Wereldhave « Terug naar discussie overzicht

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.641 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 ... 129 130 131 132 133 » | Laatste
Branco P
0
Het alternatief: In de Bogaard en Etten Leur gewoon niet verkopen en wachten op een beter moment daarvoor, lijkt een veel beter alternatief, vanuit winkelvastgoed-beleggings-perspectief. Maar ik vermoed toch een reden voor verkoop in die verdraaide bondfinanciering. Je ziet nu hoe duur het financieren voor WHA al is geworden. Bij opnieuw een neerwaartse bijstelling van de credit rating zou dat nog duurder worden.

m2 verhuurd vermelden is mooi, maar hoeveel m2 kwam er in diezelfde periode vrij? Hoe dan ook, er wordt kennelijk wel verhuurd in Frankrijk, dat is mooi om te lezen. Nog even daarmee verder gaan en op een later moment pas verkopen. Als de retail een boost krijgt post-lockdown dan is dat goed voor het transactie-sentiment
The Third Way...
0
quote:

Branco P schreef op 24 april 2021 14:29:

1. Etten Leur is nagenoeg volledig verhuurd. Heb ik tijdens mijn bezoek ook geconstateerd. De lege units had ik weergegeven op de plattegrond in de betreffende post. Max 2% leegstand. 4 kleine units waarvan 2 zeer recent leeggekomen en te zien als frictie leegstand. Het huurniveau is met 140 euro per m2 (rekening houdend met deel verdieping) niet buitensporig. Gevoelsmatig eerder laag.
...
Ere wie ere toekomt Branco, jij hebt dat in detail geduid en veel waarde toegevoegd aan het inzicht hier.

Hulde...

N.B.: Smaakt naar meer #Frankrijk ;-)
The Third Way...
0
quote:

junkyard schreef op 24 april 2021 17:53:

...
Wereldhave stelt zelf ook dat NL dichtbij de bodem is (qua timing lekker moment om te verkopen dus)
...
Ik verwacht hier ook weer een aardig moment qua timing verkoop, i.v.m. melding Franse operaties:
...
Onzekerheid is hoog, verkopen bij onzekerheid betekent geen fraaie opbrengst.
...
Yields op NL residential blijven wel dalen (woningmarkt knalt door), hopelijk voor Wereldhave zijn deze rechten nog in eigen handen (niet zoals Tilburg ontwikkeling..).
Nogmaals, welcome back and... to the club.

;-)
The Third Way...
1
quote:

Branco P schreef op 25 april 2021 07:07:

Het alternatief: In de Bogaard en Etten Leur gewoon niet verkopen en wachten op een beter moment daarvoor, lijkt een veel beter alternatief, vanuit winkelvastgoed-beleggings-perspectief. Maar ik vermoed toch een reden voor verkoop in die verdraaide bondfinanciering. Je ziet nu hoe duur het financieren voor WHA al is geworden. Bij opnieuw een neerwaartse bijstelling van de credit rating zou dat nog duurder worden.
...
Credit ratings zijn door WH "afgeschaft" na opvolgende downgrades binnen maar een paar maanden van investment grade (BBB) pre-LifeCentral naar deepjunk: single B bij Moody's.

Wanneer je terugkijkt valt op dat Moody's, de analisten, de shorters en de beleggers allemaal hun beeld drastisch bijstelden op exact dezelfde datum.

Oh, en net zo opvallend: zo ook de nieuwe taxateurs...
The Third Way...
0
quote:

The Third Way... schreef op 22 april 2021 12:18:

[...]
...
En mag een accountant met alleen maar een kleine vingerwijzing aftekenen op een jaarverslag waarin materieel hogere waarden worden genoemd dan waarover met kopers onderhandeld wordt? Frankrijk alleen betekent al 4-6 euro per aandeel minder tov. FY 2020, maar liefst tot 10 euro per aandeel tov. 3 jaar geleden. Hij mag niet afgaan op de taxatiewaarden die going-concern zijn, hij moet ze beoordelen als 'assets held for sale', aan verwachte verkoopprijs #decharge.
...
Nav. bovenstaande heb ik het auditors report eens doorgespit. Boven benoemde ik het problem dat de auditors afgaan op going-concern waarden terwijl met name Frankrijk te koop staat met een enorme korting, afgaande op de pers gemiddeld 200 mln euro. Dat is 5 euro per aandeel oftewel 33% van beurswaarde, derhalve zeer significant.

