Wereldhave NL0000289213

Wereldhave - 2020

1. [verwijderd] 11 maart 2020 10:15

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Misschien moet Wereldhave de centra meer geschikt maken voor Vakwinkels.
   Waar de ondernemer (meubelmaker, kleermaker, dakdekker, electricien) zelf graag zit.
   Domme winkels bevolkt met een ongeschoolde kassamedewerker om de spullen te bewaken en af te rekenen, daarvoor kan je ook terecht op internet.
   In de centra moeten weer echt goede makers, creatievelingen komen. Waar je terecht kan voor maatwerk.
   Persoonlijk mis ik aanspreekpunten voor klusjesmannen. Dat werkt niet via internet.
2. effegenoeg 11 maart 2020 11:47

   auteur info

   • effegenoeg

     Lid sinds: 30 jan 2013

     Laatste bezoek: 21 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1374

     Gegeven: 146

   •    Aantal posts: 14.689

   quote:

   Kees1 schreef op 11 maart 2020 09:20:

   [...]
   
   En wat dacht je van het bezoek aan winkelcentra?
   

   We willen allemaal graag af en toe een winkelcentrum blijven bezoeken om er effe uit te zijn.
3. zwevendezaken 11 maart 2020 11:58

   auteur info

   • zwevendezaken

     Lid sinds: 02 jun 2017

     Laatste bezoek: 21 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 23

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 139

   Krijg zomaar af en toe het idee dat WH en de Shorters al heel lang bezig zijn met een voordelige sterfhuis constructie! Sorry
   
4. [verwijderd] 11 maart 2020 13:33

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik heb het volgende berekend
   
   Bruto huur inkomsten
   Belgium 63.914.000 (bruto huur inkomsten) / 947.069.000 (Investment in properties in opertation/ boekwaarde) = 6,75%
   France 50.368.000 / 804.476.000 = 6,26%
   Netherlands 92.308.000 - 1.082.145.000 = 8,53% (op zich niet slecht als je kijkt naar sectorgenoten trouwens)
   
   Afschrijving
   947.060.000 /940.584.000 = 6.476.000
   804.476.000 / 877.646.000 = -73.170.000
   1.082.145.000 / 1.395.224.000 = -313.079.000
   
   Wereldhave 507.410.000 (koerswaarde) - 1.319.598.000 (boekwaarde/equity ex non-controlling interest oftewel het deel dat ze niet hebben in Wereldhave Belgium) = -812.188.000
   Wereldhave Belgium 582.480.00 (koerswaarde) – 689.221.00 (boekwaarde/equity) = - 106.741
   
   Wereldhave liet een huurinkomstgroei zien van 201.769.000 (2018) naar 206.589.000 (2019).
   
   Interest-bearing liabilities is 1.167.684.00 oftewel lange termijn leningen en 167.973.000 korte termijn leningen = 1.335.657.000 bij elkaar.
   
   De rest van de verplichting is 157.255, zoals crediteuren.
   
   Stel ze verkopen Frankrijk tegen boekwaarde (wat niet het geval zal zijn) en gebruiken het geld om zowel de kort lopende als de lange lopende leningen af te lossen dan hou je nog een bedrag over van 1.335.657.000-804.476.000= 531.181.000 – 384.436.800 (verkopen vervolgens Belgie, 66% in handen van Wereldhave)= 146.745
   
   146.745+507.410.000 (marktwaarde) = 654.155-1.082.145.000= 427.990 (verschil tussen boekwaarde en marktwaarde in combinatie met nog lopende schulden).
   
   12.60/507,41=0,024*1.082.145.000= 26,86 per aandeel tegen een bruto inkomsten van 6,5% zonder leverage door middel van leningen. Het betreft wel een best case scenario, omdat Frankrijk en Belgie waarschijnlijk met een discount dan zullen verkocht worden.
   
   Als ik meneer van Herk zou zijn, zou ik een partner (pensionfonds) zoeken en bod doen op Wereldhave van 19,50 inclusief dividend en Frankrijk en Belgie verkopen. Meeste huidige aandeelhouders zullen hiermee akkoord gaan. Hij heeft 15% al in bezit en gekocht toen Wereldhave nog op 30 en zelf 40 stond. Ik heb het vermoeden dat er meer achter de koers zit. Van Herk zal echt niet een miljoenen verlies nemen, als een tegenpartij met een bod komt. Op deze koers zie eerder kansen voor beleggers.
   
