Wereldhave NL0000289213

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

1. Ronald Engels 8 april 2021 21:43

   auteur info

   • Ronald Engels

     Lid sinds: 09 jun 2015

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2622

     Gegeven: 53789

   •    Aantal posts: 2.532

   Koningshoek in Maassluis is één heerlijk aangenaam Winkelcentrum in één fijn zeer aangenaam woonbaar stadje, begrijp niet dat ze het willen weg doen????
   
   M.v.g. Ronald
2. The Third Way... 8 april 2021 21:52

   auteur info

   • The Third Way...

     Lid sinds: 18 dec 2009

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1416

     Gegeven: 458

   •    Aantal posts: 3.918

   quote:

   Branco P schreef op 8 april 2021 16:44:

   [...]
   
   Volgens mij is het centrum rond 2012 volledig nieuw gebouwd en was het goed en wel net helemaal klaar toen Wereldhave het aankocht (2015).
   
   Als ik het me goed herinner was het Corio dat er echt een huzarenstukje van gemaakt heeft. 6,5 mio bezoekers normaal gesproken (in 2019 zie ik) en dat ligt in lijn met bijvoorbeeld 2018 (6,7 mio).
   
   Bedoel je dan nu te zeggen dat ik te laag zit met mijn inschatting of te hoog?
   

   Klopt. Maar je hebt inmiddels zelf al geantwoord...
   
3. Alles kwijt 8 april 2021 22:41

   auteur info

   • Alles kwijt

     Lid sinds: 07 dec 2007

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 508

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 3.333

   Kunnen we er op rekenen dat de koers vrijdag weer stijgt, na de schimmige daling van donderdag ?
4. Branco P 8 april 2021 23:10

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   Ronald Engels schreef op 8 april 2021 21:43:

   Koningshoek in Maassluis is één heerlijk aangenaam Winkelcentrum in één fijn zeer aangenaam woonbaar stadje, begrijp niet dat ze het willen weg doen????
   
   M.v.g. Ronald
   

   Ik denk dat ze gewoon opportunistisch zijn en in principe alles willen verkopen waarvoor interesse is. De vraag is natuurlijk: waarom nu dit paniekvoetbal? Dat Koningskoek is ook bij uitstek het type object dat perfect past in de LifeCycleCentre visie van WHA. Kortom: ze hebben een portfoliostrategie maar vervolgens doen ze feitelijk totaal iets anders.
5. Branco P 8 april 2021 23:26

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   quote:

   Horizon schreef op 8 april 2021 21:14:

   Leuk spelletje om de verkoopprijzen te voorspellen. Mijn glazen bol: Maassluis - 3 supermarkten van 5.000 m2 x EUR 200 huur x factor 17 = 17 mio. Plus ca. 2,7 mio aan huur overig x factor 10,5 maakt in totaal EUR 45 mio. Centrum is geheel gerenoveerd, gratis parkeren op maaiveld, redelijk gesloten marktgebied
   Nieuwegein - ook 3 supermarkten dus met waarde van 17 mio. Daarnaast nog 11 mio excl. leegstand met overige detailhandel. Met formules die het moeilijk hebben als D Reizen en Boekenvoordeel en ook grotere ketens die winkels afstoten als H&M en Mediamarkt. Met afvloeiing naar Utrecht. Plak er dus een lagere factor op van 9,5. Maakt een totaalprijs van EUR 122 mio. Ben dus wat minder optimistisch als Branco. Het is een kopersmarkt immers en met dit volume zijn er weinig kopers te vinden.
   

   Prima benadering. Maar een goede supermarkt, reken daar alvast maar eens een factor 19 a 20 voor (in Duitsland zelfs nog een paar factoren hoger). Ja en die winkels tussen de 3 Supermarkt-Trekkers die je op 9,5 a 10,5 zet, dat is misschien hoe de kopers die nu in de markt zijn dat proberen aan te vliegen, maar als het winkelcentrum commercieel duurzaam is, dan is dat in een "normale" markt waarin tevens de financieringsrentes historisch laag zijn, natuurlijk gewoon te laag. Huurders als Hema, Action, Kruidvat en alle verswinkels, die kun je sowieso ook hoger zetten dan 10x
   
   Maar wat ik niet begrijp: wat heeft het voor zin om objecten veel te goedkoop te verkopen zoals Etten Leur of Emiclair? Je brengt alleen geld naar de bank/obligatiehouders ter aflossing en je portefeuille wordt steeds kleiner, maar je LTV breng je niet of nauwelijks omlaag. Hoe is de aandeelhouders daarmee gediend?
   