Onder 'property valuation' staat een lijvig verhaal dat gedegen klinkt, maar hier niet op ingaat. Je zou derhalve het kunnen afdoen als een vertrouwen in de taxateur met daar bovenop een eigen controle van diens waardering.

Dan moet je als KPMG partner het gesprek aangaan met Management hieromtrent. Ook zou je dan in de markt moeten kijken. Zou zo'n gesprek niet hebben plaatsgevonden, zou Management het niet vermeld hebben? Dat kan ik me niet indenken getuige de volgende paragraaf onder 'Liquidity risk':

'We considered management’s plans, such as early refinancing and planning of investments and divestments to take action to mitigate the risks. This includes the impact of cost reductions and the continuous assessment of the necessity and timing of (un)committed capital expenditure, as well as the funding raised in 2020, the liquidity levels as at 31 December 2020, the requirement to repay debts and the presence of available undrawn facilities.'

'Early refinancing' heeft te maken met de brugfinanciering die de verkoop van Frankrijk mogelijk moet maken binnen twee jaar. 'Divestments' wijst uiteraard ook eenduidig op die verkoop.

Conclusie: de auditor KPMG moet derhalve op de hoogte zijn van de significante overwaardering, maar besloten hebben daar niets mee te doen.

Waarom?
junkyard
1
Ik verwacht dat Wereldhave zich geen geduld kan veroorloven bij verkoop, zeker als Wereldhave de FSC transformatie in gang wil zetten, waarvoor vers kapitaal nodig is. Zonder verkopen zou dit alleen mogelijk zijn door emissie, hier zullen aandeelhouders niet mee instemmen. Er moet dus min of meer worden verkocht, Wereldhave neemt voor lief dat dit op de bodem van de markt plaatsvindt omdat deze winkelcentra niet 'FSC proof' zijn. Klinkt alsof Wereldhave zichzelf heeft vastgepind op de FSC strategie, 'whatever it takes'.

Daadkracht en focus is niet verkeerd, maar met oogkleppen op winkelcentra tegen bodemprijzen verkopen (aan partijen die hier een goede business case zien) is weer het andere uiterste. Etten Leur tegen bruto € 18 miljoen op 22.826 verhuurbare m2 en een 'annual theoretical rent' van € 3,2 miljoen, ofwel netto verkoopopbrengst zo'n € 750 euro per m2, daar worden Wereldhave aandeelhouders niet beter van. NIY zal tegen de 10% zijn, Wereldhave gaat hier (na jarenlange herontwikkeling) uiteindelijk zo'n 6% yield op terugzien (als dit alles lukt, kosten / opbrengsten niet tegenvallen).
The Third Way...
3
Tis de dag voor de AvA, sta me aub toe om het aantal posts wat excessief hoog te zetten. Maar deze wil ik u niet onthouden. Namelijk, wat wetenschappelijk inzicht...

In bijlage een slide mbt. de waardering van ondernemingen afhankelijk van hun levenscyclus. De auteur is Professor Damodaran, ook wel genoemde de 'Dean of Valuation'. Bijna iedere student Economie of Finance wereldwijd heeft onderwijs genoten aan de hand van zijn boeken.

Of je nu gelooft dat WH in een mature markt opereert (Branco) of in een markt in verval (NLvalue), stages 4-6, de genoemde Value Drivers en ook Dangers zal eenieder die WH volgt als zeer herkenbaar duiden.

Het is ook vanuit wetenschappelijke invalshoek een voorspelbare 'textbook case'. #NietInterenMaarOntwikkelen.
Bijlage:
The Third Way...
0
Beste TTW leden,

In uw inbox weer een brief van het bekende adres TThirdWay@gmail.com.

Hopelijk smaakt deze mijlpaal naar meer, laat het aub weten...
!@#$!@!
0
quote:

junkyard schreef op 25 april 2021 13:07:

Daadkracht en focus is niet verkeerd, maar met oogkleppen op winkelcentra tegen bodemprijzen verkopen (aan partijen die hier een goede business case zien) is weer het andere uiterste. Etten Leur tegen bruto € 18 miljoen op 22.826 verhuurbare m2 en een 'annual theoretical rent' van € 3,2 miljoen, ofwel netto verkoopopbrengst zo'n € 750 euro per m2, daar worden Wereldhave aandeelhouders niet beter van.
Ik weet niet veel van vastgoed, maar een Gross Rent Multiplier van 5.6 lijkt mij extreem laag voor een winkelcentrum dat bijna volledig verhuurd is.

