UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD FR0013326246

Unibail Rodamco Westfield N.V. - 2024: de grote asset rotatie

1. Lamsrust 31 december 2023 18:02

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3020

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   Beste URW forum leden,
   
   op deze plaats wens ik iedereen een voorspoedig, gelukkig en bovenal gezond 2024 toe. Laten we er met elkaar voor zorgen dat het URW forum ook in 2024 één van de meest inhoudelijke IEX fora blijft, zonder in te boeten aan de ruimte die er is voor uiteenlopende visies en meningen.
   
   De vastgoedmarkt in algemene zijn heeft sinds medio november 2023 de wind in de rug nu de FED de "pivot" de facto heeft aangekondigd. Sindsdien is de langlopende rente fors gedaald hetgeen heeft gezorgd voor een marktbrede koersstijging van vastgoedaandelen. Op dit vlak is nu de grote vraag wat er in 2024 daadwerkelijk met de kortlopende rente gaat gebeuren en welk effect dat nog gaat hebben op de langlopende rente. Momenteel bedraagt de 10Y US 3.87%. Op Bloomberg las ik vandaag : "The median forecast for the 10-year Treasury yield is now for it to fall to 3.98% this time next year." hetgeen zou impliceren dat de rente daling voor heel 2024 al volledig is ingeprijsd. Aangezien ik geen interest rate strategist ben waag ik mij niet aan het voorspellen van de interestvoet eind volgend jaar, maar de algehele tendens lijkt mij wel dat het monetair beleid eerder ruimer wordt dan krapper hetgeen positief zou moeten uitwerken voor de vastgoed beleggingsmarkt. Dat laatste is relevant voor URW, aangezien URW in 2024 haar verkoopprogramma moet afronden om de LTV onder controle te krijgen. Daarnaast zal dit ruimere monetaire beleid i.c.m. de loongroei t.g.v. arbeidsmarktkrapte eveneens gunstig zijn voor het consumentenvertrouwen, hetgeen van belang is voor de operationele gang van zaken in de winkelcentra. Samenvattend lijkt de macro economische omgeving in 2024 positief uit te kunnen pakken voor URW.
   
   Dan "de grote asset rotatie" welke in 2024 zal plaatsvinden, waardoor plm. 5% van de NRI op jaarbasis, i.e. EUR 100 mln, die voortkwam uit (zeer) middelmatig vastgoed wordt vervangen door topkwaliteit vastgoed. In H1, 2024 zullen namelijk worden opgeleverd:
   - Westfield Hamburg: TIC EUR 1.630 mln
   - Coppermaker Square: TIC EUR 205 mln (25% belang)
   - Lightwell: TIC EUR 140 mln
   Totaal TIC EUR 1.975 mln
   
   Bij een YoC van 5% genereren deze 3 nieuwe projecten een NRI van plm. EUR 100 mln.
   
   Hiervoor worden ingeruild:
   - EUR 800 mln Europese regionals (waarvan nog EUR 400 mln moet worden verkocht) ad plm. 6% niy;
   - EUR 570 mln te verkopen US regionals ad plm. 9% niy.
   
   Per saldo is derhalve EUR 600 mln aan ingehouden winst geïnvesteerd om de minst goede 5% van de NRI te converteren in bovengemiddelde kwaliteit NRI.
   
   - deel I -
2. Lamsrust 31 december 2023 18:28

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3020

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   Naast genoemde Europese en US regional verkopen, zal in 2024 de USD 350 mln CMBS op US flagship Westfield Montgomery aflopen (belang URW 50%). Dit is een mall met plm 10% leegstand, waar flink in geïnvesteerd moet worden. Bij uitgifte van de CMBS bedroeg de LTV reeds 69% dus ik vermoed dat wanneer zich geen koper meldt voor dit investeringsproject de CMBS op deze mall in 2024 in default zal treden.
   
   - deel II -
   
   Volgende delen volgen later.
3. Count Dis 2 januari 2024 06:52

   auteur info

   • Count Dis

     Lid sinds: 07 jan 2014

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 129

     Gegeven: 13

   •    Aantal posts: 180

   Beste URW forum bijdragers,
   
   Met grote regelmaat raadpleeg ik dit forum, een walhalla vergeleken veel andere fora.
   
   Hopelijk maakt die ene extra dag 2024 een nog mooier jaar, veel gezondheid en geluk gewenst!
4. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 2 januari 2024 11:02

   auteur info

   • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

     Lid sinds: 04 mrt 2020

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 553

     Gegeven: 203

   •    Aantal posts: 1.990

   @Lamsrust: dank voor de openingposts, ben ik gelijk in één klap weer helemaal op de hoogte van de verwachte ontwikkelingen!
   