5. zwevendezaken 11 maart 2020 13:46

   auteur info

   • zwevendezaken

     Lid sinds: 02 jun 2017

     Laatste bezoek: 21 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 23

     Gegeven: 6

   •    Aantal posts: 139

   Als die kans er was had wel een of meerdere Shorters tesamen deze Toko overgenomen! Maar het spel loopt kennelijk anders
6. [verwijderd] 11 maart 2020 15:08

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Ik ga geen aandelen aan van Herk leveren voor 19,50!
7. [verwijderd] 11 maart 2020 15:09

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   quote:

   DavidCP schreef op 11 maart 2020 13:33:

   Ik heb het volgende berekend
   
   Bruto huur inkomsten
   Belgium 63.914.000 (bruto huur inkomsten) / 947.069.000 (Investment in properties in opertation/ boekwaarde) = 6,75%
   France 50.368.000 / 804.476.000 = 6,26%
   Netherlands 92.308.000 - 1.082.145.000 = 8,53% (op zich niet slecht als je kijkt naar sectorgenoten trouwens)
   
   Afschrijving
   947.060.000 /940.584.000 = 6.476.000
   804.476.000 / 877.646.000 = -73.170.000
   1.082.145.000 / 1.395.224.000 = -313.079.000
   
   Wereldhave 507.410.000 (koerswaarde) - 1.319.598.000 (boekwaarde/equity ex non-controlling interest oftewel het deel dat ze niet hebben in Wereldhave Belgium) = -812.188.000
   Wereldhave Belgium 582.480.00 (koerswaarde) – 689.221.00 (boekwaarde/equity) = - 106.741
   
   Wereldhave liet een huurinkomstgroei zien van 201.769.000 (2018) naar 206.589.000 (2019).
   
   Interest-bearing liabilities is 1.167.684.00 oftewel lange termijn leningen en 167.973.000 korte termijn leningen = 1.335.657.000 bij elkaar.
   
   De rest van de verplichting is 157.255, zoals crediteuren.
   
   Stel ze verkopen Frankrijk tegen boekwaarde (wat niet het geval zal zijn) en gebruiken het geld om zowel de kort lopende als de lange lopende leningen af te lossen dan hou je nog een bedrag over van 1.335.657.000-804.476.000= 531.181.000 – 384.436.800 (verkopen vervolgens Belgie, 66% in handen van Wereldhave)= 146.745
   
   146.745+507.410.000 (marktwaarde) = 654.155-1.082.145.000= 427.990 (verschil tussen boekwaarde en marktwaarde in combinatie met nog lopende schulden).
   
   12.60/507,41=0,024*1.082.145.000= 26,86 per aandeel tegen een bruto inkomsten van 6,5% zonder leverage door middel van leningen. Het betreft wel een best case scenario, omdat Frankrijk en Belgie waarschijnlijk met een discount dan zullen verkocht worden.
   
   Als ik meneer van Herk zou zijn, zou ik een partner (pensionfonds) zoeken en bod doen op Wereldhave van 19,50 inclusief dividend en Frankrijk en Belgie verkopen. Meeste huidige aandeelhouders zullen hiermee akkoord gaan. Hij heeft 15% al in bezit en gekocht toen Wereldhave nog op 30 en zelf 40 stond. Ik heb het vermoeden dat er meer achter de koers zit. Van Herk zal echt niet een miljoenen verlies nemen, als een tegenpartij met een bod komt. Op deze koers zie eerder kansen voor beleggers.
   
   

   Prima stuk informatie trouwens!
8. [verwijderd] 11 maart 2020 15:24

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Stormy kan inmiddels met zijn EUR 350M al 715 van de aandelen inkopen.
   Heeft trouwens al iemand uitgerekend hoe WHA er gaat uitzien als er niks direct verkocht voor dumpprijzen maar er een (converteerbare) obligatielening van EUR 200M wordt uitgegeven en 40% van de aandelen wordt ingekocht?
   