Ik vraag mij echt af waarom v. Herk 20% wil in een tent die zo gerund wordt ? Of waarom dit als enige optie wordt gezien. Jullie plan om het belang in WHB te verkopen lijkt mij idd dan een veel betere optie voor cash.
Weten jullie eigenlijk de mening van v. Herk, hebben jullie contact met hem na jullie open brief aan hem ?

Vreemde wereld.
HCohen
0
Even iets anders,
Zeer algemeen, maar m.i. goed voor het moraal
(die van mij i.e.g., dus post het voor diegene die de info niet hebben opgepakt, bron Iex)

Economie herstelt straks als nooit tevoren'

De wereldeconomie zal dit jaar herstellen van de coronacrisis in een tempo dat sinds de jaren zeventig niet meer is gezien. Dat is althans de verwachting van 500 economen, ondervraagd door Reuters.

De pandemie duwde de wereldeconomie in een van de diepste recessies ooit, maar volgens de respondenten van de enquête zullen we dit jaar een scherpe rebound gaan zien, waarbij de groei op gemiddeld 5,9% geschat wordt. Dat zou het hoogste tempo sinds de jaren zeventig zijn.

De genoemde redenen voor het optimisme zijn de vaccinaties, de monetaire en fiscale stimuleringsmaatregelen en het aanpassingsvermogen van de economie. De respondenten verwachten dat de VS het sterkst zal groeien, met een tempo dat sinds 1984 niet zo hoog lag, en China zal dit jaar alweer het pre-coronaniveau bereiken.

Overal herstel
Janet Henry, hoofdeconoom bij HSBC: "We zien een synchroon herstel van de wereldeconomie aankomen, hoewel sommige landen nog midden in een moeilijke strijd met Covid-19 verwikkeld zijn. Maar iedere economie zal een aanzienlijke sprong in het bbp laten zien dit jaar."

"Veel zal afhangen van de strategie van de betreffende regering: het uitroeien, of het zoveel mogelijk onderdrukken van de pandemie. Ook de toegang tot vaccinaties, de structuur van de economie en de vraag in hoeverre consumenten bereid zijn hun opgepotte geld uit te geven, zijn van belang."
calvaille
0
Dag junkyard,

ik denk dat dit de spijker op zijn kop is. Ik heb vaker gezien bij management (zeker relatief jong management met bewijsdrang) dat er een dadendrang is om een bepaald plan of strategie door te voeren, als daartoe is besloten. Wat er vervolgens onderweg gebeurt, is vervelend en leidt af. Zelfs als de fundamentals van wat je hebt besloten op losse schroeven komen te staan. Ik denk dat je opmerking over 'whatever it takes' juist is.

In het beleidsgeschilpuntenmodel (wat gebruikt kan worden om beleid of plannen te toetsen of te onderbouwen) is er een categorie 'zijn de voordelen groter dan de nadelen'. Je maakt dus altijd een afweging van de gevolgen van je plan. Als de omstandigheden (en dus voor- of nadelen) veranderen, dan moet je mogelijk ook je strategie veranderen. Of het kan dat je strategie nog steeds klopt, maar even op pauze gezet moet worden. Het is jammer dat dat hier niet gebeurt.

quote:

junkyard schreef op 25 april 2021 13:07:

Ik verwacht dat Wereldhave zich geen geduld kan veroorloven bij verkoop, zeker als Wereldhave de FSC transformatie in gang wil zetten, waarvoor vers kapitaal nodig is. Zonder verkopen zou dit alleen mogelijk zijn door emissie, hier zullen aandeelhouders niet mee instemmen. Er moet dus min of meer worden verkocht, Wereldhave neemt voor lief dat dit op de bodem van de markt plaatsvindt omdat deze winkelcentra niet 'FSC proof' zijn. Klinkt alsof Wereldhave zichzelf heeft vastgepind op de FSC strategie, 'whatever it takes'.

Daadkracht en focus is niet verkeerd, maar met oogkleppen op winkelcentra tegen bodemprijzen verkopen (aan partijen die hier een goede business case zien) is weer het andere uiterste. Etten Leur tegen bruto € 18 miljoen op 22.826 verhuurbare m2 en een 'annual theoretical rent' van € 3,2 miljoen, ofwel netto verkoopopbrengst zo'n € 750 euro per m2, daar worden Wereldhave aandeelhouders niet beter van. NIY zal tegen de 10% zijn, Wereldhave gaat hier (na jarenlange herontwikkeling) uiteindelijk zo'n 6% yield op terugzien (als dit alles lukt, kosten / opbrengsten niet tegenvallen).
NLvalue
0
quote:

The Third Way... schreef op 25 april 2021 13:29:

Tis de dag voor de AvA, sta me aub toe om het aantal posts wat excessief hoog te zetten. Maar deze wil ik u niet onthouden. Namelijk, wat wetenschappelijk inzicht...

