Eurocommercial Properties NL0015000K93

Eurocommercial Properties 2021 jaardraadje

1. Branco P 18 februari 2021 17:41

   auteur info

   • Branco P

     Lid sinds: 02 jul 2014

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 3614

     Gegeven: 1060

   •    Aantal posts: 9.115

   quote:

   NLvalue schreef op 18 februari 2021 17:11:

   Wat dacht je - de koers van Klep daalt - en jij gaat aan alle beleggers maar weer eens uitleggen dat ze weer compleet verkeerd zien?
   
   This guidance assumes that current lockdown measures are not extended beyond March and includes a negative impact of €0.25.
   P24 staat exact wat ze met "current" bedoelen.
   
   Allemaal niet zo moeilijk dat beleggen. Moet je natuurlijk niet tegen beter weten maar steeds op zoek blijven gaan naar je eigen gelijk.
   
   Qua outlook - dat is letterlijk het enige interessante waar we het hier over moeten hebben. Direct resultaat bepaalt de operating cashflow en daarmee de koers.
   

   NLvalue, je moet goed lezen. Men gaat ervan uit dat die lockdowns zoals die thans gelden in de betreffende landen (inderdaad, zie P24) niet verder voortduren dan tot eind maart. "Not extended beyond March". Niks moeilijks aan idd, gewoon begrijpend lezen.
2. MOEdig Voorwaarts 18 februari 2021 17:59

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1903

     Gegeven: 1475

   •    Aantal posts: 3.964

   quote:

   Gaston Lagaffe schreef op 18 februari 2021 10:03:

   [...]Die wat stevige LTV bij ECP dient opgelost te worden. Het zit iedereen in de weg. Beleggers en management zien dit als een belemmering. Indien er in Italie wat voor een redelijke prijs verkocht kan worden zal dit ECP als geheel niet schaden (integendeel Italië weegt wel erg zwaar). Mercialys heeft laten zien dat 2020 geen desastreus jaar hoeft te zijn en ECP heeft extra nog 6 goede maanden in 2019. De zet van Mercialys om het dividend in tweeën te knippen (en de mogelijkheid voor stockdividend te bieden) is slim. 50% cash houdt je binnenboord totdat je meer zicht op Covid-vaccinatie krijgt. Als je stockdividend echt nodig hebt dan maak je dit interessanter zonder iedereen daartoe te verplichten. Het gaat er vooral om te laten zien dat je "in control" bent. Ik ben er ook niet helemaal gerust op. Die CEO wissel valt niet gunstig.
   

   Mee eens.
   
   Omdat ik een stevige correctie op de markten verwacht heb ik dan ook mijn positie in ECP gereduceerd. Als bepaalde personen mijn comments vervolgens uit hun verband trekken, wens ik ze daar veel plezier bij, ik kan daar niet op blijven reageren.
   
   De euforie-meter sloeg de laatste tijd paars uit; extreme waarderingen, call/put-ratio die nog nooit zo hoog is geweest, excessen als Gamestop en Bitcoin en een stortvloed aan lege hulzen (SPAC's). Allemaal "signs" waar je het koud van krijgt, als je al wat langer meeloopt.
   
   Vandaar dus de afgelopen dagen mijn exposure wat teruggeschroefd en daarbij ook ECP wat gereduceerd. Het verbaast me wel dat ECP nog zo goed blijft liggen, maar als de markten echt de versnelling naar beneden inzetten gaat dat niet zo blijven.
   
   Ik heb wel wat fondsen op het oog die ik wil uitbreiden/weer "vol" wil maken. Het hangt er een beetje van af wat we eventueel allemaal gaan zien of ECP daar ook bij zal zitten.
   
   Tot op heden prima gescoord dit jaar, dus als ik het helemaal verkeerd zie heb ik daar ook geen problemen mee; er komen ALTIJD nieuwe kansen en ik hoef niet op elk feest aanwezig te zijn.
   
3. RJ 80 18 februari 2021 21:02

   auteur info

   • RJ 80

     Lid sinds: 01 mrt 2018

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 2656

     Gegeven: 562

   •    Aantal posts: 3.111

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 18 februari 2021 17:59:

   [...]
   
   Mee eens.
   