   @Count Dis: dank voor het onder de aandacht brengen dat 2024 een schrikkeljaar is. Meestal ben ik me er niet van bewust totdat die dag "plots" op mijn kalender opduikt, maar nu ga ik een schrikkeljaar eens een keertje bewust in! ;-p
5. HCohen 2 januari 2024 11:53

   auteur info

   • HCohen

     Lid sinds: 21 jan 2013

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3528

     Gegeven: 3325

   •    Aantal posts: 5.001

   Dank je Lamsrust voor je openingspost, kwalitatief op niveau en 'to the point' !
   Ik zat nog te wachten op de volgende delen, maar begrijp nu/ interpreteer dat deze later in het jaar volgen ;-)
   
   Beste wensen aan alle mede-forumgenoten (of zoals heer Fleming dit zo leuk zei onlangs, 'mede forum-bewoners')
   en veel wijsheid en succes toegewenst voor 2024 !
   
   Note: mijn vriendelijke verzoek aan ieder om mee te spelen met het koersvoorspellingsspel 2024 van 'matin';
   www.iex.nl/Forum/Topic/1399571/Unibai...
   Het is ludiek, positief (er is een mooie fles te winnen)en ik laat me graag 'onttronen' in 2024, dus laat 'het verlies in 2023' jullie niet ontmoedigen ;-) en ik vraag jullie dan ook om matin's leuke initiatief te belonen met deelname !
6. LTOke 2 januari 2024 13:49

   auteur info

   • LTOke

     Lid sinds: 18 jan 2021

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 287

     Gegeven: 319

   •    Aantal posts: 1.243

   Ik lees ook weer graag mee.
7. Zitzak500 2 januari 2024 16:36

   auteur info

   • Zitzak500

     Lid sinds: 29 jun 2020

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 205

     Gegeven: 204

   •    Aantal posts: 510

   quote:

   LTOke schreef op 2 januari 2024 13:49:

   Ik lees ook weer graag mee.
   

   Ik ook!
8. konijnenmelkertbaan 2 januari 2024 17:03

   auteur info

   • konijnenmelkertbaan

     Lid sinds: 11 mei 2010

     Laatste bezoek: 26 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 228

     Gegeven: 37

   •    Aantal posts: 752

   vastgoedjournaal.nl/news/62275/mall-o...
9. Lamsrust 2 januari 2024 18:12

   auteur info

   • Lamsrust

     Lid sinds: 09 feb 2018

     Laatste bezoek: 27 apr 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3020

     Gegeven: 487

   •    Aantal posts: 2.474

   quote:

   HCohen schreef op 2 januari 2024 11:53:

   Dank je Lamsrust voor je openingspost, kwalitatief op niveau en 'to the point' !
   Ik zat nog te wachten op de volgende delen, maar begrijp nu/ interpreteer dat deze later in het jaar volgen ;-)
   
   Beste wensen aan alle mede-forumgenoten (of zoals heer Fleming dit zo leuk zei onlangs, 'mede forum-bewoners')
   en veel wijsheid en succes toegewenst voor 2024 !
   
   Note: mijn vriendelijke verzoek aan ieder om mee te spelen met het koersvoorspellingsspel 2024 van 'matin';
   www.iex.nl/Forum/Topic/1399571/Unibai...
   Het is ludiek, positief (er is een mooie fles te winnen)en ik laat me graag 'onttronen' in 2024, dus laat 'het verlies in 2023' jullie niet ontmoedigen ;-) en ik vraag jullie dan ook om matin's leuke initiatief te belonen met deelname !
   

   De volgende delen komen vermoedelijk deze week nog!
10. AVM (Altijd Verkeerde Moment) 2 januari 2024 18:12

    auteur info

    • AVM (Altijd Verkeerde Moment)

      Lid sinds: 04 mrt 2020

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 553

      Gegeven: 203

    •    Aantal posts: 1.990

    quote:

    konijnenmelkertbaan schreef op 2 januari 2024 17:03:

    vastgoedjournaal.nl/news/62275/mall-o...
    

    Ik kan niet het hele artikel lezen (daarvoor heb je een account nodig), maar uit de eerste paar regels begrijp ik dat de leegstand in MOTN is opgelopen van 16 tot 27 units. Staat er in dat artikel hoeveel procent (hoeveel units in totaal) dat is?
11. HCohen 4 januari 2024 08:00

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3325

    •    Aantal posts: 5.001

    Voor de liefhebber van TA
    
    Outlook 2024: vastgoedherstel zet door
    www.iex.nl/Artikel/787835/Outlook-202...
    