9. [verwijderd] 11 maart 2020 15:25

   auteur info

   • [verwijderd]

     Lid sinds: 01 jan 0001

     Laatste bezoek: 01 jan 0001

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 0

     Gegeven: 0

   •    Aantal posts: 0

   Gemalto was 1 van de meest geshorte aandeel in de AEX paar jaar geleden. 1 dag voor de overnamen waren de meeste short positie afgesloten wat resulteerde in een 5% koers beweging omhoog. Ik had een positie 2 a 3 maanden daarvoor en het aandeel was behoorlijk volatiel toentertijd. Zeker de laatste maand, het ging alle kanten op.
10. Rich_guy 11 maart 2020 15:42

    auteur info

    • Rich_guy

      Lid sinds: 24 nov 2008

      Laatste bezoek: 21 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 12

      Gegeven: 60

    •    Aantal posts: 39

    De jaar cijfers zijn gepubliceerd
    
    www.wereldhave.com/news/corporate-pre...
11. Rich_guy 11 maart 2020 15:52

    auteur info

    • Rich_guy

      Lid sinds: 24 nov 2008

      Laatste bezoek: 21 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 12

      Gegeven: 60

    •    Aantal posts: 39

    De jaar cijfers zijn gepubliceerd
    
    www.wereldhave.com/siteassets/coporat...
    
12. [verwijderd] 11 maart 2020 15:55

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Obligatielening uitgeven van 200m zal niet verstandig zijn voor Wereldhave, omdat hun equity lager is ten opzichte van hun liabilities. Debt to equity ratio komt dan ook in gevaar. Wat beter zou zijn om Frankrijk te verkopen voor bijvoorbeeld 720m (10% discount). 200m gebruiken om aandelen in te kopen tot een maximum bedrag van 18 euro. laten we het makkelijk houden dat 30% van de aandelen worden teruggekocht, dan zal de EPS ook met 30% stijgen. Vervolgens 420m aflossen en 100M gebruiken om een deel van nl portefeuille op te knappen. Ik had trouwens gekeken welke winkelcentra al zijn opgeknapt en deze zijn Presikhaaf, Koperwiek, Koningshoek, en Shopping centre Tilburg. Deze winkelcentra zullen vast niet extra kapitaal nodig hebben, wat op neerkomt dat de overige 11 winkelcentra waarschijnlijk een opknapbuurt nodig hebben voor de transformatie van full services centers. 350m vind ik een bizar groot bedrag en ik heb het vermoeden dat de CEO een worst case scenario aan het schetsen is, zodat hij vervolgens beloond wordt als het allemaal meevalt. Je ziet dit vaak terug in wetenschappelijke artikelen.
13. [verwijderd] 11 maart 2020 19:22

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    DavidCP schreef op 11 maart 2020 15:55:

    Obligatielening uitgeven van 200m zal niet verstandig zijn voor Wereldhave, omdat hun equity lager is ten opzichte van hun liabilities. Debt to equity ratio komt dan ook in gevaar. Wat beter zou zijn om Frankrijk te verkopen voor bijvoorbeeld 720m (10% discount). 200m gebruiken om aandelen in te kopen tot een maximum bedrag van 18 euro. laten we het makkelijk houden dat 30% van de aandelen worden teruggekocht, dan zal de EPS ook met 30% stijgen. Vervolgens 420m aflossen en 100M gebruiken om een deel van nl portefeuille op te knappen. Ik had trouwens gekeken welke winkelcentra al zijn opgeknapt en deze zijn Presikhaaf, Koperwiek, Koningshoek, en Shopping centre Tilburg. Deze winkelcentra zullen vast niet extra kapitaal nodig hebben, wat op neerkomt dat de overige 11 winkelcentra waarschijnlijk een opknapbuurt nodig hebben voor de transformatie van full services centers. 350m vind ik een bizar groot bedrag en ik heb het vermoeden dat de CEO een worst case scenario aan het schetsen is, zodat hij vervolgens beloond wordt als het allemaal meevalt. Je ziet dit vaak terug in wetenschappelijke artikelen.
    

    Jouw analyse is weer niet slecht.
    @Debt to equity.
    1.
    Dit vindt ik niet zo,n punt. 40% LTV is helemaal niet extreem!
    2.
    Dat is de reden dat ik iets zoek tussen debt en equity. Daarom converteerbaar en hoge rente. Maar misschien zijn er andere opties in deze hoek.
    @ verkopen met discount
    Als je moet verkopen cq aankondigt te gaan verkopen sta je met de rug tegen de muur. Dat is niet slim en dan wordt de prijs slechter. Niet handig!
    @ 350M vertimmeren
    Is inderdaad bizar. Daar is al genoeg over gemeld op dit forum.
    @ Vooropzet Storm
    Als hij dit opzettelijk zo insteek om de slimme jongen te willen zijn dan spant hij nu het paard onder wagen!
14. NLvalue 11 maart 2020 19:45

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Rich_guy schreef op 11 maart 2020 15:52:

    De jaar cijfers zijn gepubliceerd
    
    www.wereldhave.com/siteassets/coporat...
    