   Omdat ik een stevige correctie op de markten verwacht heb ik dan ook mijn positie in ECP gereduceerd. Als bepaalde personen mijn comments vervolgens uit hun verband trekken, wens ik ze daar veel plezier bij, ik kan daar niet op blijven reageren.
   
   De euforie-meter sloeg de laatste tijd paars uit; extreme waarderingen, call/put-ratio die nog nooit zo hoog is geweest, excessen als Gamestop en Bitcoin en een stortvloed aan lege hulzen (SPAC's). Allemaal "signs" waar je het koud van krijgt, als je al wat langer meeloopt.
   
   Vandaar dus de afgelopen dagen mijn exposure wat teruggeschroefd en daarbij ook ECP wat gereduceerd. Het verbaast me wel dat ECP nog zo goed blijft liggen, maar als de markten echt de versnelling naar beneden inzetten gaat dat niet zo blijven.
   
   Ik heb wel wat fondsen op het oog die ik wil uitbreiden/weer "vol" wil maken. Het hangt er een beetje van af wat we eventueel allemaal gaan zien of ECP daar ook bij zal zitten.
   
   Tot op heden prima gescoord dit jaar, dus als ik het helemaal verkeerd zie heb ik daar ook geen problemen mee; er komen ALTIJD nieuwe kansen en ik hoef niet op elk feest aanwezig te zijn.
   
   

   
   
   Nou ja, dan heb je er voor jezelf toch goed pver nagedacht? Zeker weten doe je toch niets op de beurs, en wat je nu hebt gerealiseerd heb je. Ik zelf houd ECP vast, omdat ik geen betere alternatieven zie en ik voldoende upside zie voor ze zeker vergeleken met bvb URW. Die heb ik recent flink afgeschaald, maar wil wel exposure houden binnen commercieel vastgoed, dus dan maar deze vasthouden.
   
   Kortom, gezien je rendement tot nu toe, prima toch? Waar kijk je nu vooral wel naar dan als ik vragen mag?
4. MOEdig Voorwaarts 18 februari 2021 21:59

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1903

     Gegeven: 1475

   •    Aantal posts: 3.964

   quote:

   RJ 80 schreef op 18 februari 2021 21:02:

   [...]
   
   Waar kijk je nu vooral wel naar dan als ik vragen mag?
   

   Bij een flinke correctie:
   
   - eerste plukje iShares MSCI World Core 5-10% (if you can't beat them, join them)
   - GIMV
   - Brederode
   - NN Group
   - herstellen positie Mercialys naar max 1,25% van mijn porto
   
   en wat er ook maar verder van de kar valt wat ik qua value-beleggingen interessant vind.
   
   Vooralsnog is dat echter "wishful thinking", maar ik heb geduld.
   
   Ben overigens nog voor een groot gedeelte belegd, met als absoluut zwaartepunt Hal holding en op geruime afstand Heijmans op plek twee.
   
5. Davy 18 februari 2021 22:31

   auteur info

   • Davy

     Lid sinds: 12 nov 2020

     Laatste bezoek: 19 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 11

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 70

   Hoi Moedig Voorwaarts, mag ik vragen naar de beweegredenen van de belegging in HAL?
   Ik zelf zit er in, door de (vind ik) onderwaardering van het aandeel, de verwachte IPO van Coolblue, en de verwachte verkoop van Grandvision, waardoor er veel liquiditeit in HAL komt voor nieuwe investeringen.
   Gelukkig zat ik er al voor de Coolblue IPO aankondiging, dus heb al klein rendement, maar de maanden ervoor viel het mij op, dat de koers nauwelijks bewoog. Hoe kijk jij hier tegen aan?
6. MOEdig Voorwaarts 18 februari 2021 22:49

   auteur info

   • MOEdig Voorwaarts

     Lid sinds: 04 jan 2019

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1903

     Gegeven: 1475

   •    Aantal posts: 3.964

   @Davy
   
   Ik zit in HAL vanwege het gouden track record en de discount op NAV. Geduld is een schone zaak. Het is voor mij in ieder geval een "HODL-positie" om maar eens een heel vies modewoord te gebruiken.
   