    Zullen we Royce Tostrams in het lijstje van het koersvoorspellingsspel 2024 zetten ;-) ??
    ( www.iex.nl/Forum/Topic/1399571/Unibai... )
    Quote
    Unibail-Rodamco-Westfield is serieus verbeterd
    Conclusie: voor 2024 verwachten we een positief verloop. Na een uitbraak boven de weerstandszone tussen €73,1 en €78,6 wordt €145,20 het volgende koersdoel.
12. matin 4 januari 2024 10:14

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 332

      Gegeven: 102

    •    Aantal posts: 1.658

    Valt mij toch iets tegen, dat er verder in 2023 helemaal niets verkocht is.
    Had tenminste verwacht, dat er in Europa wat gedaan zou zijn.
13. HCohen 4 januari 2024 12:56

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3325

    •    Aantal posts: 5.001

    quote:

    matin schreef op 4 januari 2024 10:14:

    Valt mij toch iets tegen, dat er verder in 2023 helemaal niets verkocht is.
    Had tenminste verwacht, dat er in Europa wat gedaan zou zijn.
    

    Als je zegt dat het jammer is dat men de beloofde 400 mlj desinvesteringen in de EU voor eindejaar niet hebben behaald, dan ben ik het met je eens !
    
    Wellicht zijn er enkele verkopen ophanden, maar stellen ze tactisch uit in afwachting van lagere rente
    en dus een mogelijk betere prijs.
    
    Er is overigens wel het één en ander verkocht in '23
    US
    3 jan Westfield Trumbull and South Shore Shopping Centres for $196 Mn (100% URW)
    21 juli Westfield Mission Valley Shopping Centres for $290 Mn (at 100%, URW share 42%)
    4 sept Westfield Valencia Town Center $199 million (at 100%, URW share 50%)
    
    EU
    12 okt Polygone Riviera for €272.3 Mn, 77,100 sqm (of which c.71,000 sqm owned by URW)
14. matin 4 januari 2024 14:11

    auteur info

    • matin

      Lid sinds: 29 sep 2004

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 332

      Gegeven: 102

    •    Aantal posts: 1.658

    Klopt.
    
    Ik bedoelde ook de laatste 2 maanden van het jaar.
15. Gijsbertha 4 januari 2024 16:58

    auteur info

    • Gijsbertha

      Lid sinds: 27 jan 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 93

      Gegeven: 218

    •    Aantal posts: 83

    Zijn er hier kenners mbt het taxeren van vastgoed objecten? De 10 jaarsrente is flink gedaald eind Q4 2023 vs eind Q3 2023, bijv. zowel de Duitse als Zweedse rente is in die periode (afgerond) van 3% naar 2% gegaan. Impliceert dit dan dat er na diverse kwartalen van afwaarderingen er in Q4 2023 mogelijk weer een opwaardering van het vastgoed in het kruidvat zit?
16. HCohen 4 januari 2024 17:22

    auteur info

    • HCohen

      Lid sinds: 21 jan 2013

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3528

      Gegeven: 3325

    •    Aantal posts: 5.001

    quote:

    Gijsbertha schreef op 4 januari 2024 16:58:

    Zijn er hier kenners mbt het taxeren van vastgoed objecten? De 10 jaarsrente is flink gedaald eind Q4 2023 vs eind Q3 2023, bijv. zowel de Duitse als Zweedse rente is in die periode (afgerond) van 3% naar 2% gegaan. Impliceert dit dan dat er na diverse kwartalen van afwaarderingen er in Q4 2023 mogelijk weer een opwaardering van het vastgoed in het kruidvat zit?
    

    Ja, dat impliceert idd dat we opwaarderingen gaan zien(door gedaalde/ mits verder dalende rente) in 2024(rapportages).
    Zie onderstaande link met 'toelichting over de relatie van rente en vastgoed'
    www.investopedia.com/articles/mortgag...
    
    Vandaar o.a.(rente beinvloedt niet slechts taxaties/waarderingen van het vastgoed maar ook 'de relatieve aantrekkelijkheid voor beleggers/ investeerders' en dus de koers) ook wat hogere voorspellingen dit jaar bij het koersvoorspellingsspel 2024 op URW's subdraadje ( www.iex.nl/Forum/Topic/1399571/Unibai... )
    , je bent van harte welkom om ook een voorspelling te doen beste Gijsbertha !
17. Lamsrust 4 januari 2024 19:03

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3020

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    Na verkoop van de 5 resterende US regionals en verkoop van Westfield Montgomery dan wel meer waarschijnlijk default van de CMBS op deze mall, resteren er 10 US flag ships.
    
    1. Westfield Garden State Plaza (91.3% bezet per ultimo 2022 - 50% URW eigendom)
    
    Tezamen met Mill Creek Residential worden in fase I plm. 575 appartementen bijgebouwd (start eind 2024) en in fase II nog eens plm. 809 appartementen. daarnaast worden er nog diverse mixed-use faciliteiten toegevoegd.
    
    Zie:
    
    constructionreviewonline.com/construc...
    
    URW dient aandeelhouders nog te informeren over de totale CAPEX en de timing hiervan.
    
