Eurocommercial Properties NL0015000K93

ECP 2019

1. Branco P 2 september 2019 15:09

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   ik verwacht:
   € 2,18 in november 2019
   € 1,05 in maart/april 2020
   € 1,15 in november 2020
   € 1,07 in maart/april 2021.
   Totaal gaat het dan inderdaad om € 5,45 in ruim 1,5 jaar per aandeel. Uitgaande van ongeveer 49,5 mil. aandelen is dit € 270 mil. aan dividenduitkeringen, waarbij aandeelhouders dus in 1,5 jaar inderdaad ongeveer 23% (o.b.v. de huidige koers) aan dividend ontvangen.
   
   Die 23% heb je dan toch alvast mooi maar eens binnen!
   
   Zie voor risico op verlaging waarde vastgoed mijn vorige posts
   
   Faillissement van een grote huurder, dat zou dan Inditex (Zara) met 3,9% van de huurstroom moeten zijn, maar dat zie ik niet zo snel gebeuren... en H&M betaalt 2,6% van de huur, die zie ik ook nog niet zo snel echt in de problemen komen... Carrefour zit op 2%, die gaat het ook wel redden (Food is good). Dan komt het Italiaanse Gruppo Coin met 1.9%... dat is een warenhuisketen in Italië die ik niet zo goed ken, volgens mij een familiebedrijf. Dan Mediamarkt met 1,6%, dat is een aandachtspuntje wellicht. En de overige huurders zitten onder 1,5%. Mooie spreiding wat mij betreft. Weinig risico op plotselinge grote huuruitval als gevolg van faillissement van 1 grote huurder... en dan nog: de winkelcentra zijn goed dus dan komt er een andere winkelketen die die ruimtes wel wil aanhuren. Primark... Action... Aldi.. Lidl...
2. Branco P 2 september 2019 15:19

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   junkyard schreef op 2 september 2019 13:55:

   Gedurende boekjaar 2019/2020 zal ECP inderdaad ruim 3 euro aan dividend uitbetalen, terwijl het resultaat waarschijnlijk ongeveer 2,50 zal zijn.
   

   Hier hebben we het al eens over gehad Junkyard, waarom kom je nu weer opnieuw met deze onwaarheid? In plaats van het netto jaarresultaat een jaar lang op te sparen en dan in 1 keer uit te keren, gaat vanaf komend boekjaar twee keer per jaar een uitkering plaatsvinden waarbij twee keer de helft van het netto jaarresultaat wordt uitgekeerd. Op de spaarrekening moet men bij grote bedragen tegenwoordig rente betalen dus des te beter is nu de tweejarige uitbetaling.
3. Daytona 2 september 2019 15:34

   auteur info

   • Daytona

     Lid sinds: 02 sep 2019

     Laatste bezoek: 03 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 6

   Het is het meest ervaren management dat er volgens mij is in commercieel vastgoed. In tegenstelling tot Wereldhave, Vastned en URW heb ik het idee dat dit management wel met beide benen op de grond staat en al jaren geen gekke aankopen doet. Dus vertrouwen is er zeker van mijn kant. Waar mijn vraag meer op ziet is, is dat ik niet weet wat de kaspositie op dit moment is en dit niet kon terugvinden in de stukken. Als je namelijk weet wat de kaspositie is, dan weet je ook hoeveel ruimte er is met de verwachte huurinkomsten minus de kosten minus de dividenduitkeringen en kan je relatief eenvoudig bepalen welke ruimte er is voor eventuele tegenvallers, áls ze zich voor zouden doen, zonder dat ECP vastgoed moet verkopen om hun LTV naar beneden te krijgen. Het is mogelijk om de LTV te laten oplopen maar ik heb gemerkt dat de markt hier iedere keer extreem op reageert omdat er sprake is van afwaarderingen van het vastgoed. Naar mijn mening komt dit omdat vastgoedpartijen te weinig liquiditeit hebben en gedwongen worden om panden te verkopen zoals nu in Parijs het geval is. Dit is natuurlijk heel krom, aangezien de rentepercentages (<2%) op dit moment lager zijn dan de huurinkomsten (>4%). Dus naar mijn mening wordt er waarde van het aandeel verbrand indien vastgoedpartijen te weinig financiële buffers hebben en dus over moeten gaan tot verkoop om hun LTV te verlagen.
4. Gunther 2 september 2019 16:24

   auteur info

   • Gunther

     Lid sinds: 25 jun 2007

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 238

     Gegeven: 192

   •    Aantal posts: 1.469

   Voor wie de conference call niet heeft bijgewoond, zie onderstaande link. Duidelijke taal: 43% LTV, waar hebben we het over? Als je huis een hypotheek heeft van 43% van de waarde, is dat dan riskant?
   Link: finance.yahoo.com/news/edited-transcr...
   
