Een paragraaf in het regeerakkoord zet Nederlandse vastgoedfondsen onder druk. Het gaat om de volgende zin:
N152. Niet meer toestaan directe beleggingen in vastgoed door beleggingsinstellingen i.v.m. afschaffen dividendbelasting
Directe beleggingen in vastgoed door beleggingsinstellingen zijn niet meer toegestaan in verband met het afschaffen van de dividendbelasting.
Sowieso een raar zinnetje, er staat twee keer hetzelfde. Als dit waarheid wordt, mogen vastgoedfondsen kennelijk niet meer rechtstreeks in Nederlands vastgoed beleggen. Ergo: ze zouden het moeten verkopen, dan wel als gewoon bedrijf, met een normaal belastingtarief, verder moeten gaan.
Wat is een FBI?
De FBI stelt particuliere beleggers die via zo’n instelling beleggen in fiscaal opzicht gelijk aan beleggers die rechtstreeks beleggen. Een FBI betaalt dus geen vennootschapsbelasting. De beleggingsresultaten worden uiteindelijk alleen belast bij de aandeelhouder (de belegger dus).
De FBI moet dan wel de fiscale winst helemaal doorgeven aan de eindbelegger, binnen acht maanden na afloop van het boekjaar. Over een dividenduitkering van de fiscale beleggingsinstelling moet wel dividendbelasting worden ingehouden.
Klik op het plaatje voor een grote versie
De angst is dus dat de vastgoedinstellingen straks onder het nieuwe vennootschapsbelastingtarief gaan vallen van 21%. Uit de opbrengst die de regering in het regeerakkoord ingeboekt heeft, blijkt echter al wel dat er waarschijnlijk iets anders bedoeld wordt. Vanaf 2020 en verder wordt er namelijk slechts 50 miljoen euro aan opbrengsten voorzien naar aanleiding van deze maatregel.
Wat er dan precies bedoeld wordt is onduidelijk, ook de politieke partijen hullen zich nog in nevelen. Wat wel duidelijk is, is dat deze maatregel volgt op de afschaffing van de dividendbelasting. Normaal gesproken hielden vastgoedfondsen 15% aan dividendbelasting in. Dat hoeft straks niet meer.
REIT en FBI
In het buitenland heeft men speciale REIT (Real Estate Investment Trust)- structuren opgetuigd, waarin de belastingheffing voor vastgoedfondsen is geregeld. Er bestaan wereldwijd 36 REIT-structuren waarvan er geen enkele vennootschapsbelasting betaalt. Wel zijn er strenge eisen waaraan zo'n vastgoedfonds moet voldoen om de REIT-status te krijgen. In België bijvoorbeeld betalen beleggers die in vastgoedfondsen beleggen 30% over het uitgekeerde dividend.
| vastgoedfonds |
% vastgoed in Nederland
|
| Unibail-Rodamco |
6 |
| Vastned |
45 |
| Wereldhave |
40 |
| NSI |
100 |
| Eurocommerical Properties |
0 |
Te verwachten valt dan ook dat de regering uiteindelijk uitkomt bij een soortgelijk Europees belastingsysteem voor FBI's als in het buitenland. Voor de vastgoedfondsen een vervelende zaak want de onzekerheid hieromtrent zal nog wel enige tijd blijven hangen.
Qua impact op de beurs worden vooral de vastgoedfondsen die in Nederlands vastgoed zitten, getroffen. Vooral NSI is de klos (100% Nederlands vastgoed) en Vastned en Wereldhave dalen ook mee, alhoewel zij slechts gedeeltelijk in Nederland beleggen. Wereldhave ruwweg 40%, Vastned ongeveer 45%.
Eurocommercial Properties, in mijn ogen het mooiste vastgoedfonds, belegt alleen in Zweden, Italië en Frankrijk. Unibail zit slechts voor 5 a 6% in Nederland.
Het is allemaal nog lang niet zover, en waarschijnlijk zelfs een storm in een glas water. Maar voor de vele beleggers die leven van de dividendstroom uit de vastgoedfondsen voorlopig een knagende vorm van onzekerheid. Tijd voor de diverse belastingexperts van de politieke partijen om snel duidelijkheid te verschaffen.
Disclaimer: Inberg heeft geen positie in bovenvermelde aandelen.