HCohen schreef op 4 oktober 2021 09:50:
Post van NLvalue op het WHA forum, waarvoor dank.
Geactualiseerd advies van de BelBel analisten:
Door de verspreiding van de deltavariant en introductie van coronapassen gaat het herstel in de winkelvastgoedsector langer duren. De meeste pijn is echter geleden en post-corona mogen beleggers weer een aantrekkelijk en stabiel dividend verwachten.
Ook in het eerste halfjaar hakte de coronacrisis er nog goed in bij de winkelvastgoedfondsen op het Beursplein. Vanwege de verplichte winkelsluitingen moesten ze huurkortingen geven en stonden de resultaten flink onder druk. De waarde van de winkels en winkelcentra daalde opnieuw. Toch wordt de soep niet zo heet gegeten als ze wordt opgediend. De inktzwarte scenario’s die analisten een jaar geleden voorspelden, zijn vooralsnog niet uitgekomen.
Zo hield de Zwitserse zakenbank UBS rekening met een huurdaling van 35% van 2020 tot 2022 voor de vijf grote Europese uitbaters van winkelcentra (Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Eurocommercial Properties, Wereldhave en Hammerson). De versnelde opmars van e-commerce zou de omzetten van de winkeliers structureel onder druk zetten, waardoor de huren volgens UBS zouden gaan dalen. Dat zou in drie jaar tijd leiden tot een afwaardering van het winkelvastgoed met 35%. Ook Moody’s voorspelde een extra waardeverlies van 15 tot 20% voor winkelvastgoed in continentaal Europa tegen eind 2021, vergeleken met juni 2020.
Wereldhave zag de vastgoedprijzen stabiliseren in Nederland en België en heeft vier van de zes Franse winkelcentra verkocht. Ondanks een enorm boekverlies zakt de LTV naar 42%, dicht tegen de doelstelling van 30-40%. Door de desinvestering daalt de winst per aandeel in 2022 naar een dieptepunt van €1,40-1,50, maar daarna voorziet Wereldhave een jaarlijkse groei van 4-6%. Het dividend kan dan ook weer toenemen, naar minstens €1,00 in 2021 en €1,05 tot €1,28 in 2022. Zodoende kruipt het dividendrendement naar 10%, wat samen met het disagio van 37% een herwaardering van het aandeel rechtvaardigt.
Adviezen
De toenemende passantenaantallen bij de uitbaters van winkels en winkelcentra is bemoedigend. Maar de verspreiding van de deltavariant en introductie van vaccinatietoegangsbewijzen staan een volledig herstel voorlopig in de weg. In Italië zijn er vooralsnog geen coronapassen nodig voor toegang tot winkelcentra, in Frankrijk zijn de beperkingen voor een groot aantal winkelcentra onlangs opgeheven. (Her)invoering van dergelijke passen blijft echter een risico voor URW en ECP.
Bij ECP valt een snelle terugkeer naar het oude dividendniveau van €2,18 niet te verwachten. Post-corona zal het eerder ergens uitkomen tussen de €1,80 en €2,00 per aandeel. Het toekomstige dividend bij URW is met nog meer onzekerheid omgeven. Na de desinvesteringen valt de potentiële winst naar schatting ruim een derde lager uit. Bij een gangbare pay-out ratio van 85% zou URW dan vanaf 2023 ruwweg €6 per aandeel kunnen uitkeren. De hoge potentiële dividendrendementen na de pandemie duiden op een fraai koerspotentieel voor de vastgoedaandelen URW, ECP en Wereldhave. De koopadviezen voor dit drietal blijven staan. Voor Vastned blijft het advies ‘houden’.