   
6. cash is king 8 april 2021 23:34

   auteur info

   • cash is king

     Lid sinds: 01 aug 2019

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1403

     Gegeven: 266

   •    Aantal posts: 1.589

   Yep, er moet voor de aandeelhouder (voor mij dus!) wel wat overblijven, nadat de zaak is leegverkocht. Ik had hier ooit een vraag overgesteld aan alle eminente vastgoedkenners op dit forum, maar nooit een inhoudelijk antwoord op gehad.
7. ff_relativeren 9 april 2021 01:08

   auteur info

   • ff_relativeren

     Lid sinds: 05 mrt 2013

     Laatste bezoek: 24 jul 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 6944

     Gegeven: 5207

   •    Aantal posts: 25.963

   Beste Maria Geertruida,
   
   misschien moet je ook niet aan vastgoedmensen vragen hoe de toekomst er uit ziet zonder vastgoed. Je hebt prima vragen, maar als je een antwoord wil buiten het normale perspectief, dan zou je je vragen eens kunnen voorleggen aan IEX-leden die op draadjes van Beleggingsvehikels (zoals HAL en SPACs) zitten.
   
   Net zoals het raadsel van het 9 punten probleem. Je wilt je antwoorden van mensen die iets anders zien.
   
   Het probleem met onroerend goed is volgens mij, dat het moeilijk is om iets anders te zien dan betonplaten en bakstenen (al dan niet met heel veel ramen er in). Het gaat niet om het vloeroppervlak per winkel en hoe nuttig dat het vloeroppervlak is benut voor verkoop-doeleinden.
   
   Het gaat er om dat de winkelformule oude stijl niet meer lonend is in het kip-en-het-ei verhaal.
   Gemeenten vragen te veel geld voor de leges. De verhuurders rekenen de stijgende prijzen (en een opslag daaroverheen) door aan de huurders. Die kunnen het niet meer opbrengen omdat de verkoopomzet de stijgende huurprijzen niet meer bij kunnen houden. En dan heb ik het nog niet eens over elektra (verlichting, liften, roltrappen, verwarming en airco) en de personele lasten die ook mee blijven stijgen.
   
   De kosten voor de oude winkelformules stijgen harder dan de koopkracht , in welke gemeente dan ook.
   
   Wie hier uit wil komen, zal zichzelf moeten her-uitvinden. Niet met winkelgebouwen, maar met een nieuwe benutting van de locatie. Zonder de betonplaten en zonder de bakstenen. Alleen de locatie. Stel je eens voor wat een A-locatie tegenwoordig waard is als het gebouw er niet meer zou staan.
   Stel je eens voor wat een B-locatie tegenwoordig waard is als het gebouw er niet meer zou staan.
   
   Dat is de nieuwe uitdaging van onze tijd volgens mij. Zie geen winkellocatie. Zie een moderne combinatie van parkeertoren inclusief oplaadpalen en waterstof-tank-voorzieningen. In combinatie met een shuttledienst (al dan niet op groene energie) naar de winkelcentra, of er juist vandaan.
   
   Wat kun je tegenwoordig doen met een gewilde locatie ? Voorwaarde 1 is dat je daarvoor veel geld moet vrijmaken. Bijvoorbeeld via een uitverkoop van gebouwen. Niet om de opbrengst uit te keren aan aandeelhouders via een superdividend. Maar sec om jezelf opnieuw uit te vinden.
   
   Zie iets anders dan gebouwen. Zie een vrije locatie waarmee je kunt doen wat je maar wilt.
   En dat brengt me terug naar mijn eerdere cryptische verwijzing naar het 9-punten-probleem.
   Zie niet wat er nu staat ..
   
   Het 9-punten-probleem is een leuk puzzeltje, dat zegt :
   
   Verbindt de 9 punten met 4 rechte lijnen zonder de pen van het papier af te tillen.
   Met die 4 lijnen moeten alle 9 punten verbonden zijn.
   
   Beste @ Maria Geertruida, je bent behoorlijk intelligent, dus ik ga er van uit dat je het speelse 9 punten probleem kent. IEX laat maar 1 bijlage toe per posting, dus in deze posting plaats ik alleen de 9 stippen. Gewoon ter illustratie. Omdat je het probleempje nu al in gedachten opgelost hebt. Vrijdagavond plaats ik de volgende bijlage ; Met de 4 lijnen er bij.
   