5. junkyard 2 september 2019 17:10

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   quote:

   Branco P schreef op 2 september 2019 15:19:

   [...]
   
   Hier hebben we het al eens over gehad Junkyard, waarom kom je nu weer opnieuw met deze onwaarheid? In plaats van het netto jaarresultaat een jaar lang op te sparen en dan in 1 keer uit te keren, gaat vanaf komend boekjaar twee keer per jaar een uitkering plaatsvinden waarbij twee keer de helft van het netto jaarresultaat wordt uitgekeerd. Op de spaarrekening moet men bij grote bedragen tegenwoordig rente betalen dus des te beter is nu de tweejarige uitbetaling.
   

   Zo'n opmerking (onwaarheid) biedt weinig ruimte voor argumentatie :)
   
   Dat dit onderwerp hier al eens is besproken, wil niet zeggen dat wij het met elkaar eens zijn. Ik kan ook melden dat jouw uitleg onzin is, maar daar schiet een forum niets mee op.
   
   Er zijn voor een onderneming meer kasstromen gedurende het jaar dan alleen operationele kasstromen, zoals financieringsactiviteit en (des)investeringen. ECP zal niet een jaar lang operationele kasstromen opsparen op een bankrekening, en dit na een jaar uitkeren.
6. junkyard 2 september 2019 17:15

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   quote:

   Gunther schreef op 2 september 2019 16:24:

   Voor wie de conference call niet heeft bijgewoond, zie onderstaande link. Duidelijke taal: 43% LTV, waar hebben we het over? Als je huis een hypotheek heeft van 43% van de waarde, is dat dan riskant?
   Link: finance.yahoo.com/news/edited-transcr...
   
   

   Dat is appels met peren vergelijken. Zo werken schuldconvenanten bij commercieel vastgoed anders, waarbij de duimschroeven sneller kunnen worden aangedraaid.
   
   Ik schrok wat van deze melding van de CEO, aangezien dit erop kan duiden dat ECP niet van plan is de schuld/risicograad (LTV) voor beleggers te verlagen, en op lange termijn een hogere LTV dan marktstandaard te hanteren.
7. [verwijderd] 2 september 2019 17:17

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Verkopen maar junkie zijn we van je grijs gedraaide plaat af :-)
8. junkyard 2 september 2019 17:21

   auteur info

   • junkyard

     Lid sinds: 31 jul 2016

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1056

     Gegeven: 68

   •    Aantal posts: 3.001

   quote:

   Makita schreef op 2 september 2019 17:17:

   Verkopen maar junkie zijn we van je grijs gedraaide plaat af :-)
   

   O jee, mag hier alleen maar een positieve grijs gedraaide plaat worden afgespeeld (zoals door jezelf)?
   
   Verder vraag ik je nogmaals je berichten te fatsoeneren.
9. [verwijderd] 2 september 2019 17:26

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Waarom zit jij eigenlijk long in ECP?
   
   Een beetje humor moet kunnen junkie, een dag niet gelachen is een dag niet geleefd!
10. Branco P 2 september 2019 17:34

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    junkyard schreef op 2 september 2019 17:10:

    [...]
    
    Zo'n opmerking (onwaarheid) biedt weinig ruimte voor argumentatie :)
    
    Dat dit onderwerp hier al eens is besproken, wil niet zeggen dat wij het met elkaar eens zijn. Ik kan ook melden dat jouw uitleg onzin is, maar daar schiet een forum niets mee op.
    
    Er zijn voor een onderneming meer kasstromen gedurende het jaar dan alleen operationele kasstromen, zoals financieringsactiviteit en (des)investeringen. ECP zal niet een jaar lang operationele kasstromen opsparen op een bankrekening, en dit na een jaar uitkeren.
    

    Ik meld dat jouw stelling onzin is en ik onderbouw dat vervolgens met argumenten. Dat lijkt mij the way to go :) Jij mag best melden dat jij vindt dat mijn uitleg onzin is, maar dan verwacht ik wel een ondersteunende argumentatie, anders is het een lege kreet.
    
    Je zegt dat er meerdere kasstromen zijn gedurende een jaar. Dat is op zich juist, echter deze kasstromen treden over het algemeen gewoon netjes verspreid over het jaar plaats. Rentebetalingen aan de bank, eventuele aflossingen aan de bank. In principe werd tot voor kort gedurende het jaar het gehele resultaat "opgespaard" en dan in 1 keer uitgekeerd. Nu wordt twee keer gedurende een half jaar het halve jaarresultaat "opgespaard" en wordt er twee keer per jaar een half jaarresultaat uitgekeerd.
    