   Voor de rest, zie het HAL draadje.
7. Davy 18 februari 2021 22:57

   auteur info

   • Davy

     Lid sinds: 12 nov 2020

     Laatste bezoek: 19 nov 2023

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 11

     Gegeven: 2

   •    Aantal posts: 70

   Ok helder. Ja dat HAL draadje volg ik ook, maar dat is niet zo actief. Ook geen comments over jaarcijfers van Vopak bijvoorbeeld. Thanks voor de info
8. NLvalue 19 februari 2021 08:59

   auteur info

   • NLvalue

     Lid sinds: 19 nov 2018

     Laatste bezoek: 31 aug 2022

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 1251

     Gegeven: 418

   •    Aantal posts: 4.136

   
   Is dat shorten in ECP nou zo winstgevend ondanks, of juist dankzij die selectief gekozen positieve berichtenstroom die ik hier al jaren hoor?
   
   Anyway - gisteren weer zo een domme particulier die maar niet wil begrijpen dat ECP het koopje van het jaar is:: 45.000 “stukjes” op 15,90 in de laat in de slotveiling. Die niemand wilde hebben.
   
   Gordian Knot wil hier nog wel een keer aan die domme particulier uitleggen hoe je van dat soort volumes af komt.
   
   Tenzij het natuurlijk geen domme particulier was. Maar een hint van partij dat je toch wel een grote jongen moet zijn om de koers verder omhoog te duwen. Misschien 1 van die partijen die de 5% short positie in ECP hebben. Die volgens sommigen - niet - bestaat sinds 2014...als je maar ergens anders naar kijkt.
9. Gaston Lagaffe 19 februari 2021 09:59

   auteur info

   • Gaston Lagaffe

     Lid sinds: 02 mei 2017

     Laatste bezoek: 03 mei 2024

   • Aanbevelingen

     Ontvangen: 638

     Gegeven: 413

   •    Aantal posts: 2.553

   quote:

   MOEdig Voorwaarts schreef op 18 februari 2021 21:59:

   [...]Bij een flinke correctie:
   - eerste plukje iShares MSCI World Core 5-10% (if you can't beat them, join them)
   - GIMV
   - Brederode
   - NN Group
   - herstellen positie Mercialys naar max 1,25% van mijn porto
   
   Ben overigens nog voor een groot gedeelte belegd, met als absoluut zwaartepunt Hal holding en op geruime afstand Heijmans op plek twee.
   

   Ik heb deels de ruil ECP naar NN (+ geschreven calls dec € 40) + BATS gedaan. Ik behoud ECP maar iets minder. Bij Mercialys weet ik nu waar ik aan toe ben, bij ECP moet ik nog even wachten. Carmilla (helaas geen/weinig food-anchors) ga ik nader bekijken. Die stevige LTV bij ECP zit me niet echt lekker. Dit kan wel eens een forse belemmering blijken te zijn mocht er gehandeld kunnen worden. Ik hoop dat ECP op dit gebied wat duidelijke stappen gaat zetten. Italie begint wel erg zwaar te wegen (en daar is ogenschijnlijk de concurrentie van E-commerce net het zwakst). GIMV en Bredero ? wat leuk dat ik die nog een keer zie :) zijn bij mij helemaal buiten beeld geraakt. Bij Tesla ga ik nu echt short. Dit lijkt mij duidelijk de beste short-kandidaat.
10. MOEdig Voorwaarts 19 februari 2021 10:36

    auteur info

    • MOEdig Voorwaarts

      Lid sinds: 04 jan 2019

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1903

      Gegeven: 1475

    •    Aantal posts: 3.964

    @Gaston
    
    Ik denk dat we redelijk op een lijn zitten.
    
    In ieder geval bedankt voor je beschaafde manier van communiceren en je inzichten, die lees ik een stuk liever dan het elkaar constant vliegen proberen af te vangen, waar sommigen een dagtaak van lijken te maken;)
    
    Succes!
11. Branco P 19 februari 2021 11:22

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    Naar aanleiding van de updates van KLEP en Carmila is het wat mij betreft tijd om de balans voor ECP wat verder op te maken.
    
    Eerder gaf ik al aan dat mijn verwachtingen waren voor ECP per eind 2021:
    
    Afwaardering portefeuille LfL tussen -2% en -4%. Dit beeld is onveranderd hoewel de updates van Carmila en Mercialys een iets positievere insteek zouden kunnen opleveren, maar met Woluwe in het achterhoofd zit ik toch met -2% tot -4% comfortabel.
    