    Dit is een gigantisch project dat er mede voor moet zorgen dat de huidige leegstand afneemt.
    
    2. Westfield Valley fair ( 90.8 % bezet ultimo 2022 - 50% URW eigendom)
    
    Een klein gebouwtje op de parkeerplaats wordt gesloopt, hetgeen leegstand zal doen afnemen:
    
    sfyimby.com/2023/10/valley-fair-safew...
    
    3. Westfield Southcenter (89.8% bezetting ultimo 2022 - URW 55% eigendom)
    
    Er wordt in 2024 een geheel nieuw restaurant gedeelte geopend.
    
    seattlemag.com/food-and-culture/westf...
    
    4. Westfield Topanga (89.5% bezetting ultimo 2022 - URW 55% eigendom)
    
    5. Westfield Old Orchard ( 91.1% bezetting ultimo 2022 - URW 100% eigendom)
    
    Volgens de website van de mall vinden de volgende investeringen plaats:
    - Redevelopment of the former Lord & Taylor space, with construction already underway. New tenants set to open in 2024 within the space include artisan-crafted, sustainably sourced home furnishings brand Arhaus; high-tech mini golf experience Puttshack; and top fashion brand ZARA, relocating from its current space.
    - Development of new residences, eateries, medical space, wellness facilities, and outdoor amenities is slated to break ground in 2024 and will open in phases starting in 2026.
    
    URW dient aandeelhouders nog te informeren over de totale CAPEX en de timing hiervan.
    
    - deel III -
18. Lamsrust 4 januari 2024 19:17

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3020

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    6. Westfield Galleria at Roseville ( 92.8% bezetting ultimo 2022 - URW 100% eigendom)
    
    In 2023 is de USD 275 miljoen CMBS geherfinancierd met een 5 jarige hypothecaire lening.
    
    7. Westfield Century City (92.9% bezetting - URW 100% eigendom)
    
    In 2023 is een CMBS afgesloten van USD 925 miljoen op deze asset met een interest opslag van 2.92% bovenop het basistarief. De asset werd hierbij gewaardeerd op USD 1.94 miljoen.
    
    8. Westfield UTC (95.4% bezetting - URW 50% eigendom)
    
    9. Westfield Culver City (94.3% bezetting - URW 94.3% eigendom)
    
    10. Westfield WTC (68.5% bezetting - URW 100% eigendom)
    
    Deze mall kwalificeert als een CBD dat na de corona periode wordt gekenmerkt door een zeer hoge leegstand. Tot op heden heeft URW geen specifieke plannen bekend gemaakt wat hiertegen gedaan zal worden. Nu deze mall relatief klein is maar wel een land mark asset is en derhalve een forse waarde zal vertegenwoordigen, kan ik me voorstellen dat URW deze mall apart zal verkopen om met de opbrengsten de CAPEX projecten van Garden State Plaza en Old Orchard te financieren.
    
    - deel IV -
19. Lamsrust 4 januari 2024 19:35

    auteur info

    • Lamsrust

      Lid sinds: 09 feb 2018

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3020

      Gegeven: 487

    •    Aantal posts: 2.474

    De US flag ship mall portfolio overziend kan worden geconstateerd dat:
    - de Westfield US flagship malls (ex WTC) moeten gemiddeld 5% leegstand oplossen om op een bezetting van plm. 96 a 97% te komen;
    - er in Westfield Old Orchard en met name in Westfield Garden State Plaza fors geïnvesteerd wordt in het mixed used concept;
    - Westfield Old Orchard, Westfield Galleria at Roseville en Westfield Century City zijn 100% in eigendom. Om de schulden/LTV te verlagen kan overwogen worden om 50% van het belang in deze malls aan een JV partner te verkopen. Dat kan wel eens plm. USD 900 miljoen aan equity opleveren assumerende dat er op Old Orchard geen hypothecaire lening zit;
    - Westfield WTC in NY een groot leegstand probleem kent en wellicht een nieuwe strategie vereist om dit op te lossen. Overwogen kan worden deze mall separaat te verkopen nu er geen directe samenhang is met de andere malls (die veel groter zijn). WTC was eind 2013 USD 1.6 mrd waard, nu waarschijnlijk max USD 1 mrd.
    
    Er liggen derhalve mogelijkheden om USD 2 mrd aan equity uit de US mall portfolio te halen met als resultaat dat URW in alle resterende 9 US flag ships een belang van plm. 50% heeft, maar wel USD 2 mrd om de schuld te verminderen.
    
    - deel V -
    
    Laaste deel over balanspositie volgt
20. Tenko 5 januari 2024 15:33

    auteur info

    • Tenko

      Lid sinds: 24 feb 2023

      Laatste bezoek: 27 apr 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 143

      Gegeven: 38

    •    Aantal posts: 205

    Zeer mooie bijdrage, alvast bedankt!