   Greetzzz
   
   

   Bijlage:
8. Branco P 9 april 2021 07:33

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3610

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.107

   Ja goed verhaal FF, maar het geeft geen antwoord op de vraag waarom je je huidige bezit verkoopt tegen afbraakprijzen waarbij je alleen de bank of de obligatiehouder kunt terugbetalen uit de opbrengsten. Als je LTV dan niet omlaag gaat maak je ook helemaal geen middelen vrij om te investeren in je resterende bezit. Mocht daarna daarentegen de markt aantrekken, dan heb je daar vervolgens minder profijt van omdat je portefeuille veel kleiner is dan voorheen. Het is gewoon niet slim om in het dal van de markt objecten te verkopen tegen afbraakprijzen. Buy low and sell high. En niet andersom.
9. NLvalue 9 april 2021 07:38

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 8 april 2021 17:27:

   [...]
   
   Wat dat laatste betreft, voor zakelijk onroerend goed gold voor de jaarwisseling ook al een tarief van 6%, dat is nu inderdaad verhoogd naar 8%.
   
   Verder ben ik ook heel benieuwd naar de verkoopopbrengsten bij toekomstige transacties. Afgaande op wat we tot op heden gezien hebben, heb ik daar geen hoge verwachtingen van.
   

   Je ziet maar weer.. het verschil tussen 2%, en 2% minder is 1 woord. Voldoende voor 15 pagina’s tekst om te bewijzen dat ik er niks van snap... omdat er ingegaan wordt op mijn uitnodiging ... om te bewijzen dat ik het toch echt niet snap.
   
   Even ter herinnering: de TTW groep bestaat ui 50+ long beleggers, die gezamenlijk ruim 1% van het aandelenkapitaal vertegenwoordigen.
   
   Als je aandeelhouder bent, en aangemeld bij TTW... (..) - dan weet je dat de kwaliteit van de dialoog met de RvB op zeer hoog niveau ligt.
   
   Kortom - 50 + pientere en snuggere baasjes zitten mee te lezen op dit forum. - die begrijpen prima waarom ik een uitnodiging gaf om te bewijzen dat ik het niet snap...
   
   Die 50+ pientere baasjes begrijpen de hoofdzaak ook prima.: We kunnen allemaal mooie aannames maken dat CityPlaza minimaal 205 miljoen moet opbrengen in deze markt...maar dat is fictie.
   
   Kadaster data van een solide aantal transacties in 2021, 2020...en 2019 vertelt je dat die prijzen zelfs niet in de goede tijd gehaald gaan worden. Tenzij je het over de ene uitzondering wilt hebben - een volledig verhuurd voetbalveld.... maar dan moet je wel toegang hebben tot kadaster data
   
   Ps: vandaag wat minder goed geslapen - dus het kan zijn dat ik weer te subtiel in mijn communicatie ben. Mocht dat zo zijn - voel je vrij vragen ter verheldering te stellen.
   
   Mijn reactie kan even op zich laten wachten, ben onderweg vandaag, en heb een uurtje gevonden om ook even EttenLeur en Maassluis te bezoeken
   
   
10. NLvalue 9 april 2021 08:45

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Ronald Engels schreef op 8 april 2021 21:43:

    Koningshoek in Maassluis is één heerlijk aangenaam Winkelcentrum in één fijn zeer aangenaam woonbaar stadje, begrijp niet dat ze het willen weg doen????
    
    M.v.g. Ronald
    

    Ronald - WHA heeft vorig jaar de marketing materialen verspreid voor 4 objecten, 3 inmiddels verkocht. Ze hebben echter niet publiekelijk bekend gemaakt welke de laatste betreft.
    
    Elke vastgoedprofessional die in deze klasse meespeelt weet natuurlijk wel exact over welk centrum het gaat- die heeft de marketing materialen gezien.
    
    Wij moeten het hier doen met volledig theoretische exercities over mogelijke opties zoals Koningshoek of City Plaza. Of Joost weet het, een ander centrum.
    
    Ps - ik vrees , te subtiel.
11. Branco P 9 april 2021 11:03

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    TTW die rechtstreek in gesprek is met directie WHA heeft hier toch aangegeven dat Koningshoek en Nieuwegein verkocht gaan worden? Als het dan toch weer andere objecten gaan worden dan werd TTW en zijn 1% achterban achteraf met een kluitje in het riet gestuurd door WHA. Laten we daar even niet vanuit gaan.
    