    

    Neem aan dat er veel forum leden zijn die dit doorlezen - hoor jullie gezichtspunten graag..
15. [verwijderd] 11 maart 2020 21:04

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    NLvalue schreef op 11 maart 2020 19:45:

    [...]
    Neem aan dat er veel forum leden zijn die dit doorlezen - hoor jullie gezichtspunten graag..
    

    Grappig:
    
    At the end of 2019, Wereldhave’s centers had over 2,000 tenants. Many of our tenants are household names: food retailers such as Albert Heijn, Carrefour, Leclerc and Jumbo – fashion stores like Zara, C&A and Hennes & Mauritz (H&M) and the perfume and cosmetics specialist Sephora. Cinema group Pathé also features among our largest tenants.
    
    BLOKKER wordt voor het gemak maar even vermeden :)
16. [verwijderd] 11 maart 2020 21:12

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Aan de andere kant, hier gaan mijn haren rechtovereind van staan:
    
    Financially, this puts us in a good position to implement our strategy – it means the switch to Full Service Centers will have (relatively) less impact on rental income.
    
    Meneer Storm zegt hier eigenlijk eerst dat FSC noodzakelijk is voor het voortbestaan en vervolgens dat voor bedrijven die een hogeren m2-rental price hebben is dit niet goed mogelijk. Hilarisch - hij keert het gewoon om. WHA heeft een recht om te bestaan. KLEP is juist het bedrijf dat in de problemen zit blijkbaar - want zij kunnen niet converteren.
    
    Grote onzin natuurlijk.
17. [verwijderd] 11 maart 2020 21:23

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    “ To change things, I needed a wild card.”
    
    Dit zijn dingen die ik niet wil zien of horen. Bij gebrek aan visie en ambitie van de leiding gaan werknemers zelf maar aan de slag. Hoeveel wild cards zijn er nog gegeven dan?
18. [verwijderd] 11 maart 2020 21:32

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    Gewoon geen zinnig woord over de NL revaluations:
    
    In the Netherlands, yields were adjusted to reflect recent market evidence transactions, but also projections of lower long-term rents.
    
    Oftewel: een Blokker faillissement is alvast ingeprijst?! Heel subjectief allemaal die projections. Footfall performance is above average, maar rent projections are below market. Eigenlijk zegt WHA hier. IEDEREEN MAAR DAN OOK IEDEREEN TAXEERT VERKEERD EN WIJ DOEN HET GOED. Dus...
19. [verwijderd] 11 maart 2020 21:39

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    During 2019, the employee remuneration amounts to € 18m in salaries and benefits, divided over an average of 170 FTE.
    
    Dát is meer dan 100.000 per FTE gemiddeld. Just saying. Nog afgezien dat het teveel mensen zijn die bij de toekomstplannen horen.
20. [verwijderd] 11 maart 2020 21:47

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    For the year 2020, we expect a direct result between € 2.35 and € 2.45 per share on a constant portfolio basis. Wereldhave maintains its dividend policy with a pay-out between 75% and 85% of EPS. Due to the planned disposals and the LifeCentral transformation program, EPS will gradually decrease to bottom out at a range of € 1.40 - € 1.50 in 2022. From there, we expect to deliver growth again of 4-6% per annum until 2025. Dividend for the year 2020 is expected to be at € 1.76. Interim dividend per quarter is set at € 0.44, with an expected final distribution of € 0.44, in line with the pay-out ratio.
    
    Dit lees ik nu wel 100x, maar waar komt die daling vandaan? minder inkomsten of meer kosten? Totaal onduidelijk blijft in dit verhaal de rekensom naar 1,50. We gaan steeds uit van 0% rendement op 350 miljoen. Maar het is dus echt zo dat die investering tegen de IRR is gedaan. Oftewel Storm verwacht Rental income per aandeel naast de 1/3 daling door verkoop FR nog eens 1 euro per share door markt omstandigheden????! Hoe the fuck hij tot dat plaatje komt is echt totaal onduidelijk.
    
    Gevalletje van APOCALYPSE schreeuwen zodat je niet hoeft te verantwoorden wat je aan het doen bent?!