage kant, maar ik weet niet welk deel precies in bezit is van ECP dus dat zou nog iets kunnen verklaren.

Grand A: prachtige uitbreiding (met o.a. H&M, New Yorker) en het winkelcentrum was heel licht en prettig. Helaas liep de H&M voor geen meter en ik was daar op zaterdag, dus het had daar juist druk moeten zijn. Hoewel de uitbreiding er prachtig uit ziet (hoog, licht, modern), viel het qua drukte in dat gedeelte dus tegen. Daar (de uitbreiding) zal in de toekomstige huur dus een stapje terug gedaan moeten worden. De Géant was vrij recent gemoderniseerd (niet zo mooi als E.Leclerc, maar wel fris) en liep goed, dat is op zich belangrijk voor het functioneren van de winkels van ECP. Ook bij dit object lijkt de Hypermarkt niet tot het eigendom te horen van ECP. Dat is erg jammer. De locatie van dit project vind ik ook niet bijster goed, het ligt toch wel echt aan de uiterste rand van de stad. Een drietal winkels stond leeg, wat dat betreft was de uitbreiding in 2017 hier net iets te veel van het goede. Het verhaal zou een stuk anders zijn wanneer niet H&M maar juist Primark in de uitbreiding de belangrijkste trekker was geweest. Enfin, bij dit object zie eerder een lichte terugval in huur de komende jaren dan een toename. Dit object zou een mooie zijn om te verkopen, als iemand het wil hebben tegen een NIY van 6,1%. Het object vormt 1,5% van de totale portefeuille dus het is te overzien allemaal.

Woluwe: een totaal ander winkelcentrum dan de vorige drie. Volle bak! Ik was er op zaterdag rond 15:00 uur. Parkeergarage zo goed als vol en super druk in de winkels. Niet te geloven dat het winkelcentrum tot voor kort nog op zaterdag middag dicht zou zijn.. De modernisering is nog gaande, met name de passagevloer, maar zorgt niet voor overlast. De geplande uitbreiding is van toegevoegde waarde, het gaat het winkelcentrum "open gooien" en de verblijfswaarde flink verhogen. In het Inno warenhuis was het ook druk, in het vrij lange (dichte) winkelfront van de Inno zouden een paar kleine winkelruimtes kunnen zorgen voor wat meer reuring en een hogere huur. Er was wat weinig horeca, de eet- en koffietentjes die er waren zaten bomvol. Daar valt nog winst te behalen.
Branco P
0
quote:

Gunther schreef op 8 september 2019 21:53:


ECP bepaalt de waardering van het vastgoed niet en kan die waarde ook niet hebben afgestemd op de transactieprijs. Waardering gebeurt door externe bureaus. Enige invloed is niet mogelijk want tast de onafhankelijkheid van de partij aan. Zijn gewoon standaard modellen die gebruikt worden, waarbij een deel objectief is en een deel wat subjectiever.


Dit is mooi! :-)

Taxateurs zijn uiteraard ook maar gewoon mensen en als een opdrachtgever graag wil dat de waarde iets OMLAAG gaat, en daar ook nog eens argumenten voor aandraagt, of ze nou steekhoudend zijn of niet, dan zal een taxateur daar wel een beetje in meegaan. Andersom is wel een probleem, een taxateur zal niet snel geneigd zijn om waardes iets omhoog bij te stellen, dat is riskant (vanwege de LTV convenanten). Taxateurs zijn immers aansprakelijk richting de banken voor de afgegeven waardes.
Branco P
0
quote:

junkyard schreef op 8 september 2019 22:16:


[...]
Mee eens dat over enkele jaren pas duidelijk is of de Woluwe aankoop verstandig is geweest, en of de uitbreiding er komt (en bijdraagt). Qua timing zat deze aankoop op de piek van de markt, nu zouden er geen investeerders meer instappen op de door ECP betaalde aankoopprijs. Het zal voor ECP dus niet eenvoudig worden om hier waarde te creëren. Ik ben benieuwd.


Dus wat wel voor Parijs geldt (passage du Havre waardevast) dat zou volgens jou niet voor Woluwe kunnen gelden? Ik denk dat die NIY van ca 4% voor Woluwe aardig waardevast gaat zijn, zeker als ECP waarde kan toevoegen (en ik denk dat ze daar al mee begonnen zijn). De uitbreiding gaat er komen, van mij had daarbij winkels over twee lagen niet gehoeven trouwens, ik hoop niet dat ze daarmee een kans mislopen om het centrum echt goed open te gooien.
Gunther
0
in Amerika gaan Macerich, Washington Prime en SPG hard omhoog (tussen de 4 en 10 procent). Eens kijken of dit morgen doorwerkt op o.a. ECP.
Marco19
0
Zou wel heel lekker zijn een +5% dagje. Retail VS gaat omhoog.
Lijkt er steeds meer op dat de rente heel lang laag blijft. Blackrock
Komt daar ook mee.
Branco P
0
Totdat de economie ineens aantrekt en inflatie op de loer licht. Dan stellen de experts hun verwachting meteen bij en zullen ze zeggen dat de rentes op korte termijn flink kunnen gaan stijgen ;-)
New dawn
0
In de USA was de onroerendgoed sector al het hele jaaar goed presterend. Wel volatiele koersen, waar ik niet van hou. De keuze in soorten vastgoed is enorm. Je kunt zelfs REIT´s kopen die als huurder alleen de overheid hebben.