    Hier nog eens de deal met Corio/Klepierre destijds:
    
    vastgoedjournaal.nl/news/18340/57/Wer...
    
    730mio/236.000m2 = 3.100 Euro per m2
    
    Etten Leur verkocht voor 790 Euro per m2. Het kan toch gewoon niet kloppen? Door zo'n verkoop zou je LTV juist toenemen in plaats van afnemen ervan uitgaande dat men destijds de transactie met 35% vreemd vermogen gefinancierd heeft (35% * 3.100 = 1.085 Euro per m2 aan financiering).
    
    Rijswijk min of meer hetzelfde verhaal met een opbrengst van 1.310 Euro per m2
    
    Ik ga er nog steeds vanuit dat die opbrengsten van 26mio voor Rijswijk en 18mio voor Etten Leur de opbrengsten zijn na aftrek van aflossing of het meeverkopen van een stukje hypotheeklening. Het antwoord ligt in de wijze waarop de aankooptransactie van destijds financieel gestructureerd is.
    
12. DeZwarteRidder 9 april 2021 11:32

    auteur info

    • DeZwarteRidder

      Lid sinds: 29 jun 2012

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 20866

      Gegeven: 9471

    •    Aantal posts: 96.794

    quote:

    Branco P schreef op 9 april 2021 11:03:

    TTW die rechtstreek in gesprek is met directie WHA heeft hier toch aangegeven dat Koningshoek en Nieuwegein verkocht gaan worden? Als het dan toch weer andere objecten gaan worden dan werd TTW en zijn 1% achterban achteraf met een kluitje in het riet gestuurd door WHA. Laten we daar even niet vanuit gaan.
    
    Hier nog eens de deal met Corio/Klepierre destijds:
    
    vastgoedjournaal.nl/news/18340/57/Wer...
    
    730mio/236.000m2 = 3.100 Euro per m2
    
    Etten Leur verkocht voor 790 Euro per m2. Het kan toch gewoon niet kloppen? Door zo'n verkoop zou je LTV juist toenemen in plaats van afnemen ervan uitgaande dat men destijds de transactie met 35% vreemd vermogen gefinancierd heeft (35% * 3.100 = 1.085 Euro per m2 aan financiering).
    
    Rijswijk min of meer hetzelfde verhaal met een opbrengst van 1.310 Euro per m2
    
    Ik ga er nog steeds vanuit dat die opbrengsten van 26mio voor Rijswijk en 18mio voor Etten Leur de opbrengsten zijn na aftrek van aflossing of het meeverkopen van een stukje hypotheeklening. Het antwoord ligt in de wijze waarop de aankooptransactie van destijds financieel gestructureerd is.
    

    Ik vrees van niet.
13. Erwin S 9 april 2021 11:41

    auteur info

    • Erwin S

      Lid sinds: 09 nov 2017

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 251

      Gegeven: 3

    •    Aantal posts: 1.420

    quote:

    NLvalue schreef op 9 april 2021 07:38:

    [...]
    
    Je ziet maar weer.. het verschil tussen 2%, en 2% minder is 1 woord. Voldoende voor 15 pagina’s tekst om te bewijzen dat ik er niks van snap... omdat er ingegaan wordt op mijn uitnodiging ... om te bewijzen dat ik het toch echt niet snap.
    
    Even ter herinnering: de TTW groep bestaat ui 50+ long beleggers, die gezamenlijk ruim 1% van het aandelenkapitaal vertegenwoordigen.
    
    Als je aandeelhouder bent, en aangemeld bij TTW... (..) - dan weet je dat de kwaliteit van de dialoog met de RvB op zeer hoog niveau ligt.
    
    Kortom - 50 + pientere en snuggere baasjes zitten mee te lezen op dit forum. - die begrijpen prima waarom ik een uitnodiging gaf om te bewijzen dat ik het niet snap...
    
    Die 50+ pientere baasjes begrijpen de hoofdzaak ook prima.: We kunnen allemaal mooie aannames maken dat CityPlaza minimaal 205 miljoen moet opbrengen in deze markt...maar dat is fictie.
    
