Rafter schreef op 12 maart 2013 13:21:
[...]
Oh, ja hoor, dat kan makkelijk bij een vastgoedbedrijf.
Om je gerust te stellen: ik denk dat die kans bij NSI klein is.
Een faillissement kan aangevraagd worden door de verschaffer van het vreemd geld (meestal: een bank via een hypotheek) wanneer door te grringe aflosingen in combinatie met verlaagde taxaties van het OG de execurtiiewaarde van het OG lager is of dreigt te worden dan de hoogte van de resterende lening. Vandaar ook dat in hypotheekvoorwaarden vaak als clausule is opgenomen dat een 'Loan to Value' niet hoger dan 70% mag zijn.
Leegstand, afnemende huurinkomsten etc beinvloeden dit uiteraard. NSI s chreef in haar jaarverslag dat ze streven naar 55%,veiligheidshalve neem ik aan. Dat kan bereikt worden door meer directe inkomsten (huur) te benutten voor extra hypo-aflossingen, een deel van het OG te verkopen en de opbrengst te gebruiken voor extra aflossing etc etc.
De beste strategie is logischerwijze: zo weinig mogelijk leegstand en langjarige huurcontracten tegen marktconforme prijzen.
De stap die men gezet heeft, verkoop van een kleiner A-klasse lokatie, winkelcentrumpje tegen marktconforme prijs, is een goed teken, ook voor de hypoverstrekker. Ik vermoed dat er nog wel wat meer verkocht moet gaan worden teneinde die 55% te bereiken- ik zit niet heel erg in NSI om dat te weten.
Nb komt een LTV echt langduriger boven die 70, dan wotdt t moeilijk. Bijv bij Hanzevast 61CV werd dat in no time 84%. Veel te hoog en die vennootschap is dan ook begin februari failliet verklaard op aanvraag van de kredietverschaffer. Aandeelhouders zijn dan alles kwijt- en dan gaat het niet over aandeeltjes van E5 per stuk