Marco19
0
Van het URW forum:

In de VS is een retailconferentie geweest waar retailers (de voornaamste klanten van malls) voor het eerst in vele jaren weer zeer positief waren over de toekomst. Er was het gevoel dat men begrijpt hoe de verdienmodellen aan te passen:

www.youtube.com/watch?v=A1qYBH1Xnz4&a...

In ieder geval goed nieuws, maar met het voorbehoud dat we nu nog maar moeten afwachten wat de rol van malls daarin zou worden. De nuance dat er meer locaal en meer experimenteel wordt ingespeeld op klantenbehoeftes lijkt malls een belangrijke plek in die verdienmodellen te bieden
Marco19
0
JoopVisser1
0
Branco P
0
Cloosterman (Rituals): ‘Clicks en bricks profiteren van elkaar’
Beleggingen

De combinatie van fysieke winkels en internet levert meer op dan de som der delen, stelt oprichter en eigenaar Raymond Cloosterman van het succesvolle cosmeticamerk Rituals.

Cloosterman (Rituals): ‘Clicks en bricks profiteren van elkaar’
Raymond Cloosterman
Cloosterman is één van de sprekers tijdens het trendscongres van Vastgoedmarkt op 28 november 2019. Wereldwijd ziet Cloosterman dezelfde uitdagingen voor retailers en aanbieders van winkelvastgoed. De specifieke uitdaging voor retailers, ook voor Rituals, is volgens de succesvolle ondernemer om aansluiting te blijven te houden, ook bij nieuwe generaties klanten. ‘Het is zaak om als retailer te blijven innoveren in je zaak. De eerste acht, negen jaar was echt geen vetpot bij Rituals, maar toch hebben we iedere euro die we verdienden terug geïnvesteerd in ons bedrijf. Bijvoorbeeld door nieuwe elementen toe te voegen. Onze klanten eisen dat ook van ons. Die komen bij ons voor verrassende cadeaus, voor zichzelf of voor anderen.’

Click en bricks
Hij meet in de eigentijdse discussie over clicks versus bricks in retailland het standpunt in dat het een combinatie van beide moet zijn: èn fysieke winkels èn internet. ‘Beide outlets zijn, in ieder geval in ons geval, complementair aan elkaar. Er is geen webshop gekomen om een verlies aan klanten in de stenen winkel op te vangen of andersom. Sterker nog, wij merken juist dat of we nu investeren bricks of clicks, beide kanalen ervan profiteren.’
Makita
0
quote:

Marco19 schreef op 10 september 2019 16:10:


WPG weer 11% erbij onder groot volume. Interessant...Hammerson +6, URW +5-6%

Mooi! Dat is goed voor het sentiment in de EU.

Langdurig lage rente is EU gaat ook een zet in de rug geven. Plus shoppen blijft een uitje, gewoon wat meer horeca/entertainment erbij.
Branco P
0
ARIJS (AFN/BLOOMBERG) - Het Franse supermarktconcern Carrefour onderzoekt al enkele weken een bod op branchegenoot Casino Guichard-Perrachon. Dat meldt de Franse zakenzender BFM Business op basis van ingewijden.

Sinds het begin van de zomer wikt en weegt Carrefour naar verluidt om heel de Casino-groep over te nemen, via een aandelenruil met een waarde van ruim 4 miljard euro. Ook worden plannen bestudeerd om daarna activiteiten en winkels door te verkopen om goedkeuring te krijgen van de toezichthouders. Afgelopen weekend zouden topbestuurders van Carrefour met bankiers en advocaten hebben gesproken om de situatie te bespreken. Een vijandig bod op Casino zou niet het plan zijn, aldus BFM.

Een woordvoerster van Carrefour zei dat er geen bod voor Casino op de tafel ligt. En evenmin een concept of plannen voor een bod, voegde ze toe.

Marktleider

Een deal zou de grootste kruidenier van Frankrijk en een nieuwe marktleider in Brazilië opleveren. Casino, bekend van zijn gelauwerde keten Monoprix, zit al enige tijd in zwaar weer. Moederbedrijf Rallye, waarmee zakenman Jean-Charles Naouri de onderneming controleert, heeft miljardenschulden en zit sinds enige tijd in een vorm van surseance van betaling.

Carrefour heeft een marktwaarde van bijna 14 miljard euro en Casino is 4,8 miljard euro waard. Ter vergelijking: het Nederlands-Belgische supermarktconcern Ahold Delhaize heeft momenteel een marktwaarde van 26,3 miljard euro.
1.386 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 ... 66 67 68 69 70 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 25 mei 2020 16:56
Koers 10,620
Verschil +0,580 (+5,78%)
Hoog 10,700
Laag 10,120
Volume 240.170
Volume gemiddeld 277.309
Volume gisteren 280.812

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: VWD Group