    Kadaster data van een solide aantal transacties in 2021, 2020...en 2019 vertelt je dat die prijzen zelfs niet in de goede tijd gehaald gaan worden. Tenzij je het over de ene uitzondering wilt hebben - een volledig verhuurd voetbalveld.... maar dan moet je wel toegang hebben tot kadaster data
    
    Ps: vandaag wat minder goed geslapen - dus het kan zijn dat ik weer te subtiel in mijn communicatie ben. Mocht dat zo zijn - voel je vrij vragen ter verheldering te stellen.
    
    Mijn reactie kan even op zich laten wachten, ben onderweg vandaag, en heb een uurtje gevonden om ook even EttenLeur en Maassluis te bezoeken
    
    Hier heb ik toegang tot kadaster data en alle bijbehorende akten (hypotheekakten. Leuk als een paaar winkelcentra worden verkregen a 280 mio en er onder staat (met meer onroerend goed verkregen) De leveringsakte; als notaris verplicht in te schrijven met koopsom (vroeger schreef ik alles in zonder koopsom) en verwijzing naar de koopakte. Koopakte hoef je niet in te schrijven dus als ik 5 winkelcentra verkoop zie je de totaalstroom en naar de rest (wat levert elk centrum op) kun je lekker gissen. Daarnaast zeg dat ook niet alles want het kan best zijn dat de winkelcentra verkocht worden met een paar andere 'clausules'. Op gebouw kun je afschrijven, op grond niet (nauwelijks)
    
    90% van de blaaskaken (mensen die zogenaamd in onr goed handelen/ontwikkelen) snappen helemaal niets van die markt, laat staan van herontwikkeling. Als je zelf niet met de poten in de klei staat, niet dagelijks hiermee omgaat en niet met de grote instituten hierover handelt/praat dan blijft het gissen en/of napraten. Ohja en wil je een project 'doen' laat je (interne)accountant maar rekenen maar neem hem NOOIT mee aan de onderhandelingstafel want daar snappen ze helemaal niet van.
    
    Als je met de grote jongens mee wil doen, wees dan ook een grote jongen of werk ermee samen....
    
    

14. The Third Way... 9 april 2021 12:04

    auteur info

    • The Third Way...

      Lid sinds: 18 dec 2009

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1416

      Gegeven: 458

    •    Aantal posts: 3.918

    quote:

    NLvalue schreef op 9 april 2021 07:38:

    [...]
    ...
    Even ter herinnering: de TTW groep bestaat ui 50+ long beleggers, die gezamenlijk ruim 1% van het aandelenkapitaal vertegenwoordigen.
    
    Als je aandeelhouder bent, en aangemeld bij TTW... (..) - dan weet je dat de kwaliteit van de dialoog met de RvB op zeer hoog niveau ligt.
    ...
    Mijn reactie kan even op zich laten wachten, ben onderweg vandaag, en heb een uurtje gevonden om ook even EttenLeur en Maassluis te bezoeken
    

    Bedankt voor jouw vriendelijke woorden NLvalue.
    
    Wij leven in de TTW groep onder het motto 'vivons heureux, vivons caché', alles is anoniem ook naar elkaar toe. Niemand kent elkaar buiten de leden die zich aangemeld hebben om actief te zijn in de projectgroepen. En die kennen dan ook nog eens alleen elkaar.
    
    Daarom heel voorzichtig licht ik een tipje v/d sluier op. Wij zijn momenteel met een kleine 120 leden, bestaande uit aandeelhouders en ook degenen die naderhand geinteresseerde ex-aandeelhouders werden. Leden varieren demografisch sterk. Ook qua vermogen zeer divers, er zitten bekendere namen tussen. De leden zijn niet alleen particulieren, ook analisten van bekende en minder bekende sites, en ook professionele partijen. Tenslotte zitten er financieel zeer deskundige leden tussen en ook particulieren die dachten met vertrouwen hun pensioentje in hun winkelcentrum te kunnen beleggen voor een dividendje. Wij proberen samen voor ons allen iets waard te zijn. We zijn geen derde partij zoals sell-side analisten maar mede-aandeelhouders, dat maakt ons uniek. De enige voldoening is waardering, binnen de groep uitgesproken naar elkaar.
    
    U begrijpt nu ook waarom wij onze rug draaiden naar het FD wanneer diens berichtgeving niet meer gewenst was. En ook waarom onze communicatie de diversiteit van onze leden moet weerspiegelen. Zij moeten zich daarin vertegenwoordigd voelen, niet altijd even makkelijk.
    
