Laat ik eens met de deur in huis vallen: het is verstandig om per direct taxaties voor koopwoningen af te schaffen.
Ik heb al talloze keren geschreven dat de taxatiewaarde op diverse manieren wordt beïnvloed ( ). Taxateurs doen hun werk niet goed en zijn te sturen.
Van de week stond er eindelijk een zeer goed artikel over het perverse taxatiesysteem in de NRC. Het is triest om te lezen dat dit in Nederland mogelijk is terwijl heel veel mensen/partijen ervan op de hoogte zijn. Hieronder enkele opmerkingen uit het artikel:
- DNB constateert dat 95% van de taxaties (290.000) gelijk is aan de koopsom, of hoger
- DNB vermoedt dat er sprake is van vals spel: taxateurs laten zich leiden door de koopsom
- Taxateur Frits Markus (diverse bestuursfuncties gehad) vindt het systeem pervers
- Geen toezicht op taxateurs en makelaars vegelijkbaar met de zorgplicht voor hypotheekadviseurs
- NWWI is een private stichting die is opgericht door de NVM en VBO
- Taxatiewaardes kunnen gemakkelijk 10% verschillen per taxateur
- NWWI is niet op de hoogte van de koopsom van de woning
- DNB en AFM zijn vanaf 2018 al voorstander van een zorgplicht
Uit een onderzoek van DNB van 290.000 woningtaxaties is gebleken dat 95% getaxeerd is op de koopsom of hoger. DNB vermoedt dat taxateurs zich laten leiden door de koopsom. Taxateur Frits Markus weet dat zeker: als taxateurs de woning te laag taxeren, krijgen zij geen opdrachten meer. Bovendien kan de hypotheek dan eventueel niet doorgaan.
Zorgplicht
Als een koper een woning boven de vraagprijs koopt, moet vooraf al heel duidelijk worden gemaakt dat de kans groot is dat de woning niet voor de koopprijs wordt getaxeerd. De koper zal dan het verschil tussen de taxatiewaarde en de koopprijs uit eigen middelen moeten betalen. Indien deze niet voorhanden zijn, is het niet verstandig om boven de vraagprijs te gaan bieden.
De makelaarsorganisaties roepen en schrijven toch dat iedere koper een aankopende makelaar in de hand moet nemen. Dan wordt het dus ook tijd dat een aankopende makelaar zijn werk goed doet en kopers attendeert op de mogelijke gevolgen van kopen boven de vraagprijs.
Zelfs als er onder de vraagprijs wordt gekocht is het mogelijk dat een taxatie nog lager uitvalt. Makelaars en ook hypotheekadviseurs moeten hun klant tevoren waarschuwen wat de gevolgen zijn van een lagere taxatiewaarde.
Machtige brancheorganisaties
Het is logisch dat er verschillende uitkomsten zijn als meerdere taxateurs een woning waarderen. Een verschil van 10% is echter toch wel hoog. Bij een woning van 500.000 euro gaat het over een bedrag van 50.000 euro! Ik vind dat dit niet te verklaren is aan een huizenbezitter.
Het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI), dat de taxaties moet goedkeuren, is opgericht door de NVM en de VBO. Hoewel in naam onafhankelijk, opereert NWWI in een omgeving waar brancheorganisaties (zoals die NVM en VBO) veel invloed hebben.
Het instituut wil bijvoorbeeld inzage in de koopprijs (koopakte) maar de brancheorganisaties houden dat tegen. Dat is natuurlijk een mooi voorbeeld van hoeveel het NWWI te zeggen heeft.
Politieke inertie
DNB en de AFM zijn vanaf 2018 al voorstander van een zorgplicht ioor makelaars. Hypotheekadviseurs hebben die al jaren, en moeten zich aan "strenge' regels houden. Wie dat niet doet, krijgt een (flinke) boete of kan zelfs geschorst worden.
Minister Kajsa Ollongren (Wonen, D66) is op de hoogte van de werkwijze van de taxatieteurs. Zij doet echter niets. Onderzoeksresultaten leiden niet tot actie, waardoor er niets verandert.
Ik kan niet anders dan concluderen dat DNB en AFM niet veel te vertellen hebben. Zij willen dat er iets gaat veranderen, maar na 2,5 jaar is er nog steeds niets gebeurd.
Referentiewoningen
De gevolgen van het stelselmatig hoger taxeren zijn groot. Ik zal dit aantonen met een simpel rekenvoorbeeld van dezelfde soort huizen in een straat.
Vraagprijs woning 1: €200.000
Woning wordt gekocht voor €220.000
Woning wordt getaxeerd op €220.000
Vraagprijs woning 2: €230.000
Woning wordt gekocht voor €250.000
Woning wordt getaxeerd op €250.000
Vraagprijs woning 3: €260.000
Woning wordt gekocht voor €280.000
Woning wordt getaxeerd op €280.000
In een korte periode kan de prijs van dezelfde woningen flink oplopen. De koopprijs en taxatiewaarde van woning 1 worden als referentie genomen voor woning 2. Zo kan het voorkomen dat sommige woningen in een paar jaar tijd een paar ton in prijs zijn gestegen.
Mijn klant kocht in 2016 een appartement in Den Haag voor €450.000. Het is dit jaar getaxeerd op €750.000. Een prijsstijging van €300.000 in vier jaar.
Dit zijn toch geen bedragen die te verklaren zijn.
Vragen om problemen
Het wordt tijd om de taxatie helemaal af te schaffen. Als de regels nu worden aangepast, heeft dat gevolgen voor de woningen die de afgelopen maanden/jaren zijn getaxeerd. Veel van die woningen zijn (veel) te hoog gewaardeerd, waardoor de kans groot is dat de hypotheek onder water staat.
Er zal in ieder geval wat moeten gebeuren. Vasthouden aan dezelfde werkwijze zal voor heel grote problemen gaan zorgen in de toekomst. Vooral als de waarde van de woningen weer gaat dalen. Dat kan een heel harde val worden.