    Jouw bewering dat er met betrekking tot enig boekjaar nu 1,5x dividend uitgekeerd wordt is dus onjuist.
11. Branco P 2 september 2019 17:38

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    junkyard schreef op 2 september 2019 17:15:

    [...]
    
    Dat is appels met peren vergelijken. Zo werken schuldconvenanten bij commercieel vastgoed anders, waarbij de duimschroeven sneller kunnen worden aangedraaid.
    
    Ik schrok wat van deze melding van de CEO, aangezien dit erop kan duiden dat ECP niet van plan is de schuld/risicograad (LTV) voor beleggers te verlagen, en op lange termijn een hogere LTV dan marktstandaard te hanteren.
    

    Mee eens dat woninghypotheken met financiering van commercieel vastgoed vergelijken, appels met peren vergelijken is. Kijk, we zijn het wel eens eens Junkyard! :-)
    
    De CEO gaf aan dat 43% helemaal niet hoog is, en daarin geef ik hem gelijk. Hij heeft ook gezegd dat er een aantal kleine verkopen aankomen en dat de LTV dan verder teruggebracht wordt. Al met al was ik dus niet geschrokken, maar juist opgelucht naar aanleiding van het horen van de Webcast. Ik kan overigens iedereen aanraden de webcast te luisteren!
12. Branco P 2 september 2019 17:40

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    Makita schreef op 2 september 2019 17:26:

    Waarom zit jij eigenlijk long in ECP?
    
    Een beetje humor moet kunnen junkie, een dag niet gelachen is een dag niet geleefd!
    

    Junkyard heeft geen positie in ECP, dat is mijn vermoeden. Maar ik ben blij dat hij kritische noten plaatst. Soms noopt dat mij ertoe om nog wat meer uitzoekwerk te doen. Tot nu toe met geruststellende uitkomsten overigens.
13. Gunther 2 september 2019 17:44

    auteur info

    • Gunther

      Lid sinds: 25 jun 2007

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 238

      Gegeven: 192

    •    Aantal posts: 1.469

    Tuurlijk is de woningmarkt anders, maar het gaat er wel om dat een LTV van 43% niet hoog is en dat de markt compleet is doorgedraaid door een lagere LTV te verlangen, waarbij de rentes ook nog eens veel lager liggen. Ik sta er precies zo in als het management en zie ze bij een volgende verkoop wel weer wat aandelen inkopen bij de huidige koers.
14. hjs64 2 september 2019 17:47

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 783

    •    Aantal posts: 3.981

    @Gunther, bedankt voor plaatsing (ik bedoel die van 16.24), zeer lezenswaardig, duimpie van mij.
15. junkyard 2 september 2019 18:11

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    quote:

    Makita schreef op 2 september 2019 17:26:

    Waarom zit jij eigenlijk long in ECP?
    
    Een beetje humor moet kunnen junkie, een dag niet gelachen is een dag niet geleefd!
    

    Eerste keer dat je mij zo noemde heb ik dit een slechte grap genoemd. Nu je dit voor de derde keer doet, vind ik het gewoon onbeleefd, omdat je weet dat ik deze grap niet waardeer.
    
    Als je er lol aan beleeft om anderen te beledigen, dan is dit humor.
16. [verwijderd] 2 september 2019 18:13

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Maar waarom zit U nu long meneer JunkYard?
17. Economische Vluchteling 2 september 2019 18:15

    auteur info

    • Economische Vluchteling

      Lid sinds: 05 mrt 2015

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 102

      Gegeven: 78

    •    Aantal posts: 587

    quote:

    junkyard schreef op 2 september 2019 17:15:

    [...]
    
    Dat is appels met peren vergelijken. Zo werken schuldconvenanten bij commercieel vastgoed anders, waarbij de duimschroeven sneller kunnen worden aangedraaid.
    
    Ik schrok wat van deze melding van de CEO, aangezien dit erop kan duiden dat ECP niet van plan is de schuld/risicograad (LTV) voor beleggers te verlagen, en op lange termijn een hogere LTV dan marktstandaard te hanteren.
    

    Tsja, wat is nou de marktstandaard. Vastned zit op 42% met vrij lage yields en geen groei, terwijl ECP aardige groei vertoont.
    
    Heb je verder eens berekend waar Unibail op zit als je proportioneel consolideert en de hybrid debt meetelt, dat is dik 50%+ LTV.
    
    Dat is verder prima, want ze kleuren binnen de lijntjes en de hogere leverage bij dergelijke rentes = hogere returns.
    
    Als ECP management er verder vertrouwen in heeft op 43% veilig te kunnen opereren, zonder dat het risico te hoog is, geloof ik dat best, omdat hun gemiddelde OCR 8.9% is kunnen ze namelijk vrij duurzaam huurgroei realiseren voorlopig.
    