    WH begrijpt onze visie zo langzamerhand steeds beter. Het heeft het niet makkelijk met alle druk van stakeholders als Moody's, analisten, beleggers, shorters, en sinds corona nog veel meer. Maar het valt te prijzen dat het met allen de dialoog aangaat. Zo ervaren wij het.
    
    Onze visie "niet interen maar ontwikkelen", zie oof ff_relativeren post hierboven, staat haaks op die van de RvB. Maar onder de LC strategie is ontwikkeling bijvoorbeeld een belangrijk fundament. En Storm hamert steeds op locatie vs. traditioneel denken. Zo ook nadruk op cost of capital, de noodzaak van een focus op data en het leveren van toegevoegde waarde. De ingelezen verstaander heeft ook gezien dat er derhalve niet alleen tegenstellingen zijn, maar dat zelfs een "als wat koppig bekend staande" Storm soms de andere kant op meewaait ;-) sommige voorstellen overweegt en overneemt.
    
    Zonder het FD kan die discussie genuanceerd gevoerd worden. Echter, tot wellicht WH's chagrin kunnen onze leden van een grassroots social media groep hier ook hun mening soms wat ongenuanceerder ventileren, ik ook. Ze begrijpen echter dat dit erbij hoort, gezien onze roots zelfs existentieel is, en uiteindelijk hen ook ten goede komt. Zo kan het immers zien wat er onder de aandeelhouders leeft, filteren waar nodig en met nuance communiceren.
    
    En het is toch fantastisch wanneer we Branco kunnen vragen naar richtprijzen en NLvalue naar Etten-Leur en Maasluis trekt om de discussie hier te voorzien van feitelijke odeur en couleur locale? Dat kan samen met polemieken op hoog niveau met bv. Junkyard en boven ook Horizon ons allen alleen maar rijker maken, in vele opzichten...
    
15. [verwijderd] 9 april 2021 12:29

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Uitnodiging.
    Ga het gesprek aan met Wereldhave… en win 5 minuten gratis shoppen
    
    Wereldhave hecht veel waarde aan een goede dialoog met haar aandeelhouders. Juist in deze tijd waarin er al zo weinig contact mogelijk is. Daarom gaat het management graag het gesprek aan, ook met particuliere aandeelhouders. Dit wordt gedaan door een interactief webinar ‘In the Boardroom’. Daarnaast doet Wereldhave een extra inspanning om een actieve deelname aan de aandeelhoudersvergadering te stimuleren om met ons in contact te treden en ook hier het gesprek te voeren.
    
    www.wereldhave.com/ingesprek
16. Branco P 9 april 2021 14:47

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    Hoi TTW, ik heb jullie destijds (jaar geleden) al geadviseerd om alle objecten z.s.m. te bezoeken zodat je als belegger weet hoe het ervoor staat. Ik mag hopen dat jullie 120 leden tellende projectgroep dat ondertussen allang heeft gedaan. Ik wil zelf eerdaags ook een keer in Etten Leur gaan kijken, ik kom er regelmatig langs gereden. Woensel XL en Roselaar heb ik vorig jaar bezocht en die stonden er beiden prima bij toen. Woensel XL verbaasde mij daarbij omdat ik de verwachting had dat het juist droevig gesteld zou zijn met het object, gezien de lage koopsom. Toen zijn ook mijn bedenkingen begonnen. Kijken jullie ook kritisch naar de huidige verkoopresultaten? Terwijl jullie plannen maken verkoopt WHA de projecten onder jullie kont vandaan voor afbraakprijzen lijkt het immers. Excuses voor de suggestieve toon, maar zoals je weet vertrouw ik de boel niet meer zo daar bij WHA.
17. cash is king 9 april 2021 15:25

    auteur info

    • cash is king

      Lid sinds: 01 aug 2019

      Laatste bezoek: 26 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1403

      Gegeven: 266

    •    Aantal posts: 1.589

    quote:

    ff_relativeren schreef op 9 april 2021 01:08:

    Wie hier uit wil komen, zal zichzelf moeten her-uitvinden. Niet met winkelgebouwen, maar met een nieuwe benutting van de locatie. Zonder de betonplaten en zonder de bakstenen. Alleen de locatie. Stel je eens voor wat een A-locatie tegenwoordig waard is als het gebouw er niet meer zou staan.
    Stel je eens voor wat een B-locatie tegenwoordig waard is als het gebouw er niet meer zou staan.
    
