junkyard schreef op 19 oktober 2022 14:19:
[...]
Cote Seine is wat anders dan Passage du Havre, qua vastgoed en lokatie. Passage du Havre is een fraai historisch pand (trophy asset) in hartje Parijs, deels met parkeerplekken en appartementen / kantoren. Cote Seine zit in een mindere buurt, waarbij het jarenlang worstelen is om de bezetting op peil te houden en huurders als Action worden gelokt met goedkope meters.
Ditzelfde geldt voor vergelijking Meriadeck met Les Grand Hommes (deels kantoren, hoogwaardig gerenoveerd), dit zijn kwalitatief andere assets waarbij Les Grand Hommes (zeer dichtbij) prime zit in tegenstelling tot Meriadeck.
Wereldhave heeft deze winkelcentra eerder proberen te verkopen samen met de andere Franse winkelcentra om geheel Frankrijk te verlaten (wat beleggers zouden waarderen), zonder succes. Dit is een indicatie dat er eerder dichtbij (of iets beneden) boekwaarde geen interesse was in deze winkelcentra vanuit de markt, terwijl Wereldhave graag geheel Frankrijk zou willen verlaten en afsluiten zodat er meer gericht naar de toekomst kon worden gekeken (> NL & BE).
Momenteel zijn prime assets als Passage du Havre niet langer verkoopbaar tegen extreem lage yields, aangezien een koper dit grotendeels zal financiering met schulden waarop ongeveer 5% rente moet worden betaald (en vereist rendement op equity hoger ligt) in tegenstelling tot de eerdere 0-2% financieringslast. Met deze yield beweging zullen ook de wat mindere assets als Cote Seine en Meriadeck tegen lagere prijzen (hogere yields) verkoopbaar zijn, en is een yield van 4,8% allerminst realistisch bij verkoop.
Gezien het matige track record van deze assets (aan huurontwikkeling) en nu kopers selectief zijn en de positie van Wereldhave kennen (> gericht op exit Frankrijk, met in achterhoofd de eerdere discounts), verwacht ik dat dit in huidige markten een aanzienlijk boekverlies onvermijdelijk is wanneer verkopen worden doorgezet.
Een andere mening kan ik begrijpen, maar niet op basis van de vergelijking met Passage du Havre en Les Grand Hommes en transactieprijzen / yields voor de rentestijging in 2022.