In bijlage een slide mbt. de waardering van ondernemingen afhankelijk van hun levenscyclus. De auteur is Professor Damodaran, ook wel genoemde de 'Dean of Valuation'. Bijna iedere student Economie of Finance wereldwijd heeft onderwijs genoten aan de hand van zijn boeken.

Of je nu gelooft dat WH in een mature markt opereert (Branco) of in een markt in verval (NLvalue), stages 4-6, de genoemde Value Drivers en ook Dangers zal eenieder die WH volgt als zeer herkenbaar duiden.

Het is ook vanuit wetenschappelijke invalshoek een voorspelbare 'textbook case'. #NietInterenMaarOntwikkelen.
Mooi plaatje - dank voor het delen - uiteraard een plaatje dat geldt voor de hele sector. Vrij helder dat UR management dacht dat de W business in de VS in een andere fase zat dan het W management. (Enz).

Verder lopen theorie en praktijk soms wat uiteen - zit KLM in fase 3 of 4 , of is het technisch failliet ? Vrij helder dat beleggers die 4,66 betalen , niet naar cashflow kijken als primaire metric.

De AvA van Credit Suisse gaat laten zien hoe “gesensibilieerd’ de Credit Suisse risk committee is. 15% die te hoop loopt tegen herbenoeming - op een herbenoemingsvoorstel dat gezien de miljarden verliezen niet eens in stemming had gebracht moeten worden.

Onwetendheid is soms een zegen voor de kleinere belegger... gaat het alleen slecht bij WHA- of is er overal een bestuurlijke puinhoop verborgen achter een laag fineer? maar teveel details gaan je dan weer op achterstand zetten vs grotere vragen die je zou moeten hebben over de fondsen waarin je belegt.

Unilever heeft miljarden gepompt in Personal care acquisities- waar blijft de versnelling in omzetgroei? Dat soort werk
The Third Way...
1
quote:

!@#$!@! schreef op 24 april 2021 12:52:

[...]
...
Oke, dus als ik je goed begrijp is de werkelijke LTV een stuk hoger dan die 47%.

Een B rating is inderdaad gewoon junk. 20%-30% kans op faillissement.
...
Zie mijn post als antwoord op Branco mbt. WHB. Wij hebben indertijd aangetoond dat er een weeffout zit in de financieringsstructuur, te wijten aan het inteerproces v/d afgelopen jaren. De RvC gaf vorige AvA als antwoord op onze vraag daaromtrent aan de consequentie ook zorgelijk te vinden.

De LTV van WH zonder WHB (omdat er niet geleend mag worden tegen de Belgische activa) is namelijk 56% op 31/12.

We hebben toen ook voorgerekend met hoeveel de V nog mocht dalen voordat de 60% horde zou worden genomen. Niet veel meer dus.

Overigens hebben we toen ook aangegeven dat Moody's eigenlijk een afzonderlijke rating voor WH en WHB zou moeten geven, maar voordat het zover kwam werden ze uitgezwaaid.

P.S.: Verwonderlijk dat de minderheidsaandeelhouders van WHB die hoge 3.5% rentelast, veroorzaakt door de problemen van WH, tot nu toe klakkeloos accepteren...

#NietInterenMaarOntwikkelen
NLvalue
0
quote:

The Third Way... schreef op 26 april 2021 09:54:

[...]

P.S.: Verwonderlijk dat de minderheidsaandeelhouders van WHB die hoge 3.5% rentelast, veroorzaakt door de problemen van WH, tot nu toe klakkeloos accepteren...

met 0 tegenstemmen, en 6431 onthouding (0,11%) bij decharge lijken alle aandeelhouders van WHB zich comfortabel te voelen met de wijze waarop de belgische vennootschap gerund wordt.

The Third Way...
2
Dit was onze vraag op de AvA:

Vragen aan de RvC tijdens de Ava 2021

1. Kunt u aub de tabel hieronder aan de mede-aandeelhouders tonen, dan begrijpen ze onze vragen beter? We hebben de tabel daarom voor hen ook in een PPT slide gezet, toegevoegd aan dit document.

