Op hypotheekplannen Prinsjesdag valt het nodige af te dingen

Prinsjesdag nadert. Grote kans dat een voorstel tot een soort vermogensbelasting voor huizenbezitters uit de hoge hoed wordt getoverd. Daar valt wel het een en ander op aan te merken, stelt hypotheekexpert Jos Koets. Hij breekt opnieuw een lans voor de Wet Koets.

Het EIB (Economisch Instituut voor de Bouw) heeft een voorstel gedaan om een soort vermogenbelasting in te voeren voor de huizenbezitters.

Eigenlijk is het verhaal simpel. Er is sprake van een verhoging van het eigenwoningforfait. Om het weer eens lekker ingewikkeld te maken, is er ook sprake van een vrijstelling voor stellen van €100.000 en wordt de verhoging van het eigenwoningforfait in 20 jaar doorgevoerd.

Ik hoef u niet te vertellen dat die 20 jaar snel zal worden ingekort naar een kortere periode.

Huidige situatie

Alvorens met een rekenvoorbeeld te laten zien wat het voorstel voor gevolgen heeft voor de huizenbezitters, hieronder eerst de huidige situatie die voor alle huizenbezitters in Nederland van toepassing is (jaar 2022)

• Betaalde hypotheekrente

Iedere huizenbezitter kan de betaalde hypotheekrente fiscaal opgeven aan de belastingdienst. Hierbij moet de betaalde hypotheekrente wel aan bepaalde eisen voldoen (Box 1 hypotheken). De teruggave in 2022 bedraagt 37,07% van de betaalde hypotheekrente.

• Eigenwoningforfait

De huizenbezitter krijgt ook te maken met een bijtelling, namelijk het eigenwoningforfait. De meeste huizenbezitters krijgen een bijtelling van 0,45% van de WOZ-waarde. Bij een WOZ waarde van €200.000 is dit jaarlijks een bedrag van €900.

Hierover moet de huizenbezitter 37,07% belasting betalen. Huizenbezitters met een hoog inkomen (hoger dan €69.398) moeten zelfs 49,50% aftikken.

• Wet Hillen

Tot slot kan de Wet Hillen om de hoek komen kijken. Huizenbezitters die hun hypotheek volledig of grotendeels hebben afbetaald, waren voorheen volledig vrijgesteld van het eigenwoningforfait: de Wet Hillen.

Maar vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd met 3,33% per jaar. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.

Dit betekent dat u in 2022 nog maar 86,67% van het verschil tussen uw eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten voor uw eigen woning als aftrek krijgt.

Hieronder een voorbeeld ter verduidelijking:

Voorstel: eigenwoningforfait verhogen naar 2,45% in plaats van 0,45% in 20 jaar

Terug naar het voorstel dat met Prinsjesdag waarschijnlijk al uit de hoge hoed wordt getoverd. U zult merken dat er meer bij komt kijken dan alleen maar een paar simpele berekeningen.

• Afbouw hypotheekrente van 37,07% naar 31%
• Vrijstelling van €100.000 over de WOZ-waarde voor stellen
  
  

Cijfers zeggen voldoende. De verhoging van het eigenwoningforfait zorgt voor een flink hogere bijtelling. Hierbij mag een huizenbezitter de betaalde hypotheekrente nog wel in mindering brengen van de bijtelling. Echter, over de betaalde hypotheekrente is de teruggave nog maar 31% in plaats van 37,07%. Bovendien komt de Wet Hillen nog om de hoek kijken.

Het verhaal wordt behoorlijk schrijnender voor de huizenbezitters als de Wet Hillen er niet meer is en het eigenwoningforfait daadwerkelijk 2,45% is. In dit geval heeft iedere huizenbezitter (weinig tot) geen fiscaal voordeel meer.

Situatie voor alleenstaande

Op een alleenstaande met een hypotheek van €150.000 met een rente van 3% en een WOZ-waarde van zijn woning van €200.000 is het volgende van toepassing:

In de huidige situatie kan er nog €3.600 worden opgegeven aan de fiscus voor teruggave. Tegen 37,07% is dit een bedrag van €1.335. In het voorstel zal er betaald moeten worden namelijk €124. In deze situatie is het verschil dus €1.459.

Voor alle duidelijkheid: het gaat hier over een hypotheek van slechts €150.000 en een WOZ waarde van €200.000.

Doorstromer in hoogste tarief, die de helft heeft afgelost

Bij een doorstromer die de helft van zijn hypotheek heeft afgelost en in hoogst belastingtarief valt, is de afrekening nog “leuker”.

Situatie: Hypotheek €400.000, rente 2%, WOZ-waarde €800.000

In de bovenstaande situatie ontvangt de huizenbezitter 37,07% terug over de betaalde hypotheekrente. Aan de andere kant moet over het eigenwoningforfait 49,5% betaald worden (€1.782). Onderaan de streep ontvangt deze huizenbezitter in 2022 nog €1.184.

Bij het voorstel zal deze huizenbezitter jaarlijks €6.010 moeten betálen (bij de WOZ-berekening is er rekening gehouden met de vrijstelling van €100.000). Het verschil is €7.194. Dit is maandelijks bijna €600 meer!

Hier tegenover staat dat de belasting op inkomen verlaagd wordt van 37,07% naar 31%.

Starters

Hieronder nog een berekening van starters die een woning kopen van €300.000, rente 3,5%. De WOZ-waarde is ook €300.000.

Deze starters die dit jaar hebben gekocht, gaan er in het voorstel €1.656 per jaar op achteruit. Hier tegenover staat dat het netto inkomen hoger wordt.

Huizenbezitter die hele hypotheek heeft afgelost

Tot slot de huizenbezitter die zijn volledige hypotheek heeft afgelost en waarbij de WOZ waarde €500.000 is (gezin). Hierbij wordt €400.000 doorberekend tegen 2,45%. De totale belasting per jaar wordt €3.038 (€250 per maand).

Ik ben van mening dat dit voorstel weer veel te ingewikkeld is. Het is weer gebaseerd op een duur van 20 jaar die natuurlijk wordt ingekort.

Wie gaat scheiden moet meer betalen

Bovendien is er weer een vrijstelling van toepassing die alleen voor stellen/echtparen is. Wie dus gaat scheiden en alleen in de woning achterblijft, mag met één inkomen meer gaan betalen!

Voorstel ontmoedigt extra aflossen

Het voorstel zorgt er ook voor dat huizenbezitters niet extra gaan aflossen op hun hypotheek. De extra gelden kunnen beter gebruikt worden voor vakanties of het kopen van consumptieve goederen. Bovendien is het verstandig om een verbouwing via een hypotheek te doen en niet meer uit eigen gelden.

Waarom niet de Wet Koets?

Bijna 18 jaar geleden schreef ik de column Wet Koets, waarbij ik de WOZ-waarde gelijk stelde aan de eigenwoningschuld (EWS). Hoe lager de EWS, hoe lager de WOZ-waarde. Een huizenbezitter bepaalt zelf de hoogte van zijn WOZ-waarde. Het stimuleert ook aflossen op de lopende hypotheek.

Het is spijtig dat deze Wet niet is ingevoerd. Nu zal de WOZ-waarde gebruikt worden om de huizenbezitter uit te melken.