    Leegstand ten opzichte van september 2020 (1,6%) iets afgenomen en komt uit ergens tussen 1,2% en 1,5%. Daarmee is ECP dan inderdaad outperformer, daar waar alle overige aanbieders meer leegstand hebben moeten rapporteren en Carmilla stabiel is gebleven.
    
    Daar komt bij:
    
    LTV: op basis van een gemiddelde afwaardering van de portefeuille LFL met 3% en een moderate aflossing op bankleningen (uit de verkoopopbrengsten) kom ik uit op een LTV tussen 44% en 45%. Iets lager dus dan per eind juni 2020 (45,5%)
    
    Dividend: er is ruim voldoende cash (ruim 100 mio) om een dividend in cash uit te betalen maar er zijn twee issues die ervoor zorgen dat de dividenduitkering in stock zal zijn:
    * er zijn in 2021 nog 110mio aan bankleningen te verlengen en ik denk niet dat dit medio maart al rond is. Het is ook fijner verlengen op een moment dat alle winkels overal weer open zijn.
    * Die LTV van 44% a 45% zou volgens ECP met prioriteit richting 40% gebracht worden en daarvoor is de cash nodig. Ceteris paribus (dwz zonder verdere afwaardering in 2021 en zonder nieuwe lockdowns in H2 2021 en zonder aanvullende verkopen) kan die LTV dan eind 2021 richting 42% a 43%.
    
    De hoogte van het dividend over 2020 zal afhangen van wat er boekhoudkundig mogelijk is. Dat is niet mijn expertise maar hier is het minimaal mogelijke dividend aan te nemen, en dan dus volledig in stock.
    
    Hier zou dan een zelfde koersreactie mogelijk zijn als die we gezien hebben bij KLEP en MERC. De vraag is dan wel of in aanloop naar de update de koers nog verder terugvalt. Hoe verder die terugval hoe kleiner die kans op zo'n dipje.
12. [verwijderd] 19 februari 2021 12:05

    auteur info

    • [verwijderd]

      Lid sinds: 01 jan 0001

      Laatste bezoek: 01 jan 0001

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 0

      Gegeven: 0

    •    Aantal posts: 0

    quote:

    Gaston Lagaffe schreef op 19 februari 2021 09:59:

    [...]Ik heb deels de ruil ECP naar NN (+ geschreven calls dec € 40) + BATS gedaan. Ik behoud ECP maar iets minder. Bij Mercialys weet ik nu waar ik aan toe ben, bij ECP moet ik nog even wachten. Carmilla (helaas geen/weinig food-anchors) ga ik nader bekijken. Die stevige LTV bij ECP zit me niet echt lekker. Dit kan wel eens een forse belemmering blijken te zijn mocht er gehandeld kunnen worden. Ik hoop dat ECP op dit gebied wat duidelijke stappen gaat zetten. Italie begint wel erg zwaar te wegen (en daar is ogenschijnlijk de concurrentie van E-commerce net het zwakst). GIMV en Bredero ? wat leuk dat ik die nog een keer zie :) zijn bij mij helemaal buiten beeld geraakt. Bij Tesla ga ik nu echt short. Dit lijkt mij duidelijk de beste short-kandidaat.
    

    Dat eeuwige LTV gezeur... Het maakt toch niet uit of je LTV 40 of 44 is als de waarderingen stabiel zijn.
    Kijk naar URW en WHA. Het LTV probleem zit in de komende afboekingen en niet in het kengetal nu.
    
    LTV gezever, een % hier een % daar is helemaal niks in vergelijking met locaties die over een termijn 30-40% afwaardering voor de kiezen krijgen met een LTV effect van 20%... Dáár zit het werkelijke risico.
13. NLvalue 19 februari 2021 13:15

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Zolang Woluwe voor zeer ruim boven de e10.000 (zegge: tienduuuzzend euri) per vierkante meter in de boeken staat is LTV inderdaad vrij irrelevant.
    
    De afboeking(en) die daar gaan komen zijn voldoende voor -2 a-4% voor de gehele portefeuille. Meerdere keren.
    