    Als je verder uitgaat van €175m NRI (inclusief JV's) voor de komende 12 maanden, dan zit je op een debt/EBITDA van net boven de 10x.
    Dat is zeker geen probleem, mits ze er vertrouwen in hebben dat er consistente groei in zit voor de komende jaren. Zo niet, dan wordt het een ander verhaal, maar dan zouden ze de LTV zelf vast ook wat lager willen hebben.
    
    Verder is het gewoon ontzettend aantrekkelijk gewaardeerd op dit moment. Als je al corrigeert voor het aankomende dividend zit je dus op €21 => 6.5% NIY (op basis van de verwachte net proprty income voor de komende 12 maanden). Die is kritischer dan hun eigen manier van NIY berekenen, die de property expenses hier niet meerekent. Dat zijn dan Klepierre waarderingen voor ECP kwaliteit/performance.
    
18. junkyard 2 september 2019 18:19

    auteur info

    • junkyard

      Lid sinds: 31 jul 2016

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1056

      Gegeven: 68

    •    Aantal posts: 3.001

    quote:

    Branco P schreef op 2 september 2019 17:34:

    [...]
    
    Ik meld dat jouw stelling onzin is en ik onderbouw dat vervolgens met argumenten. Dat lijkt mij the way to go :) Jij mag best melden dat jij vindt dat mijn uitleg onzin is, maar dan verwacht ik wel een ondersteunende argumentatie, anders is het een lege kreet.
    
    Je zegt dat er meerdere kasstromen zijn gedurende een jaar. Dat is op zich juist, echter deze kasstromen treden over het algemeen gewoon netjes verspreid over het jaar plaats. Rentebetalingen aan de bank, eventuele aflossingen aan de bank. In principe werd tot voor kort gedurende het jaar het gehele resultaat "opgespaard" en dan in 1 keer uitgekeerd. Nu wordt twee keer gedurende een half jaar het halve jaarresultaat "opgespaard" en wordt er twee keer per jaar een half jaarresultaat uitgekeerd.
    
    Jouw bewering dat er met betrekking tot enig boekjaar nu 1,5x dividend uitgekeerd wordt is dus onjuist.
    

    Ok, fair enough.
    
    Ook prima als je mij niet gelooft wanneer ik meld dat ik een kleine long positie heb.
    
    Overige kasstromen vinden niet gespreid plaats. Vooral de (des)investeringen veroorzaken grote mutaties. Bijvoorbeeld de Woluwe aankopen (+/- 100 miljoen cash-out in december 2018), en de kasstromen die plaatsvinden na verkoop van 50% Passage du Havre (203 miljoen van Axa), of investeringen in portefeuille (verbouwingen / uitbreidingen). ECP zal dit soort kasstromen balanceren met operationele en financierings kasstromen, en spaart dus niet een jaar lang operationele kasstromen richting dividend uitkering.
19. hjs64 2 september 2019 18:21

    auteur info

    • hjs64

      Lid sinds: 22 nov 2016

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 716

      Gegeven: 783

    •    Aantal posts: 3.981

    Wat mij in de webcast (zie de plaatsing van Gunther van 16.24) opviel, was dat het in Woluwe gebruikelijk was om op zaterdag slechts van 8.00 tot 12.00 open te zijn. Zoiets kan waarschijnlijk alleen in Belgie. Maakt verbeteringen aanbrengen wel erg simpel voor ECP.
20. Branco P 2 september 2019 18:27

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    quote:

    junkyard schreef op 2 september 2019 18:19:

    [...]
    Overige kasstromen vinden niet gespreid plaats. Vooral de (des)investeringen veroorzaken grote mutaties. Bijvoorbeeld de Woluwe aankopen (+/- 100 miljoen cash-out in december 2018), en de kasstromen die plaatsvinden na verkoop van 50% Passage du Havre (203 miljoen van Axa), of investeringen in portefeuille (verbouwingen / uitbreidingen). ECP zal dit soort kasstromen balanceren met operationele en financierings kasstromen, en spaart dus niet een jaar lang operationele kasstromen richting dividend uitkering.
    

    Kasstromen balanceren, dat zullen ze inderdaad moeten doen, of ze nu 1x per jaar al het dividend uitkeren of 2x per jaar een half jaardividend. Jouw stelling is dat er nu m.b.t. enig boekjaar 1,5x dividend wordt uitgekeerd. Dat is niet zo. En je presenteert het alsof het een nadeel is dat nu tweejaarlijks 1/2 van het resultaat wordt uitgekeerd. Dat is dus ook niet zo. Ik zie het eerder als een groot voordeel voor de beleggers. Ik vind het in ieder geval erg prettig om twee maal per jaar 5% dividend (minus dividendbelasting) te gaan krijgen in plaats van één keer per jaar 10%