Zie bijlage.

a. In de afgelopen tien jaar is de NAV vanaf 80 euro gedaald naar 22 euro. De laatste twee jaar onder nieuw bewind is er een stroomversnelling.

b. Tijdens de AvA van 2018 beloofde u klagende aandeelhouders naar aanleiding van het zoveelste zware investeringsprogramma dat het toen ten einde was.

Desondanks verkoopt u nu diezelfde centra voor bijna de helft van de prijs om weer een nieuw investeringsprogramma mogelijk te maken. Dat voor prijzen die opmerkelijk zwaar onder de huidige Nederlandse huurmultiples liggen. Over de Franse centra, aangekocht voor 800 mln euro, onderhandelde u vorig jaar lang over een verkoopprijs van 450 mln euro.

c. Het doel van het nieuwe investeringsprogramma is om de winkelcentra ’future-proof’ te maken. Dit is uiteraard een oxymoron aangezien de wereld blijft veranderen (graag die term niet meer gebruiken). U moet juist continue investeringsrondes incalculeren volgens het heersende marktdenken.

Vraag 1: Hoe evalueert u het 50% NAV verlies bij gelijkblijvende LTV over twee jaar, ook tov. de andere bedrijven Vastned en ECP?


Antwoord:
Alleen de de vraag zelf wordt voorgelezen en beantwoord met: ons NAV verlies is 37%, dus die 50% veronderstelling is niet correct.

Vele vragen over vertrouwen terugwinnen zijn zo beantwoord...
Pfff...
Bijlage:
The Third Way...
1
Dit was onze vraag, doorgestreept wat niet is voorgelezen:

Remuneratie: tijdens de vorige AvA hebben wij al de wereldvreemde beloningsstructuur van de RvB geduid. Nu blijkt dat er zoals gevreesd maar liefst 1.2 mln euro aan de ceo, en 0.9 mln euro aan de CFO is toebedacht indien doelen gehaald worden. Dat is bijvoorbeeld twee tot drie keer wat het volgens van Herk overbetaalde Vastned management kreeg.

Welk signaal geeft u af aan aandeelhouders en andere stakeholders?


Pfff...

Ook VEB duidelijk zeer ontevreden gezien hun vragen.
The Third Way...
1
quote:

!@#$!@! schreef op 26 april 2021 12:17:

is v. Herk eigenlijk aanwezig op de Ava ?
Virtueel dus onbekend...
Branco P
2
quote:

The Third Way... schreef op 26 april 2021 12:16:

Dit was onze vraag, doorgestreept wat niet is voorgelezen:

Remuneratie: tijdens de vorige AvA hebben wij al de wereldvreemde beloningsstructuur van de RvB geduid. Nu blijkt dat er zoals gevreesd maar liefst 1.2 mln euro aan de ceo, en 0.9 mln euro aan de CFO is toebedacht indien doelen gehaald worden. Dat is bijvoorbeeld twee tot drie keer wat het volgens van Herk overbetaalde Vastned management kreeg.

Welk signaal geeft u af aan aandeelhouders en andere stakeholders?

Het signaal dat CEO en CFO daarmee afgeven is het volgende:

deze tent bestaat niet lang meer dus wij pakken nog even wat we pakken kunnen
The Third Way...
1
Mijn vraag aan auditor KPMG mbt. de waardering v/d Franse centra 'at going concern' waarde ipv. 'assets held for sale' (ingekort):

In de alinea's mbt. liquidity risk geeft u aan dat het management u heeft ingelicht mbt. de brugfinanciering en divestments, derhalve incluis Franse activa. Heeft het Management ook u, net zoals alle andere stakeholders, ingelicht mbt. de verwachte verkoopprijs?

Weer niet voorgelezen, hopelijk wel antwoord binnen 2 dagen zoals aangegeven voor niet beantwoorde vragen.

Weer uitermate teleurstellend...
2.641 Posts, Pagina: « 1 2 3 4 5 6 ... 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 ... 129 130 131 132 133 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met uw e-mailadres en wachtwoord.

Direct naar Forum

Detail

Vertraagd 28 sep 2022 17:35
Koers 11,110
Verschil +0,690 (+6,62%)
Hoog 11,110
Laag 10,300
Volume 183.795
Volume gemiddeld 74.773
Volume gisteren 135.101

Brussel real time stocks quotedata by Euronext. Other real time EU stocks, by Cboe Europe Ltd.; US stocks by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15 min. delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by: Infront