    Het enige wat voor beleggers interessant is, is natuurlijk het direct resultaat. 2,41 in de eerste 12 maanden. En hoe dat zich vertaalt in de cashflow. En natuurlijk de outlook voor 2021 + vooruitgang met de verkoop panden:
    
    2,75 direct resultaat voor 2020, met stevige afboekingen, ECP durft geen outlook af te geven. ( en als ze dat durven wordt het 2,10-2,30). Plus een aankondiging dat ze het verkoopprogramma wat gaan vergroten.
    
    Wie durft.
    
14. Branco P 19 februari 2021 15:32

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    NLvalue schreef op 19 februari 2021 13:15:

    Zolang Woluwe voor zeer ruim boven de e10.000 (zegge: tienduuuzzend euri) per vierkante meter in de boeken staat is LTV inderdaad vrij irrelevant.
    
    De afboeking(en) die daar gaan komen zijn voldoende voor -2 a-4% voor de gehele portefeuille. Meerdere keren.
    
    Het enige wat voor beleggers interessant is, is natuurlijk het direct resultaat. 2,41 in de eerste 12 maanden. En hoe dat zich vertaalt in de cashflow. En natuurlijk de outlook voor 2021 + vooruitgang met de verkoop panden:
    
    2,75 direct resultaat voor 2020, met stevige afboekingen, ECP durft geen outlook af te geven. ( en als ze dat durven wordt het 2,10-2,30). Plus een aankondiging dat ze het verkoopprogramma wat gaan vergroten.
    
    Wie durft.
    
    

    Leuk dat je wel al onbewust mijn -2% a -4% overneemt NLvalue! ;-)
    
    Neem dan ook deel 2 van mijn voorspelling over: eind juni 2021 nog een laatste geringe afwaardering van de portefeuille -1% a -2% en vanaf dat punt wordt de weg naar boven weer ingezet.
    
    Hoe kom jij aan 2,75 direct resultaat voor 2020 terwijl we september 2020 al op 3.01 zaten?
    
    Of ze een outlook geven zal afhangen van de lockdown/coronasituatie in de tweede week van maart. Je weet dat ze bij ECP altijd voorzichtig zijn daarmee.
    
15. Branco P 19 februari 2021 17:16

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    zojuist een Call KLEP (Cio) JUN 21 10 Euro aangeschaft. Verwacht herstel van de koers.
16. EJ77 19 februari 2021 17:29

    auteur info

    • EJ77

      Lid sinds: 16 mrt 2020

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 34

      Gegeven: 88

    •    Aantal posts: 70

    Kunnen er hier wellicht wat inzichten in het aandeel Befimmo worden gedeeld? Lijkt mij een interessante belegging. Het befimmo forum is niet zo actief. Alvast mijn waardering.
17. NLvalue 19 februari 2021 18:11

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    quote:

    Branco P schreef op 19 februari 2021 15:32:

    [...]
    
    Leuk dat je wel al onbewust mijn -2% a -4% overneemt NLvalue! ;-)
    
    Neem dan ook deel 2 van mijn voorspelling over: eind juni 2021 nog een laatste geringe afwaardering van de portefeuille -1% a -2% en vanaf dat punt wordt de weg naar boven weer ingezet.
    
    Hoe kom jij aan 2,75 direct resultaat voor 2020 terwijl we september 2020 al op 3.01 zaten?
    
    Of ze een outlook geven zal afhangen van de lockdown/coronasituatie in de tweede week van maart. Je weet dat ze bij ECP altijd voorzichtig zijn daarmee.
    
    

    Subtiliteit in de communicatie is niet aan je besteedt. Iets duidelijker dan maar weer:
    
    Ik denk dat jouw voorspellingen over de waardering volledig gebakken lucht zijn:
    
    1) 100 miljoen afboeking op Woluwe is al -2 a -4% voor de gehele portefeuille. Daar bovenop mag je een getal plakken voor It/Zw/Fr . Boven -4% is minimum wat je moet verwachten. En -5% zal mij ook niet verbazen - of je moet wel heel erg geloven dat de taxateurs in Belgie lopen te slapen (Klep laat -9% op minder ambitieus gewaardeerde objecten zien)
    
    2) Taxateurs plakken nog steeds een material uncertainty clausule op waarderingen. Welk ervaring kwalificeert jou het beter te weten dan de Cushman Wakefields van deze wereld?
    