    Wat kun je tegenwoordig doen met een gewilde locatie ? Voorwaarde 1 is dat je daarvoor veel geld moet vrijmaken. Bijvoorbeeld via een uitverkoop van gebouwen. Niet om de opbrengst uit te keren aan aandeelhouders via een superdividend. Maar sec om jezelf opnieuw uit te vinden.
    
    Beste @ Maria Geertruida, je bent behoorlijk intelligent, dus ik ga er van uit dat je het speelse 9 punten probleem kent.
    
    

    Beste FF, wie zegt mij, dat de directie van WH ook niet eminente vastgoedkenners zijn, die gevangen zijn/zitten in het kader van de 9 stippen (laat de lijntjes maar, ik weet dat je buiten het kader moet kleuren).
    
    Ergo, moet deze directie wel proberen WH opnieuw uit te vinden? Misschien ben ik wel beter af met een directie, die zich bewust is van zijn beperkingen en die het gezegde: "schoenmaker blijf bij je leest" hoog in het vaandel draagt.
    
    Ik begrijp van NL Value, dat hij de financiele man zeer capabel acht, maar ik heb verder geen zicht op de kwaliteiten van de directie in zijn geheel.
    
    Enerzijds vind ik het wel boeiend om zo'n transitieproces te volgen (als het al ooit plaats gaat vinden), maar anderzijds vind ik het dan wel jammer dat ik aandelen in zo'n business heb; dan voel je je toch een beetje als het lijdend voorwerp.
    
    Kortom voor de korte en misschien ook wel middellange termijn zie ik meer in een 2 sporenbeleid van enerzijds 'uitmelken' van de bestaande winkelcentra en anderzijds winkelcentra proberen te verkopen (die dan mooi door anderen kunnen worden omgebouwd tot iets prachtigs) en dan liefst niet voor afbraakprijzen, zoals Branco aangeeft (voor wat dat waard is).
18. ff_relativeren 9 april 2021 16:47

    auteur info

    • ff_relativeren

      Lid sinds: 05 mrt 2013

      Laatste bezoek: 24 jul 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6944

      Gegeven: 5207

    •    Aantal posts: 25.963

    quote:

    WillemVI schreef op 9 april 2021 12:29:

    Uitnodiging.
    Ga het gesprek aan met Wereldhave… en win 5 minuten gratis shoppen
    
    Wereldhave hecht veel waarde aan een goede dialoog met haar aandeelhouders. Juist in deze tijd waarin er al zo weinig contact mogelijk is. Daarom gaat het management graag het gesprek aan, ook met particuliere aandeelhouders. Dit wordt gedaan door een interactief webinar ‘In the Boardroom’. Daarnaast doet Wereldhave een extra inspanning om een actieve deelname aan de aandeelhoudersvergadering te stimuleren om met ons in contact te treden en ook hier het gesprek te voeren.
    
    www.wereldhave.com/ingesprek
    

    Een mooi initiatief van Wereldhave om aandeelhouders uit te nodigen voor een interactief webinar. Beste @ WillemVI , ben je / bent u op IEX namens de Board of Directors van Wereldhave ?
    Of is de posting een sympathieke copy-paste actie om ons te attenderen op initiatieven van Wereldhave ?
19. ff_relativeren 9 april 2021 18:48

    auteur info

    • ff_relativeren

      Lid sinds: 05 mrt 2013

      Laatste bezoek: 24 jul 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 6944

      Gegeven: 5207

    •    Aantal posts: 25.963

    quote:

    Maria Geertruida schreef op 9 april 2021 15:25:

    [...]
    
    Beste FF, wie zegt mij, dat de directie van WH ook niet eminente vastgoedkenners zijn, die gevangen zijn/zitten in het kader van de 9 stippen (laat de lijntjes maar, ik weet dat je buiten het kader moet kleuren).
    
    Ergo, moet deze directie wel proberen WH opnieuw uit te vinden? Misschien ben ik wel beter af met een directie, die zich bewust is van zijn beperkingen en die het gezegde: "schoenmaker blijf bij je leest" hoog in het vaandel draagt.
    
    Ik begrijp van NL Value, dat hij de financiele man zeer capabel acht, maar ik heb verder geen zicht op de kwaliteiten van de directie in zijn geheel.
    
    Enerzijds vind ik het wel boeiend om zo'n transitieproces te volgen (als het al ooit plaats gaat vinden), maar anderzijds vind ik het dan wel jammer dat ik aandelen in zo'n business heb; dan voel je je toch een beetje als het lijdend voorwerp.
    
