The Third Way... schreef op 13 februari 2020 19:44:
[...]
Naast de mooie verkoopprijs zit het hele grote boekhoudkundige voordeel in de LTV verlaging. Die winst is veel forser door deze ingreep.
Het voordeel lijkt me, ipv. op het actief $1 mlj malls, die extra $0.5 mlj cash waarmee schuld kan worden terugbetaald, oftewel bij URW 100/38 = 2.6x multiplier.
Verschil op P&L van onderhavige malls is in eerste instantie neutraal (nog steeds inkomsten uit helft van $2 mlj actief) maar er is nu uiteraard een iets hogere LTV in de JV waarvoor betaald moet worden.
Vraag is in hoeverre de management fees hier zouden kunnen sublimeren. Gezien URW's noodzaak om de LTV te verlagen, de tunnelvisie op niet te verkopen onder boekwaarde en de urgentie (op dag van presentatie 2019 cijfers), en dat icm. de verleiding om met maar een pennenstreek alles glad te kunnen strijken, ben ik zoals eerder gesteld ook wat wantrouwig.
De extra terugbetaling ad $0.5 bln schuld levert maar een kleine bijdrage aan de P&L, maar in de verlaging v/d LTV zit door de multiplier dus de echte (grote) winst.
N.B.: Indien ik mijn ietwat roze bril opzet, dan zie ik dat de formule om property management te doen zonder assets een prachtige formule kan zijn. Daar ligt immers 1 v/d speerpunten van URW die ten gelde kan worden gemaakt.
(Kheb er op het WH draadje al een hele riedel over afgestoken).
We moeten die JV formule maar eens veel beter uitgelegd krijgen, the devil is in the details...