    3) De afboeking per 30/12 is een data punt in een serie. Je ziet bij Mercialys dat ze voor het 3 semester op een rij yield expansie aan de broek krijgen - die trend ga je bij ECP zien - initieel gedreven door B/Fr. Dat is het pad naar 45+% LTV. De vorige vastgoed crises heeft 7 jaar lagere waarderingen op een rij opgeleverd. Verwachten dat het weer gaat stijgen... : drijfzand.
    
    Ik zie dat je niet aandurft om een outlook voor 2020 af te geven. Zoals gezegd 2,75 incl afboekingen.
    
    Dat forceert je een mening te hebben over de hoeveelheid problemen die ECP naar de toekomst doorschuift dan wel aanpakt.
    
    En outlook. Tja. genoeg over gezegd. WHA loopt 15%punten voor ECP YTD. Expectations managen en leveren.
    
    Zoals besproken en als onzin verklaard. Want als beleggers zich zorgen maken kun je ze maar beter zoveel mogelijk in het duister laten.
    
18. Branco P 19 februari 2021 18:45

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    quote:

    NLvalue schreef op 19 februari 2021 18:11:

    [...]
    
    1) 100 miljoen afboeking op Woluwe is al -2 a -4% voor de gehele portefeuille. Daar bovenop mag je een getal plakken voor It/Zw/Fr . Boven -4% is minimum wat je moet verwachten. En -5% zal mij ook niet verbazen - of je moet wel heel erg geloven dat de taxateurs in Belgie lopen te slapen (Klep laat -9% op minder ambitieus gewaardeerde objecten zien)
    
    

    Top, je doet eindelijk eens een uitspraak 100 miljoen afboeking op Woluwe (dat is 17%) ten opzichte van juni 2020 plus dan ook nog eens 4% a 5% afboeking op de rest.
    
    Mijn verwachting zoals bekend: ergens tussen 2% en 4% afwaardering voor de gehele portefeuille. Woluwe iets er boven en diverse objecten in Zweden/Italië een kleine opwaardering.
    
    We gaan het zien in maart :-)
    
    2.75 direct resultaat zei je. Afboekingen hebben daarmee niks van doen. Of wil je nu graag terugkrabbelen? Begrijp ik best hoor, en mag ook gewoon.
    
    Goed weekend! :-)
19. NLvalue 20 februari 2021 09:34

    auteur info

    • NLvalue

      Lid sinds: 19 nov 2018

      Laatste bezoek: 31 aug 2022

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 1251

      Gegeven: 418

    •    Aantal posts: 4.136

    Hm.
    
    2014: Blackrock begint haar volledige 5% belang uit te lenen aan short partijen die denken dat dit aandeel serieus gaat onderpresteren.
    2014: Branco wordt lid en bijt zich vast in het idee dat dit bedrijf als witte raaf gezien moet worden.
    
    De uitslag is bekend: 8-0 voor de MSCI World.
    
    Vrij naar Van Gaal:
    ben je nou echt zo een domme belegger, en wij zo slim dat we niet al ons geld in ECP moeten steken? Of,
    Ben je echt zo slim, dat je gelooft dat alle beleggers dommer zijn?
    
    Ik denk het laatste.
    
    We hebben het hele scala aan autocratische en retorische technieken langs zien komen:
    De Xi-Jin P: iedereen mag hier iets zeggen, zolang het de partijlijn is.
    De Vladimir P: gewoon vergiftigen die dissidenten
    De Grapperhaus P. “De regels gelden wel voor jou, maar niet voor mij”
    De Trum P. Die we hierboven zien: “ dat we nog geen kabouters hebben gezien, bewijst toch helemaal niet dat er geen kabouters zijn. Het kan heel goed dat er wel kabouters zijn”.
    
    Terug naar de inhoud:
    2,75 direct resultaat , incl afboekingen.
    
    Ben je nou echt zo dom dat je nog steeds niet weet dat afboeking op debiteuren /huur ten laste van het direct resultaat gaan ( waar Klep toch een serieus bedrag voor inneemt in Q4)?
    
    Of ben je slim genoeg om te weten dat ik je loop uit te dagen om concrete voorspellingen te doen over direct resultaat EN de kwaliteit van de huurders.?
    