    Kortom voor de korte en misschien ook wel middellange termijn zie ik meer in een 2 sporenbeleid van enerzijds 'uitmelken' van de bestaande winkelcentra en anderzijds winkelcentra proberen te verkopen (die dan mooi door anderen kunnen worden omgebouwd tot iets prachtigs) en dan liefst niet voor afbraakprijzen, zoals Branco aangeeft (voor wat dat waard is).
    

    Hoi Maria Geertruida,
    
    oke, laten we er van uit gaan dat vastgoedmensen binnen het kader van vastgoed blijven denken en daar hun business willen vernieuwen. Wat vind je van winkelcentra plat gooien en er moderne woningen voor in de plaats zetten ? Met alle denkbare nieuwste snufjes, high tech, alle woningen tot in huis aangesloten op glasvezel, alles elektrisch (dus geen gas-aansluitingen meer), en bovenal :
    
    Geen particuliere huurders, maar alleen langjarige contracten met bedrijven die deze woningen huren voor hun stafleden. Dat is een specifiek segment, en dankzij de langjarige contracten weet je als onroerend-goed-bedrijf dat je alle investeringen en kosten terug verdient.
    
    @ Maria Geertruida, ik zal het antwoord op het 9-punten-probleem dan niet voor jou hier posten, maar voor degenen die het raadsel misschien niet kenden en zich afvragen hoe je kunt volstaan met 4 lijnen zonder de pen van het papier af te halen .. Dames en heren, zie de bijlage :
    
    

    Bijlage:
20. Branco P 10 april 2021 13:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3610

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.107

    FF, het is op zich geen verkeerd idee om (een deel van) een winkelcentrum te slopen en daar woningen voor terug te plaatsen maar je begrijpt dat dit duurder is dan wanneer je als ontwikkelaar een stuk (bouw)grond tot je beschikking hebt en je doet daarop het zelfde trucje. Daar komt bij dat de locaties die WHA in het bezit heeft reeds relatief dichtbebouwde gebieden zijn dus je krijgt te maken met allerlei planologische, bouwtechnische en milieutechnische problemen die jij bij een mooi stukje bouwgrond niet hebt, zoals:
    * Waar/hoe realiseer je de benodigde parkeerplaatsen? (in een kelder zou kunnen, maar is heel duur)
    * Hoe krijg je het voor elkaar om te bouwen met relatief weinig ruimte en zonder de omgeving te belasten? (dat betekent: dure bouwmethodes en dus relatief hoge bouwkosten)
    * Hoe ga je voldoen aan alle normen? (stikstof, fijnstof, etc.)
    * hoe hoog mag je bouwen? Zomaar overal hoge woontorens bouwen, dat zit er natuurlijk niet in en hoe minder lagen, hoe minder interessant het is.
    
    Vervolgens heb je ook de medewerking nodig van de gemeente. Ziet de gemeente het wel zitten? Wil de gemeente niet liever elders zelf verdienen door bouwgrond uit te geven en daaraan relatief goed te verdienen? Krijgen de projecten van lokale ontwikkelaars en bouwbedrijven elders binnen de gemeente geen voorrang? Heb je te maken met een gemeente die vindt dat je er beter sociale of culturele functies realiseert omdat het een centrale locatie is? En ga zo maar door.
    
    Je kunt het allemaal makkelijk bedenken, maar als het allemaal echt zo makkelijk was, dan was het natuurlijk allang gedaan in de periodes waarin de bouwkosten laag waren en de gemeenten nog relatief makkelijk met het verlenen van vergunningen.
    
    En al met al, wat gaat het nu eenmaal opleveren? Na heel veel pijn en moeite mag je dan misschien bij een bepaald winkelcentrum 200 appartementen realiseren. En dan moet je blij zijn dat je een marge maakt van 30.000 Euro per woning, zou je ze na realisatie verkopen. Nou eenmalig 6 miljoen verdiend na er (laten we zeggen) 5 jaar heel veel energie in te steken. Ja of je verhuurt de woningen en maakt een jaarlijks rendement van 3 a 4%. En dan moeten de woningprijzen niet gaan dalen als gevolg van een stijgende rente.
    
    Ik wil niet op voorhand zeggen dat je het dan niet moet proberen, maar je moet het in ieder geval niet zien als DE geniale turn-around voor de winkelcentra van WHA.