    Ik denk het laatste- vandaar dat je dat maar steeds blijft ontwijken.
    
    Ps - dit forum wordt goed gelezen.. iedereen weet dat ik 100 miljoen al meermaals heb gepost. Met de vraag of het niet meer moet zijn, en in hoeveel stappen. Dus wordt eens concreet: zeer ruim boven de tienduuuuuzend euri /m2 in de boeken - hoeveel moet daar van af volgens onze kenner? Of blijf je deze ook ontwijken?
    
20. Branco P 20 februari 2021 11:33

    auteur info

    • Branco P

      Lid sinds: 02 jul 2014

      Laatste bezoek: 03 mei 2024

    • Aanbevelingen

      Ontvangen: 3614

      Gegeven: 1060

    •    Aantal posts: 9.115

    Ik ben in de loop van 2019 lig geworden.
    
    Rondje plattegronden (gewijzigd ten opzichte van 12-2-2021) :
    
    I Gigli: kleine unit (nr. 57) leeggekomen
    
    We zitten nu nog 1 unit verwijderd van de leegstand per eind september 2020. En ondertussen zijn er een paar kleine objecten verkocht en hebben er wat kleine uitbreidingen plaatsgevonden (I Gigli en Fiordaliso). Per saldo zitten we dan nu weer ongeveer op de 1,6% leegstand die we ook per eind september 2020 hadden. Daar tussenin was de leegstand lager en na het einde van de tweede lockdowns zie ik die leegstand weer wat afnemen richting pre Corona niveau.
    
    2,75 inclusief afboekingen op debiteuren (huur), kijk dat is duidelijker. In Q3 bericht 2020 zie je dat de receivables ongeveer 15mio hoger zijn dan normaal (60mio om 46mio). Dat zijn de openstaande posten uit Q1/Q2 me dunkt. Door de tweede lockdown ga je als verhuurder die huurachterstand kwijtschelden. En je zou gek zijn als je van de nood geen deugd zou maken en ook openstaande posten van voor Q1/Q2 meteen even kwijtscheldt. Al met al zou ik uitgaan van 20mio. 40 cent per aandeel. 3.01 - 0,40 = 2,61. Daar moet je echter het netto resultaat uit Q4 bij optellen. Ik zie die op 30 a 40 cent dus dan ga je weer rond die 3.00 uitkomen. Hoe kom jij aan jouw 2,75?
    
    En wat is precies het probleem van het eenmalig afboeken van openstaande posten die betrekking hadden op een periode waarin je huurders gesloten waren? Dat is toch juist een goed iets? Of zie jij die 20 miljoen aan kwijtschelding als essentieel voor het voortbestaan van ECP?
    
    Zolang je je huurders binnenboord houdt en zij straks weer op >100% omzet draaien (of >95% wat je wilt) is die 20 miljoen verwaarloosbaar. 0,3% eenmalige toename van je LTV.
    
    p.s. dit forum wordt zeker goed gelezen, ik verwacht door een stuk of 20 trouwe lezers ;-)
    
    Okay, 100 miljoen afboeking op Woluwe. Ten opzichte van de totale aankoop-en investeringskosten van 650mio of ten opzichte van de huidige waarde van 600 mio? Dat is relevant. En op welke termijn? En wat gebeurt er dan na die afboekingen van 100 mio. Wordt daarna de weg naar boven weer ingezet? Kijk ik kan me best voorstellen dat je zegt: een OCR van 14% voor Woluwe vind ik te hoog, dat moet minimaal naar 12% door middel van structurele huurkortingen. Dan loop je op termijn naar 23 mio huurinkomsten. En de huidige NIY gaat naar 4,5% (van 4,2%). Dan kom je al snel op 500mio uit. Iedereen kan het rekensommetje maken. Is dat scenario op dit moment waarschijnlijker dan een waarde van 700mio? Ja, dat lijkt mij wel. Wat nog waarschijnlijker is, is een scenario ergens tussen jouw 500mio en de huidige 600mio. Tel daar de jaarlijkse standaard huurindexeringen er bij op (inflatie is in het commerciële vastgoed je vriend) aangevuld met een waardetoevoegende uitbreiding in 2023/2024 en de angel is eruit. Had ECP er beter aan gedaan om Woluwe niet te kopen? Ja, maar daar waren we het al over eens.